Registrazione contratto più di 30 giorni, Airbnb o ospite finale?

Risolto!
Federica124
Level 1
Castell'anselmo, Italy

Registrazione contratto più di 30 giorni, Airbnb o ospite finale?

Ciao a tutti, un cliente ha confermato tramite Airbnb l'affitto del mio appartamento a Firenze per la durata di oltre un mese.

Mi risulta che quindi il contratto dovrà essere registrato.

Visto che il pagamento arriverà tramite bonifico da Airbnb la controparte del contratto dovrà essere Airbnb oppure il cliente finale?

Vi risulta che il pagamento della registrazione sia già contemplato nella cedolare secca e non ci siano quindi costi aggiuntivi?

Grazie mille,

Federica

42 Risposte 42
Paola4
Level 10
Rome, Italy

@Federica124

il contratto deve essere stipulato tra te e l'ospite, quindi devi predisporlo e farlo firmare all'ospite per poi registrarlo.Ricordati che nel contratto devi menzionare che adotti la cedolare secca, in questo modo non devi versare al momento della registrazione il 2% del totale affitto e che devi inserire nel contratto che hai consegnato  l'Attestato di Prestazione Energetica (APE).

I costi aggiuntivi sono solo quelli relativi alla registrazione che puoi farti fare da una agenzia di servizi o da te se vuoi andare all'Agenzia delle Entrate.

Federica124
Level 1
Castell'anselmo, Italy

Grazie mille Paola

Roberto143
Level 10
Bologna, Italy

La cedolare secca, se adottata nel contratto, assolve tutte le imposte relative (registro e bollo).

Francescaromana0
Level 1
Milan, Italy

Ciao, sono nuova di airbnb e non ci sto capendo niente. Devo ospitare un cittadino UE per più di 30 giorni e quindi devo registrare il contratto. Solo che ho visto che ci vuole il codice fiscale italiano, devo farglielo fare? E soprattutto che tipo di contratto devo fare? Il contratto transitorio richiede che il soggetto dimostri la transitorietà della sua permanenza. 

 

Grazie a tutti

 

Francesca

Enzo69
Level 2
Palermo, Italy

Buongiorno, mi presento, sono Enzo e ho una domanda che in qualche modo si aggancia a quella di Francesca, nel caso gli ospiti siano 2 della comunità Europea, e la prenotazione sia per 40 giorni, per evitare di fare richiedere il codice fiscale da uno degli ospiti stranieri, con quello che comporta (leggi burocrazia e lungaggini), si potrebbe, legalmente e senza incorrere in sanzioni, in caso di controlli del fisco/finanza) fare 2 contratti "turistici brevi " di 20 giorni, quindi, non soggetti a registrazione/richiesta di codice fiscale, intestandoli ai due ospiti ? Chiaramente su Airbnb resterebbe la prenotazione per i 40 giorni fatta da un solo ospite, in questura verrebbero registrati entrambi per l'intero periodo e nella dichiarazione dei debiti verrebbero pagate le tasse sulla base dei dati/importi di Airbnb.

Francesca
Former Community Manager
Former Community Manager
London, United Kingdom

 

Ciao @Enzo69 

benvenuto nella community! 
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Susanna0
Level 10
Milan, Italy

@Federica124, tutti i contratti vanno stipulati tra proprietario e inquilino, non solo quelli che si registrano!
Airbnb è solo un intermediario.

Emanuele116
Level 2
Rome, Italy

 

Ciao a tutti!

scusate se mi aggancio a questa vecchia discussione ma è quanto di più vicino io abbia trovato sul web rispetto al mio problema che vi racconto.

Ho un ospite della Polonia che affitta la mia stanza all'incirca una settimana al mese.

Ora a settembre questo ospite sta superando il limite dei 30 giorni nell'anno solare e quindi da quanto ho capito devo registrare un nuovo contratto all'Agenzia delle Entrate utilizzando il software RLI.

Vi risulta che sia così?

Qualcuno sa darmi qualche ulteriore informazione in merito alla tipologia di contratto che dovrò andare a stipulare e anche al canone di affitto che dovrò inserire nel software canone d'affitto, che sarà funzione del numero di giorni che l'ospite soggiorno nella mia stanza... ma che io non conosco a priori...insomma mi sembra un bel casino.

magari qualcuno di voi può aiutarmi!!

