Modena | Hosting in regola?

Elisa409
Level 1
Novi di Modena, Italy

Modena | Hosting in regola?

Buongiorno a tutti,

sto seriamente valutando l'idea di diventare host qui su Airbnb. 

Prima di fare scelte avventate, vorrei avere tutti gli elementi per decidere se è possibile e conveniente percorrere questa strada, purché in regola con le normative vigenti.

Per questo motivo mi rivolgo a questa community nella speranza che qualcuno, magari della mia zona, abia voglia di rispondermi.

 

Premetto che:

- risiedo in un piccolo paese nella provincia di Modena

- non ho partita IVA

- metterei a disposizione una zona della casa in cui risiedo (praticamente un mini appartamento completo)

- vorrei diventare host perchè adoro viaggiare e mi piace l'idea di ospitare persone nella mia casa promuovendo il mio territorio

- sarebbe per me un'esperienza occasionale ed una forma di integrazione al reddito

 

In particolare chiedo:

  1. quali sono i passaggi per mettersi in regola?
  2. devo per forza diventare un b&b o un affittacamere? Se sì, qual è meglio scegliere?
  3. devo per forza fare contratti ed emettere ricevute?
  4. cosa bisogna fare relativamente alla dichiarazione dei redditi?
  5. essendo soltanto un'attività marginale e occasionale, alla fine dei conti, è conveniente?

 

Grazie a tutti

 

Elisa

 

11 Risposte 11
Francesca
Former Community Manager
Former Community Manager
London, United Kingdom

Ciao @Elisa409

benvenuta nella community.

Quante domande! Qui sulla community troverai un sacco di informazioni utili alle tue domande, soprattutto perché potrai raccogliere esperienze reali di host. 

Per iniziare ti consiglio di dare un'occhiata a questi link e discussioni:

https://www.youtube.com/watch?v=t8lATGnHVww&feature=youtu.be

https://www.airbnb.it/help/article/1394/ospitare-responsabilmente-in-italia

https://www.airbnb.co.uk/help/article/653/in-what-areas-is-occupancy-tax-collection-and-remittance-b...

https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/ 

 

Facci sapere che ne pensi!
Fra

 


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Elisa409
Level 1
Novi di Modena, Italy

Ciao @Francesca!

Il video è molto utile.

Restano da conoscere le regole specifiche della mia zona.

Nel frattempo grazie mille!

 

Elisa

Emily352
Level 10

AIRBNB è solo un portale americano di successo, potenzialmente fruttifero, a rapida intercettazione traveler.  Se davvero sei catturata dal sacro fuoco delle locazioni turistiche brevi (max 30 giorni) e lunghe – avvalendoti di un intermediario online o fisico oppure senza l’intervento di intermediari di sorta - dovrai attenerti alle disposizioni in materia di turismo della tua Regione.

 

Fai quello che viene ti richiesto dalla tua Regione, non quello che ti viene richiesto da AIRBNB.

 

Purtroppo in Emilia-Romagna non è possibile locare una porzione dell’appartamento in cui si risiede: l’art.12 (Appartamenti ammobiliati per uso turistico) della LR 16/2004 prevede la locazione di un intero appartamento a turisti (max 6 mesi) e – secondo la Regione Emilia-Romagna - la residenza nell’immobile da parte del locatore risulta incompatibile con la locazione turistica continuativa ovvero occasionale a soggetti terzi.

 

Pertanto, nell’immobile in cui hai stabile dimora puoi aprire - in Emilia-Romagna – un’attività saltuaria di Bed & Breakfast (art.13, legge citata) a conduzione familiare, senza organizzazione in forma di impresa (con obbligo di residenza e rispettando determinati requisiti igienico sanitari) ovvero un’attività di Affittacamere (art.10, legge citata), gestita in forma di impresa.

 

Se intendi locare un intero appartamento in cui non risiedi, in Emilia-Romagna devi:

 

a) dare comunicazione al Comune dell’inizio della locazione (allegato G);

 

b) segnalare online i dati ISTAT alla Regione (la stessa ti fornirà le credenziali per accedere al portale TURISMO5 per trasmettere ad ogni soggiorno i dati degli ospiti);

 

c) versare l’eventuale imposta comunale di soggiorno (da verificare);

 

d) segnalare gli ospiti in Questura sul portale ALLOGGIATI WEB richiedendo le credenziali.

