Partiva iva start up per Airbnb

[Roberto792]

Ciao a tutti, ho da poco iniziato ad affittare con Airbnb come privato (https://www.airbnb.com/rooms/28665812?guests=1&adults=1). Di conseguenza pago lavanderia, pulizie, tassa di soggiorno, spese per le utenze e cedolare secca. Vorrei approfondire la possibilità di aprire partita iva a regime agevolato al 5% per start up. Qualcuno di voi l’ha fatto? Vorrei valutarne la convenienza rispetto a cedolare secca

Le mi prime curiosità sono: Airbnb aggiungerà l’iva alle fatture di commissioni? Dovrò pagare l’inps anche se sono dipendente a tempo indeterminato non pubblico?

Se qualcuno avesse già adottato questo regime e fosse un dipendere e avesse voglia e tempo di aiutarmi gliene sarei davvero grato. Grazie a tutti fin da ora. Roberto 

[David4459 · Accepted solution]

@Roberto792 , 

- innanzitutto se "affitti" sei una "locazione" e non una "struttura ricettiva", questo viene confermato anche dal fatto che puoi optare per la Cedolare Secca al 21% facoltativa; 

- per le "locazioni" il Codice Ateco corretto è il codice 68, e non il codice 55 (adatto invece solo per B&B, CAV o Case / Appartamenti per Vacanze, e Affittacamere, ...); 

- purtroppo il Codice 68 è molto meno conveniente, nonostante il Regime Agevolato Forfettario, rispetto al Codice 55, in quanto il Coefficiente di redditività è molto più alto e di conseguenza le Spese fisse o Costi aziendali forfettari sono molto più bassi rispetto ad una "attività ricettiva" aperta al pubblico (B&B e simili); 

- inoltre come saprai le "locazioni" non scaricano le spese, e neppure il Regime Forfettario consente di scaricare le spese, a parte quelle fisse a forfait percentuali; 

- faccio inoltre notare che sul Codice Ateco 68, in descrizione, è scritto "per affitti di lunga durata, GENERALMENTE mensili o annuali": sebbene ciò non escluda in via assoluta l'utilizzo del codice per "locazioni brevi" o "brevissime" sotto i 30 gg., tuttavia il suo utilizzo "prevalente" non dovrebbe essere quello. Nonostante ciò, chi gestisce le Locazioni professionalmente si avvale del Codice 68 in assenza di un altro che (a loro dire) si possa adattare meglio al proprio caso; parlane con un Commercialista; 

- altra possibilità è smettere di "locare" / "affittare" e aprire una CAV o B&B o un Affittacamere, così da poter sfruttare al massimo le potenzialità del Regime Forfettario agevolato, Codice Ateco 55, dove pagheresti solo il 5% (per i primi 5 anni) o il 15% (dal sesto anno in poi) del 40% del reddito complessivo lordo annuo come "imposta sostitutiva" dell'IRPEF e (a meno che tu non sia un dipendente a tempo pieno e non part time) l'INPS con possibile riduzione del 35%, sia in caso di minimale fisso annuo, sia in caso (come per gli affittacamere) di assenza di minimale fisso annuo. La riduzione del 35% è valida anche sull'eventuale Eccedenza (in caso di minimale); 

- sulla convenienza tra Cedolare Secca al 21% e Forfait Codice 68 o Codice 55, solo un commercialista a pagamento saprà farti un quadro completo e specificamente relativo alla tua situazione reddituale e lavorativa, pertanto anche in caso di tue ulteriori domande il mio intervento finirà qui, parlane con un commercialista, che si prenderà anche la responsabilità dei suoi suggerimenti. 

[David4459]

@Roberto792 , 

- in generale come sottolineiamo sempre la "P. Iva a forfait" non si apre "per Airbnb" e non si "affitta" "con Airbnb" né "un Airbnb", ma semplicemente si apre una P. Iva perché si intende gestire imprenditorialmente la propria attività economica (di locazione o di struttura ricettiva extra-alberghiera) in immobili siti in Italia, e si intende metterli a frutto affittandoli o meglio locandoli o aprendo delle attività ricettive con SCIA comunale in una delle regioni d'Italia, a prescindere dal portale pubblicitario o di intermediazione prescelto per far conoscere il proprio immobile a potenziali conduttori / inquilini o ospiti / clienti; 

- detto in altre parole, non esiste un "affitto su Airbnb" o "del proprio Airbnb" che sia diverso da un "affitto in Italia", nonostante ciò che spesso si sente dire o si vede scrivere online. Buon approfondimento. 

- ciò che cambierà per una struttura ricettiva imprenditoriale se deciderà di acquistare dei servizi da un portale estero sarà solo la necessità di iscrivere la P. Iva al VIES (sistema di partite iva comunitarie), e, se il portale opererà correttamente dovrà emettere Fatture delle Commissioni Host senza Iva, e magari con la scritta "Iva in Reverse Charge" o "Inversione Contabile". Questo solo se il cliente è un soggetto dotato di P. Iva, non se è un Privato! Assieme al comm.ista verserai il 22% di Iva allo Stato "al posto" del portale. Passo e chiudo. 

[Roberto792]

Ciao @David4459 , grazie per la super risposta.

capisco benissimo che un commercialista è quello che serve ma ho un ulteriore curiosità che mi piacerebbe condividere.

Per quanto riguarda le spese fisse o forfettarie come si possoo distinguere e dichiarare in chiaro?

faccio un esempio: nella ricevuta di airbnb viene specificato l'importo della commissione in percentuale. mi aspetto che quello rappresenti un costo che non deve essere considerato nell'imponibile. se però nel prezzo venissero esplicitate le spese per utenze, lavanderia si potrebbero considerare come forfettarie o fisse?

Altra cosa invece riguarda l'iva che dovrei pagare al 22% allo stato. questo vale anche con regime forfettario?

Grazie ancora per la pazienza e la disponibilità

Roberto

[David4459]

@Roberto792 , 

- nel Regime Forfettario, come dice il nome stesso, non potrai scaricare alcuna Spesa ulteriore di dettaglio, oltre ai Costi Fissi Aziendali già percentualmente determinati a priori, e senza bisogno di dimostrazione; 

- nel Regime Forfettario, quando si emettono Fatture o Ricevute, non compare l'Iva, né al 10% (come gli Hotel) né al 22% (aliquota che nulla c'entra col nostro settore); tuttavia, se invece ti riferisci alle Fatture Commissioni Host emesse dai portali, queste, se il portale opera correttamente, dovrebbero essere emesse senza Iva aggiunta e con la dicitura "Iva in Reverse Charge" o "Inversione Contabile", cioé l'Host con l'aiuto del proprio Commercialista verserà allo Stato il 22% della Commissione Host in fattura "al posto del portale", integrando la fattura stessa con l'Iva del 22%; 

- le Commissioni sono certo un costo, e come tutti gli altri costi nel Regime Forfettario vengono già compensate forfettariamente dai Costi Aziendali fissi percentuali preventivamente determinati (dal legislatore, sulla base di ogni attività economica).