Grazie in anticipo

Roberto1055
Level 10
Rome, Italy

Ciao @Emanuele116 , ha già “spulciato” la pagina dedicata sul sito ufficiale? Alcune risposte ai tuoi quesiti sono qui

https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/schede/fabbricatiterreni/registrazione-di-un-nuo...

 

Emily352
Level 10

Due questioni (spinose) sul tavolo.

 

La prima. Tipologia del contratto di locazione.

 

Vado al sodo. Qual è l’elemento motivazionale che costituisce la causa del negozio? Il guest trascorre una settimana al mese a casa tua per quale ragione? Si sposta per ragioni professionali o lavorative o per ragioni di riposo, di svago, ossia per finalità esclusivamente turistiche?  

 

Perché è questo il crinale che separa il contratto turistico  da quello transitorio ordinario, con conseguente soggezione del rapporto a distinti statuti normativi, il primo al solo codice civile (art.1571 e seguenti), il secondo alla legislazione speciale (art.5, co.1 della legge 431/’98).

 

Che cosa vuol dire ciò? Vuol dire che non è la connotazione oggettiva dell’immobile locato ad obiettiva o meno vocazione turistica (a Roma o in un qualsiasi centro abitato o frazione isolata o casa sparsa) quello che conta in una locazione temporanea o di breve durata, ma è l’agire del contraente, che cosa lo spinge a soggiornare in quel posto lontano da casa: il momento “genetico” del contratto a qualificare transitoria o turistica una locazione sta tutto lì,  nel suo “DNA”.

 

Le locazioni turistiche sono, di massima, concluse per un periodo inferiore a 30 giorni e, dunque, sono anche “locazioni brevi, art.4 del DL 50/2017.

 

Le locazioni di natura transitoria hanno una durata massima di 18 mesi, ma ciò non esclude che il contratto possa avere una durata inferiore, entro i 30 giorni (vedi DM 16 gennaio 2017 che sostituisce quello dello del 30 dicembre 2002) rientrando, dunque, anche in tal caso nelle “locazioni brevi”, con una avvertenza: è necessaria l’asseverazione del contratto tipo transitorio da parte di una associazione di categoria, ma solo per i contratti stipulati sulla base degli accordi territoriali che hanno recepito le previsioni del DM sopracitato (sono già più di 500 città coperte da nuovi accordi), non per i contratti transitori stipulati sulla base di vecchie intese locali basate sul DM del 2002.

 

Con una differenza, però. Le leggi regionali possono disciplinare i rapporti di locazione per “finalità turistiche”, come fa ad es. il Regolamento extralberghiero 2017 della Regione Lazio, all’art.12-bis (Alloggi per uso turistico), ivi compresi la durata del rapporto, le prestazioni, e l’informativa alla pubblica amministrazione, ma le Regioni non hanno alcun potere circa le locazioni transitorie tipizzate dalla legislazione speciale che non sono assoggettate – a differenze delle locazioni turistiche - a nessun adempimento amministrativo, per intenderci, comunicazione Comune, flussi turistici Regione, imposta di soggiorno ecc. Non mi dilungo oltre.

 

E passiamo alla seconda questione, non meno urticante. Ospitante e ospitato, ossia gli stessi contraenti, concludono più contratti brevi per le medesime finalità nell’arco dello stesso anno. In ragione del cumulo (superiore a 30 giorni), l’ultimo contratto deve essere registrato.

 

Ti dico subito, @Emanuele116 ,  che è una fattispecie particolare: la norma è porosa, leggibile in varie direzioni operative, dichiarativamente esposte all'effetto riempitivo e imprevedibile degli uffici.

 

La via telematica è preclusa. Col cartaceo, ogni singolo rapporto dovrebbe avere il suo contratto di locazione (da qui l’importanza di singoli contratti scritti) e il suo modello RLI, con il suo numero di registrazione ed il suo versamento, ma nel caso di specie, con un unico versamento (Imposta di registro = 2% del canone complessivo calcolato sulla durata complessiva, con minimo di € 67,00), operando un aggancio con annotazione in Atti Registro: solo un addetto di sportello può fare questo.

