Informazioni per diventare un Host in regola

Risolto!
Manuel29
Level 2
La Spezia, Italy

Informazioni per diventare un Host in regola

Buongiorno a tutti,

sto pensando di inziare a diventare un Host mettendo a disposizione il mio appartamento, non avendo mai fatto una cosa del genere e tanto meno mai affitttato la casa mi sono posto molte domande e ho cercato nella community e nel web delle possibili risposte ma purtroppo per certi versi ho ancora più confusione in testa.

Vorrei essere in regola il più possibile in modo da non avere alcun tipo di rogne, da quello che ho capito:

- non c'è alcun obbligo di far registrare alcun contratto se è di durata inferiore ai 30gg. ma è consigliabile comunque firmare un contrattino tra guest e host per maggior tutela.

- Per quanto riguarda le tasse i sembra di aver capito che è possibile pagare la cedolare secca (19%?)

 

Oltre a questo vorrei sapere quali altri obblighi di legge ci sarebbero?  Ad esempio:

- devo comunicare ogni volta alla questura chi ospito?

- devo fare qualche tipo ricevuta o, il contrattino è sufficiente?

- devo riscuotere la tassa di soggiorno o meno?

 

Se possibile vorrei che qualcuno mi illuminasse su come essere un host in piena regola.

 

Ringrazio tutti anticipatamente.

 

Grazie mille.

 

Manuel.

27 Risposte 27
Elisabetta0
Level 10
Genoa, Italy

@Manuel29 se gli ospiti ti arrivano da un portale, non c'è bisogno di nessun contrattino, vale la prenotazione, se sotto i 30 gg.

 

Per la parte fiscale, dipende dalla tua situazione, chiedi a commercialista. Per la parte burocratica, ogni regione ha la sua legge. Guarda la normativa della tua, e decidi in che forma vuoi svolgere l'attività, ce ne sono diverse.

 

Per la Questura: "Il Ministero dell’Interno, con circolare interpretativa del 26.06.2015 della Direzione Centrale Affari Generali della Polizia di Stato, protocollo n. 0004023, diretta a tutte le Questure, in risposta al quesito sollevato da un’associazione di B&B, Affittacamere e Case vacanze, ha affermato che per colmare un pericoloso vuoto normativo, gli oneri dell’art. 109 TULPS (che impone la comunicazione delle persone alloggiate alle Autorità di P.S.) non possono ritenersi circoscritti ai solo esercizi ricettivi tipizzati dal TULPS medesimo o tradizionalmente gestiti da operatori turistici professionali: non possono quindi ritenersi esclusi dall’obbligo di comunicazione coloro i quali affittano appartamenti ammobiliati (ad uso turistico od altro) per periodi più o meno brevi, indipendentemente dalla eventuale classificazione o meno delle leggi regionali e di prescrizioni locali in materia di turismo e di locazione ad uso turistico. La locazione ad uso turistico, nonostante il carattere asseritamente non imprenditoriale e la minore entità dei servizi resi è comunque da considerarsi un’attività di natura ricettiva."  

Manuel29
Level 2
La Spezia, Italy

Grazie @Elisabetta0 cercherò di informarmi in Liguria come funziona....anche se ho già dato un occhiata sul sito e non mi sembra ci siano spiegazioni molto specifiche.... credo che il mio caso sia questo:

http://www.regione.liguria.it/argomenti/settori-economici/turismo/strutture-ricettive-e-balneari/alt...

"Appartamenti ammobiliati ad uso turistico

Sono appartamenti ammobiliati ad uso turistico le unità immobiliari di civile abitazione, in numero non superiore a tre nell'ambito dello stesso territorio comunale, date in affitto a turisti dai proprietari o dagli usufruttuari nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore a dodici mesi consecutivi e sempre che l'attività non sia organizzata in forma di impresa.

Il limite delle tre unità immobiliari di cui sopra non opera nel caso in cui gli appartamenti ammobiliati ad uso turistico siano proposti al pubblico da agenzie immobiliari mediante mandato a titolo oneroso."

 

Dal messaggio che hai mandato quindi se ho capito bene c'è l'obbligo di comunicare le persone che alloggiona nella casa.

 

Manuel29
Level 2
La Spezia, Italy

@Elisabetta0 ho trovato questo http://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:legge:1978-05-18;191

 

Per quanto riguarda la questura, non c'è obbligo per le durate inferiori a 1 mese quindi giusto?

