Ospitare in un appartamento con più stanze

[Salvatore2]

Salve, ho un appartamento che inizialmente volevo adibire a B&B con tre stanze e bagno in camera. Ora non ho più la possibilità di preparare colazione e dedicare tanto tempo agli ospiti quindi per questa estate volevo offrire solo le stanze (compresa la pulizia e la biancheria) agli ospiti senza la formula B&B.

Come funziona in questo caso? la legge permette di affittare solo la stanza per periodi brevi? ( di solito da noi la gente viene per 3-4 giorni massimo una settimana),  vale in questo caso la formula "short lets"?

grazie in anticipo

Salvatore

[Emily352]

Il termine inglese “short lets”, @Salvatore2 , non è stato acquisito dalla normativa italiana, al pari di “host” e “guest”. Il DL 50/2017 reca un complesso di disposizioni per quei contratti che vengono individuati come “locazioni brevi”.

La normativa statale in materia di locazioni turistiche, regolate dalle disposizioni del codice civile (il DL citato ha contenuto eminentemente fiscale) te lo consente, bisogna solo controllare che la legge della tua Regione non lo vieti, come ad es. impropriamente fa la Regione Emilia-Romagna (gli “Appartamenti ammobiliati per uso turistico” devono essere interamente locati e liberi da residenza): le Regioni possono legiferare autonomamente in materia di turismo, ma non possono invadere il campo del diritto privato.

La Legge 34/2018 della Regione Calabria non specifica se gli “Appartamenti ammobiliati per uso turistico” (art.19) debbano essere interamente locati o possano essere locate ad uso esclusivo soltanto porzioni delle unità immobiliari.

[Salvatore2]

come sempre la regione calabria (come anche per i b&b) è ambigua, ma se io volessi fittare allora l'intero appartamento cosa potrei fare?

[Ada-and-Sergio0]

Devi fare riferimento alla normativa della specifica regione dov'è situato l'alloggio, perchè ogni regione ha la sua. 

Generamente la formula senza colazione è quella dell'affittacamere, ovvero struttura ricettiva, che, al pari del b&b è subordinata al rilascio di una licenza.

Locazione turistica pura, senza licenza, per più camere ed in maniera continuativa, non la vedo come soluzione ottimale.

[Salvatore2]

io ho letto la direttiva della agenzia delle entrate e prevede l'affitto per brevi periodi anche di più stanze di un appartamento e si può applicare la cedolare secca se si vuole. Vorrei capire che ricevuta si deve fare, se va stipulato comunque un contratto ecc.

[Emily352]

@Salvatore2 

La Regione Calabria è una di quelle Regioni cerchiobottiste in cui non è chiaro se gli “Appartamenti ammobiliati ad uso turistico” (la legge è del 2018) siano soggetti al D.Lgs.79/2011 e al DL 50/2017.

La Regione preferisce tacere, perché sa di rischiare grosso se tentasse di disciplinare ciò che da lei non può essere normato (i rapporti di locazione tra privati, ambito di competenza esclusiva dello Stato), e allora cosa fa? Per esigenze locali, maschera le locazioni turistiche gestite da privati da nuove forme ricettive, con una spruzzata di adempimenti amministrativi (comunicazione al Comune di inizio attività, comunicazione ISTAT ecc.).

Un  colpo al cerchio e una alla botte, no!? E tutti vissero felici e scontenti.

P.S. Contratto di locazione in forma scritta sempre, anche se il soggiorno dura una sola notte. Riguardo il solo affitto relativo al soggiorno, la ricevuta (non fiscale) va rilasciata su richiesta del debitore (art. 1199 cod. civ.), ma nulla vieta di rilasciarla anche se non espressamente richiesta. Se l’ospite ti dovesse richiedere la ricevuta per l’importo totale, comprese le commissioni del portale, la sua richiesta non può essere soddisfatta: in primo luogo tu sei solo il locatore dell’appartamento (non l’intermediario) e in secondo luogo non conosci l’importo dei compensi caricati su di lui da AIRBNB.

[Salvatore2]

Ti ringrazio molto per le risposte, sei molto esaustiva. Io però mi chiedo cosa devo comunicare al comune per inizio attività? oppure come comunico all'istat, non ho mica il portale che utilizzano i b&b affittando un appartamento, anche se a singole stanze.

[Emily352]

@Salvatore2 

La modulistica necessaria di inizio attività deve essere richiesta al Comune nel quale è ubicato l’appartamento che si intende concedere in locazione turistica.

Le Province si occupano delle rilevazioni statistiche, ma molti dei loro compiti sono stati progressivamente spostati sui Comuni che rimangono il primo ente di riferimento. Rivolgiti in Comune e controlla il portale regionale: ogni  Regione ha (se attivato) il suo gestionale (ad es. in Lombardia è operativo il portale TURISMO 5).