ROMA, APPARTAMENTO, COSA FARE PER METTERSI IN REGOLA ?

[Paolo124]

Salve a tutti ! Sono nuovissimo di Airbnb e volevo chiedere cosa bisogna fare a Roma per mettersi in regola.
Ho già letto i forum e le disposizione del Comune ma ho ancora dei dubbi.
Io ho un appartamento di cui non ho residenza quindi NON rientrerei nella categoria Bed e Breakfast ma bensì in quella di Guest House o Affittacamere.
Per questa tipologia non mi è chiaro se serve o no la SCIA.
Mentre a quanto ho capito è obbligatorio registrarsi alla SUAR. (Evviva gli acronimi insomma 😛 )
Fin qui ho capito bene ?

[Susanna0]

Perchè non semplice Locazione Turistica?

Guarda nella sezione Normative e Tasse: https://community.airbnb.com/t5/Normative-e-tasse/bd-p/leggi-tasse

[Roberto143]

@Paolo124

La normativa sul turismo é demandata alle Regioni.

Ogni Regione pertanto ha norme e regolamenti differenti.

Per avere la certezza di fare le cose per bene devi consultare la normativa della tua Regione, o meglio rivolgerti direttamente in Comune o ad un commercialista esperto di questi aspetti.

Presumibilmente, se intendi affittare un appartamento nel quale non risiedi, stiamo parlando di LOCAZIONE TURISTICA, che é regolata dal codice civile e dovrebbe in qualche modo essere avulsa dai regolamenti regionali; ma poi in realtá non é così dappertutto, perché comunque le Regioni chiedono in ogni caso di adeguarsi per diversi aspetti alle loro regole.

Quindi, per prima cosa devi verificare cosa chiede la tua Regione per accreditarti come struttura di ospitalitá, come classificarti ecc.

Una volta chiarito questo primo aspetto importante, potrai accreditarti in Questura, ed ottenere user e password per fare la segnalazione degli ospiti in via telematica (adempimento obbligatorio e sanzionato in caso di omissione come reato penale: 3 mesi e 206 euro di multa).

Poi dovrai verificare se il tuo Comune richiede l'imposta di soggiorno, e, in caso affermativo, informarti sulle modalitá di raccolta, tariffe, e modalitá di versamento in Comune.

Devi anche chiedere in Comune se sei tenuto alla segnalazione dei flussi turistici all'ISTAT (eventualmente ti diranno loro come).

Per la locazione turistica dovrai predisporre un contratto da sottoscrivere con gli ospiti. se il soggiorno é superiore a 29 giorni il contratto deve essere registrato all'Agenzia delle Entrate.

Devi rilasciare ricevuta all'ospite per l'importo lordo dell'affitto. 

Poi, infine, dovrai dichiarare i redditi (quadro RB del 730).

[Orvieto-In-Centro0]

@Paolo124, innanzitutto:

1) Chiarisciti che situazione di partenza hai (che immobile, se ci risiedi, se non ci risiedi, se ci dimori abitualmente, se non ci dimori abitualmente, quante stanze sono disponibili, quanti bagni, ecc.);

2) Chiarisciti, in base a che tipo di immobile hai, cosa preferisci farci: Locazione Turistica o Pura? Struttura Ricettiva (con o senza partita Iva)?

3) Verifica la fattibilità delle tue scelte, informandoti bene sulle normative che regolano il settore (diverse a seconda delle tue scelte);

In breve:

A) Al momento nella Regione Lazio è sospesa (a causa della Sentenza del TAR del Lazio e della sua temporanea interpretazione) la presentazione di nuove SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) per Struttura Ricettiva B&B Non Imprenditoriale e Casa Vacanze Non Imprenditoriale, dove 'non imprenditoriale' significa ovviamente Senza Partita Iva;

B) In ogni caso non puoi mai chiamarti B&B (nella Regione Lazio) se non risiedi nè abiti abitualmente all'interno dello stesso immobile (catastalmente inteso);

C) In ogni caso, al contrario, non puoi mai chiamarti Casa o Appartamento per Vacanze (nella Regione Lazio) se risiedi o abiti all'interno dell'immobile o se anche solo riservi una parte dell'immobile per te stesso o per altri tuoi familiari;

D) Di conseguenza, se non risiedi e non abiti puoi scegliere tra Struttura Ricettiva Casa / Appartamento per Vacanze (ma temporaneamente senza partita iva nel Lazio è bloccata, per cui devi per forza, ora come ora, aprire una Partita Iva) oppure puoi scegliere di essere una Locazione Turistica o Pura (anche senza partita iva) dell'intero immobile; puoi anche decidere di aprire una Struttura Ricettiva Affittacamere, ma nel Lazio sempre con Partita Iva (e generalmente ha senso se hai varie camere e non con 1 sola camera);

