Mettersi in regola in provincia di Bolzano

[Riccardo61]

Buongiorno a tutti, chiedo il vostro aiuto dopo mesi passati ad arrovellarmi su come essere al 100% in regola con la legislazione.

Leggendo da passate discussioni, mi pareva di aver capito che avrei dovuto:

1. mediante "cedolare secca", dichiarare in dichiarazione dei redditi la retribuzione derivata dagli affitti
2. dichiarare alla polizia l'identità degli ospiti e la loro durata di soggiorno
3. versare al comune la tassa di soggiorno

Mi reco dunque in comune per capire le modalità di calcolo e versamento della tassa di soggiorno... e ne torno più confuso di prima!

Emerge che per legge (forse provinciale e non nazionale, essendo il comune nella Provincia Autonoma di Bolzano!!) ho diritto ad affittare un immobile per un massimo di 4 contratti all'anno (di cui pagherei le tasse con cedolare secca, ma non tassa di soggiorno).

Qualora il numero di contratti fosse superiore a 4, dovrei aprire una partita IVA e registrarmi come affittacamere.

Questo (a quanto mi è stato spiegato) comporterebbe sì delle riduzioni fiscali, ma anche una notevole complicazione di gestione. Inoltre, essendo che l'appartamento in questione è non di mia proprietà, bensì di un parente dipendente pubblico a cui sarebbe quindi impossibile aprire una partita IVA.

Mi è stato quindi consigliato di "far finta di niente"...

Possibile sia davvero l'unica soluzione?

[Giancarlo10]

@Riccardo61

Non sono della tua zona, ma il forum è già pieno di risposte ai tuoi quesiti. E ha anche una sezione specifica (normative e tasse)

L' hai visitata ? hai scorso un po' le pagine di questoo forum ? L' ultima domanda simile alla tua era di qualche ora fa !

Buon lavoro

[Orvieto-In-Centro0]

Ciao, @Riccardo61. Chi ti consiglia di ''far finta di niente'' non ha capito che la cosa è grave e che nel tempo ci saranno sempre più controlli in questo settore e che i controlli vanno a ritroso negli anni precedenti e non si fermano al presente nè tantomeno riguardano il futuro. Per il resto, ho risposto qualche ora fa ad uno di Torino che poneva i medesimi quesiti. Trovi poco più sotto la mia risposta. Nel tuo caso specifico, essendo una Regione a Statuto Speciale, non so dirti come comportarti, ma mi risulta che su tutto il territorio nazionale dello Stato Italiano il Codice Civile renda legittimo per un proprietario di immobile locarlo tramite Locazione Turistica o Pura. La Cedolare Secca al 21% la può applicare il Proprietario che gestisce da solo l'immobile o parte di esso. Ma, in caso di subaffitti, il discorso cambia e i Redditi diventano Redditi Diversi e non più Redditi Fondiari. Finchè si tratta di Redditi Fondiari, è difficile che qualcuno possa costringerti ad aprire una Partita Iva, giacchè quel tipo di redditi da immobile non sono soggetti a criteri di occasionalità e saltuarietà. E' vero però anche che le singole Regioni e i singoli Comuni hanno talora la facoltà di limitare le locazioni turistiche o pure e di separare meglio chi la esercita da privato e chi invece lo fa per professione. Dunque non lo escludo in via teorica. Chiedi meglio al tuo SUAP. L'importante è che non abbiano travisato le tue reali intenzioni: tu, chiarisciglielo, NON STAI PARLANDO DI APRIRE UNA STRUTTURA RICETTIVA TIPO B&B O AFFITTACAMERE, MA STAI PARLANDO DI UNA SEMPLICE LOCAZIONE TURISTICA O PURA CON CONTRATTI SCRITTI E MARCHE DA BOLLO, ex Codice Civile. Come ripeto, però, è possibile che lì da te abbiano deciso che chi fa più di 4 contratti all'anno stia facendo indebita concorrenza (vista la brevità degli affitti che ne deriverebbero) nei confronti di hotel, b&b, affittacamere, ecc. Se così fosse, dammi il numero del SUAP che gli faccio i miei complimenti per come sono riusciti a risolvere il problema presente su tutto il resto del territorio nazionale! ; ) Dai, su, si scherza... Un saluto.

[Riccardo61]

Ti ringrazio per la risposta, di fatto confermi quanto avevo già capito...

Per la questione "subaffitti", forse ho inutilmente complicato la cosa dicendo che non sono il proprietario: il proprietario dell'immobile è mia madre che (abitando in un'altra regione) ha affidato a me la gestione di questo affitto. Tutto qua...

Oggi stesso proverò a recarmi presso il SUAP del mio Comune, sperando possano darmi risposte più precise.

Mi scuso anche se ho aperto una discussione simile a tante altre, ma:

1) i miei dubbi nascono soprattutto dal trovarmi in una Provincia a Statuto autonomo (non ho trovato altre discussioni inerenti)

2) nell'elenco delle sezioni, la sezione "normative" non mi compare! E' possibile?

