Primi dubbi

[Serena180]

Buongiorno a tutti, avrei delle domande da fare a voi, host come me. Io sono nuova, ho iniziato giusto un paio di giorni fa e alla prima richiesta di prenotazione mi son venuti dei dubbi. 

Vorrei capire, se sono io a disdire una prenotazione, anche con molto anticipo, qual è la pena? 

E ancora, si deve dichiarare qualcosa su questi affitti o è già tutto tassato dal sito? 

[Roberto143]

@Roberto419

Come ha detto @Ermanno6, effettivamente io mi riferisco a chi fa locazione turistica (o appartamento ammobiliato ad uso turistico, o chi affitta una stanza del proprio appartamento); in sostanza credo un buon 90% degli annunci su Airbnb.

Gli altri annunci (B&B, affittacamere o Case Vacanza) sono attività ricettive, ed in quanto tali, non hanno questa incombenza, il quanto il contratto che mettono in atto é atipico, come quello degli hotel.

A Milano (in Lombardia, per la verità), la legge regionale (che probabilmente verrà prima o poi dichíarata incostituzionale e dovrà essere riscritta), non prevede la locazione turistica e obbliga tutti, volenti o nolenti, ad accreditarsi come Casa Vacanze.

Quella della Regione Lombardia é una anomalia unica in Italia, perchè la locazione turistica é (dovrebbe essere) regolata da Codice Civile, e fuori dalle competenze della Regione.

Chi fa realmente locazione turistica, nel resto d’Italia, facendo LOCAZIONE  ai sensi del C.C. deve stipulare un contratto d’affitto. Se non lo fa, difficilmente può distinguersi da un Casa Vacanza, attività ricettiva, per la quale deve sottostare ad una setie di adempimenti particolari.

Non é che una sia meglio dell’altra. Si tratta solo di capire cosa si é e comportarsi di conseguenza.

[Roberto419]

Molto chiaro! Grazie.

[Claudia763]

@Roberto143 Grazie, chiaramente è come dici tu. Nella domanda al Comune di Roma ho la registrazione come "locazione turistica". 

Quindi se ho capito bene, se opto per la cedolare secca, se un ospite rimane oltre 30 gg.  pago il mio bel 21%, quando sarà il momento, cioè l'anno successivo 2019 (che credo sia la miglior cosa, perkè penso che sia a tassazione separata), e finisce così. Sbaglio? E' importante che io capisca bene perkè di solito ho ospiti che si trattengono oltre 30 gg. 

Naturalmente non ho parole per ringraziare tutti voi per la pazienza che avete. Vi leggo e imparo...... Buona giornata

[Roberto143]

@Claudia763

Non esattamente. ricapitolo:

- se fai soggiorni inferiori a 30 giorni, devi sempre fare contratto scritto ma non è necessario registrarlo. a fine anno, inserisci i dati degli affitti nel quadro fabbricati del 730 e in quell'occasione fai la scelta (cedolare secca si, cedolare secca no).

- se fai soggiorni superiori a 30 giorni, il contratto scritto lo devi portare all'AdE (è anche possibile farlo telematicamente) e registrarlo.

La registrazione ha un costo (imposta di registro e bolli), che puoi evitare se opti direttamente, in sede di registrazione, per la cedolare secca (che, essendo "secca", raccoglie tutte le imposte dovute in una unica). Quindi pagherai il 21% in fase di registrazione. 

Tieni conto che il contratto con opzione per cedolare secca da registrare deve contenere alcune clausole, non necessarie se non lo devi registrare.

[Claudia763]

@Roberto143  Ok capito. Chiare le due differenze, dei famosi oltre 30 gg.  Devo sempre registrare il contratto all'AdE e scegliere cedolare secca o no. Se opto per la ced.secca pago direttamente il 21% e finisce tutto lì giusto?  Mentre al di sotto dei 30 gg. dichiaro tutto nel 730.