 

Con questo approccio si riesce a portare a termine con linearità l’intera operazione: l’ultimo contratto  diventa, dunque, il contratto “principale” a cui sono agganciati i precedenti contratti “complementari” (esenti da imposta).

 

Posto, però, che i singoli uffici locali seguono prassi d’ufficio diverse (alcuni ti liquiderebbero solo l’ultimo contratto), si consiglia di rivolgersi senza indugio all’ufficio territorialmente competente.

Francesco720
Level 10
Genoa, Italy

@Emily352,

 

giusto ma per mia esperienza si può fare anche in via telematica. Basta essere registrato e certi soggetti (mi pare che possiedono più di 10 immobili) in certi uffici delle entrate (e forse tutti, almeno il mio) devono in teoria fare tutto in via telematica. Agenzia delle entrate ha un numero verde. @Emanuele116 chiama numero verde e fatti spiegare come fare. E se vuoi posta qui tutto. 

 

Ciaooo

Emanuele116
Level 2
Rome, Italy

@Emily352

 

Buongiorno Emily,

 

intanto ci tengo a ringraziarti molto per il tuo tempo e per la risposta così esauriente.

 

In merito al primo punto ti dico subito che la natura del contratto non è di tipo turistico, in quanto l'ospite verrà a Roma per motivi esclusivamente professionali.

È proprio il lavoro che lo porta ad essere a Roma per circa una settimana al mese.

 

e qui già si presenta un primo problema, perché nella scia che ho presentato al Comune di Roma per certificare l'inizio dell'attività di locazione turistica presso la mia abitazione, ho dovuto spuntare una casella dove accettavo "di essere a conoscenza che il soggiorno dell'ospite presso l'Alloggio Turistico potrà avere una durata non superiore a 30 giorni per finalità turistiche".

 

Quindi già in questo caso non mi risulta chiaro se posso accettare o meno l'ospite, perché comunque questo soggiorno sarà per più di 30 giorni complessivi nell'arco dell'anno solare, ma al tempo stesso il motivo del soggiorno non è per finalità turistica e quindi che fare?

 

Mi pare di capire che posso accettare l'ospite per più di 30 giorni, proprio in virtù della natura e delle motivazioni che lo portano a soggiornare a Roma, che non sono turistiche ma lavorative.

 

Inoltre, la delibera n.32 del 30/03/2018 del Comune di Roma, all'art 4 comma 2, relativa alla tassa di soggiorno, recita che:

"Il contributo è applicato fino a un massimo di dieci pernottamenti complessivi nell'anno solare solo in riferimento a persone che:
a) pernottano in città, anche in modo non continuo, per periodi prolungati di tempo, contrattualmente prefissati, per frequentare corsi di studio che siano attestati nelle caratteristiche e nella durata dalle rispettive università o enti di formazione, accreditati presso gli enti territoriali,
b) pernottano in città per ragioni dovute al loro lavoro, dichiarate e documentabili ai sensi degli articoli 46 e 47 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, e successive modificazioni."

 

Quindi proprio questo motivo lavorativo, mi spinge a non richiedere il contributo di soggiorno al mio ospite, che lo ha già pagato per più di 10 giorni nel corso della prima parte dell'anno.

 

Dati tutti questi punti Io mi sto orientando in questo modo: farò sottoscrivere all'ospite, ogni volta che si presenta, un contratto di locazione, ma non per finalità turistiche come faccio con tutti gli altri ospiti. 

Quindi un contratto di locazione transitorio.

L'ospite mi pagherà presumibilmente con bonifico bancario ed io rilascerò una ricevuta di pagamento non fiscale in quanto non sono un imprenditore.

Che dici può andare come soluzione? Sono un po’ preoccupato dai bonifici, forse meglio farsi pagare in contanti, per evitare quel po’ di tracciabilità. Anche se poi alla fine pagherò le tasse della cedolare secca, come ho sempre fatto!

 

è una cosa che mi fa imbestialire!

Sono per natura una persona precisa ed onesta, ma è tutto così complicato ed opinabilem, interpretabile, che uno non è mai sicuro!

