1 - PUBBLICITA’ E SERVIZI

Non possono essere considerati accessori i servizi che non sono strettamente connessi con la finalità residenziale dell’abitazione, quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti. Se il locatore insieme alla messa a disposizione dell’immobile fornisce anche questi servizi, il contratto non rientra nella disciplina delle locazioni brevi, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione non compatibile con il semplice contratto di locazione.

La pubblicità e la divulgazione della locazione è ammessa. Il locatore deve pur far sapere che ha una casa affittare! Il proprietario ha quindi il diritto di pubblicizzare il suo affitto sui portali di booking on-line (Booking.com, AirBnb, etcetera). Questi siti non sono altro che una rivisitazione in chiave moderna dei vecchi giornali di annunci. Si deve al contrario non pubblicizzare gli affitti su quei siti tipicamente di promozione turistica o del territorio, solitamente gestiti da Province o Regioni, e di conseguenza esclusivamente dedicati alle strutture ricettive registrate come tali.

ATTENZIONE: NON PUBBLICIZZARSI COME “CASE PER  VACANZE DA ZIA MARIA, RESIDENCE, ETC”.

Il modo corretto senza fare allusioni alle categorie di strutture ricettive indicate nella Legge Regionale 11/1999 sarebbe a differenza di quanto scritto sopra: “A CASA DA ZIA MARIA, APPARTAMENTO IN CENTRO, ETC”

Non possono essere considerati accessori i servizi che non sono strettamente connessi con la finalità residenziale dell’abitazione, quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti.

Se il locatore insieme alla messa a disposizione dell’immobile fornisce anche questi servizi, il contratto non rientra nella disciplina delle locazioni brevi, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione non compatibile con il semplice contratto di locazione.

 Ci sono norme previste nel caso l’immobile locato sia munito di piscina?

Trattandosi di una piscina privata non ad uso pubblico destinata esclusivamente all’uso privato degli aventi titolo, non sono previste restrizioni o l’obbligo della presenza dell’assistente ai bagnanti.

 

 Posso offrire servizi complementari e accessori oltre la locazione?

Vige l’assoluto divieto di fornire qualsiasi tipo di “servizio alla persona” durante il soggiorno degli ospiti. Sono quindi da escludere pulizie e riassetto locali, cambio di lenzuola e somministrazione di pasti nonché servizi navetta.

 

Posso far trovare la biancheria da letto ai miei ospiti?

Il DL 50/2017 ha chiarito definitivamente che è consentita la prima fornitura di biancheria. La fornitura della biancheria infatti non può essere considerata un “servizio alla persona” poiché non viene svolto durante la permanenza dell’ospite e per esso non viene richiesto alcun compenso. Per lo stesso motivo, nonostante il riassetto dei locali non sia consentito durante la permanenza degli ospiti, è possibile comunque far trovare il materiale e gli strumenti necessari per la pulizia dei locali. Spesso erroneamente viene citata un’ordinanza della Corte di Cassazione a dimostrazione del contrario. Con l’Ordinanza 19 marzo 2014, n. 6501 la Corte di Cassazione afferma “il principio che nell’ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della res locata (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria) – il rapporto, specialmente se si inserisca in un attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare ai sensi e per gli effetti dell’articolo 10, punto 8, d.p.r. 633/72”. Pertanto per “servizi alla persona” si intendono necessariamente quei servizi di carattere personale come le pulizie, il riassetto dei locali o il cambio di lenzuola che per definizione hanno luogo durante il soggiorno degli ospiti. Con questa ordinanza viene confermato il divieto per le locazioni pure di effettuare “servizi alla persona”.

 

2 - TASSA DI SOGGIORNO

Il DL 50/2017 autorizza i Comuni dal 1 Giugno 2017 a richiedere la riscossione dell’imposta di soggiorno da parte di coloro i quali concedono in locazione um immobile per finalità turistiche di durata inferiore a 30 giorni. 