E) Di conseguenza, se risiedi e/o abiti puoi scegliere tra Struttura Ricettiva B&B (ma temporaneamente senza partita iva nel Lazio è bloccata, per cui devi per forza, ora come ora, aprire una Partita Iva) oppure puoi scegliere di essere una Locazione Turistica o Pura (anche senza partita iva) di UNA SOLA STANZA all'interno dello stesso immobile in cui anche tu risiedi e dimori;

F) In ogni caso, chiedi al SUAR (se sei a Roma) o al SUAP (se sei in altro Comune del Lazio) notizie circa la SCIA o una Comunicazione semplice di apertura attività (nel caso della Locazione); e circa eventuali Comunicazioni dei flussi turistici ISTAT (per le Strutture Ricettive c'è il sito RADAR Osservatorio); e circa la TASSA DI SOGGIORNO per il Comune (a Roma c'è, ad esempio, e si espleta online); iscriviti sul Portale ALLOGGIATI WEB per la Comunicazione delle Presenze degli ospiti per motivi di pubblica sicurezza, entro 24 ore dal loro arrivo (ma in sezioni diverse a seconda di che attività sei); se fai semplici Locazioni, per soggiorni di almeno 30 gg. subentra il Modello Cessione Fabbricato e la Registrazione obbligatoria del Contratto (per soggiorni più brevi da scrivere ma senza registrarlo) presso l'Agenzia delle Entrate; ricordati delle Marche da Bollo da 2 Euro per importi superiori ai 77,47 Euro sulle ricevute generiche non fiscali (o fiscali, o fatture, a seconda dei casi); nel caso di locazioni semplici, è richiesto anche l'Attestato di Certificazione Energetica (APE) del proprio immobile; l'Agenzia Regionale per il Turismo del Lazio, anche nel caso di privati che affittano, richiede l'invio di un Modulo compilato dove si deve barrare una casella nel caso ci si voglia Promo-Commercializzare anche online (se usi Airbnb dunque dovresti barrarla). Ecc. ecc.

Insomma, come vedi, prima informati, e soprattutto decidi cosa vuoi essere in base alle informazioni ricevute, e solo dopo metti un annuncio su Airbnb e in generale su Internet per poter cominciare consapevole di ciò che stai facendo. Non sottovalutare la complessità della materia. Un cordiale saluto, D.

[Orvieto-In-Centro0 · Accepted solution]

@Paolo124, per rispondere invece nel dettaglio alla tua specifica domanda... SI, CERTO, PER DIVENTARE GUEST HOUSE O DETTO ANCHE AFFITTACAMERE OVVIAMENTE SERVE UNA SCIA! Mi sembra che per l'Affittacamere a Roma non vi sia la condizione della residenza nello stesso immobile. Ma è probabile che, a differenza del b&b, sia considerata un'attività da esercitare imprenditorialmente con Partita Iva. Al SUAR, certo, dovrai recarti SEMPRE in ogni caso, qualunque attività tu intenda intraprendere. Ciao.

[Luca152]

Ciao a tutti.

Sono residente fuori Roma e mi sto accingendo a mettere un appartamento su Airbnb come locazione pura nel centro di Roma.

Dopo aver raccolto un po' di info (ottimo www.lacasacheavanza.it) sono giunto alla seguente conclusione:

- comunicazione via pec a suar e ad agenzia regionale turismo

- no scia

- abilitazione alla comunicazione dati ospiti via alloggiatiweb

- no tassa di soggiorno

Ci sono altri che operano nello stesso modo?

grazie

luca

[Orvieto-In-Centro0]

@Luca152, anche io ho letto tutto il sito La Casa Che Avanza, ma ho anche letto il Regolamento Regionale dell'agosto 2015 del Lazio, quello Regionale del settembre 2015 del Lazio, la Sentenza del Tar del 2016 che abroga alcuni Articoli e Commi del Regolamento dell'agosto 2015 citato sopra, la Legge Regionale del Lazio del 2007 da cui tutto prende vita, il sito della Regione Lazio, il sito dell'Agenzia Regionale del Turismo, il sito del Comune di Roma, soprattutto per quanto riguarda il SUAR. Insomma, in base a queste lettura, ho già scritto sopra alcune delle procedure ed incombenze che chi opera nel Lazio sarebbe tenuto a seguire. Le trovi poco più sopra. Il sito La Casa Che Avanza, in particolare, si occupa solo - o almeno prevalentemente - di Locazioni Turistiche o Pure, generalmente prive di Partita Iva, in quanto gestite direttamente dal proprietario e producenti Redditi Fondiari o da Fabbricato.

