Mod. 730 del 2018 | Come inserire i redditi Airbnb - IRPEF

[Alessandro542]

Buongiorno,

a quanto ho capito Airbnb non agisce come sostituto d'imposta, o perlomeno è in contenzioso. Quindi nel frattempo la dichiarazione la facciamo noi. La mia situazione è la seguente: 

Redditi percepiti l'anno scorso circa 1.100 € in quattro periodi diversi.

La mia domanda è la seguente: dove devo inserire questi ricavi visto che ho affittato una porzione della mia casa principale dove ho la residenza? Cioè come faccio a fare La differenza tra quando si affitta un intero appartamento e quando si affitta una singola parte? Quadro B o D?

Che succede se lo stato impone ad Airbnb di pagare le tasse dell'anno.scorso come sostituto d'imposta? Comerecuperiamo quei soldi?

Grazie 1000

[Ermanno6]

@Fabio203 ci sono passato recentemente e nei caf veramente sono ignoranti, magari non tutti voglio sperare.

@Alessandro542 nel tuo caso provo a rispondere alle tue domande:

parliamo del 730 pag. 2 Quadro B Redditi dei fabbricati: vanno compilati i righi alternando i periodi in cui la casa era in tuo possesso (colonna 2 codice 1) ai periodi in cui era locata (colonna 2 codice 11). Ovviamente vanno riempite tutte le colonne del rigo:

1. rendita catastale xxx

2. Utilizzo: codice 1  quando era in tuo totale possesso, rigo successivo metterai codice 11 locata parzialmente (come detto sopra).

3. Possesso- giorni (il n. dei giorni in cui è stata in tuo possesso, cioè non fittata, nel rigo successivo invece metterai il n. dei giorni in cui è stata locata).

4. Percentuale 100 %

5. Codice canone 1 se vai in regime normale Irpef oppure sbarri colonna 11 se vai in cedolare secca. Dipende qual è più conveniente per te, lo verifichi in sede.

6. Canone di locazione xxx

7. Casi particolari (credo che non ne hai).

8. Continuazione, da sbarrare se dichiari alternando i periodi come ti ho detto, per far capire che si tratta dello stesso immobile.

Potresti anche dichiarare tutto più semplicemente con soli due righi: uno per i giorni complessivi che è rimasta in tuo possesso e un altro rigo per i giorni complessivi che è stata affittata, ovviamente sommi tutti e quattro i canoni di locazione oltre ai giorni. Alternare i codici di utilizzo 1 (tuo possesso) e 11 (perché in parte locata in parte sempre residenza principale).

9. Codice comune xxx

Ecc.

Per il momento accontentati di questa risposta, gli esperti della communituy non si sa se ti aiuteranno...

P.s. dimenticavo di rispondere all'ultima domanda di @Alessandro542: Non succede proprio nulla, airbnb non può chiedere retroattivamente i soldi (21%) che avrebbe dovuto versare e che poi noi abbiamo già dichiarato all'AdE, mi sembra evidente.

[Fabio203]

Il CAF non è in grado di aiutarmi!

[Francesca]

Ciao a tutti voi @Alessandro542, @Ermanno6, @Fabio203 

volevo segnalarvi che ho spostato questo pezzo della precedente discussione (che si trova qui: https://community.withairbnb.com/t5/Supporto/come-inserire-i-redditi-air-bnb-su-730-irpef/m-p/81869#...

Perché si tratta di un post pubblicato nel 2016 (!!!) che contiene info del 2017 e del 2018! Ho ritenuto opportuno inserire nel titolo l'anno di riferimento perché certamente certe cose sono cambiate e le persone potrebbero trovarsi davvero confuse. 

Fatemi sapere se ci sono problemi con questa nuova sistemazione e titolo! 