 

e) non pubblicizzare l’immobile su piattaforme di home booking (Deliberazione Giunta Regionale, n°2186/2005 – Appartamenti ammobiliati ad uso turistico😞 può costituire uno degli elementi (ad es. non aver fatto sottoscrivere un contratto di locazione, qualificante un’attività ricettiva) per essere considerati una piccola impresa.

 

Previsione irragionevole che si interfaccia ora con il comma 3-bis dell’art.4 del DL 50/2017 che ha “sdoganato” la possibilità di mettere il proprio annuncio sui portali: la Regione non può stabilire chi è imprenditore e chi no, ambito di competenza dell’Amministrazione finanziaria.

 

Il mancato adempimento di uno di questi adempimenti può comportare conseguenze più o meno gravi.

 

Per ogni soggiorno, anche se si esaurisce in pochi giorni (locazione breve), dovrai fare sottoscrivere al check-in un contratto di locazione per finalità esclusivamente turistiche (da evidenziare nell’annuncio nella sezione Regole della Casa) senza necessità di registrarlo, rilasciando ricevuta solo se richiesta dall’ospite (che se paga con un mezzo tracciabile già dispone di una prova di pagamento).

 

I redditi fondiari vanno sempre dichiarati. Se il reddito è concesso in locazione breve dal proprietario, il reddito va dichiarato nel quadro RB del modello Redditi ovvero B del modello 730 assoggettandolo a regime ordinario IRPEF ovvero al regime della cedolare secca direttamente in dichiarazione. Per lo stesso immobile è possibile – nei singoli periodi – con diversi conduttori “brevi” optare o meno per il regime della cedolare secca.

 

Versante redditività: in primis canone e tasso di occupazione dei locali. Su entrambi incide quel determinato luogo e i flussi di turisti che può richiamare. Il guadagno netto dipende anche da come viene gestita la locazione: se interamente delegata a terzi, se fai-da-te o se alcune spese sono ricaricate sull’ospite.

 

Magari mi sbaglio, @Elisa409,  ma non mi pare che Novi di Modena sia una città turistica di grande richiamo, ma anche ammettendo per un attimo che lo sia, ti posso dire che nelle grandi città a forte vocazione turistica (Venezia, Roma, Firenze ecc.) la concorrenza è molto agguerrita e questo ha generato un drastico abbassamento dei prezzi, foraggiato dalla stessa AIRBNB che ti tartasserà perché tu li abbassi.

 

Nei piccoli centri “satellite” o in zone periferiche, lo sfitto a volte impone scelte diverse

 

Morale: non basta avere una stanza vuota o un intero appartamento per affittare su AIRBNB o altri portali.

 

 

 

Messaggio inviato con un telefonino da povero da Emily in modalità estiva ridotta

Ivan418
Level 2
Bologna, Italy

Sono contento che ci sia una informazione cosi puntuale e precisa. Allo stesso tempo vorrei riflettere su quello che ho letto. L'intento di base della piattaforma, è la condivisione: quella per cui si mette a disposizione uno spazio della propria casa. Anzi tutte le critiche che spesso si muovono alla piattaforma sono dovute al tradimento di questa Mission. E invece l'Emilia Romagna che fa? Penalizza proprio la sharing Economy a vantaggio invece di un'economia imprenditoriale che può utilizzare legittimamente la piattaforma. Totalmente in contrasto con le più grandi città come Parigi New York o Berlino che invece stanno tentando di recintare il successo di Airbnb mantenendo salva proprio la condivisione. La questione, tra l'altro, è la solita questione italiana di una legge che c'è ma che viene disapplicata a tutti i livelli dai più bassi ai più alti cioè anche a livello di enti locali stessi. Perché io a questo punto mi faccio una domanda: Come mai nell'accordo che il Comune di Bologna ha fatto con Airbnb non ha escluso di incamerare la tassa di soggiorno dagli annunci fuori dalla legalità presenti a Bologna? Ricapitolando la regione Emilia Romagna vieta di affittare una stanza del proprio appartamento attraverso il sito di Airbnb o altri intermediari di internet. Il Comune però da questi intasca i soldi  della tassa di soggiorno. Bella roba!!