Recati presso il SUAR del Comune di Roma, o contattalo, innanzitutto. E chiedi a loro se la Locazione Turistica o Pura a Roma è assoggettata alla Tassa di Soggiorno come le Strutture Ricettive oppure no. Chiedi sempre a Comune e a Regione se a Roma, nel Lazio, sei tenuto alla comunicazione dei flussi turistici ISTAT come le strutture ricettive oppure no (le Strutture Ricettive usano nel Lazio il sito Osservatorio Radar del Lazio che trovi facilmente su Google). Ok per gli Alloggiati Web, ma, per soggiorni di almeno 30 gg., subentrano il Modello Cessione Fabbricato e la Registrazione obbligatoria del Contratto (in questo caso non solo Scritto ma anche Registrato) presso l'Agenzia delle Entrate, con tutto ciò che ne deriva anche come costi. Dovrai comunque scrivere SEMPRE il Contratto, anche per soggiorni di 1 o 2 o 3 o 7 notti soltanto, dunque anche per soggiorni Turistici e Brevi inferiori a 30 gg. Serve per cominciare una sorta di Scia semplificata (ma saprà dirti meglio il SUAR), cioè un Modulo che trovi sul sito della Regione Lazio o dell'Agenzia Regionale del Turismo del Lazio, da compilare anche se sei un privato che affitta una seconda casa al mare come semplice Locazione, e dove è importante inserire i dati catastali dell'immobile e mettere un segno di spunta sulla casella della Promo-Commercializzazione Online dell'immobile oppure del semplice Affitto dell'immobile senza metterlo online (ovviamente la barrerai visto che intendi utilizzare il canale di Airbnb), e lo invierai sia alla Regione / Agenzia Regionale del Turismo del Lazio sia (immagino) al SUAR comunale se l'immobile si trova a Roma, invece al SUAP comunale se il Comune è diverso da Roma. Dovrai decidere se aprire Partita Iva e dunque produrre Redditi da Impresa, oppure se non aprirla e allora produrre Redditi Fondiari o da Fabbricato (se sei tu il proprietario dell'immobile) o Redditi Diversi (se non sei tu il proprietario dell'immobile e intendi solo 'sublocare' a terzi). Ma parla a tal fine con un Commercialista perchè non sempre scegliamo di fare ciò che gradiamo di più e come ci pare. Ricordati di apporre, se non hai partita iva ordinaria, una Marca o Imposta di Bollo da 2 Euro su ogni Ricevuta di ogni pagamento che sia superiore a 77,47 Euro. E mettiti in regola, se fai locazioni semplici, con l'APE, la Certificazione Energetica dell'Immobile. Per il resto, basta chiedere i dettagli al SUAR e all'Agenzia Regionale del Turismo. Un saluto.

[Luca152]

Grazie David.

Quindi in sintesi, nel caso di Locazione Turistica (o locazione pura) di durata max 30gg, senza partita Iva:

1. No SCIA, ma doppia comunicazione al SUAR del Comune di Roma ed all'Agenzia Regionale del Turismo
2. Necessario contratto di locazione turistica da firmare per ogni locazione (non basta il contratto Airbnb, giusto?)
3. Comunicazione dei dati degli ospiti alla questura: obbligatoria
4. Tassa di soggiorno e comunicazione dei dati degli ospiti a fini Istat: da capire

Concordi?

Luca 

[David1125]

Ciao @Luca152

posso chiederti se hai iniziato l'attivita' a roma poi e i passi che hai fatto per le operazioni iniziali per aprire e quelle che fai ora che sei partito con l'attivita'?

grazie mille

[Marco376]

@David1125, se parliamo di Locazione turistica:

- PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno al SUAP e all'Agenzia Regionale del Turismo del Lazio, con COMUNICAZIONE ospitalità in appartamento privato, ai sensi dell'art. 2 del R. R. 8 / 2015 (ma attenzione, sta uscendo il regolamento nuovo del 2017 che sostituirà il vecchio! e che forse all'art. 12/BIS parlerà di ''appartamenti ad uso turistico", pertanto a breve il tuo faro diventerà quello e non il regolamento del 2015!). La comunicazione si scarica dal sito della Regione Lazio, sezione 'strutture ricettive extralberghiere', sotto cui trovi anche cosa fare se sei un privato;

- PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno alla tua Questura competente per territorio, con MODULO Richiesta Credenziali di Accesso al Portale Alloggiati Web (Username e Password), scaricabile dalla sezione ''Carta dei Servizi'' della tua Questura online, e con allegati copia documento identità in corso di validità e copia della Comunicazione di ospitalità di cui sopra;

- Dal 2017 in poi, col nuovo Regolamento, potresti essere soggetto anche all'ISTAT e anche all'Imposta di Soggiorno se lo decidesse poi il tuo Comune; per il momento non è così; ma sta uscendo il nuovo regolamento proprio in questi giorni;

- Parla con un Commercialista, per le ricevute generiche non fiscali, e per decidere se aprire o meno una P. Iva. Se sei una Locazione generi di solito redditi Fondiari o da Fabbricato, ma se sei una Sublocazione (salvo novità future) generi di solito Redditi Diversi, meno vantaggiosi dunque. Sublocazione significa che tu stesso sei lì in affitto e subaffitti a terzi immobile non di proprietà. Locazione significa che sei tu stesso il proprietario dell'immobile, e lo dai a terzi in tutto o in parte.

Per il resto trovi un Post già in evidenza nella Home Page di questa Community di Airbnb, con l'elenco dei vari adempimenti. E' una [GUIDA] Locazione turistica, come ospitare responsabilmente. Ciao! ; )