Peso dell'IVA nella determinazione del costo al guest e del compenso all'host

[Massimo242]

Questo e' il mio primo messaggio nella community e la mia prima esperienza di host!

Vorrei avere confermata la mia comprensione del peso che ha l'IVA nel prezzo finale della prenotazione e nei compensi netti per l'host . Supponiamo che io imposti un costo di €100 al giorno nel mio listing (per semplicita' fisso e non smart) e indichi €10 per le pulizie. Per semplificare supponiamo anche che il costo di servizio AirBnB per il guest e' 12% e quello per l'host e' 3%. Allora il prezzo finale della prenotazione di un giorno sara':

1. €100 per l'affitto (senza nessuna IVA aggiunta)
2. €10 per le pulizie (senza nessuna IVA aggiunta)
3. 12%+IVA(22%) = 14.64% di [€100 (affitto) +€10 (pulizie) ]=  110*14.64% =  €16.10 per il servizio ABnB

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Totale da pagare per i guest €126.10

All'host arriveranno invece:

1. €100 per l'affitto (senza nessuna IVA sottratta)
2. €10 per le pulizie (senza nessuna IVA sotratta)
3. (3%+IVA(22%)) della somma affitto piu' pulizie = 110*3.66% = €4.03 sottratte per il servizio ABnB

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Totale ricevuto dall'host 110-4.03 = €105.97

Questo importo ricvuto di €105.97 e' quello che devo dichiarare nella mia dichiarazione dei redditi.

Mi potete confermare/correggere le assunzioni che ho fatto?

Grazie infinite

Massimo

[Roberto143 · Accepted solution]

@Massimo242

No, l'importo da dichiarare è 110.

[Susanna0]

No, si dichiara il lordo, quindi 110.
Le commissioni host non sono deducibili

[Cinzia46]

buongiorno,

riguardo alle spese di pulizia....ma visto che non vanno in tasca mia ma alla donna delle pulizie, come faccio a detrarle?

[Massimo242]

Ciao Cinzia, purtroppo da quello che capisco, siccome siamo privati e non un business nessuna spesa puo' essere detratta. Ne' la donna delle pulizie, ne le spese di manutenzione e di tutto il resto  che serve per tenere in piedi l'attivita'. Penso che l'unico modo di aggirare questo problema con le pulizie e di usare il ruolo di co-host, perche' in quel modo AirBnB paga il co-host separatemente e quindi non viene a far parte del nostro reddito. Pero' in questo caso, la donna (o uomo) delle pulizie  inquadrata come co-host si trovera' a dover denunciare l'importo come reddito perche' se non sbaglio ABnB e' sostituto di imposta e trattiene la ritenuta d'acconto. INoltre per essere cohost deve essere una persona vicina alla vision, suppongo. Magari qualcuno piu' esperto di me puo' confermare? Massimo 

[Roberto143]

@Massimo242

La figura del co-host è una invenzione di Airbnb per condividere la gestione di un annuncio, ma esiste e funziona solo al suo interno, e almeno fino ad oggi, non mi risulta abbia uno specifico corrispondente nella realtà normativa e fiscale italiana.

Quindi:

- i redditi vanno dichiarati dal proprietario, sulla base del contratto di affitto che viene sottoscritto con l'ospite; che poi a gestirlo sia il proprietario direttamente o un "amico" (co-host) non importa: è quello che conta, non l'incasso che avverrà sul conto.

- i rapporti economici tra proprietario e co-host vengono gestiti all'origine da Airbnb che coaiudiuva nella parte contabile, distribuendo l'incasso (al netto delle commissioni della stessa Airbnb) tra proprietario e co-host, ma tutto ciò andrebbe poi formalizzato per farlo risultare compatibile con il fisco italiano.

Come? non saprei di preciso.

A naso, ma posso sbagliarmi di grosso, con una ricevuta per prestazione occasionale fatta dal co-host (che poi quindi andrebbe ad inserire nella sua dichiarazione dei redditi) e impossibilità da parte del proprietario a scaricarla. quindi sarebbe un costo puro e semplice aggiuntivo.

Ma se qualche commercialista volesse intervenire per chierire questa figura credo che sarebbe il benvenuto.

[Susanna0]

@Cinzia0, dipende dalla tua situazione.

Se fai locazione turistica, e paghi la cedolare secca, non puoi dedurre niente. In compenso però paghi "solo" il 21% di tasse.
Se decidi di non avvalerti della cedolare secca, paghi le tasse "solo" sul 95% degli incassi, quindi in pratica ti viene considerato un 5% di spese. Però l'aliquota dipende dai tuoi redditi, perchè l'incasso degli affitti si va a sommare al resto.

Se sei Cav, quindi un'attività ricettiva, non puoi fare la cedolare secca quindi vale quanto sopra.
Se sei una Cav imprenditoriale, quindi con Partita Iva, puoi dedurre tutte le spese che hai, però a quel punto sei un'azienda, con tutti i costi relativi, e in generale il mio commercialista dice che non conviene mai.

[Roberto143]

@Cinzia46

... e continuo a ribadire che, a mio avviso, le spese di pulizia non andrebbero nemmeno evidenziate a parte, ma dovrebbero far parte del canone complessivo.

La casa deve essere consegnata pulita (su questo credo si sia tutti d'accordo spero).

Per il suo utilizzo, si percepisce un affitto, che comprende ovviamente il normale uso.

A meno che l'ospite non la lasci in condizioni pietose (ma questo eventualmente lo sai solo dopo che se n'è andato), la si dovrà comunque pulire per consegnarla all'ospite successivo.

Quindi, di quali pulizie stiamo parlando?

Le spese per le pulizie che come ospite devo pagare quali sono:

- quelle per ottenere una casa pulita quando arrivo? (altrimenti ce l'ho sporca?)

- quelle che servono per pulire la casa al prossimo ospite? (e le pago io?)