Pratiche burocratiche host Airbnb

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Perugia, Italy
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Salve, volevo iniziare ad affittare una casa su Airbnb  e vorrei avere alcuni chiarimenti sulle principali procedure burocratiche da svolgere per essere al 100% in regola ed evitare qualsiasi controversia:

 

- comunicazione dati ospiti: come faccio esattamente per ottenere le credenziali ? Posso fare tutto dal portale allogiatiweb.poliziadistato.it oppure inizialmente devo recarmi alla questura del comune di residenza e fare domanda ?

 

pagamento tasse: da quanto ho letto, dopo il decreto del 2017 Airbnb sottrae all'host  il 21% dall'importo di ciascuna prenotazione; quindi l'host NON deve pagare ulteriori tasse giusto ? Cioè viene tutto regolato dal portale stesso. 

 

emissione ricevuta: ho letto nella community che se sono un individuo privato (senza partita IVA) è consigliabile emettere una ricevuta per importi superiori a 77euro (con marca da bollo di 2euro). A chi devo intestare la ricevuta (Airbnb o turista) ? E come va strutturata approssimativamente ?  L'importo esatto che devo inserire è quello relativo solo al pernottamento (NON devo inserire cioè costi di pulizia, costi servizio ecc) ?

 

contratto locazione breve: ho letto che è consigliabile far firmare un contratto di locazione breve agli ospiti al momento del check-in; sapete dove posso trovare un modello di contratti del genere (adatti per affitti tramite Airbnb) ?

 

Ci sono altre pratiche burocratiche che devo tenere in considerazione ? Oppure una volta risolti tutti gli aspetti sopra elencati (es elaborazione contratto e ricevuta standard, ottenimento credenziali per comunicazione ospiti...) posso iniziare ad ospitare in tutta tranquillità ?

 

 

Grazie in anticipo a tutti.

 

Francesco 

20 Risposte

Rif.: Pratiche burocratiche host Airbnb

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Sinnai, Italy
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Ciao @Francesco-Giovanni0,

Fai benissimo a voler fare le cose in regola, magari a prima vista può sembrare tutto molto complicato, ma è fattibile.

La locazione turistica dipende sia da leggi nazionali, sia regionali.

Io ti parlo per quanto riguarda la Sardegna, ma è probabile che nella tua regione ci sia qualcosa di simile.

Noi abbiamo richiesto alla regione tramite il comune un codice identificativo della struttura, che si chiama Iun, che sarebbe un numero di licenza. Insieme allo Iun ci hanno dato le credenziali di accesso al portale Istat, che serve per capire il numero di presenze nella regione. Ormai la gran parte delle regioni hanno un portale di questo tipo.

Poi abbiamo richiesto le credenziali di accesso al portale alloggiatiweb mandando un modulo alla questura competente via mail. Dopo qualche giorno abbiamo avuto le credenziali di accesso. Questo è il portale a cui dovrai mandare i dati di tutti gli ospiti entro 24 ore dall'arrivo o immediatamente se il soggiorno dura solo un giorno.

Airbnb non toglie il 21% delle tasse dal compenso, è in causa per questa cosa, per cui potrai pagare la cedolare secca col modello 730. Però per queste cose ti conviene sentire il tuo commercialista.

Per quanto riguarda la ricevuta, la dovrai rilasciare all'ospite solo se richiesta, eventualmente addebitando all'ospite il costo della marca da bollo, se l'importo supera 77,47 euro.

Invece dovrai obbligatoriamente rilasciarla se dovrai riscuotere la tassa di soggiorno, non so se a Perugia sia prevista. 

Il contratto di locazione è da fare, ma trovi molti fac simile in rete. Se usi la lente di ingrandimento e cerchi contratto di locazione troverai anche un gruppo facebook da cui potrai scaricare il fac simile.

Cosa molto importante, assicurati che la tua casa sia accatastata come residenza e, quando dovrai indicare il numero di persone ospitabili, considera i regolamenti comunali. Di solito è considerata camera matrimoniale una stanza da almeno 14 mq e singola da almeno 9 mq.

Potresti provare a chiedere notizie nel tuo comune per capire quali siano le procedure da seguire.

