INIZIO ATTIVITA' A BOLOGNA

Risolto!
Alessio281
Level 2
San Giovanni In Persiceto, Italy

INIZIO ATTIVITA' A BOLOGNA

Ciao a tutti, mi chiamo Alessio, utilizzo da anni airbnb come cliente e vorrei diventare host.

Ho un appartamento di proprietà a Bologna (fuori centro storico) che sarà libero a breve e vorrei registrarlo come "appartamento ammobiliato per uso turistico".

Ho chiamato l'ufficio SUAP del Comune per avere informazioni e mi hanno detto che come PRIVATO posso registrare l'appartamento come ammobiliato per uso turistico con le restrizioni del caso (meno di 3 appartamenti, abitabilità, bagno, comunicazione a regione e questure ecc...) ma mi la cosa che mi ha bloccato è che hanno detto che dal 2015, in Emilia Romagna, per poter utilizzare piattaforme web che permettono prenotazione e pagamento on line (come airbnb e booking) è necessario essere "attività commerciale" e non utente privato.

Detto questo mi chiedo se veramente tutti gli airbnb che ci sono in giro siano davvero registrati o se è un eccesso di zelo.

Se qualcuno avesse voglia di rispondermi e magari spiegarmi bene i vari passaggi da fare perchè nel sito non chiari e al telefono con il Comune non mi sono sembrati molto propensi a dedicarmi tempo e attenzioni.

grazie mille.

Alessio.

 

1 Risposta Migliore
Alberto1535
Level 10
Bologna, Italy

Ciao @Andrew-Monia0 , @Alessio281 , Airbnb e il Comune di Bologna hanno stipulato un accordo che consente ad Airbnb di applicare direttamente all'ospite la tassa di soggiorno e poi riversarla al Comune. Lo vedi anche nell'ultima voce della composizione del prezzo del tuo annuncio.

Quindi non devi fare nessun riversamento (visto che non sei tu ad incassare la tassa di soggiorno). Devi invece fare la comunicazione trimestrale al Comune: nel programma è già prevista l'indicazione di Airbnb per il pagamento della tassa.

Quindi nessuna ricevuta all'ospite, né per il pagamento della tassa di soggiorno, né per il pagamento del compenso (lordo).

Il tuo compenso lordo è formato dalle prime due voci della composizione del prezzo dell'annuncio: il prezzo per notte più i Costi di pulizia. E' questo l'importo da indicare nella prossima Dichiarazione dei redditi (Airbnb non applica la ritenuta fiscale sul compenso).

Airbnb, al momento del bonifico in tuo favore, trattiene la commissione host.

Il prezzo pagato dall'ospite si compone delle ulteriori due voci: commissione guest di Airbnb e, appunto, la tassa di soggiorno.

Nel "Cerca all'interno della community" puoi trovare, su questi aspetti e sulle problematiche anche operative dell'host, tanti suggerimenti e consigli da parte degli host di lunga data.

Se hai altri dubbi, scrivi senza problemi: se sono in grado rispondo volentieri

 

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41 Risposte 41
Angela1056
Level 10
Linarolo, Italy

Ciao @Alessio281 , per poter avere delle risposte pertinenti sposta la tua domanda sul CC italiano! Qui sei su quello di lingua inglese...

Francesca
Former Community Manager
Former Community Manager
London, United Kingdom

 

Ciao @Alessio281 , grazie alla nota di @Angela1056 ti ho spostato qui!
Intanto ti invito a dare un'occhiata alla sezione dedicata agli host che iniziano: guarda qui

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Fra

 


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Alberto1535
Level 10
Bologna, Italy

@Alessio281 Sono un host di Bologna, che ha inviato la comunicazione al Comune di inizio locazione a febbraio 2020 per poi, causa pandemia, posticipare il reale avvio solo da pochi mesi grazie a Airbnb.

L'informazione ricevuta in Comune è corretta: solo in Emilia Romagna (a quanto mi risulti) una norma regionale vieta al locatore privato di appartamento ammobiliato di proporsi tramite le piattaforme.

