@Lucia162, la LOCAZIONE ex Codice Civile è quanto di più semplice esista nel panorama legislativo italiano, in quanto non sono richiesti gli stessi complessi adempimenti delle Strutture Ricettive B&B, Affittacamere, Case Vacanze, nè tantomeno quelli di Agriturismi, Hotel e simili. In pratica si continua ad essere dei semplici Privati, che affittano o un intero immobile (non di residenza) o una stanza all'interno dell'immobile in cui risiedono e dimorano abitualmente. Gli immobili pertanto non cambiano di destinazione d'uso e restano dunque destinati a civile abitazione, classe A.
Dal punto di vista degli adempimenti burocratici e fiscali, tutto è molto semplificato, infatti in alcune Regioni non serve neppure una comunicazione di prima apertura, in altre basta una Scia semplificata presso il SUAP del proprio Comune. In alcuni Comuni non si paga neppure la Tassa di Soggiorno, in altri si, basta chiedere al proprio SUAP. In alcuni Comuni non si comunicano neppure i flussi ISTAT, in altri si, basta chiedere al proprio SUAP (o alla propria Regione). Che una casa debba avere delle Certificazioni Energetiche (APE) e degli impianti a norma certificati di acqua, luce e gas mi sembra il minimo per pensare di ospitarvi qualche estraneo in tutta sicurezza, anche se per caso non venisse richiesto. Che con l'Anti-terrorismo e i problemi della modernità sia bene far sapere alla Polizia chi ci mettiamo in casa, e farlo tempestivamente entro 24 ore dall'arrivo degli ospiti, mi sembra altrettanto scontato, e le differenziazioni di cui tu parli (Ospiti comunitari o extra-comunitari) è un ricordo del passato, ormai, e PER TUTTI dovrai semplicemente comunicare i dati tramite Portale Alloggiati Web, ma solo per soggiorni inferiori ai 30 gg. Invece per soggiorni più lunghi, si parla casomai di Modulo Cessione Fabbricato e di Registrazione obbligatoria del contratto presso l'Agenzia delle Entrate. Visto che stai parlando di Locazione, NON esiste locazione senza Contratti Scritti, ma scrivere un contratto e registrarlo sono due concetti molto diversi, per cui si scriveranno contratti anche per soggiorni di sole 1, 2, 3 notti. Dal momento che la LT (Locazione Turistica o Pura) non è una Struttura Ricettiva alberghiera nè extralberghiera, NON fornirà 'servizi alla persona' e dunque neanche le colazioni: che molti non seguano nulla di quanto sto dicendo è palese, ma non per questo un motivo per non farlo, semplicemente siamo in Italia, e c'è da un lato molta ignoranza, dall'altro molta presunta 'furbizia' (che poi furbizia davvero non è, visto quello che si rischia...).
Riguardo all'aspetto fiscale, tutto è molto semplificato, soprattutto se si è i proprietari degli immobili locati: perchè in questo caso i Redditi prodotti saranno Fondiari o da Fabbricato, e pertanto esenti da Criteri di Occasionalità, Saltuarietà, e Non Organizzazione di un'attività, pertanto perchè parli di Ricevute Fiscali? Ricevute Fiscali o Fatture si faranno solo se deciderai per qualche motivo di aprire P. Iva, ma i Redditi Fondiari di per sè non la prevedono, per cui semmai si rilasceranno Ricevute Generiche Non Fiscali (tipo quelle di Buffetti), con Imposta di Bollo da 2 Euro per importi superiori a 77,47 Euro.
Certo, se non si è i proprietari dell'immobile locato, e lo si SUBLOCA a terzi, allora i Redditi saranno Diversi o, oltre certi limiti (a volte imposti anche dalle Regioni, ma di solito validi su tutto il territorio nazionale), Da Impresa aprendo P. Iva in quest'ultimo caso. I Redditi Diversi invece non prevedono l'apertura di una P. Iva. I Redditi Diversi sono soggetti a Criteri di Occasionalità, Saltuarietà, e Non Organizzazione di un'attività, e sono gli stessi ad esempio di un B&B o di una Casa per Vacanze gestiti in forma NON IMPRENDITORIALE.
Ma ormai anche le eventuali P. Iva non sono più come quelle di una volta (Ordinarie), volendo nel nostro settore si possono aprire P. Iva agevolate A Forfait, a volte anche più convenienti dello sconto IRPEF del 5% o della Cedolare Secca al 21%. La Cedolare Secca è possibile per i Redditi Fondiari, ma non per quelli Diversi, perchè i diversi sono redditi da attività commerciale occasionale e non da fabbricato.
Insomma, più semplice della Locazione Turistica o Pura (breve) o comunque della Locazione in genere (di medio periodo e di lungo periodo) - a scopo turistico, o abitativo, o di lavoro, ecc. -, non c'è altro se non l'abusivismo totale e l'evasione fiscale, che francamente ti sconsiglio. Se vuoi affittare una casa con contratti 4+4, nessuno te lo vieta e lo potrai fare con estrema semplicità, ma allora perchè sei qui su Airbnb? Su Airbnb i turisti di tutto il mondo scelgono i propri soggiorni mediamente brevi o di media durata, e le offerte spaziano tra case o stanze di privati X in locazione, b&b, case vacanze, affittacamere, agriturismi, hotel, e ogni altra forma di ricettività e microricettività. Se invece di parlare di 'soggiorni brevi o di media durata turistici' stai parlando di altro e ti interessa altro, forse Airbnb e Booking e le altre decine di portali online non fanno per te. Ciao!