Facci sapere come va e in bocca al lupo!

Rif.: Pratiche burocratiche host Airbnb

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Perugia, Italy
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Va bene perfetto grazie mille @Roberta380 sei stata gentilissima.  Quindi le cose indispensabili sono:

 

comunicazioni dati ospiti e firma contratto. Avevo altre 2 domande rapide 

 

- la ricevuta a chi va intestata esattamente (all'ospite oppure ad Airbnb) ? 

 

- se devo riscuotere la tassa di soggiorno la ricevuta deve quindi includere: totale prezzo pernottamento (senza costi di pulizia e costi servizio) + totale tassa di soggiorno, giusto ?

- il contratto deve essere firmato da tutti gli ospiti presenti in un dato periodo o anche solo da 1 persona ? Ed esattamente qual'è l'utilità legale di questo contratto ? (giusto per capire)

In ogni caso penso che andrò in questura per: chiedere credenziali di accesso ed informarmi sull'eventuale  tassa di soggiorno, così da stare sicuro.

 

Buona giornata,

 

Francesco

Rif.: Pratiche burocratiche host Airbnb

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London, United Kingdom
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Hey @Roberta380 ! Grazie ancora dei tuoi messaggi sempre molto gentili e utili 🙂

Io vorrei suggerire a @Francesco-Giovanni0 di dare un'occhiata anche alle guide: trovi davvero tante informazioni.

A presto!
Fra

 


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Rif.: Pratiche burocratiche host Airbnb

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Perugia, Italy
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Grazie mille per l'indicazione Francesca, ho guardato ora ed effettivamente ci sono un paio di guide piuttosto utili ! 

 

 

 

Rif.: Pratiche burocratiche host Airbnb

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Sinnai, Italy
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@Francesco-Giovanni0 

Allora, la ricevuta, se il cliente te la richiede, la intesto direttamente al cliente.

La ricevuta del soggiorno è una cosa,.quella dell'eventuale tassa di soggiorno è un'altra cosa a parte.

Anche perché le ricevute della tassa di soggiorno devono avere un numero progressivo, che poi ti verrà richiesto quando compilerai la dichiarazione al comune.

Per sapere se nel tuo comune c'è la tassa di soggiorno puoi guardare nel sito oppure chiamare direttamente in comune. 

Il contratto lo faccio a nome del capofamiglia e lo firma solo chi ha effettuato la prenotazione, poi indicherai quante persone incluse nella prenotazione.

L'utilità legale è che il contratto è previsto per le locazioni turistiche, Airbnb è solo un intermediario, quello che fa fede ai fini legali è il contratto. In caso di problemi seri, il contratto può aiutarti. 

Per la questura puoi fare tutto online, cercando quale si occupa del territorio di cui fa parte il tuo comune.

Se hai altri dubbi, chiedi pure : ) 

 

Rif.: Pratiche burocratiche host Airbnb

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Cagliari, Italy
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Io il contratto lo faccio solo se la trattativa è extraportale, ovvero se una persona mi chiede casa senza passare da Airbnb. Per evitare anche questa scocciatura ho deciso di non affittare piu la mia casa se non tramite Airbnb! Sul contratto cartaceo da redigere al conduttore dopo prenotazione tramite OTA un bravissimo fiscalista olbiese che  lavora  prettamente nel settore extra alberghiero mi ha detto espressamente NON DEVI FARLO. E non lo faccio punto! A parte il fatto che sotto i 30 giorni non c'è l'obbligo di registarlo, e comunque si dice "è una tutela ulteriore per me locatore e il conduttore"...Si ma io dico la casa è assicurata, gli ospiti idem da quando entrano a quando escono, io sono tutelato per eventuali danni..!

Per quanto riguarda la residenza, confermo che in Sardegna (parlo di 2 anni fa) mi si chiedeva la residenza nel comune dove si trovasse la struttura e quindi ho cambiato residenza.

Il sito statistico che genera le ricevute da inviare poi alla polizia di stato è il SIRED.