Dovresti farlo solo tramite un sito internet privato (così sei certo di non partire mai !).

Singolare divieto, considerato che, poi, il Comune di Bologna ha stipulato un accordo con Airbnb per

l'applicazione diretta all'ospite e il riversamento dell'imposta di soggiorno.

Io seguo tutte le regole: comunicazione immediata degli alloggiati alla Questura, segnalazione mensile dei flussi turistici alla Regione, dichiarazione trimestrale al Comune ai fini dell'imposta di soggiorno, stipula di un Contratto di locazione breve al check-in, inserimento nella prossima dichiarazione dei redditi dei compensi (lordi) ricevuti.

Seguendo le regole, io sono tranquillo anche se il mio appartamento è promosso esclusivamente su Airbnb.

 

Alessio281
Level 2
San Giovanni In Persiceto, Italy

Sicuramente segui tutte le regole e sarebbe stata la mia stessa intenzione.

Il problema è che al suap e anche direttamente in regione ufficio imprese mi hanno detto che per "privati" è assolutamente vietato l'utilizzo delle piattaforme con prenotazione e pagamento on line, considerate "intermediarie" e quindi soggetta a regime imprenditoriale.

Nel tuo caso lo fai come privato o hai una società? perche il punto è tutto li...

Alberto1535
Level 10
Bologna, Italy

Ciao @Alessio281, la locazione breve di appartamento ammobiliato per uso turistico (considerate insieme le norme regionali sulle "altre attività ricettive" e la norma fiscale che ha introdotto la locazione breve) è una tipologia di locazione, di durata inferiore a 30 giorni, esclusivamente tra soggetti privati.

Andrew-Monia0
Level 5
Bologna, Italy

Ciao @Alberto1535 ho letto la risposta che hai dato ad @Alessio281 , io ho appena iniziato e come te ho fatto tutti i passaggi necessari ( comune, questura, regione) ti chiedo per quanto riguarda la tassa di soggiorno tu la fai versare ad airbnb oppure la versi tu? 

Altro dubbio emetti la ricevuta con marca da bollo di 2 euro oppure no?

Grazie per la risposta

 

Andrew

Alberto1535
Level 10
Bologna, Italy

Ciao @Andrew-Monia0 , @Alessio281 , Airbnb e il Comune di Bologna hanno stipulato un accordo che consente ad Airbnb di applicare direttamente all'ospite la tassa di soggiorno e poi riversarla al Comune. Lo vedi anche nell'ultima voce della composizione del prezzo del tuo annuncio.

Quindi non devi fare nessun riversamento (visto che non sei tu ad incassare la tassa di soggiorno). Devi invece fare la comunicazione trimestrale al Comune: nel programma è già prevista l'indicazione di Airbnb per il pagamento della tassa.

Quindi nessuna ricevuta all'ospite, né per il pagamento della tassa di soggiorno, né per il pagamento del compenso (lordo).

Il tuo compenso lordo è formato dalle prime due voci della composizione del prezzo dell'annuncio: il prezzo per notte più i Costi di pulizia. E' questo l'importo da indicare nella prossima Dichiarazione dei redditi (Airbnb non applica la ritenuta fiscale sul compenso).

Airbnb, al momento del bonifico in tuo favore, trattiene la commissione host.

Il prezzo pagato dall'ospite si compone delle ulteriori due voci: commissione guest di Airbnb e, appunto, la tassa di soggiorno.

Nel "Cerca all'interno della community" puoi trovare, su questi aspetti e sulle problematiche anche operative dell'host, tanti suggerimenti e consigli da parte degli host di lunga data.

Se hai altri dubbi, scrivi senza problemi: se sono in grado rispondo volentieri

 

Alessio281
Level 2
San Giovanni In Persiceto, Italy

@Alberto1535 Grazie della risposta ma il punto chiave della mia domanda resta ancora... A me hanno detto sia in comune che in regione che un privato NON PUO USARE AIRBNB E BOOKING... perché sono considerati intermediari dove è possibile prenotare e pagare on line.. detto questo.. è possibile che tutti gli host siano "aziende"? Perché partire da privato con un sito proprio è un suicidio e non poter usare questa piattaforma mi sembra una follia... 

