Partita IVA quando?

Risolto!
Wilma140
Level 3
Modena, Italy

Partita IVA quando?

Buongiorno,

avete idea di quando la locazione di un appartamento uso turistico passa da attivita' non imprenditoriale (per cui non e' necessaria Partita IVA) ad attivita' imprenditoriale (per cui e' necessaria Partita IVA e versamento minimo 4.000 Euro all'INPS)?

Regione: Emilia Romagna

Citta': Modena.

 

Grazie

Wilma

1 Risposta Migliore
Alberto1535
Level 10
Bologna, Italy

@Wilma140 ciao,

per la locazione di Appartamento ammobiliato per uso turistico in forma non imprenditoriale, la Legge regionale n.16/2004 (art.12, c.1) prevede che solo il proprietario, oppure l’usufruttuario, possa dare in locazione a turisti case e appartamenti:

−in numero non superiore a tre,

−senza la fornitura di servizi complementari o aggiuntivi,

−con contratti aventi validità non superiore a sei mesi consecutivi,

−e sempre che l'attività non sia organizzata in forma di impresa.

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11 Risposte 11
Alberto1535
Level 10
Bologna, Italy

@Wilma140 ciao,

per la locazione di Appartamento ammobiliato per uso turistico in forma non imprenditoriale, la Legge regionale n.16/2004 (art.12, c.1) prevede che solo il proprietario, oppure l’usufruttuario, possa dare in locazione a turisti case e appartamenti:

−in numero non superiore a tre,

−senza la fornitura di servizi complementari o aggiuntivi,

−con contratti aventi validità non superiore a sei mesi consecutivi,

−e sempre che l'attività non sia organizzata in forma di impresa.

Wilma140
Level 3
Modena, Italy

@Alberto1535 grazie.

Cosa significa "sempre che l'attività non sia organizzata in forma di impresa"?.

L'apertura della Partita IVA quando e' obbligatoria?

Daniele858
Level 2
Venice, Italy

Buongiorno,

avevo una domanda in merito alla sua puntuale risposta. 

1) Il numero massimo di 3 alloggi (oltre agli altri criteri da lei indicati) è da intendersi come totale sul suolo italiano ? 3 per comune ? 3 per provincia? 

Grazie

Alberto1535
Level 10
Bologna, Italy

@Daniele858 buongiorno

Con la Legge di Bilancio 2021 (Legge n.178/2020, art.1, c. 595) il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più quattro appartamenti sul territorio nazionale per ciascun periodo di imposta. Superando questo limite, “ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza” l’attività di locazione, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art.2082 del Codice civile.

Questa norma deve essere coordinata con le vigenti Leggi regionali sulla locazione turistica in forma non imprenditoriale con le relative presunzioni di imprenditorialità.

Ad esempio, secondo la Legge regionale dell’Emilia-Romagna, il proprietario può dare in locazione turistica, in forma non imprenditoriale, case e appartamenti in numero non superiore a tre.

Di conseguenza, il nuovo limite nazionale risulta ininfluente per il proprietario che conceda in locazione turistica case e appartamenti ubicati esclusivamente nella regione Emilia Romagna.

Daniele858
Level 2
Venice, Italy

Grazie mille Alberto.

Il limite dei tre alloggi sul territorio nazionale per poter operare senza partita IVA mi è chiaro ora. 

 

1) Ulteriore domanda: supponiamo che una persona gestisca già 3 alloggi di sua proprietà su Airbnb e che sia possessore per una quota (ad esempio il 50%) di altre due alloggi assieme ad un famigliare.  Se l'apertura della locazione turistica di questi ulteriori due alloggi ( di cui è proprietario al 50 %) viene fatta a nome del famigliare che ne gestisce anche tutto il resto, assumendo che siano gli unici due alloggi turistici che quest'ultimo ha sul suolo italiano, non ci sarebbe obbligo di partita IVA? 

La persona 1 avrebbe locazione turistica di 3 alloggi, 

La persona 2 avrebbe locazione turistica di 2 alloggi. 

il 50 % dei proventi dei due alloggi gestiti dalla persona 2 potrebbe liberamente essere trasferito alla persona 1?

 

Ringrazio in anticipo

 

 

Alberto1535
Level 10
Bologna, Italy

@Daniele858 

La norma nazionale che non consente il regime fiscale delle locazioni brevi (cedolare secca) quando siano destinati alla locazione breve più di quattro appartamenti sul territorio nazionale (fatti salvi gli eventuali più stringenti vincoli regionali) è oggetto di discussioni, in particolare sulla tipologia di presunzione (assoluta o relativa ?) di imprenditorialità.

Inoltre, essendo una norma recente non ci sono ancora contenziosi tra contribuenti e Agenzia delle entrate che possano consentire corrette interpretazioni della norma.

 

Una recente risposta dell'Agenzia delle entrate a un interpello (n.278, agosto 2020) - comunque precedente all'introduzione della norma nazionale - riconosce la presunzione come relativa.