Rif.: Pratiche burocratiche host Airbnb

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Cuneo, Italy
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@Paolo962 ,

Riguardo al contratto, come giustamente detto da @Roberta380 , per la locazione turistica è obbligatoria la forma scritta in base alla legge 431 del 9/12/1998, pena la nullità e questo indipendentemente dal fatto che l' affitto avvenga o meno tramite portali di intermediazione.

Non solo, in caso di controlli sarà l' unica cosa a tua disposizione per dimostrare che stai facendo locazione e non esercizio abusivo di attività ricettiva extra alberghiera ( che ovviamente non prevede contratto di locazione).

Per me non è sicuramente una scocciatura, ma una fondamentale forma di tutela in caso dovessero insorgere problemi con il conduttore.

Poi ovviamente ognuno è libero di regolarsi come meglio crede.

La locazione segue le leggi statali ed il codice civile, ma ti allego comunque un link inerente alla normativa della tua regione ( risalente al 2018)  dove a pag. 9 della sezione chiarimenti si parla espressamente di forma scritta, in riferimento alla legge 431/1998 :

 

http://www.regione.sardegna.it/documenti/1_72_20100617164155.pdf

Rif.: Pratiche burocratiche host Airbnb

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Cagliari, Italy
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Grazie @IsabellaEValerio0 

Quello che mi viene difficile comprendere è come mai avendo partecipato a 3 edizioni di Extra (Salone nazionale dell'Extraalberghiero qui a Cagliari, con ospiti come Airbnb, Booking, Vrbo e chi piu ne ha piu ne metta) ed avendo parlato personalmente con CHIUNQUE di questa cosa nessuno abbia mai detto "è obbligatorio che voi stipuliate un contratto" ecc ecc ecc.

E ripeto, il fiscalista che mi avvisa di ogni cambiamento in corso riguardo a leggi, emendamenti e cavilli vari mi dice tuttora che non sono TENUTO a farlo se non per trattativa extraportale.

Sarà il tormentone di fine estate ormai sta cosa! 🙂

Poi non capisco: ho il codice IUN asssegnatomi dalla regione Sardegna, ben visibile in ogni offerta in rete, il comune ha avuto la mia comunicazione, la polizia di stato ha i miei dati e comunico gli arrivi e le partenze di chiunque entro 24 ore, ho portato al commercialista tutta la documentazione dei miei compensi Airbnb Booking o trattative private e non stipulando questo contratto starei esercitando abusivamente l'attività ricettiva extra alberghiera???

Giro l'Italia con Airbnb e ti dico questo: non solo non mi hanno mai fatto firmare nulla, MA NESSUNO MI HA MAI CHIESTO I DOCUMENTI!

Allora o sono troppo cog...Onesto io che dichiaro tutto, o ditemi voi perchè non so.

I miei ospiti ultimi mi dissero "sei l'unico che ci ha chiesto i documenti".....

Scusa se mi sono dilungato sono uscito anche fuori tema ma sta cosa mi fa veramente rodere.

Rif.: Pratiche burocratiche host Airbnb

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Cuneo, Italy
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@Paolo962 ,

Purtroppo com'è noto nel nostro paese dilagano abusivismo , evasione fiscale e poco rispetto delle regole ( non solo in questo settore)  da parte di soggetti che credono di essere più furbi degli altri. Questo spiega perché in molti non registrano neppure le presenze su Alloggiati web ( anche noi da viaggiatori abbiamo riscontrato gli stessi problemi). E Purtroppo i controlli sono pochi, quindi molto spesso a questi finti furbi le cose vanno bene.

Ma ogni tanto qualcuno che viene beccato c'è e in questi casi paga per tutte le volte che ha creduto di essere furbo.

Il fatto di seguire le regole e di pagare le tasse non ci rende coxxxxxx, ma ci rende persone oneste e più libere, in quanto non ricattabili ! ( scusa, anche a me piace dilungarmi 😉! ).

Tornando al contratto e alla locazione turistica in generale purtroppo non è sempre facile reperire informazioni attendibili, bisogna trovare le persone giuste e alle volte nemmeno tutti i professionisti sono preparati in questa materia. Bisogna riuscire a farsi una specie di cultura di base anche per testare la preparazione del professionista a cui ci si affida : quando ti rendi conto di saperne più tu di lui c' è qualcosa che non funziona.