[Max188]

Buongiorno,

sono nella stessa situazione di Riccardo e sembra che trovare informazioni certe sia un'impresa!

Nelle Regioni Autonome sembra che possano regolamentare questo aspetto, per cui non vale la legge nazionale (parere verbale di avvocati).

La legge Regionale prevede solamente regolamentazioni PROFESSIONALI cioé permesso di Affittacamere per appartamenti fino a 5 unitá complessive con relativa partita IVA e notifiche PS (parere telefonico del mio Comune).

Peraltro sembra che ai comuni venga data una certa libertá che in realtá si traduce nell'applicare quanto venga diramato centralmente dalle potenti associazioni alberghiere, che sono ovviamente contrarie a questo tipo di attivitá che vedono come concorrenza sleale (???). Cfr. l'articolo "albergatori-altoatesini-contro-il-sito-dei-bed-and-breakfast-1.12439859".

"Far finta di niente" é quindi una bomba ad orologeria.

Airbnb paga alla fonte la ritenuta secca di 21% ma cmq non si hanno contratti scritti in mano da mostrare in caso di verifiche comunali che potranno essere svolte a piacere (vedi sopra).

Qualcuno ha nel frattempo ricavato maggiori informazioni?

È inutile che tutti inneggino all'innovazione se poi si fá di tutto per tarparle le ali (vedi anche leggi anti flixbus, etc.).

Se qualcuno della provincia di BZ avesse informazioni CERTE e verificabili, é pregato di unirsi alla discussione, visto che Airbnb non si prenderá certo la briga di risolvere questo problema per noi.

[MariaCecilia30]

Buon giorno a tutti 

Intervengo perchè sono nella stessa situazione: la Provincia di Bolzano al solito fa a modo suo, fregandosene delle leggi italiane e comunitarie......

Peraltro mi risulta che AirBnB si sia sempre rifiutata di pagare la cedolare secca, nonostante la legge italiana lo preveda...

Il punto è che si dovrebbe distinguere chi affita per qualche  periodo la propria casa, che utilizza, e le società che  invece gestiscono decine / centinaia di appartamenti.. Sui vari siti, le due situazioni sono mescolate (soprattutto nelle grandi città)

Auguri!!!

[Emily352]

@MariaCecilia30 

Discussione relativa alla Provincia autonoma di Bolzano, quindi, suppongo che tu abbia un immobile che vuoi affittare ad uso turistico in questa Provincia, anche se scrivi da Trento (che ha una LP diversa da quella di Bolzano).

Nella LP 58/1988 e nella LP 12/1995 (modificata dalla LP 10/2013) le locazioni turistiche, disciplinate dal codice civile, non sono contemplate e neppure citate, quindi:

non sono strutture ricettive, come le CAV, gestibili solo in forma imprenditoriale (art.6.5 della LP 58/1988) né le Camere e appartamenti ammobiliati per ferie, gestibili sia in forma imprenditoriale (art.1, co.1 della LP 10/2013) sia in forma non imprenditoriale, a cui è, però, imposto il divieto di alcun tipo di attività promozionale (siti Internet compresi) e una limitazione di numero di contratti/anno (art.1, co.1-bis della LP 10/2013) in cui è prevista la somministrazione di pasti e bevande agli alloggiati (i B & B nella Provincia di Bolzano non sono citati, pertanto, si possono ricondurre alla concessione di Camere e appartamenti ammobiliati per ferie, qualora venga offerta la prima colazione),

bensì locazioni pure per qualsiasi durata, che devono ottemperare solamente agli obblighi prescritti dallo Stato (artt.1571 e seguenti del codice civile; art.4 del DL 50/2017), che, in sostanza, vuol dire:

° contratto di locazione per finalità turistiche in forma scritta che, se non assoggettato a cedolare secca, dovrà comunque essere bollato anche se non viene registrato (la scrittura privata non registrata non è elencata tra gli atti esenti dall’imposta di bollo in modo assoluto: vedi Tabella, Allegato B, DPR 642/1972);

° comunicazione telematica delle persone alloggiate all’autorità di P.S. (art.109 TULPS) per i soli soggiorni di durata inferiore a 30 giorni.

[MariaCecilia30]

Grazie Emily,

vorrei solo sapere se tu hai una veste ufficiale, tale da difendermi in caso di azione legale, dato che sia al comune di Castelrotto (BZ) che all'ufficio di Bolzano della Provincia Autonoma di BZ mi hanno detto cose diverse, cioè che qualora si faccia pubblicità in qualsiasi modo (online ad esempio) si ricade nell'attività imprenditoriale, con tutto ciò che ne deriva...

grazie mille 

Cecilia

[Emily352]

Non sono un legale, @MariaCecilia30. Sono una locatrice come te. Quello che ti posso dire è che nella Provincia di Bolzano i privati non possono svolgere alcun tipo di attività pubblicitaria (né promozione, né intermediazione: “purchè non venga svolta un’attività di promozione rispettivamente di intermediazione o non ci si avvalga della stessa” recita il co.1-bis, art.1 della LP 12/1995).