3 - PORTALE DEGLI ALLOGGIATI

Il Ministero dell’Interno, con circolare interpretativa del 26.06.2015 della Direzione Centrale Affari Generali della Polizia di Stato, protocollo n. 0004023, diretta a tutte le Questure ha affermato che per colmare un pericoloso vuoto normativo, gli oneri dell’art. 109 TULPS (che impone la comunicazione delle persone alloggiate alle Autorità di P.S.) non possono ritenersi circoscritti ai solo esercizi ricettivi tipizzati dal TULPS medesimo o tradizionalmente gestiti da operatori turistici professionali: non possono quindi ritenersi esclusi dall’obbligo di comunicazione coloro i quali affittano appartamenti ammobiliati (ad uso turistico od altro) per periodi più o meno brevi, indipendentemente dalla eventuale classificazione o meno delle leggi regionali e di prescrizioni locali in materia di turismo e di locazione ad uso turistico. La locazione ad uso turistico, nonostante il carattere asseritamente non imprenditoriale e la minore entità dei servizi resi è comunque da considerarsi un’attività di natura ricettiva. Pertanto è necessaria l’iscrizione al portale della Polizia di Stato AlloggiatiWeb e comunicare i nominativi degli ospiti. La comunicazione deve essere effettuata entro 24 ore dall’arrivo degli ospiti. Ai sensi dell’articolo 17 del TULPS, le violazioni alle disposizioni dell’articolo 109 sono punite con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino a 206€.

 

Come fare?

Bisogna recarsi presso la Questura competente territorialmente e richiedere i moduli per l’istanza di abilitazione al servizio di comunicazione delle presenze. Accedendo al sito http://questure.poliziadistato.it dopo aver selezionato la Questura di interesse è possibile accedere all’area “Carta dei Servizi” della Questura e scaricare i moduli on-line e seguire le indicazioni per la trasmissione del modulo che può variare a seconda della Questura. In attesa che venga inserito nel database della Questura l’immobile e che vengano inviate le credenziali di accesso è possibile comunicare le generalità degli alloggiati, sempre entro le 24 ore dall’arrivo o all’arrivo stesso per soggiorni inferiori alle 24 ore, attraverso la compilazione delle Schedine Alloggiati che vanno invece comunicate via fax o consegnate personalmente. Questo tipo di comunicazione può essere utilizzata anche in caso di impedimento tecnico dovuto a una temporanea interruzione del servizio AlloggiatiWeb o dalla reale impossibilità da parte del proprietario di accedere alla rete internet. Ricevute le credenziali per accedere al portale, installato il certificato di sicurezza sul proprio computer, è possibile comunicare le presenze direttamente on-line. Il sito AlloggiatiWeb mette a disposizione numerose guide per gli utenti.

Devo comunicare le presenze alla Provincia, al Comune o alla Regione?

Non trattandosi di un’attività ricettiva solitamente non vi è l’obbligo di comunicazione degli arrivi e delle partenze così come invece è previsto per le strutture alberghiere o extra-alberghiere.

 

4 - CONTRATTO IN CEDOLARE SECCA

Per quali contratti di “locazione breve” si può scegliere la cedolare secca?

La durata non deve superare i 30 giorni, non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale,  devono riguardare solo le unità immobiliari (locate anche per finalità turistiche)ü a uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10), situate in Italia, e loro pertinenze  possono prevedere anche servizi accessori alla locazione (fornitura della prima biancheria,ü pulizia locali, wi-fi, utilizzo utenze telefoniche)  le parti (locatore e conduttore) possono essere solo persone fisiche che stipulano il contratto al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa  può trattarsi anche di sublocazione, comodato a titolo oneroso, locazioni di singole stanze di un’abitazione, sempre della durata massima di 30 giorni possono essere conclusi direttamente dalle parti o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.

IN BREVE:

  1. partita IVA o no? Non è necessario se ci atteniamo a quanto scritto sopra quindi non fornendo né “servizi” né pubblicizzandoci come strutture ricettive citate nelle categorie elencate nella L.R. 11/1999;
  2. Tassa di soggiorno o no? E’ obbligatoria purché il Comune ci dia indicazioni su come versarla;
  3. Portale degli alloggiati si o no? E’ obbligatorio e nel p.to 3 sono indicate le modalità di adesione.

 

Fonti:

1 - https://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Agenzia/Agenzia+comunica/Prodotti+editoriali/Guide+Fiscali/Agenzia+informa/AI+guide+italiano/Locazioni+brevi+it/Guida_Locazioni_brevi.pdf

2 - https://www.lacasacheavanza.it/locazione-turistica-facciamo-un-po-di-chiarezza/

37 Risposte

Rif.: LOCAZIONE BREVE AD USO ABITATIVO NON IN FORMA IMPRENDITORIALE

Level 2

@Saverio8 scusa ma dopo averti scritto ho riletto quanto mi era stato suggerito in un mio post, mi sono accorto che mi era sfuggita una segnalazione di @Donatella26 che mi indicava questa pagina https://www.prolocatur.org/2017/08/11/emilia-romagna-superato-il-divieto-di-pubblicita-sui-portali/  dove si dice che le limitazioni della giunta regionale della Emilia Romagna sono da ritenersi superate dalla legislazione nazionale.