Salvatore199
Level 10
Rome, Italy

@Ivan418

e daje co sta storia e sto mito della "sharing economy"...

 

prima ci sono le leggi e i regolamenti dello Stato (italiano) e poi ci potrà anche essere una "così detta" sharing economy.

ora, leggi e regolamenti possono anche necessitare di essere aggiornati per adeguarsi al progresso e allo sviluppo, però sono processi lenti che devono tenere in considerazione diritti e doveri preesistenti.

 

basta che venga costruito un portale internet o un'app da smartphone per buttare alle ortiche tutta la legislazione e il costrutto di una società?

le forme di ospitalità sono ben definite da PRIMA che nascessero i portali vacanze e a quelli occorre far riferimento, almeno fino a quando non ci saranno i presupposti per inserire nuove categorie o modificare quelle esistenti.

 

Ci sono aspetti normativi e anche fiscali da analizzare prima di dare giudizi così tranchant.

 

ps: per percepire l'imposta di soggiorno, l'host a Bologna deve essere correttamente censito dal Comune.

quindi si presuppone che chi la paga o ha dichiarato il falso (spacciandosi ad esempio per B&B) oppure non ha dichiarato nulla e fa tutto in nero (quindi anche l'imposta di soggiorno).

Avere un annuncio su Airbnb non equivale ad essere in regola... anzi!

Ivan418
Level 2
Bologna, Italy

@Salvatore0. Vorrei sottolineare alcune cose. 1 è vero che un sito internet o una app non modificano le leggi di uno Stato o meglio in questo caso di una regione, tuttavia sono 10 anni che esiste il fenomeno di Airbnb (lungi dall'essere solo un sito) mentre la legge dell'Emilia Romagna è del 2004 pertanto 14 anni mi sembrano sufficienti per inseguire i cambiamenti culturali ed economici di un territorio. 2 il Comune di Bologna non richiede alcuna iscrizione per poter incassare la tassa di soggiorno. È a legge dello Stato che impone la registrazione degli alloggiati in Questura, ma anche coloro che non sono nella possibilità di farlo cioè coloro che sono fuori dalla legge regionale e affittano una stanza della propria casa generano tasse di soggiorno per il Comune che le accetta di buon grado. Ti dirò di più l'assessore al turismo fa incontri con host di Airbnb di tutti i tipi. Ci sono un sacco di ricerche per analizzare il fenomeno di Airbnb a Bologna finanziate dal Comune o dalla Regione dove si sottolinea sempre che la piattaforma danneggia il mercato degli affitti perché interi appartamenti verrebbero sottratti al mercato delle locazioni tradizionali. Peccato che la legge regionale stessa che induce proprio a questo. Per cui Salvatore Io non chiedo solo un cambio legislativo ma anche un po' di coerenza.

Salvatore199
Level 10
Rome, Italy

Ivan

solo un paio di precisazioni:

- è vero che Airbnb esiste da 10 anni, ma il fenomeno è "esploso" in Italia solo da 3/4 anni al massimo. Prima dell'inserimento di Airbnb nel mercato (non solo italiano, ma mondiale) gli altri portali esistenti avevano modalità di adesione più restrittive (ad esempio non camere singole, necessità di abbonarsi, solo hotel, ecc.) per cui il fenomeno dell'affitto (turistico o breve) era molto contenuto.

La modalità estremamente semplice (direi TROPPO SEMPLICE) adottata da Airbnb ha spalancato le porte a tutti quelli dotati di uno smartphone, con risvolti positivi per quella che tu chiami "sharing economy", ma anche negativi per quanto concerne evasione fiscale, mancato rispetto delle normative di ogni genere e concorrenza sleale;

 

- in Emilia Romagna, per potersi registrare alla Questura e all'imposta di soggiorno, è necessario aver effettuato almeno la comunicazione di inizio locazione al Comune (o presentato la SCIA se B&B, affittacamere o Casa Vacanza), quindi chi non ha seguito questo iter è "fuorilegge" e fa molto probabilmente tutto "in nero". Questo fenomeno però non è imputabile alla Regione.