A questo punto, bisognerebbe capire in che modo i privati possano trovare i loro villeggianti. Forse la Provincia autonoma di Bolzano vuole che gli host si trovino i turisti da soli, armati di binocolo in un bosco peltrato di brina.

Una cosa però è certa:  la Provincia autonoma di Bolzano non può stabilire se la pubblicità è ammessa o vietata, chi è imprenditore e chi no: questo è ambito di competenza dell’amministrazione finanziaria, e non è un caso che il DL 50/2017 (che ha “sdoganato” la pubblicità sui portali di home-booking, perlomeno in ambito “locazioni brevi”, e non è un caso che la Regione Emilia-Romagna, che prima vietava la pubblicità, adesso la ammette, a condizione che la prenotazione online non superi i 30 giorni), al co.3-bis dell’art.4 rimandi non alle Regioni o alle Province, ma al Ministero dell’economia e delle Finanze  l’emanazione di un regolamento (che ancora non ha visto la luce e chissà quando la vedrà) che dovrà definire i criteri in base al quale l’attività di locazione si considera esercitata in forma imprenditoriale.

[Claudio359]

Buongiorno a tutti, sono di Bolzano ed ho acquistato da poco un appartamento nella medesima provincia  che avrei voluto affittare come casa vacanza. Credevo fosse tutto abbastanza semplice! Per prima cosa mi sono iscritto ad Airbnb, ho incominciato a inserire i dati del mio annuncio, sono arrivato al punto di inserire le foto e mi sono bloccato senza avere pubblicato nulla in quanto dovevo prima informarmi su leggi e regolamenti. In effetti è come dice Riccardo di Bressanone, la legge provinciale è  chiara e qui non tengono conto della legge nazionale essendo provincia autonoma. Quindi si può fare massimo 4 volte all'anno come attività occasionale oppure si ha l'obblico di comunicare Suap al Comune e aprire p.iva con tutte le conseguenze che ne derivano. Ma la cosa che mi fa imbestialire di più è che nel caso della prima soluzione (4 volte all'anno)la legge che regolamenta questa materia, ti vieta di fare pubblicità del tuo locale su qualsiasi portale di affitti-case sia quelli a livello locale che quelli conosciuti come Airbnb, Booking, ecc. Ma se non posso pubblicizzarlo come faccio ad affittarlo? Dato che qui sono molto attenti a queste cose rischi che se pubblichi l'annuncio,  vanno sui portali online, controllano dove si trova l'alloggio e nel giro di poco tempo te li trovi sotto casa che ti suonano il campanello!  Pertanto se non posso pubblicizzare il mio annuncio tramite Airbnb non ho altra alternativa che affittarlo con altre tipologie di contratti per periodi brevi o lunghi ma non come casa vacanza o con contratti turistici. Che delusione e soprattutto che legge di m. 

[Franco164]

Ciao a tutti, volevo provare anche a proporre su airnb un bilocale a Bolzano attualmente sfitto ma vedo che la situazione è complicata però mi sorge un dubbio.

A Bolzano ci son tanti annunci su airbnb... qualcuno di loro può spiegare come ha risolto il prolema?

Grazie

[Alessandra673]

Ciao a tutti, seguo la conversazione in quanto ho lo stesso problema.

Vorrei affittare il piano superiore del mio appartamento a Bressanone, lo stesso in cui a breve sposterò la residenza, pensavo di avere tutto il diritto di farlo anche se per brevi periodi con una normale locazione. Invece proprio stamattina ho telefonato in comune e mi hanno confermato che se i contratti sono più di 4 all'anno o se uso portali come Airbnb bisogna aprire la partita IVA come affittacamere con tutto ciò che ne consegue. Qualcuno è riuscito a risolvere il problema?

Grazie

[Francesca]

Hey @Alessandra673 @Franco164 vi suggerisco di menzionare qualcuno per attirare l'attenzione: il post è lungo e datato, rischiate di passare inosservati. Per aiutarvi menziono @Riccardo61 @Emily352 @MariaCecilia30 

[Benjamin568]

Ho letto tutta la legge del 95. Airbnb in Alto Adige senza partita Iva é fuori legge. Non essiste nessuna soluzione. Non so come fanno tutti quelli che inseriscono senza P. IVA.

[Alessandra673]

@Benjamin568Così sembra, ma a me pare impossibile che una legge provinciale possa impedirmi di esercitare un mio diritto sancito dal codice civile, che dice che dice le stesse cose indipendentemente dal fatto che l'affitto duri 8 anni o 2 giorni. Io voglio locare una parte dell'appartamento in cui sono residente perché troppo grande per me da sola, credo che sia ben diverso da uno che vuole fare l'affittacamere di mestiere. @Emily352 da questo punto di vista è stata molto chiara.

Io per ora ho chiesto qualche consulenza, spero di poterne cavare qualcosa.