 

Sarò paranoico ma prima di sentirmi davvero libero di pubblicare mi toglierei lo scrupolo di mostrare quanto viene affermato a chi deve accogliere le SCIA di inizio attività nel comune e sentire il suo parere.

Il sito https://www.prolocatur.org/ non pubblica alcun nome di professionista associato che garantisca personalmente la correttezza di quanto dichiarato..😉

Più sai meno sei

Rif.: LOCAZIONE BREVE AD USO ABITATIVO NON IN FORMA IMPRENDITORIALE

a
Milan, Italy
Level 10

@Roberto1824 in effetti la locazione dipende dal codice civile, non dalle leggi regionali.
Alcune regioni ci provano. Per la Lombardia, fino all'anno scorso, le locazioni non esistevano: o case-vacanza o niente. E' proprio grazie a Prolocatur, e ai suoi vari -e incessanti- interventi presso le istituzioni come quello che hai citato, che finalmente l'anno scorso la Lombardia ha previsto anche le locazioni come degne di esistere. 😄
E comunque, anche prima, chi faceva locazione la faceva comunque, indipendentemente dalle leggi regionali: e non si hanno avuto notizie di sanzioni a chi faceva tutto in regola (contratti, alloggiatiweb, ecc).
Probabilmente @Dario0  te lo può confermare meglio.

Rif.: LOCAZIONE BREVE AD USO ABITATIVO NON IN FORMA IMPRENDITORIALE

a
Rome, Italy
Level 10

Ciao @Susanna0 , ciao @Roberto1824 ,

ad oggi come Associazione Prolocatur non c'è mai successo di sapere di sanzioni per locatori brevi puri che come dice giustamente Susanna facessero tutto in regola (contratti, alloggiatiweb, ecc).


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Rif.: LOCAZIONE BREVE AD USO ABITATIVO NON IN FORMA IMPRENDITORIALE

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Online Community Manager

 

@Alberto1535 forse sa qualcosa dell'Emilia Romagna... @Agnese70 

F

 


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Rif.: LOCAZIONE BREVE AD USO ABITATIVO NON IN FORMA IMPRENDITORIALE

a
Bologna, Italy
Level 10

@Francesca , ti ringrazio per avermi coinvolto in questa interessante discussione che mi era sfuggita.

Riprenderò alcune fonti già ampiamente citate cercando solo di metterle un po' in ordine,

non solo cronologico, rivolgendo l’attenzione esclusivamente alla locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico in forma non imprenditoriale (di cui all’art.12 Legge Regionale 16/2004) e alla locazione breve disciplinata dal D.L. 50/2017 (art.4, c.1).

Sinteticamente, le norme e i regolamenti regionali (L. Regionale n. 16 del 28/07/2004 di disciplina delle strutture ricettive; Delibere Giunta n.2186 del 19/12/2005 e n.802 del 4/12/2007 sui requisiti; Determina dirigenziale n.14543 del 15/12/2010 sulla modulistica) consentono la locazione da parte di un privato, con contratti aventi validità non superiore a sei mesi, di un numero di appartamenti ammobiliati non superiore alle tre unità e senza la fornitura di servizi aggiuntivi.

 

@Agnese70 Al privato è richiesto semplicemente di fare una Comunicazione al Comune (tramite la piattaforma Accesso Unitario e utilizzando il Modello approvato dalla Regione) anteriormente alla prima locazione ed annualmente, con la quale si comunica, in particolare,  che il periodo di messa in locazione è dal_______(giorno successivo alla comunicazione) fino al______(giorno precedente dell'anno successivo): se si aggiunge la dicitura “con tacito rinnovo” non occorre ripresentare la Comunicazione ogni anno successivo.

I regolamenti regionali consentono la classificazione volontaria dell’appartamento ammobiliato ad uso turistico.

A tali fini, alla Comunicazione al Comune si allega il Modello di classificazione: è possibile classificare l’appartamento a 2 oppure a 3 “soli”, purché il proprietario dichiari la disponibilità al controllo, da parte dell’amministrazione comunale, dei requisiti che ha autocertificato.

Con la classificazione cambiano i criteri per determinare la capacità ricettiva dell’appartamento ed è possibile esporre all’esterno la targa (con il segno distintivo e l’indicazione della classificazione).

 

@Roberto1824 I regolamenti regionali (n.2186 del 19/12/2005) prevedono che, affinché non sia configurata l’attività imprenditoriale, è esclusa, da parte del locatore, la pubblicità dell’attività. Non è considerata pubblicità la normale attività informativa, anche tramite siti internet privati, purché non inseriti in circuiti di prenotazione e commercializzazione.

