Prima volta HOST

[Giulia912]

Ciao a tutti!sono una nuova Host e ho qualche dubbio, magari sapete darmi piu delucidazioni.

1.per la mia regione (sardegna)ho gia fatto le comunicazioni comune/regione per dichiarazione locazione turistica, ho mandato mail alla questura ma comunicano almeno 30 gg, nel caso si possono comunque inoltrare i dati tramite un altro sistema. è tutto corretto?

2. all'arrivo quale foglio bisogna far compilare ?dove lo trovo? tanto poi lo compilerò davanti a loro, ma più che altro, voi fate le foto ai documenti per fare la procedura della questura in tranquillità?

3.il foglio dovrà essere compilato per ogni persona giusto?

4. io sto lasciando in casa acqua , zucchero caffè, sto sbagliando?

5. i documenti relativi al comune e alla regione (apparte questura), sono obbligatori ogni volta che ricevo un ospite?

scusate per le mille domande, ma vorrei essere pronta al meglio.

giulia

[IsabellaEValerio0]

Ciao @Giulia912 ,

seguo il tuo ordine : 

1) Hai fatto domanda all' assessorato al turismo della tua regione ed hai ottenuto il codice identificativo IUN che dovrai esporre sul tuo annuncio e su tutti gli altri strumenti di commercializzazione e comunicazione , hai fatto la comunicazione preventiva al comune e hai richiesto alla questura competente le credenziali d' accesso per il portale alloggiati, che però ad oggi non hai ancora ottenuto. 

Per iniziare ad affittare la tua casa dovresti prima avere ottenuto le credenziali per alloggiati Web. Visto che la questura ti ha prospettato tempi di attesa piuttosto lunghi potresti comunque provare a sentire loro, per sapere se ti consentono di comunicare i dati in altra maniera.

2) Per motivi di privacy non si possono fotografare o fotocopiare i documenti . Dovrai pertanto visionare i documenti ed annotarti i dati . Se preferisci puoi anche prepararti una specie di modulo su cui andarli ad inserire.

I dati che ti occorrono per la comunicazione sul portale alloggiati sono  : data di arrivo, numero di giorni di permanenza, cognome, nome, sesso, data e luogo di nascita,  cittadinanza, tipo, numero e luogo di rilascio del documento.

In caso di ospiti stranieri, dovrai inserire lo Stato nei campi luogo di nascita, cittadinanza e luogo Rilascio Documento.

3) Gli ospiti vanno comunicati tutti, minori compresi, entro 24 ore dall' arrivo od entro 6 ore per soggiorni di una sola notte.

I documenti vanno dunque richiesti e controllati a tutti ( anche se poi alloggiati Web prevede un inserimento semplificato per i gruppi e le famiglie).

4) domanda complessa ... Con la locazione turistica sono consentiti soltanto i " servizi " direttamente inerenti alla locazione ( pulizia iniziale prima dell' ingresso degli inquilini, fornitura iniziale di biancheria, utenze di luce e gas, Wi-Fi) ma sono assolutamente vietati i servizi alla persona ( pulizie durante la permanenza, cambio biancheria, colazioni, somministrazione di cibi e bevande, organizzazione di escursioni , noleggio auto ... ).

Secondo le visioni più ortodosse non sarebbe dunque consentito lasciare in casa acqua, tè, caffè...

La mia personale opinione è che lasciare in casa qualcosa di " prima necessità " non costituisca un servizio accessorio e non sia una somministrazione di bevande o alimenti , ma sia soltanto un gesto di cortesia e da viaggiatrice apprezzo molto trovarmi una bottiglia di acqua fresca in frigo o l' occorrente per prepararmi un caffè prima di andare a fare la spesa. Se fatto con moderazione per me è soltanto un regalo e non un servizio. Ma su questo aspetto bisogna comunque prestare attenzione .

5) la richiesta

del codice regionale e la comunicazione iniziale al comune sono pratiche una tantum , da fare quindi soltanto prima di iniziare. Tutti i mesi però dovrai fare la comunicazione dei flussi turistici ai fini ISTAT attraverso il SIRED, il sistema previsto dalla tua regione.

Dovrai anche informarti se il tuo comune prevede la tassa di soggiorno.

6) questo non lo hai chiesto, ma te lo scrivo io perché è molto importante.

In base alla legge 438 del 1998 è obbligatorio fare firmare agli ospiti un contratto di locazione turistica.

Se non l' hai ancora fatto devi predisporne uno ( io tra l' altro i dati che mi occorrono per alloggiati Web li inserisco direttamente sul contratto ).