Sono assolutamente certa di tutto quello che ti ho scritto riguardo al contratto, poi sta a te decidere se approfondire la materia, magari provando a consultare un altro professionista per avere una seconda opinione.

Io ho avuto la fortuna di trovare qui persone molto competenti e sono seguita da una brava commercialista .

In rete ho sempre fatto un po' di fatica a distinguere le notizie attendibili da quelle false o imprecise, ma finora il sito che mi sembra più attendibile è questo : 

https://www.google.com/url?sa=t&source=web&rct=j&url=https://www.lacasacheavanza.it/locazione-turist...

Rif.: Pratiche burocratiche host Airbnb

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@IsabellaEValerio0 mi piace molto la tua dichiarazione di libertà ❤️ 

Se posso permettermi di aggiungere la mia - da non-host -  io qui sulla community vedo comunque molta gente confusa che ha voglia di capire e mettersi in regola. Poi credo che la recente partnership di Airbnb con Flextax aiuti (avete visto il codice convenzione gratuita per gli host di Airbnb?) c'è anche una sezione dedicata ai contratti.

@Paolo962 fammi sapere che ne pensi! 

Un abbraccio: mi piace davvero leggere i vostri commenti! 

Fra

 

 


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Sinnai, Italy
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@Paolo962 non sono d'accordo sulla questione del contratto. 

 Il contratto va fatto, a prescindere che tu affitti tramite Airbnb oppure no, la registrazione è un altro discorso. 

Prima di iniziare ad affittare avevo consultato un avvocato che mi disse che in ogni caso il contratto andasse sottoscritto anche se, essendo di durata inferiore ai 30 giorni, non bisognasse registrarlo.

Trovi davvero tante discussioni qui sull'airbnb community che riguardano proprio il contratto.

Mi sembra strano che ti abbiano chiesto la residenza nel comune in cui affitti, io faccio locazione turistica, ma non c'è assolutamente l'obbligo di residenza nel comune in cui si affitta.

Che tipologia di struttura gestisci? Locazione breve, b&b, affittacamere, casa vacanza?

Rif.: Pratiche burocratiche host Airbnb

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Cagliari, Italy
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Ciao @Roberta380

Io ho una locazione turistica breve o pura (chiamala come vuoi), affitto max 30 giorni.

Per quanto riguarda la residenza era ESPRESSAMENTE richiesto nel modulo rilasciatomi dall'assessorato al Turismo, poi comunicazione al Comune (DI RESIDENZA) dove dichiaravo che a partire da uan certa data la mia casa sarebbe diventata appunto "locazione turistica breve". Tale comunicazione protocollata poi inviata agli uffici dell'assessorato al turismo dell'Ogliastra che poi mi comunicarono IUN e codici di accesso al Sired e Portale alloggiati Web.

Se poi tu hai iniziato dopo di me e qualcosa nel mentre è cambiato allora perdona la mia ignoranza, ma quando ho iniziato io la residenza nel comune ove fosse presente la struttura era assolutamente richiesta.

Se trovo un articolo del tempo della Regione Sardegna te lo giro.

Questione contratto:

ti incollo domanda e risposta col fiscalista.

IO Quindi io venerdì ricevo coppia che ha prenotato tramite Airbnb NON faccio nessun contratto?

LUI NO!

Rif.: Pratiche burocratiche host Airbnb

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Cagliari, Italy
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@Roberta380Chiaramente non ritrovo il link ma credimi,

non avrei cambiato residenza da Cagliari a Jerzu se non fosse stato necessario!

 

Rif.: Pratiche burocratiche host Airbnb

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Sinnai, Italy
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Ciao @Paolo962 ,

Anche io ho richiesto lo iun alla regione nel 2018 e non mi è stata richiesta la residenza nel comune in cui affitto. Ho molti amici che affittano come locazione breve, ma a nessuno è stato richiesto. Considera che nella prima fase c'è stata molta confusione e in molti comuni non sapevano che pesci pigliare,alcuni non sapevano nemmeno come attivare la procedura.

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