Ciao ciao, 

Francy 

[Evelina22]

 Ciao, mi trovo in questa situazione: il Caf mi chiede il documento che dovrebbe arrivare da Airbnb che attesti il reddito percepito.Per la compilazione del 730.  Non si accontentano dell'elenco degli ospiti con relativi importi, chiedono un nuovo documento, secondo una nuova norma in vigore dal 2018. Qualcuno ne sa qualcosa?

[Ermanno6]

@Francesca perfetto. @Alessandro542 facci sapere se era corretta la mia indicazione. 

@Evelina22 ci sono miriadi di risposte al riguardo, la legge che voleva airbnb come sostituto d'imposta è di giugno 2017 e non 2018, airbnb ha fatto ricorso e non ha trattenuto nessun acconto (21% di cedolare secca) dai nostri canoni d'affitto (da quello che hai guadagnato con gli affitti), quindi airbnb non può rilasciare nessuna C.U. (Certificazione Unica).

Spiega questo al CAF e porta i tuoi contratti e/o ricevute d'affitto (non li hai mai fatti? Peggio per te. Li hai sempre fatti? Meglio per te).

Puoi stampare un foglio riepilogativo dei tuoi guadagni del 2017 andando sul tuo profilo di airbnb e cerchi transazioni, guadagni ecc. Insomma cerca e trova... Siccome hanno fatto un aggiornamento, non compare la schermata con i guadagni con la voce "lordo" ma fino al 31 maggio c'è la possibilità di accedere alla versione precedente. Infatti tu devi dichiarare la cifra che hai concordato con gli ospiti, tutta intera, non quella che ti ha bonificato airbnb dopo la trattenuta (3% 4% o 5% + iva) per la sua commissione, quest'ultima non è detraibile.

Troppo difficile vero? Difficile per i caf ...figuriamoci

[Simone213]

Buonasera, anche io sono nella stessa situazione di Evelina, il problema è che se dichiariamo gli importi senza certificazione unica (per colpa di airbnb) pagheremo tantissime tasse, mentre la legge parlava chiara. Eraa airbnb che doveva versare.....insomma "tra i due litiganti noi ci rimettiamo i soldi".....

[Roberto143]

@Simone213

Quale legge?

Di cosa parlava? Spiegaci per favore, che interessa tutti!

[Ermanno6]

Aiuto ¿

[Ermanno6]

@Roberto143 è una legge speciale che fa di airbnb un benefattore e filantropo che paga le tasse al posto nostro senza prelevare nulla dai nostri guadagni. Invece ora dobbiamo pagare le tasse su quanto guadagnato, guarda un po'...

Votiamo tutti la legge speciale...

[Antonio770]

Buongiorno a tutti,
prima di tutto volevo ringraziarvi per i vostri interventi e in particolare @Roberto143 per tutte le sue preziose indicazioni, ho letto tutte queste pagine con attenzione perchè giusto ieri ho incontrato il CAF per il mio 730 dello scorso anno.

Dunque, questo è quello che ho imparato e che volevo condividere con voi, sperando che il CAF mi abbia dato i giusti consigli:

1) E' possibile applicare cedolare secca 21% unendo in un solo rigo l'importo totale del ricevuto nell'anno (lordo, quindi senza togliere costi di pulizia nè i costi per Airbnb).

2) Appena mi restituiscono la copia del 730 vi indico il quadro e il rigo esatto dove è stato inserito l'importo.

3) L'importo dei redditi a cui viene applicata cedolare secca non fa parte del reddito complessivo (come mai, forse perchè è extra IRPEF?).

4) Il 21% trattenuto viene applicato tout cort nel 2017 e "accontato" per il 2018 per lo stesso importo. Questo significa che, su un reddito ipotetico di 1.000 Euro per le locazioni su Airbnb nel 2017, devo pagare 210 Euro nel 2017 con la dichiarazione fatta nel 2018 e mi verranno trattenuti altri 210 Euro come acconto per il 2018. Nella prossima dichiarazione questo acconto verrà assorbito dalla nuova cedolare secca del 2018 (spero di essere stato il più chiaro possibile).