Oltre che essere obbligatorio per legge e fondamentale in caso di controlli ti servirà soprattutto per tua tutela personale, dal momento che affiderai la tua casa a persone sconosciute e nella vita non si sa mai...

Dopo tutte queste cose arriverà anche la parte divertente, perché nonostante l' impegno per me rimane un'esperienza piacevole.

Buon inizio!! 

[Aventino0]

Ciao @IsabellaEValerio0, approfitto della risposta a @Giulia912 per chiederti due informazioni, la prima qui nella community si potrebbe trovare una facsimile del contratto da poter usare ? Due, credo che nn sia facile far firmare un contratto all'ospite al momento del check in, io un po' sarei spiazzato, tu come fai ? Potrebbe essere un idea scriverlo nell'annuncio? Tipo che in Italia e obbligo redigere il contratto.. da firmare al momento del check-in?

[IsabellaEValerio0]

Ciao @Aventino0 ,

I fac simile di contratto di locazione turistica puoi reperirli su internet o presso le associazioni di categoria. Qui sulla community puoi trovare qualcosa in questa conversazione :

https://community.withairbnb.com/t5/Guide/GUIDA-LOCAZIONE-TURISTICA-NORMATIVE-E-TASSE-come-operare-d....

Io utilizzo questo ( secondo me è perfetto ), in questo post viene spiegato come scaricarlo: 

https://community.withairbnb.com/t5/Supporto/Contratto-per-locazione-turistica-breve/m-p/1189804?sea...

Potrai poi adattare l' eventuale modello scelto alle tue necessità.

Noi facciamo locazione turistica dall' estate del 2018 ed in questi due anni non abbiamo mai avuto nessun tipo di problema o anche solo di piccola resistenza alla firma del contratto.

È sicuramente un'ottima idea chiarire già questo aspetto sul proprio annuncio. Per me l' annuncio deve proprio servire a chiarire il tipo di " attività " che si svolge. Su Airbnb si trovano anche annunci di strutture ricettive ed è bene specificare in quale categoria si rientra.

Noi abbiamo scritto che si tratta di una locazione turistica è che all' arrivo è richiesta la firma del contratto di locazione ( oltre ai  documenti di riconoscimento per la comunicazione di pubblica sicurezza ) come previsto dalla legge italiana.

Poi ricordo ancora  il tutto nei messaggi che scambio con gli ospiti prima del loro arrivo.

Airbnb purtroppo non dà la possibilità di allegare il contratto, ma se lo ritieni opportuno potrai chiedere la mail agli ospiti ed inviarlo in modo da farglielo visionare in anteprima.

Alle volte è più un problema che ci poniamo noi, in realtà per gli ospiti in buona fede,  a cui è stato spiegato che si tratta di una locazione,  non ci sono problemi.

È se fossero in cattiva fede, concorderai con me, che è meglio che vadano da un'altra parte 😉 !

[Aventino0]

@IsabellaEValerio0 , concordato pienamente 😆, approfitto per un altra domanda, nei vari contratti che sto guardando c'è sempre il punto dove c'è la  richiesta della  caparra.. ma nel nostro caso  non ci dovrebbe essere giusto ? Perché in caso di problemi interviene Airbnb per quanto riguarda la caparra, ho capito bene?

[IsabellaEValerio0]

@Aventino0 ,

Bisogna distinguere tra  acconto, caparra confirmatoria e cauzione.

Molto a grandi linee l' acconto e la caparra confirmatoria costituiscono entrambe un anticipo di denaro, nel nostro caso per la casa che diamo in affitto.

Ma mentre l' acconto in caso di inadempienza contrattuale va restituito, la caparra confirmatoria può essere trattenuta come compensazione per l' eventuale inadempienza ( se a recedere dal contratto è il conduttore ).

Poi c' è la cauzione o deposito cauzionale che è una somma versata a garanzia di eventuali danni ( o inadempienze ) , da restituire nel caso questi danni non si verifichino.

I modelli contrattuali che hai visionato sono generici e non sono creati  appositamente per l' affitto tramite portali; inoltre com'è auspicabile, tu stesso potresti affittare direttamente senza l' ausilio di portali ed inserire quindi sul contratto eventuale acconto o caparra confirmatoria ed  eventuale cauzione ( quest'ultima richiesta in contanti all' arrivo).

Nel caso specifico di Airbnb il contratto viene solitamente firmato al momento del check-in ed il pagamento viene girato a noi in un'unica soluzione. In questo caso quindi non ci sara' né acconto né caparra confirmatoria ed in caso di recesso dell' ospite verrai automaticamente rimborsato in base alle tue politiche di cancellazione.