Abusivi, fuori norma ed evasori purtroppo esistono in tutti i campi, e non può essere certo imputato alla Pubblica Amministrazione l'esistenza di questi soggetti.

Caso mai, potrebbe essere criticata la capacità di effettuare i controlli, ma questo credo sia un altro discorso, che comunque si scontra con i vari diritti della privacy e libertà personali inviolabili, alle quali nessuno ovviamente intende rinunciare;

 

- l'imposta di soggiorno dagli "irregolari" viene da qualche tempo percepita (per il solo portale Airbnb) in quanto con alcuni Comuni (ad esempio Bologna, ma non Modena, Reggio Emilia, Parma, ecc.) Airbnb ha stipulato una convenzione e la percepisce direttamente.

E' opportuno precisare inoltre che l'imposta di soggiorno è a carico del turista e non della struttura ospitante.

Quindi, questa modalità di incasso (tramite Airbnb) potrebbe essere equiparata ad un dazio che viene applicato a tutti i turisti che entrano in città attraverso quella determinata porta (porta Airbnb); il pagamento della tassa per chi passa da altre porte, è demandato alla regolarità o meno di chi ospita.

 

Airbnb è sicuramente "un fenomeno" e bene fanno Regione e/o Comune a studiarlo, visto che rientra nei loro compiti di gestione politica (sarebbe assurdo se gli amministratori fossero all'oscuro del fenomeno e della sua misura).

Poi, anche le Amministrazioni Pubbliche devono rispettare le leggi, e quindi la coerenza eventualmente sta proprio nell'applicarle, non nel derogarle.

Ivan418
Level 2
Bologna, Italy

@Salvatore0. Io condivido quello che lei dice ma mi permetto solo di criticare questa stupida legge regionale dell'Emilia Romagna la cui ratio mi sfugge. Vorrei capire perché l'unico aggiornamento fatto di recente riguarda la possibilità di locare per affitti brevi solo interi appartamenti attraverso la piattaforma; in questo modo si avvantaggia chi è multipropriatario e si esclude chi invece cerca una possibilità di integrazione del reddito condividendo la propria casa. Tutto ciò è ahimè perfettamente coerente con le diseguaglianze sociali crescenti. È una legge che permette a chi è ricco di diventarlo sempre di più, è una legge che è causa tra le altre cause della riduzione del parco abitazioni per gli affitti alle famiglie e quindi dell' aumento dei canoni. Pertanto quando leggo del peccato mortale di Airbnb di essere responsabile delle incresciose situazioni scritte sopra bisognerebbe avere la lucidità di capire quelle che sono le concause.

Benedetta-and-Gianluca0
Level 4
Porretta Terme, Italy

Ciao @Ivan418 @sono passati anni dal tuo post ma le cose mi sa che non son cambiate… avrei tanto da chiederti ma ora vorrei solo capire dove hai trovato che si può mettere sulla piattaforma di Airbnb solo per affitti brevi( perché io devo iniziare e sto cercando di capire meglio ma non ci sto capendo più niente…)

Il mio sarebbe un appartamento ammobiliato a uso turistico ( ma come privata non imprenditorie) e un tipo “solerte “del suap di Bologna mi ha detto che non posso usare Airbnb🥺

@Benedetta-and-Gianluca0 se guardi qui sopra nei post Recenti ce n'è uno col titolo "un privato non può pubblicizzare ecc ecc" lí c'è una spiegazione chiarissima sulla situazione in Emilia Romagna

Mariapaola9
Level 2
Modena, Italy

buongiorno a tutti

anche io sto cercando di capire le regole. Io sono di Modena e vorrei affittare 2 stanze del mio appartamento ma da quello che leggo in Emilia Romagna non si puo' fare si puo' solo affittare l'intero appartamento. Ma guardando sul sito a Modena su airbnb ci sono tantissime stanze in affitto . Come e' possibile? sono tutti fuorilegge?

grazie

Mariapaola

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