4) Da documentazione che mi ha consegnato il CAF ci sono questi due paragrafi

Cedolare secca:
a decorrere dal 1° giugno 2017 i comodatari e gli affittuari che locano gli immobili per periodi non superiori
a 30 giorni possono assoggettare a cedolare secca i redditi derivanti da tali locazioni;
Locazioni brevi:
a decorrere dal 1° giugno 2017 i redditi dei contratti di locazione non superiori a 30 giorni, che sono stati
conclusi con l’intervento di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso
la gestione di portali on-line, sono assoggettati ad una ritenuta del 21% se questi ultimi intervengono anche
nel pagamento o incassano i canoni o i corrispettivi derivanti dai contratti di locazione breve. La ritenuta è effettuata
nel momento in cui l’intermediario riversa le somme al locatore;

Da quanto scritto sopra sembrerebbe che dovrebbe essere Airbnb a trattenere la quota e versarla lei all'AdE per poi dare Certificazione Unica a me. Tutto questo non è mai successo ovviamente, ma allora perchè scriverlo? Misteri...

Quello che invece non ho capito per nulla e che resta la mia curiosità più grande (forse @Roberto143 potrà darmi delucidazioni maggiori) è la questione "contratti scritti" con gli affittuari. So bene che normalmente ci deve essere un contratto scritto anche se non registrato e questo è ok.

Ma quando c'è di mezzo un Airbnb o comunque un intermediario, io il contratto lo faccio con chi mi paga e quindi Airbnb il quale ha a disposizione tutte le fatture per gli ospiti che sono transitati nel mio appartamento. Che bisogno c'è di un ulteriore contratto con gli ospiti? Loro pagano ad Airbnb e Airbnb paga a me... e io non percepisco un euro dagli ospiti che transitano via Airbnb.

Grazie in anticipo per chi vorrà darmi una risposta
a presto!
Antonio

[Francesca]

Grazie mille @Antonio770!

Queste sono davvero informazioni utili! Volevo farti sapere che ho spostato il tuo commento da una precedente generica discussione sulle tasse a una specifica che ho creato ieri sul 730 del 2018. (Era una discussione iniziata nel 2015! [sgomento e mascella che cade!] https://community.withairbnb.com/t5/Supporto/Tasse/td-p/5911 

Fammi sapere se hai problemi con questo spostamento! 

Grazie,

Francy

[Roberto143]

@Antonio770

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@Antonio770  ha scritto:

1) E' possibile applicare cedolare secca 21% unendo in un solo rigo l'importo totale del ricevuto nell'anno (lordo, quindi senza togliere costi di pulizia nè i costi per Airbnb).

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Si, è possibile raggruppare tutti gli affitti dell'anno in un unico rigo. Questo sia se si opta per la cedolare secca, sia per l'irpef normale.

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@Antonio770  ha scritto:

3) L'importo dei redditi a cui viene applicata cedolare secca non fa parte del reddito complessivo (come mai, forse perchè è extra IRPEF?).

In quanto cedolare "secca", i redditi relativi non entrano nell'imponibile, e quindi scontano l'imposta appunto "secca" del 21% senza essere "mischiati" con gli altri redditi. Naturalmente non è possibile, sull'imposta relativa, applicare le detrazioni che invece sono possibili con l'irpef normale. La valutazione di convenienza va quindi fatta caso per caso.

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@Antonio770  ha scritto:

4) Il 21% trattenuto viene applicato tout cort nel 2017 e "accontato" per il 2018 per lo stesso importo. Questo significa che, su un reddito ipotetico di 1.000 Euro per le locazioni su Airbnb nel 2017, devo pagare 210 Euro nel 2017 con la dichiarazione fatta nel 2018 e mi verranno trattenuti altri 210 Euro come acconto per il 2018. Nella prossima dichiarazione questo acconto verrà assorbito dalla nuova cedolare secca del 2018 (spero di essere stato il più chiaro possibile).