La cauzione è gestita da Airbnb, ma in realtà si tratta di una cauzione fittizia in quanto all' ospite non viene addebitato nulla all' atto della prenotazione. Fortunatamente non mi è mai capitato, ma in caso di danni dobbiamo attivare la procedura tramite Airbnb che in teoria ( ma leggendo sulla community direi soltanto in teoria ) dovrebbe risponderne ( se l' ospite dovesse rifiutarsi di pagare).

Nei contratti che concludo tramite Airbnb inserisco la clausola che il deposito cauzionale di € xxx viene gestito tramite il portale e che comunque (e questo su tutti i contratti , anche su quelli conclusi direttamente con versamento in contanti della cauzione ) i conduttori sono responsabili di eventuali danni anche di importo superiore alla cauzione.

[Aventino0]

@IsabellaEValerio0 , perciò nel contratto che stamperei per gli ospiti arrivati per mezzo di Airbnb, la voce cauzione potrei anche nn metterla ?

[IsabellaEValerio0]

@Aventino0 ,

Se su Airbnb hai impostato la cauzione ( seppur fittizia) a mio avviso ti conviene inserirla anche sul contratto. In caso di problemi, farà sempre fede il tuo contratto piuttosto che la prenotazione o le parole di Airbnb 😉.

[Aventino0]

@IsabellaEValerio0 , ultima cosa se no poi mi fai pagare la consulenza 😂l importo che devo scrivere nel contratto è quello lordo o netto ? Perché nel mio caso nel lordo ci sono sia le pulizie sia uno sconto e sia l'ospite aggiuntivo e i costi  di servizio airbnb.. perciò scriverò tutto o solo quelle che poi Airbnb accrediterà sul conto ?

[IsabellaEValerio0]

Tranquillo @Aventino0 ,

una settimana gratis a casa tua e la risolviamo 😂😂!

 L' importo da inserire sul contratto sarà quello comprensivo di tutto ( al netto di eventuali sconti, e sommando ospite aggiuntivo, spese di pulizia e commissione di Airbnb a tuo carico) ed è lo stesso importo che dovrai inserire sulla dichiarazione dei redditi : anziché andare alla ricerca di pagine e file  da stampare sui vari portali, basterà sommare semplicemente gli importi dei tuoi contratti 😎.

[Aventino0]

@IsabellaEValerio0  😂😂😂 e  ovviamente aggiungo.. maialetto e mirto 😜😜 non,puoi venire in Sardegna e non assaggiarli...,grazie sei stato gentilissimo !😊

[Aventino0]

@IsabellaEValerio0  scusa ma mi sfugge il sommare le commissioni di airbnb?

 in questo caso ai 301,36 devo aggiungere 11,44? 

O 301,36 e il totale che metto sia nel contratto e nella denuncia ?

Mi sa che dopo questo mi tocca giungere anche il vino 😂😂

[IsabellaEValerio0]

Ciao @Aventino0 ,

sul contratto ( e in dichiarazione ) dovrai inserire € 312,80.

Il discorso va visto in modo semplice : da una parte c' è il tuo canone di locazione ( in questo caso € 312,8 ) e dall' altra c' è la commissione di Airbnb ( € 11. 44 ).

Sono due cose distinte, il rapporto locativo si crea tra te ed il conduttore alla tariffa che tu hai stabilito ( con eventuali sconti, pulizie, ospiti aggiuntivi) che va appunto inserita sul contratto.

La commissione di Airbnb è un costo che tu sostieni per avvalerti della loro intermediazione che nulla ha a che vedere con il rapporto locativo. Quindi sia sul contratto, sia in dichiarazione dei redditi l' importo da inserire deve essere comprensivo della commissione di Airbnb. 

PS: mi accontetavo del mirto, ma se aggiungi anche una bottiglia di Cannonau ... 😂😂!

[Aventino0]

@IsabellaEValerio0, grazie chiarissimo, ma nel contratto metto tutti i conduttori  o ne basta uno solo?

PS: mi accontetavo del mirto, ma se aggiungi anche una bottiglia di Cannonau ... 

 mi sembra il minimo, e poi in una cena come si deve ci sono tutte e 2 🙂

[IsabellaEValerio0]

@Aventino0 ,

Nel contratto è bene che siano inseriti i dati di tutti gli inquilini ( così tra le altre cose ti ritrovi i dati completi da riportare su Alloggiati web ).

Di conduttore né basta anche solo uno, quindi volendo puoi inserire come conduttore soltanto la persona che ha effettuato la prenotazione ( che firmerà il contratto )  ed inserire gli altri inquilini magari in un'altra clausola.

Dovrai personalizzare il contratto in base alle tue preferenze o necessità.

Figurati! All' inizio io brancolavo nel buio 😉!