Prima volta, tutto in regola?

[Lorenzo390]

Buongiorno a tutti,

sono Lorenzo, mio zio ha un appartamento vicino al mare che non usa e ho pensato di usare AirBnb per metterlo in affitto per brevi periodi ed utilizzarlo in qualche modo.

Vorrei innanzitutto, prima di porvi i miei dubbi, mostrarvi l'annuncio e ricevere dei consigli/suggerimenti da voi esperti, ditemi pure come vi sembra e se c'è qualcosa di strano o da migliorare 🙂

https://www.airbnb.it/rooms/36744653?location=marina%20di%20ragusa&toddlers=0&adults=3&check_in=2019...

Premetto che ho già letto mille articoli e post qui ma ho più dubbi di prima su alcune cose e vorrei essere sicuro di fare tutto secondo la legge, le mie domande sono:

1)Regolarità della casa.

È richiesto qualcosa in particolare? Tipo impianti elettrici certificati, tutto 100% a norma con abitabilità, presenza di estintori/rilevatori di fumo ecc.?

Non essendo mia la casa ed essendo un ragazzo giovane non ho mai avuto a che fare con queste cose pertanto chiedo a voi...

2) Registrare dati ospiti alla questura presso Portale alloggiati.
Per farlo si devono richiedere le credenziali alla Questura, me le daranno pure se non ho partita IVA e se non è una vera e propria attività? 

Questa registrazione è la stessa cosa della tassa di soggiorno e come si rilasciano le ricevute per le tasse di soggiorno?

Ho trovato questo link nel sito del mio comune: https://www.comune.ragusa.gov.it/cittadino/tasse/imposta_sogg.html

3) Contratto di locazione breve.

Ho capito che va fatto firmare un contratto di buon senso ed è sempre indispensabile anche per l'affitto di un weekend ma non va registrato sotto i 30 gg.
Dato che gestirò tutto io, devo comunque mettere il nome di mio zio come locatario dato che l'appartamento appartiene a lui? In questo caso mi serve una sua delega da mostrare agli ospiti?

4) Tasse Irpef o cedolare secca. 

Per quanto riguarda il corretto pagamento delle tasse ho capito che basta rivolgersi al commercialista dichiarando gli introiti dell'attività quando si compila la dichiarazione dei redditi, è corretto? Suppongo anche questo debba farlo il proprietario dell'immobile? Cosa succede se il versamento arriva a me, può comunque dichiarare mio zio nella sua dichiarazione?

5)Ricevuta per gli ospiti

Ho letto informazioni discordanti a riguardo, devo provvedere a rilasciare una ricevuta agli ospiti anche se l'intermediario finanziario è AirBnb? Non gli basta usare la ricevuta pdf generata da quest'ultimo?

Grazie a tutti in anticipo!

[Salvatore199]

@Lorenzo390 

1) ovviamente la casa deve essere a posto, e gli impianti possibilmente certificati. Questo a prescindere dal fatto che affitti con Airbnb o direttamente. Ovviamente, in caso di incidente, se l’impianto é a posto e certificato le responsabilitá del proprietario sono contenute, rispetto al fatto che non lo siano. Stesso discorso su abitabilitá e agibilitá.

2) per le credenziali ad alloggiatiweb non é richiesta la p.iva. Devi verificare le procedure della tua Regione/Comune per l’affitto turistico e successivamente chiedere la credenziali. Stesso discorso per l’imposta di soggiorno (ma il comune di Ereditá la chiede??)

3) il contratto ovviamente deve essere tra il locatore/proprietario e il locatario e quindi dovrebbe essere firmato da lui. O ti fai firmare dei contratti e poi gestisci tu il check-in (ma in qualitá di “addetto”) oppure potresti farti fare una delega.

4) i redditi li deve dichiarare il proprietario. Al momento non succede nulla se i soldi arrivano a te, ma sarebbe meglio se proprietario/locatore e incasso degli affitti fossero su una unica persona.

5) la ricevuta nelle locazioni va rilasciata per legge se viene richiesta dal locatario (cosa che non avviene quasi mai); quindi non é necessario rilasciarla se non richiesta (ma la domanda é: che problema c’è a farla???)

[Lorenzo390]

Grazie mille @Salvatore199 , sei stato chiarissimo!