 

Veniamo al secondo punto, la registrazione.

il problema che tu hai sollevato sull'utilizzabilità o meno del software RLI, è proprio quello con cui io mi sono scontrato all'inizio.

Non so assolutamente come popolare il campo della durata, ma soprattutto non lo conosco a priori, Nel senso che l'ospite mi comunica due o tre giorni prima che verrà a Roma per qualche giorno.

Mi hai detto di registrare l'ultimo contratto, mi par di capire quindi quello a partire dal quale si superano i 30 giorni giusto?

 

Peraltro se l'imposta di registro ha un minimo di €67, Allora non mi conviene proprio da un punto di vista economico dato che io chiedo al mio ospite circa €110 per i 4 giorni in cui è ospite al mese e quindi da qui a fine anno posso prevedere un introito di circa €440 a cui Dopo dovrò detrarre il 21% della cedolare secca

Quindi se a questo devo anche detrarre i €67 probabilmente la cosa diventa non più economicamente sostenibile.

 

In sostanza non so proprio come fare!

Tutta l'attività mi sembra molto complicata, molto time-consuming, e al tempo stesso, Come la metti la metti, Non sei mai sicuro di avere tutto in regola. e potrei trovare esposto a controlli e multe che mandano tutto a pallino!

Da un certo punto di vista Sono tentato di lasciar perdere tutto e di non complicarmi la vita, ma al tempo stesso, Questo è un ospite molto educato gentile e mi dispiace perdere i suoi soldi!

Hai capito bene, @Emanuele116! Se le esigenze soggettive (l’aspetto oggettivo legato ai caratteri del bene locato è irrilevante) che muovono il conduttore a contrarre sono lavorative, è evidente che il contratto va ricondotto nell’alveo di una locazione abitativa di natura transitoria, negandosi il carattere turistico della stessa, perché destinata a soddisfare esigenze di lavoro di breve periodo del conduttore-guest che tendono a ripetersi nel tempo.

 

Ed è proprio alle esigenze di lavoro limitate nel tempo che rispondono i contratti di locazione di natura transitoria. Se vado a Roma esclusivamente (tale avverbio è importante) per visitare la città a mie spese, devo utilizzare il contratto per finalità turistica; se ci vado per lavorare – quindi pagato – devo ricorrere ad un transitorio, svincolato da tutti quegli adempimenti ammnistrativi richiesti dalla Regione per i turistici.

 

Il problema è che a Roma vige ancora un datato accordo territoriale (il nuovo accordo frutto di nuove intese dovrebbe partire il prossimo anno) che si basa ancora sul vecchio DM del 2002 che, all’art.2, co.1, stabilisce che i contratti transitori, art.5, co.2 della legge 431/1998, hanno una durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi.

 

Considera poi che il DM del 2002 ci dice, al co.2 dello stesso art.2, che il canone di locazione dei contratti transitori ricadenti nell’area metropolitana di Roma non è libero, ma concordato entro fasce di oscillazione per aree omogenee. Ne deriva che tu – al momento – a Roma non puoi sottoscrivere un transitorio della durata ad esempio di 7 giorni a canone libero (non vorrei confonderti ancora di più le idee, ma è solo il nuovo DM 2017 che dispone che per le sole locazioni di durata fino a 30 giorni il canone possa essere liberamente determinato dalle parti, che nel caso che qui interessa vorrebbe dire cedolare secca al 21% per i transitori brevi sotto i 30 giorni a canone libero, e al 10% per i transitori lunghi oltre i 30 giorni a canone concordato) senza allegare documentazione comprovante le esigenze transitorie del conduttore (ad es. copia del contratto di lavoro a tempo determinato).

 

Ma per poter fare tutto ciò dovrai aspettare l’emanazione e il deposito in Comune del nuovo accordo periferico di Roma, conforme al DM 16 gennaio 2017 e allegato nuovo contratto-tipo, che andrà asseverato per godere delle agevolazioni fiscali previste da una delle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini firmatarie dell’accordo, e semprechè la nuova convenzione locale preveda che le locazioni transitorie a Roma possano avere una durata brevissima, anche di un solo giorno, perché questo non è affatto scontato.