L'articolo 12 e' sostituito dal seguente:
"Chiunque cede la proprieta' o il godimento o a qualunque altro
titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l'uso esclusivo di
un fabbricato o di parte di esso ha l'obbligo di comunicare
all'autorita' locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore
dalla consegna dell'immobile, la sua esatta ubicazione, nonche' le
generalita' dell'acquirente, del conduttore o della persona che
assume la disponibilita' del bene e gli estremi del documento di
identita' o di riconoscimento, che deve essere richiesto
all'interessato.

Elisabetta0
Level 10
Genoa, Italy
Manuel29
Level 2
La Spezia, Italy

Naturalmente credo ci sia anche da riscuotere e versare la tassa di soggiorno....

Diventa impegnativo o è una mia impressione? 🙂

Elisabetta0
Level 10
Genoa, Italy

@Manuel29 nè la regione Liguria nè alcun suo comune hanno fatto accordi con airbnb per la tassa di soggiorno, che non devi riscuotere se non sei imprenditore. 

 

Non è complicato, bisogna studiare, impegnarsi, approfondire, faticare, come per ogni cosa fatta seriamente. Per quanto mi riguarda, il gioco vale la candela.

Monia0
Level 3
La Spezia, Italy

@Manuel29, sono di La Spezia anche io... Che gioia trovare qualcun'altro 😄

Ho faticato non poco per essere in regola, quindi ti capisco!! Ma tranquillo, ce la puoi fare.

Ti dico ciò che ho fatto e faccio io come Appartamento Ammobiliato ad Uso Turistico:

1. Vai in (ex) Provincia - Palazzo Croce di Malta in Via Mazzini. Se li trovi di buon umore -tanti auguri- ti daranno dei moduli da compilare.

Se non li trovi di buon umore, ripeti il punto 1 fino a che non li trovi di buon umore.

2. Compila tutti i campi e fai almeno 4 fotocopie di tutto, fanne 5 va..

(Piccola parentesi: se il proprietario della casa sei tu, ok; se invece non sei tu, l'attività deve essere intestata al proprietario/i. Inoltre essendo un'attività in forma non imprenditoriale, ovviamente non ci può essere nessuno che ci lavori, se non il proprietario.)

3. Armati di pazienza e presentati di nuovo in provincia con tutto compilato + foto di tutti gli ambienti stampate + visura catastale + planimetria + certificazione dell'impianto elettrico e del gas (a me prima hanno detto che era obbligatoria e poi non me l'hanno chiesta..ma è meglio averla). Ricordati che tutto ciò deve essere fotocopiato X4. In provincia ti metteranno un timbro per ogni copia (e una se la tengono). Una volta finito con la provincia, il resto è in discesa.

4. Vai in comune con le fotocopie rimanenti, ti mettono un altro timbro su tutto, trattengono una fotocopia e ti fanno pagare una quota "per la cancelleria", se non ricordo male circa 70 euro.

5. Dovrebbero esserti rimaste due copie di tutto, vai in questura. Ti faranno sedere e aspettare un po', poi ti portano in un ufficio e ti spiegano per filo e per segno cosa devi fare, ti mandano via mail le credenziali per il portale alloggiati, timbrano le copie rimanenti, ne trattengono una e UFFICIALMENTE hai finito, nel senso che dal giorno dopo puoi ospitare.

6. Vai da Spezia Risorse in via pascoli, ti danno le credenziali per accedere al loro sito, trattengono una fotocopia di tutto, ti danno uno o più blocchi per le ricevute della tassa di soggiorno e finalmente hai finito tutto!

 

Questo è ciò che ho fatto prima..... Ora quello che faccio ora per ogni guest:

- chiedo documenti all'arrivo, faccio foto, registro sul portale alloggiati tutti gli ospiti che arrivano (vanno registrati il giorno stesso o al limite il giorno dopo), che siano italiani, europei o marziani 🙂 In alternativa puoi comunicare le presenze in questura di persona o tramite fax, ma il portale alloggiati è comodissimo.

- tassa di soggiorno ASSOLUTAMENTE Sì!!! 1.50€ per persona a notte per un max di 5 notti (esenti bambini sotto i 12 anni, residenti nel comune di Spezia e altre categorie)

- ricevuta fiscale per l'importo di Airbnb sulla quale scrivo qualcosa tipo "soggiorno di XX notti per YY persone in appartamento. Pagamento ricevuto tramite Airbnb" e altra ricevuta per la tassa di soggiorno nel relativo blocco che ti lascia spezia risorse.

 

INFINE... ogni 5 del mese devi comunicare sul sito di spezia risorse le quote della tassa di soggiorno (del mese precedente) e ogni 10 del mese devi fare il relativo pagamento.