Il che implica, secondo tale regolamento, il divieto di proporre la locazione su Airbnb.

Il D.L. 50 del 2017 che ha definito le locazioni brevi (art.4, c.1) come segue: “si intendono per locazioni  brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di  durata  non superiore  a  30  giorni,  ivi  inclusi  quelli  che   prevedono   la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di  pulizia  dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori  dell'esercizio  di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti  che  esercitano attività di intermediazione  immobiliare, ovvero  soggetti  che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in  cerca di un immobile con persone che dispongono di  unità  immobiliari  da locare”.

Quindi, almeno per le locazioni brevi, la legge stabilisce espressamente la possibilità di proporre in locazione l’appartamento ammobiliato tramite Airbnb.

Peraltro, il divieto regionale di pubblicità non è contenuto in una legge, ma solamente in un atto di natura amministrativa.

Da considerare che (ad eccezione dei protocolli Covid) gli ultimi provvedimenti regionali che riguardano la locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico risalgono al 2010 (e riguardavano solo la modulistica).

L’orientamento sulla locazione tramite Airbnb del Comune di Bologna non è stato sempre uniforme. Nel 2019 (probabilmente per effetto del D.L. 50/2017) documenti ufficiali del Comune indicavano la possibilità per tutti gli appartamenti ammobiliati per uso turistico (cioè locazione sino a 6 mesi) di proporre la locazione tramite Airbnb. Nel 2020 sempre con riferimento gli appartamenti ammobiliati per uso turistico (locazione sino a 6 mesi) si è tornati al divieto. Poi il documento è stato rimosso.

In considerazione della cronologia e soprattutto del grado delle fonti, certamente la locazione breve, anche in Emilia Romagna, ha la possibilità di essere pubblicizzata su Airbnb.

Con riguardo alla locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico di durata superiore ai 30 giorni, a mio parere permangono dubbi su tale possibilità.

Quando ricevete risposte negative sull’utilizzo di Airbnb in Emilia Romagna, tenete presente che la Comunicazione al Comune riguarda tutti gli appartamenti ammobiliati per uso turistico (di cui alla Legge regionale 16/2004).

Le locazioni brevi sono una cosa diversa: come spiega l’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 24 /E del 12/10/2017) si tratta di contratti “tesi a soddisfare esigenze abitative transitorie anche per finalità turistiche”.

 

Se siete ancora svegli, avete dei problemi di insonnia.

Buona serata.

 

 

Rif.: LOCAZIONE BREVE AD USO ABITATIVO NON IN FORMA IMPRENDITORIALE

a
Parma, Italy
Level 2

@Alberto1535 grazie per l'approfondita spiegazione, tutto chiaro ora.  Ti segnalo per tua  informazione personale che sulla dichiarazione relativa alla locazione di appartamenti ad uso turistico non imprenditoriali -Comune di Parma  c'è un inciso da barrare    indicante  di essere a conoscenza che qualora la comunicazione non venga rinnovata, si considera efficace l'ultima comunicazione presentata. Quindi compilerò la stessa indicando come durata 1 anno a partire dalla data della comunicazione stessa. Ancora grazie! Buona serata a te! 

Rif.: LOCAZIONE BREVE AD USO ABITATIVO NON IN FORMA IMPRENDITORIALE

a
Bologna, Italy
Level 10

@Agnese70 grazie dell'aggiornamento. Se hai altri dubbi scrivi, se sono in grado rispondo volentieri. Buon proseguimento.

Rif.: LOCAZIONE BREVE AD USO ABITATIVO NON IN FORMA IMPRENDITORIALE

a
Parma, Italy
Level 2

@Alberto1535  ho solo un dubbio circa la classificazione volontaria dell'appartamento, ovvero se è  possibile classificare l’appartamento a 2 oppure a 3 soli. Sto compilando il modulo e non riesco a capire se  tale classificazione è correlata esclusivamente alla metratura dell'appartamento, ovvero se 

  • 9 mq. di superficie utile per posto letto per le strutture a 2 soli;
  • 10 mq. di superficie utile per posto letto per le strutture a 3 soli .

L'appartamento in questione è 42 mq netti con una camera letto di 14,50mq con tutta una serie di servizi  accessori (lavatrice, asciugatrice phon etc).

a questo punto devo fare una sorta di somma dei servizi offerti o mi devo limitare solo alla metratura che mi farebbe propendere per un tre soli ?

 

scusa in anticipo per la domanda molto tecnica ma sono in piena confusione.

Grazie mille, Buona serata a te e a chi è interessato all'argomento

Agnese 

 

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