Grazie ancora un grosso saluto.

[Claudia763]

Buon giorno a tutti. posso avere delucidazioni se posso?. Ho avuto problemi con ospiti. 2 adulti ragazza di 13 anni più 2 ragazzini di 10 e 8 anni.  Hanno prenotato dal 3 agosto fino al 17 agosto. 

Il 6 agosto sera mi hanno inviano messaggio whatsapp, dove mi comunicavano che lasciavano l'alloggio, richiedendo ritorno del denaro presso sua banca e hanno  inviato l' IBAN. Le chiavi dell'app.to lasciate all'interno.   il motivo: casa sporca e inviato 3 immagini del punto in cui si evidenziava tale difetto. Che se ve le mostro, se posso, fanno ridere. Tipo l'interno della spazzola dell'aspirapolvere, schiuma del sapone che scende lentamente, l'nterno del forno e via pericolosa per andare centro Roma.

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@Roberto143  ha scritto:

@Claudia763

Perfetto.

Allora fai locazione turistica giusto?

Se un ospite resta più di 30 giorni, il contratto di affitto (che devi SEMPRE fare) deve anche essere registrato all'Agenzia delle Entrate.

La registrazione è un atto dovuto; normalmente si pagherebbero l'imposta di registro e i bolli, ma se opti per la cedolare secca - per quello specifico contratto - praticamente paghi il 21% e basta.

Per gli altri soggiorni (inferiori a 30 gg) la registrazione non è necessaria, quindi basta la scrittura tra te e il conduttore, da conservare ovviamente per i possibili accertamenti.

E per determinare, in sede di dichiarazione dei redditi, l'ammontare degli affitti da dichiarare.

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Premesso che la loro prenotazione diceva 2 adulti e due bambini, invece erano 3, uno dei quali 13 anni.        

 Quindi in tutto non erano 4 bensì 5.

[Roberto143]

@Claudia763

Non ho capito bene cosa intendi quando dici "So che airbnb fattura ogni 28/30 giorni. ".

Airbnb dovrebbe averti già accreditato il corrispettivo di quel soggiorno (più o meno verso fine marzo, tempi bancari del bonifico in arrivo).

Resta il discorso del contratto che deve essere registrato se superiore ai 30 giorni.

[Claudia763]

@Roberto143  Diciamo che piano piano  riuscirò a capire.  Sì non ha senso " So che airbnb fattura ogni 28/30 giorni. " però Airbnb mi ha inviato il primo accredito il 18-4, e l'altra trance successivamente. Quindi ha rispettato i 30 gg. 

Comunque ora non è più un problema, mi riallaccio a ciò detto prima e basta, senza pormi altre elucubrazioni strane.

[Ermanno6]

@Claudia763 siccome esprimi dei dubbi (del resto la stessa room porta questo titolo), a parte le informazioni sempre precise di @Roberto143, ti invito a leggere i passaggi necessari per fare locazione turistica a Roma, li ho scritti qui (ultima pagina ora):

https://community.withairbnb.com/t5/Supporto/adempimento-legali/m-p/686956#M51299

Ovviamente sono necessari per chi vuole essere in regola, mi sembra che hai cominciato da poco ad ospitare, sarebbe un peccato se ti fossi messa in regola per alcune cose e altre no; in caso di controlli andresti incontro a sanzioni. Fammi sapere se hai trovato utile il percorso che ho descritto nel link sopracitato, grazie.

[Claudia763]

@Ermanno6 Salve grazie per la vostra pazienza.

Dunque per quanto riguarda tutte le autorizzazioni  descritte nel link, sono state fatte. Tutto ok.

L'unica cosa che credo di aver sbagliato, è la domanda alla Questura di Roma .

Nella richiesta inviata, via pec, per avere credenziali che servono all'abilitazione delle schede alloggiati, mi sono accorta che alla voce "Tipo (2) - ho scritto: "CASA VACANZE" e non  "LOCAZIONE TURISTICA".