 

E’ vero che il  DM 16 gennaio 2017 non indica nessuna durata minima per i transitori, a differenza del precedente DM del 30 dicembre 2002 ove la durata minima era fissata in 30 giorni, di fatto indebolendo il confine che separa le locazioni turistiche da quelle transitorie, ma sono pochi i Comuni che hanno recepito questa possibilità (è una facoltà, non un obbligo: ad es. Verona sì, Modena no), quindi, ti potresti sempre ritrovare comunque con una convenzione locale che ha lasciato invariata la durata minima di un transitorio (30 giorni).

 

Concludendo: tu, al momento, a Roma puoi sottoscrivere solo un turistico breve. Su durate più lunghe, qualsiasi tipo di  contratto stipulato convenzionalmente con clausole differenti da quelle legali, ad esempio la qualificazione giuridica del contratto è per turismo, ma in realtà il contratto non è stipulato per questi motivi, bensì per motivi di lavoro, si possono verificare due ipotesi: le clausole illecite vengono sostituite dalla normativa di legge, art. 1419 cod. civ (Nullità parziale) oppure si può presumere l’esistenza di un contratto simulato, e la simulazione può essere provata dal conduttore con qualsiasi mezzo, addirittura per presunzioni.

 

Perché il conduttore potrebbe ravvisare l’illiceità contrattuale? Perché l’utilizzo di programmi locativi turistici liberi in genere è molto più remunerativo di locazioni calmierate strumentali a soddisfare esigenze abitative transitorie.

 

Riguardo la ricevuta d’affitto attestante il pagamento dell’importo percepito  dal locatore in relazione al contratto di locazione, ti posso dire che non è un adempimento imposto ai sensi di legge, e questo a prescindere dal fatto che il pagamento sia stato effettuato con bonifico, con assegno o altro mezzo tracciabile: tale obbligo si configura solo ed unicamente qualora sia il conduttore a richiederla in forza dell’art.1199 cod. civ. (Diritto del debitore alla quietanza). In sostanza, se il conduttore non ne fa formale richiesta, non sei tenuto a rilasciare alcuna quietanza specifica bollata.

 

Quanto, infine, all’obbligatorietà della registrazione, non posso che ripetermi: essa deve essere valutata sulla durata complessiva. In ragione del cumulo, l’ultimo contratto deve essere registrato. Sulle modalità operative (il modello RLI richiede un unico intervallo temporale continuativo), il mio consiglio è di rivolgerti all’ufficio competente.

Emanuele116
Level 2
Rome, Italy

@Emily352

Buongiorno Emily e grazie ancora tantissimo per la tua risposta così chiara, precisa ed esauriente.

Mi ha veramente tolto tutti i dubbi e mi hai fornito anche ulteriori informazioni che non conoscevo, come ad esempio la non obbligatorietà della ricevuta.

 

A questo punto mi è chiaro che mi limiterò solo a trattare affitti brevi di natura turistica.

Non ho alcuna intenzione di infilarmi in questo ginepraio che tu hai individuato e spiegato così bene.

Credo proprio che il gioco non valga la candela, non vorrei espormi a rischi di sbagliare e poi di controlli, magari prendermi anche delle multe salate per pochi euro d'affitto che posso ricavare.

 

Mi limiterò quindi solo agli affitti brevi e non potrò più ospitare questo ragazzo così gentile Preciso ed educato al di là di tutto resta solo l'amara constatazione del fatto che io avrei voluto fare tutto legalmente.

Avrei dichiarato questo ospite, ne avrei pagato le tasse di cedolare secca relative nella prossima dichiarazione dei redditi, in sostanza sarebbe stato un guadagno sia per me ma anche per lo stato.

Ora invece purtroppo tutte queste complicazioni e queste leggi e leggine che vanno a sommarsi tra di loro in maniera Così caotica ed incomprensibile, impediscono a me di fare dei soldi e impediscono allo Stato di raccogliere delle tasse che invece avrebbe potuto incamerare tranquillamente

Ti resta l'amaro in bocca!

 

Di contro fa piacere sapere che ci sono persone preparate gentili e disponibili come te!

Grazie ancora per il tuo prezioso aiuto

Un caro saluto

Emanuele

 

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