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Questo vale per tutte le imposte (non solo per la cedolare secca); si paga l'anno in corso e poi l'anticipo per l'anno successivo. Ci si accorge di questo il primo anno (perchè si paga doppio, in sostanza), ma poi per gli anni successivi diventa "indolore" in quanto si paga solo la differenza tra l'anticipo dell'anno prima e l'ammontare effettivo e poi l'anticipo per l'anno successivo (cioè una volta sola).

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@Antonio770  ha scritto:

Quello che invece non ho capito per nulla e che resta la mia curiosità più grande (forse @Roberto143 potrà darmi delucidazioni maggiori) è la questione "contratti scritti" con gli affittuari. So bene che normalmente ci deve essere un contratto scritto anche se non registrato e questo è ok.

Ma quando c'è di mezzo un Airbnb o comunque un intermediario, io il contratto lo faccio con chi mi paga e quindi Airbnb il quale ha a disposizione tutte le fatture per gli ospiti che sono transitati nel mio appartamento. Che bisogno c'è di un ulteriore contratto con gli ospiti? Loro pagano ad Airbnb e Airbnb paga a me... e io non percepisco un euro dagli ospiti che transitano via Airbnb.

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Ti invito ad una riflessione su cosa è un contratto, e a cosa serve, perchè lo si fa.

Non credo che presso la tua casa alloggi il sig. Airbnb, quindi fare un contratto di affitto ad Airbnb ti sembra logico?

A chi paga al limite potresti fare la ricevuta, ma hai mai letto un contratto di affitto? le clausole (in particolare nel tuo interesse) che dovrebbero esservi riportate?

E poi, ancora... gli ospiti pagano Airbnb e Airbnb paga te quindi "io non percepisco un euro dagli ospiti".

Se vogliamo essere così pignoli, allora, tu non percepisci nulla neanche da Airbnb, in quanto i soldi arrivano alla tua banca.

Quindi alla fine avremmo:

- un contratto di affitto tra te e Airbnb

- un pagamento tra Airbnb e la banca

tutto logico?

oppure ci sono degli "intermediari" che operano per conto di...

sono gli ospiti che ti pagano e che soggiornano da te... il rapporto di LOCAZIONE è tra te ed il conduttore (ospite).

Airbnb e banca sono intermediari che gestiscono le transazioni finanziarie.

 

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[Mariangela-E-Roberto0]

Ciao Roberto, sono nuova su Airbnb (da aprile 2018) e non ho capito bene la questione del "giustificativo" per il CAF. Ovviamente loro hanno bisogno di qualcosa che certifichi gli importi che ho ricevuto, per poterli mettere nel mio 730 e non basta una semplice mia dichiarazione in quanto con le nuove leggi loro si prendono la responsabilità di ciò che certificano. Io non ho mai fatto contratto diretto nè ricevuta agli ospiti che ho avuto da aprile a oggi, soprattutto perchè non ho capito in pratica cosa dovessi fare per avere qualcosa di scritto (dove prendo un fac-simile di contratto? oppure per le ricevute bastano i blocchetti tipo quelli che vendono alla buffetti? chi dice che poi le ricevute sono veritiere se non ho neanche partita iva o timbro altro? Gli ospiti (soprattutto stranieri) accettano di sottoscrivere un ulteriore contratto visto che hanno già pagato a airbnb?). in pratica, come si risolve la questione? Grazie mille

[Antonio770]

@Francesca : nessun problema, anzi, grazie mille di avermi avvisato perchè avevo visto che mi era sparito il post dal precedente thread e non capivo come mai. Se è questo quello giusto grazie mille due volte!

Appena mi arriva la copia del 730 aggiorno il mio post precedente indicando il quadro e il rigo che è stato utilizzato.

Saluti!
Antonio