Fino adesso ho operato con questa dicitura.  Inviato regolarmente via web i documenti.

Ma mi chiedo: cambia qualcosa?  Perchè nella SCIA del Comune di Roma la dicitura è esatta e cioè: locazione turistica. Cosa devo fare, modificare la domanda alla Questura? O lasciare le cose così?. 

Però la domanda sorge spontanea e cioè: ma quando ho inviato tutta la documentazione alla Questura, copia accettazione SCIA ecc. non se ne sono accorti? di questa discordanza?

Grazie di tutto sieti sempre gentili  come sempre.

[Ermanno6]

@Claudia763 tu scrivi:

Però la domanda sorge spontanea e cioè: ma quando ho inviato tutta la documentazione alla Questura, copia accettazione SCIA ecc. non se ne sono accorti? di questa discordanza?

Se fai locazione turistica non hai bisogno di alcuna SCIA, tu però scrivi che tra la documentazione inviata c'è anche la copia accettazione SCIA...???

Manda una nuova pec alla Questura spiegando che hai commesso l'errore di classificarti come Casa vacanza invece vhe Locazione turistica come risulti accreditata in comune, alla regione ecc. E chiedi come fare per modificare.

[Claudia763]

@Ermanno6, Grazie anche a te. tra te e @Roberto143 , ho finalmente chiarito tutti i miei dubbi....

ora opero in um modo più sereno.......certo ne avete di pazienza..... un abbraccione grande grande.    Una cosa vorrei dire: l'assistenza AirBnB  ti aiuta per quanto riguarda le prenotaz. come cambiare o modificare, ma voi invece sull'ambito legale e concreto.   A buon rendere!

[Ermanno6]

@Claudia763 ciao, contento di esserti stato utile, se posso 3 consigli: 

1. Il contributo di soggiorno io lo metterei anche nelle "Regole della casa" che vanno accettate se si decide di pernottare...

2. Se hai fatto tutto, dovresti essere in possesso di un codice identificativo regionale, che andrebbe messo in ogni annuncio, foto del QR code e/o numero.

3. Secondo me hai prezzi ancora troppo bassi, non mi permetterei ma te lo dico perché ormai so che tra consumi e tasse non ne vale la pena. Ciao 🙂

[Roberto143]

@Claudia763

Ai fini della segnalazione alla Questura, poco importa come ti sei classificata, se come "casa vacanze" o "locazione turistica".

Le differenze tra le due forme sono sottili e di difficile interpretazione anche per gli addetti al settore: per la Questura sei una struttura che può ospitare, e vuole che segnali gli ospiti.

Il problema normalmente si pone qualora la Questura, per rilasciarti le credenziali, pretenda un "nulla osta" da parte del Comune o della Regione, e tu non hai questo ok.

Che dipende spesso, purtroppo, (anche se impropriamente), dalle normative del Comune stesso o della Regione, che magari ti vuole classificare in un modo invece che nell'altro (ad esempio la Lombardia).

Impropriamente perchè le Regioni hanno il governo del turismo per le attività ricettive vere e proprie, mentre la LOCAZIONE turistica è fuori dalle loro competenze (ed infatti alcune leggi regionali sono state per questo impugnate dal Consiglio dei Ministri per incostituzionalità e sono state riscritte - vedi Toscana).

Ma una volta che hai le credenziali, sei a posto.

pc @Ermanno6

[Claudia763]

@Roberto143   Grazie, meno male, sei veramente gentile. Ho capito. Proseguo tranquillamente su questa strada. Ti auguro un buon weekend.

Per quanto riguarda la famosa registrazione delle prenotazioni oltre 30 gg, anche lì ora è tutto chiaro. Bisogna sempre registrare, purtroppo all' AdE. Cercherò d'ora in poi di  fare sempre prenotazioni sotto i 30 gg, da far sì che eviti questa seccatura.