 

Scusate il papiro ma io ci ho perso la testa a capire tutto, se posso evitarlo a qualcuno sono felice di farlo 😄

 

PS: @Elisabetta0 da quest'anno la tassa di soggiorno la deve riscuotere anche chi non ha p.iva, quindi anche gli appartamenti ad uso turistico! Almeno, nel comune di SP è così

Manuel29
Level 2
La Spezia, Italy

@Monia0 grazie mille sei stata molto utile!

Fabio60
Level 2
Albignasego, Italy

Ciao visto che siete esperti mi sapete dire quali sono i vantaggi di diventare in regola se lo faccio sporadicamente? grazie mille.

Silvia160
Level 1
Bologna, Italy

Ciao Monia,

una curiosità, io stavo cercando di affittare parte del mio appartamento ma in Comune (sono di Bologna) mi hanno detto che non posso farlo come appartamento ammobiliato per uso turistico perchè vi ho la residenza....!

Stando così, posso solo fare un bed&breakfast, in cui però devo garantire la mia compresenza all'interno dell'alloggio quando ci sono gli ospiti, e certificare che tutto l'appartamento rispetta le normative igienico sanitarie e come hai detto tu depositare mappa e visura catastale, certificazione impianti e forse anche qualcos'altro.

MA

Nè Bed&Breakfast nè appartamento per uso turistico possono effettuare prenotazioni online e ricevere pagamenti online, possono farlo solo attività costituite in forma di impresa, con P.Iva apposta per attività ricettiva! Quindi, di fatto, l'utilizzo, per queste categorie, del sito Airbnb diventa inutile! O_O

Vi risulta? O è solo per la simpatica regione Emilia Romagna??

Francesca276
Level 1
Genoa, Italy

cara @Monia0

 

ti ringrazio per questo decalogo molto preciso. In parte ci ero già arrivata, almeno alla parte dell'ufficio Servizi Turistici territoriali di Genova. Io infatti scrivo da Genova e sto iniziando a organizzarmi per affittare con airbnb o simili un appartamento di proprietà di mia suocera che per ora l'ha sempre dato a suo figlio in comodato gratuito. Ora noi ci trasferiamo altrove in affitto ma vorremmo far fruttare questo appartamento che si trova in zona centrale. Il mio dubbio è: seconote te o altri host che magari hanno già esperienza, è possibile gestire questo appartamento a mio nome, intendo sia come annuncio/host che per quanto riguarda gli introiti?

In altre parole, posso gestire questa attività di affitto turistico anche se l'immobile non di mia proprietà? Ci vuole forse una dichiarazione del proprietario o cosa? E poi qualcuno mi ha detto che è possibile che il regolamento condominiale non consenta questo tipo di attività, vi risulta?

 

Ultima cosa: ho letto che a dicembre è stato stipulato un accordo tra Airbnb e Regione Liguria

https://italy.airbnbcitizen.com/it/al-lavoro-insieme-alla-regione-liguria-per-sostenere-lhome-sharin...

Sapete a chi rivolgersi per saperne di più o a quale ufficio chiedere per avere indicazioni in merito?

A Firenze, dove già è in vigore questo tipo di accordo, pare che sia direttamente Airbnb a pagare la tassa di soggiorno al comune.

 

Grazie

Francesca

 

Davide21
Level 2
Bologna, Italy

Tutto questo calvario deve essere percorso anche da chi affitta una stanzetta nello stesso appartamento in cui lui stesso vive? Anche se ospita non più di una persona a settimana, ricavandoci meno di 100 euro al mese?

Roberta140
Level 1
La Spezia, Italy

Ciao @Monia0. La tua risposta mi è stata molto utile. 

Sai dirmi se ciò vale anche per la formula "B&B" (sempre occasionale, senza partita IVA)? 

Inoltre, quando in questura mi danno le credenziali.. poi sul sito della polizia di stato inserisco quelle credenziali e registro semplicemente o ci saranno complicazioni tecniche, ad es. dover avere un sistema per la firma digitale? 

Grazie!

Antonino1
Level 1
Catania, IT

gentile manuela ,

io affitto solo due stanze di casa mia, il resto dell'appartamento lo tengo per me e ci abito con gli eventuali ospiti che vorranno venire.

non affitto per lunghi periodi , almeno non più di 15 giorni e non meno di 2.

devo allo stesso modo fare comunicazione alla questura? o basta farmi le fotocopie dei documenti e tenerli in un archivio privato per qualche hanno?

 

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