L'Agenzia infatti afferma:

Al fine di individuare i criteri idonei a determinare lo svolgimento di un'attività di locazione nell'esercizio di attività di impresa, occorre far riferimento ai princìpi generali stabiliti dall'art. 2082 del codice civile e dall'art. 55 del TUIR (con riferimento all'esercizio di attività commerciale).
A tal fine, non può farsi riferimento alle normative regionali in materia di attività e strutture turistico-ricettive , in quanto si ritiene che le citate disposizioni disciplinano materie diverse e presentano diverse finalità, non contenendo tali leggi regionali disposizioni che possano assumere rilevanza ai fini fiscali.
Allo stato attuale, pertanto, in applicazione dell'articolo 55 del TUIR, deve ritenersi che l'attività di locazione produca redditi d'impresa e non redditi fondiari soltanto qualora la stessa sia organizzata in forma di impresa, a nulla invece rilevando
il numero delle unità immobiliari locate.

Se per prudenza consideriamo la presunzione come assoluta (e quindi collegata al solo numero di unità immobiliari in locazione breve), nel caso prospettato (3 unità immobiliari possedute al 100% poste in locazione breve, più 2 unità immobiliari possedute al 50% poste in locazione breve dall'altro comproprietario) la stipula da parte dell'altro comproprietario di contratti di locazione breve potrebbe non essere sufficiente per superare la presunzione di imprenditorialità.

Sulla stipula di contratti di locazione da parte di un solo comproprietario c'è una consolidata presa di posizione da parte dell'Agenzia delle entrate, secondo la quale il comproprietario che non partecipa all'atto deve comunque dichiarare pro-quota il canone di locazione tra i redditi fondiari (persino nell'ipotesi in cui non incassi neppure una quota del canone).

Di conseguenza, nella dichiarazione dei redditi risulteranno 3 unità immobiliari possedute al 100% utilizzate per la locazione breve, più 2 unità immobiliari possedute al 50% anch'esse utilizzate per la locazione breve.

Certamente la dichiarazione potrà attirare l'interesse dell'Agenzia delle entrate e potrebbe essere oggetto di contestazioni.

 

Non conosco i rapporti tra i comproprietari, ma una possibile soluzione potrebbe essere un contratto di comodato gratuito (meglio in forma scritta) registrato all'Agenzia delle entrate, con il quale per le  due unità immobiliari in comproprietà, un comproprietario assegna all'altro il godimento e l'uso della propria quota. 

In questa ipotesi, il comodatario stipulerà i contratti di locazione e incasserà totalmente i relativi canoni.  Per la locazione breve, le norme fiscali prevedono un'eccezione alla regola generale:  il comodatario-locatore diventa unico titolare del reddito derivante dal contratto di locazione breve, qualificabile come reddito diverso. Con un'ulteriore eccezione (trattandosi di un reddito diverso) :  la possibilità di optare per l'imposta sostitutiva (cedolare secca 21%).

 

Si tratta solo di un parere. Suggerirei di avvalersi della consulenza qualificata di un dottore commercialista.

Per risolvere il problema potrebbe essere opportuno un interpello all'Agenzia.

Quando hai trovato la soluzione, diventa importante la tua condivisione sulla community.

Buon proseguimento.

 

 

Buongiorno Alberto

la mia amica sta affittando un apartamento per uso turistico e secondo le norme sopra elencate non deve aprire la partita IVA. Però ha ricevuto una mail dalla INPS dicendo che non hanno ricevuto la sua domanda di iscrizione alla Gestione Separata come "Lavoratore autonomo professionista". Ora non sappiamo cosa c'é da fare. Mi risulta strano la mail, lei aveva inserito nella fase di registrazione che é un host privato.

Alberto1535
Level 10
Bologna, Italy

@Wilma140 scusa, stai facendo solo locazione o offri anche servizi aggiuntivi (al di fuori della pulizia iniziale e della fornitura di biancheria iniziale) ? 

Quanti alloggi stai affittando quest'anno ?

Questi  sono i limiti.

Wilma140
Level 3
Modena, Italy

@Alberto1535 grazie. Non offro servizi aggiuntivi, e dispongo di un unico appartamento in locazione uso turistico. Quindi concludo che non e' necessaria per me Partita IVA, a prescindere dall'incasso e dai giorni occupati. Ottimo! 

Francesca
Former Community Manager
Former Community Manager
London, United Kingdom

 

@Wilma140 @Alberto1535 può anche dipendere dall'incasso totale? 

Wilma sebbene la community sia una miniera di informazioni è sempre utile e più sicuro rivolgersi a un professionista. Prova a sentire un commercialista (che sia esperto di affitti brevi però!)

 

 


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Francesca
Former Community Manager
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London, United Kingdom

 

C'è ancora Lascia o Raddoppia perché io ci vorrei mandare @Alberto1535 ... che ne dite?

 


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