Come sempre, mancando l’esame del contratto, si può ragionare solo per approssimazione, e l’approssimazione e le cugine supposizioni purtroppo fanno scivolare verso salti logici spesso inesatti, provocando infortuni ed equivoci.
Ciascuna categoria giuridica rimanda a modelli contrattuali diversamente caratterizzati, quanto a finalità, vincoli di durata, canone ecc.: è l’aspetto soggettivo, motivazionale, costitutivo della causa del contratto, ossia sono i motivi e le finalità reali che definiscono la figura contrattuale.
Avendo tu (consapevolmente o inconsapevolmente) dato corso convenzionalmente ad un simulato contratto turistico in forma scritta (il conduttore/guest si sposta a Torino per scopi completamente avulsi dallo svago turistico, di breve villeggiatura o vacanza (manca la esclusiva valenza turistica), ma per “ragioni di lavoro”), salvo che una delle parti intenda fare accertare da un giudice la simulazione del contratto apparente, con emersione del contratto e delle intese reali (cosa che escluderei: prima supposizione), il contratto può essere rinnovato tacitamente (A), ai sensi degli artt. 1596 (Fine della locazione per lo spirare del termine) e 1597 (Rinnovazione tacita del contratto) cod. civ.
Nell’ipotesi di locazione per un tempo determinato, come nel caso di specie, il secondo comma dell’art.1597 ci dice che la nuova locazione sarà regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la durata della nuova locazione sarà quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato, rimandandoci all’art.1574 (Locazione senza determinazione di tempo), il quale dispone che, ove si tratti di appartamenti ammobiliati (seconda supposizione), la durata della nuova locazione deve considerarsi di entità corrispondente all’unità di tempo cui è commisurata la pigione (nel caso in esame 30 giorni). Quanto sopra vale, però, solo se tu e la tua controparte non abbiate convenuto contrattualmente alcunché di diverso in argomento.
Cosa voglio dire, @Adriano138? Voglio dire che, ove tu e il conduttore abbiate fissato contrattualmente disposizioni in tema di rinnovo della locazione alla scadenza (dirette a regolare la durata del rinnovo stesso ovvero la disciplina da applicare al contratto rinnovato ecc.) – da qui la necessità di esaminare con cura il contratto – saranno queste disposizioni – e non la disciplina codicistica – ad operare, e sempre che non via sia da parte vostra una volontà novativa, rispetto all’originaria convenzione, di sottoscrivere un nuovo contratto di locazione (B), con relativa modificazione della fattispecie legale tipica da locazione turistica non primaria – che, come si è visto, è insussistente – a locazione abitativa primaria (sussistente).
Sotto il profilo fiscale, per dare corso al rinnovo di cui sopra (A), è necessario, però, utilizzare il modello di registrazione RLI, indicando il periodo di durata della proroga stessa, ma è evidente che ciò è possibile solo se il contratto viene precedentemente registrato (come è possibile prorogare un contratto se non è registrato!?), cosa che tu probabilmente non hai fatto (terza supposizione).
Diversamente, la sottoscrizione di un secondo contratto per finalità turistica (aridaje!), anche della durata di un solo giorno – in ragione del cumulo - ti costringerebbe alla registrazione - secondo la maggior parte degli uffici – di entrambi i contratti (cedolarizzabili o meno), mediante l’utilizzo di due distinti modelli di registrazione RLI, indicando nei rispettivi quadri A le rispettive durate contrattuali, in quanto la durata complessiva dei due rapporti consecutivi tra gli stessi contraenti nell’arco dello stesso anno 2019 (3 giorni il primo rapporto e 30 il secondo) supera i 30 giorni, fermo restando che – in caso di contratti non cedolarizzati - l’imposta di registro (2% del canone, con minimo di 67 euro) – sarebbe comunque computata (con due distinti versamenti: ogni modello di pagamento F24 Elide deve essere abbinato al suo contratto di locazione) sulle rispettive durate contrattuali.
Posto che sussiste il rischio che l’Agenzia competente ti sanzionerebbe per tardiva registrazione del primo contratto se lo registri dopo il 03/01/2019 (il fatto che il primo contratto breve non dovesse, per obbligo, essere registrato, a questo punto salta), converrebbe (per scelta) registrare nei termini il primo contratto, e poi ritagliarsi un po’ di tempo per fare due punti della situazione: “Prorogare cosmeticamente un apparente simulato turistico o predisporre un reale dissimulato contratto ordinario?”.
