@Benedetta-and-Gianluca0 ciao, è il dilemma al quale mi sono trovato di fronte anch'io qualche tempo fa e, prima di prendere una decisione, ho cercato come tutti di approfondire la questione.
In Emilia Romagna, dobbiamo distinguere tra locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico in forma non imprenditoriale (di cui all’art.12 Legge Regionale 16/2004) e locazione breve disciplinata dal D.L. 50/2017 (art.4, c.1).
Sinteticamente, le norme e i regolamenti regionali (L. Regionale n. 16 del 28/07/2004 di disciplina delle strutture ricettive; Delibere Giunta n.2186 del 19/12/2005 e n.802 del 4/12/2007 sui requisiti; Determina dirigenziale n.14543 del 15/12/2010 sulla modulistica) consentono la locazione da parte di un privato, con contratti aventi validità non superiore a sei mesi, di un numero di appartamenti ammobiliati non superiore alle tre unità e senza la fornitura di servizi aggiuntivi.
Al privato è richiesto semplicemente di fare una Comunicazione al Comune (tramite la piattaforma Accesso Unitario e utilizzando il Modello approvato dalla Regione) anteriormente alla prima locazione.
I regolamenti regionali consentono la classificazione volontaria dell’appartamento ammobiliato ad uso turistico.
A tali fini, alla Comunicazione al Comune si allega il Modello di classificazione: è possibile classificare l’appartamento a 2 oppure a 3 “soli”, purché il proprietario dichiari la disponibilità al controllo, da parte dell’amministrazione comunale, dei requisiti che ha autocertificato.
Con la classificazione cambiano i criteri per determinare la capacità ricettiva dell’appartamento ed è possibile esporre all’esterno la targa (con il segno distintivo e l’indicazione della classificazione).
I regolamenti regionali (n.2186 del 19/12/2005) prevedono che, affinché non sia configurata l’attività imprenditoriale, è esclusa, da parte del locatore, la pubblicità dell’attività. Non è considerata pubblicità la normale attività informativa, anche tramite siti internet privati, purché non inseriti in circuiti di prenotazione e commercializzazione.
Il che implica, secondo tale regolamento, il divieto di proporre la locazione su Airbnb.
Il D.L. 50 del 2017 ha definito le locazioni brevi (art.4, c.1) come segue: “si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.
Quindi, almeno per le locazioni brevi, la legge stabilisce espressamente la possibilità di proporre in locazione l’appartamento ammobiliato tramite Airbnb.
Peraltro, il divieto regionale di pubblicità non è contenuto in una legge, ma solamente in un atto di natura amministrativa.
L’orientamento sulla locazione tramite Airbnb del Comune di Bologna non è stato sempre uniforme. Nel 2019 (probabilmente per effetto del D.L. 50/2017) documenti ufficiali del Comune indicavano la possibilità per tutti gli appartamenti ammobiliati per uso turistico (cioè locazione sino a 6 mesi) di proporre la locazione tramite Airbnb. Nel 2020 sempre con riferimento gli appartamenti ammobiliati per uso turistico (locazione sino a 6 mesi) si è tornati al divieto. Poi il documento è stato rimosso.
In considerazione della cronologia e soprattutto del grado delle fonti, certamente la locazione breve, anche in Emilia Romagna, ha la possibilità di essere pubblicizzata su Airbnb.
Con riguardo alla locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico di durata superiore ai 30 giorni, a mio parere permangono dubbi su tale possibilità.
Quando ricevi risposte negative sull’utilizzo di Airbnb in Emilia Romagna, tieni presente che la Comunicazione al Comune riguarda tutti gli appartamenti ammobiliati per uso turistico (di cui alla Legge regionale 16/2004).
Le locazioni brevi sono una cosa diversa: come spiega l’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 24 /E del 12/10/2017) si tratta di contratti “tesi a soddisfare esigenze abitative transitorie anche per finalità turistiche”.
Spero di aver chiarito la questione. Auguri.