Grazie 

Alberto1535
Level 10
Bologna, Italy

Ciao @Alessio281, hai inquadrato perfettamente il problema, individuando la soluzione nell'ultima riga che hai scritto.

 

Alberto1535
Level 10
Bologna, Italy

@Alessio281 Sull'argomento, trovi tante risposte sulla Circolare dell'Agenzia delle entrate n.24/E del 12/10/2017, che riprende anche la definizione di locazione breve, che per comodità ti riporto:

"si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di
intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare."

Susanna0
Level 10
Milan, Italy

@Alessio281 , considera che la locazione tra privati è disciplinata dal codice civile, non dalle regioni.

Quindi, in teoria le regioni possono dire quello che vogliono ma le leggi che si applicano alla locazione sono quelle del codice civile.
In pratica, la regione fa le sue leggi e anche le sue sanzioni; quindi, nel caso, bisogna essere preparati a fare ricorso.

Io sono in Lombardia, dove per anni la regione ha in pratica negato l’esistenza delle locazioni brevi (imponeva a tutti di registrarsi come attività ricettiva di casa-vacanze). Tanti si sono adeguati, ma tanti no, e hanno fatto locazione lo stesso, secondo tutte le regole (contratti, alloggiatiweb, tasse, ecc) ma come locazione appunto, e senza ricevere nessuna sanzione, proprio perchè le pretese regionali erano senza fondamento giuridico.

Questo ovviamente non l’ho deciso io: ma mi sono appoggiata a Prolocatur, che è l’associazione dei proprietari che fanno locazione, che ha combattuto per anni questa assurdità finchè non è riuscita a farsi ascoltare e sistemare la situazione. Adesso in Lombardia possiamo registrarci come locazione senza problemi.

E’ probabile che anche nella tua regione andrà così. Ti direi di associarti per avere più peso.
(Prolocatur non è un’associazione di tipo assistenziale per i singoli, ma agisce per difendere i diritti della categoria dei locatori presso le sedi istituzionali, e per quel che mi riguarda è stato un successo).

Andrew-Monia0
Level 5
Bologna, Italy

Grazie @Alberto1535  gentilissimo,

ti chiedo un ultima cosa per la comunicazione trimestrale della tassa di soggiorno hai fatto richiesta al servizio GEIS ed è li che comunichi ogni tre mesi , perché ho visto che anche sul portale Ross1000 c'è la voce tassa di soggiorno 😅?

Grazie ancora 

Andrew

Alberto1535
Level 10
Bologna, Italy

Ciao @Andrew-Monia0 , sì, per la comunicazione trimestrale (nonché annuale del conto di gestione e della dichiarazione) relativa alla gestione della tassa di soggiorno occorre accedere al portale GEIS.

L'applicativo ROSS 1000 (in precedenza "Turismo 5") ha il suo utilizzo principale nella raccolta e comunicazione alla Regione dei dati sul movimento turistico, ma potrebbe essere utilizzato anche per altre funzioni: ad esempio, da Ross1000 è possibile generare un file che può essere caricato sul portale AlloggiatiWeb della Questura.

Io, che sono poco tecnologico, tengo tutto distinto:

1.priorità alla comunicazione AlloggiatiWeb alla Questura

2.contestuale inserimento dei dati degli ospiti su ROSS 1000

3.comunicazione a inizio trimestre successivo sul portale GEIS del numero degli ospiti indicando Airbnb.

Certamente i professionisti utilizzano al meglio questi programmi.

Andrew-Monia0
Level 5
Bologna, Italy

Grazie ancora @Alberto1535  mi mancava solo Geis, comunque anche io faccio come te:

1° Alloggiati web

2° Ross 1000

 

Buona serata

Andrew

 

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