1)Nell'appartamento viveva mio zio fino a poco tempo fa ma verificherò per quanto riguarda abitabilità e certificazione impianti, è un requisito necessario anche per locazione turistica breve come in questo caso?

2)Per l'imposta di soggiorno si è richiesta dal comune di Ragusa del quale Eredità fa parte, la domanda è, devo dichiarare qualcosa al comune per quanto riguarda quest'attività di locazione o basta semplicemente seguire le altre regole: tasse, contratto, alloggiatiweb, tassa di soggiorno?

3)Con la sua delega firmerei quindi a nome mio corretto?

5)Pensavo bastasse la ricevuta che rilascia Airbnb al locatario...

Grazie mille per il tuo aiuto!

[Salvatore199]

@Lorenzo390 

1) se hai dei fili scoperti e resti fulminato non cambia molto se sei in locazione lunga, breve o turistica. Poi sappiamo che vengono affittati garage, magazzini o altro, senza contratti, senza certificazioni né altro, ma diverso é se vuoi fare le cose in regola ed evitare problemi. Se cerchi un facsimile qualunque di contratto di affitto, vedrai che viene assicurata dal locatore la corretta esecuzione e certificazione degli impianti. A proposito, dovresti avere (e far visionare all’ospite) la certificazione energetica (APE).

2) come dicevo, devi verificare cosa chiede la tua Regione/Comune per l’avvio dell’affitto turistico. Solitamente viene richiesta almeno una comunicazione scritta (cartacea o email o pec); ma dipende dal Comune. In quell’occasione ti diranno anche come fare per l’imposta di soggiorno (e per le eventuali comunicazioni statistiche).

3) su questo aspetto dovresti consultare un commercialista o un notaio.

4) airbnb non rilascia una vera e propria ricevuta, ma solo la fattura delle sue commissioni. Poi ci sono varie comunicazioni (itinerario) dove figura quanto pagato, ma non ha valore di ricevuta. In ogni caso, ripeto, la ricevuta la devi rilasciare se richiesta dal locatario.

prova a dare uno sguardo a questa pagina: http://www.comune.scicli.rg.it/flex/cm/pages/ServeBLOB.php/L/IT/IDPagina/7626/UT/systemPrint

(io non l’ho letta tutta, ma mi sembra interessante e si riferisce a Scicli)

[Lorenzo390]

@Salvatore199 Grazie mille ancora per la tua risposta.

Sono stato oggi in comune e mi hanno detto che per locazioni turistiche brevi (senza partita IVA) non è necessaria alcuna comunicazione, mi sembra strano visto che cercando online è prevista quasi ovunque.

Sono anche stato dal commercialista e mi ha confermato che possiamo dichiarare con cedolare secca nella dichiarazione dei redditi di mio zio, mi ha inoltre suggerito di fare tutto a suo nome (essendo il proprietario dell'immobile) e di versare anche i soldi direttamente a lui senza passare dal mio conto.

[Ermanno6]

Scusate, avevo risposto pensando che @Lorenzo390  affittasse in Lombardia....quindi ho modificato/cancellato.

[Lorenzo390]

@Ermanno6 Pensi sia possibile che nel mio comune non sia richiesto nulla? Me lo hanno detto proprio all'ufficio SCIA, se loro mi dicono di no come faccio a dichiararla?

[Salvatore199]

@Lorenzo390 

Iscriviti al gruppo Facebook Host Sicilia (https://m.facebook.com/#!/groups/160947587738392/?ref=group_browse); li sicuramente troverai chi ti potrà dare indicazioni precise.

[Ermanno6]

È possibile @Lorenzo390, certamente non occorre nessuna SCIA, solo in Lombardia avevano complicato le cose. Certo, quasi ovunque per la locazione turistica occorre almeno una comunicazione. Però cerca di avere una risposta scritta ufficiale, magari chiedi tramite posta certificata. A Palermo addirittura fanno fare il modello 21 a fine anno, ci sono discussioni aperte qui su Palermo e Sicilia, cercale nel motore di ricerca. Nello specifico su Ragusa mi pare di non averle viste.

[Ermanno6]

@Lorenzo390 ecco alcune discussioni però su Palermo (Ogni comune fa in modo diverso...)

https://community.withairbnb.com/t5/Supporto/Locazione-turistica-Palermo/m-p/565509#M44963

https://community.withairbnb.com/t5/Supporto/Modello-21-aiuto/m-p/904863#M62645