Richiesta di prenotazione di 31 giorni. Problemi e stranezze.

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Venice, Italy
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Cari Tutti,

eccomi con un'ulteriore singolare esperienza, conclusa abbastanza bene, ma secondo me interessante per ciò che riguarda la nostra vita di locatori turistici.

Imposto un massimo di soggiorno a 28 giorni per ciascuno dei miei appartamenti. Questo perché la legge italiana definisce il nostro tipo di locazione turistica "breve" e tutti noi sappiamo che per poter essere definiti e inclusi nei parametri di legge non possiamo affittare i nostri alloggi per più di 29 giorni. Dal 30esimo giorno si deve stipulare regolare contratto di affitto da registrare.

Ieri sera ricevo una richiesta di prenotazione benedetta. Una figlia vuole prenotare per lei e per sua madre (che arriverà dopo di lei) per ben 31 giorni nel mio piccolo appartamento.

La sua richiesta di informazioni già stabiliva per lei una particolare tariffa (che era di 3281 dollari) e per un determinato compenso (che era di 2.603 euro), questo anche perché era scattato lo sconto mensile (che sono indotta a impostare da Airbnb pur sapendo che non potrei affittare oltre i 29 giorni) di una certa consistenza.

Dopo una serie di messaggi, comunico alla ragazza che può scegliere due strade per seguire la legge italiana (e già questo suona truffaldino alle orecchie di uno straniero che non dovrebbe essere seccato con le nostre beghe) c'è la possibilità o di dividere in due la loro permanenza (una prima parte intestata a lei e una seconda alla madre quando arriverà) ed effettuare due contratti standard di locazione breve o mantenere la prenotazione unica di 31 giorni e allora dobbiamo fare un contratto differente e registrarlo con ulteriori spese. 

Le ho lasciato la piena libertà (per quel che la poverina poteva capire) di scegliere quello che voleva fare, io mi sarei adeguata.

Sceglie per dividere in due la prenotazione che poi viene effettuata così.

Ma a questo punto, naturalmente, niente più sconto: La tariffa che la ragazza ha dovuto pagare era diventata molto più alta (lo sconto mensile era del 29%) mentre il mio compenso, naturalmente, era cresciuto assai.

Ma non volendo che credesse di essere incappata in uno stratagemma per fregarla (bellamente) l'ho subito tranquillizzata dicendo che avrei modificato le tariffe delle due prenotazioni sino a raggiungere il quantum che lei prevedeva di spendere con la complessiva richiesta iniziale dei 31 giorni.

E qui parte l'incubo: prima di arrivare alla costruzione di quella tariffa ho sudato sette camicie, perché non dovevo considerare la "doppia pulizia" e una serie di parametri compreso il cambio euro/dollaro  (io ragionavo in euro e lei in dollari).

Alla fine accade questo: l'ospite raggiunge la tariffa che aveva visto al momento della richiesta della prenotazione (ca. 3285 dollari), io perdo ben oltre 100 euro dal mio compenso netto.

Del tutto incapace sin dalla culla di combattere con i numeri, rifiuto di capire se c'è qualche passaggio nascosto e preferisco chiudere così la partita, ma chiedo: 

- perché se si mettono dei precisi parametri per evitare la locazione non turistica (29 giorni) arrivano comunque richieste di oltre un mese? Fra l'altro, almeno per Venezia, un alloggio registrato per locazione turistica breve non può essere convertito in locazione semplice (anche temporanea) altrimenti perde ogni registrazione in Comune, Regione, Questura e le sue credenziali non varranno più allorquando si tornasse alle locazioni brevi.

- perché Airbnb non riconosce questa nostra particolarità (la locazione turistica breve per l'Italia deve avere una durata inferiore ai 30 giorni) e, conseguentemente, non permette di tarare lo sconto su diverse durate di permanenze?

- ma soprattutto perché, nel mio tentativo di praticare lo stesso sconto che la mia ospite aveva avuto con la prima richiesta "intera", io ci devo perdere ben 100 euro?

Sono certa che qualcuno di voi saprà sciogliere i quesiti e darmi spiegazione di quest'ultima stranezza.

Un caro abbraccio a tutti e mille grazie

Cristiana

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10 Risposte

Rif.: Richiesta di prenotazione di 31 giorni. Problemi e stranezze.

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Pavia, Italy
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@Cristiana19 non so se ho capito bene, ma avrei una domanda: se anche dividi la prenotazione in due prenotazioni distinte, la ragazza sarà presente anche nella prenotazione fatta dalla madre? Se la ragazza dovesse rimanere tutti i 31 giorni nel tuo alloggio (anche se spezzato in due tronconi) non va bene perché nelle locazioni brevi non è permesso a una persona di alloggiare più di 30 giorni all'anno nello stesso alloggio. E dato che dovresti comunque segnalarla su AllogiatiWeb, la ragazza risulterebbe presente nell'alloggio per 31 giorni.

Oltre a questo problema, io toglierei comunque lo sconto mensile che proprio non serve se vuoi affittare solamente 28 giorni.

Rif.: Richiesta di prenotazione di 31 giorni. Problemi e stranezze.

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Venice, Italy
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@Angela1056 cara Angela, grazie come sempre per il tuo intervento. La figlia arriverà per prima e rimarrà una decina di giorni, poi arriverà la madre alla sua partenza e la sostituirà. A lei sembrava logico (e anche a me) prenotare in una volta sola e a suo nome, ma ho spiegato (spero) la questione e ha convenuto che si dividesse la vacanza. Ed è vero che sono due vacanze ma la poveretta aveva visto un prezzo specifico, che credo fosse quello che la convinse e che volli garantirle comunque (è pur sempre una bella prenotazione ed è "in famiglia"). Oggi ho tolto lo sconto, ma rimangono aperte tutte le questioni. Perché ho perso una parte del mio guadagno? Perché è possibile chiedere una prenotazione di 31 giorni se imposto un massimo di 28?

Misteri.

Grazie ancora.

Rif.: Richiesta di prenotazione di 31 giorni. Problemi e stranezze.

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Pavia, Italy
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Grazie cara @Cristiana19 per avermi chiarito questo particolare. 

Per quanto riguarda la perdita di 100 euro dal tuo compenso non saprei darti una risposta. L'unica cosa che mi viene in mente è che potrebbe essere legato al cambio di valuta se l'ospite paga in USD.

Per quanto riguarda la durata massima del soggiorno, può darsi che avendo impostato uno sconto mensile, questo fatto permette di fare una richiesta di prenotazione per un mese o più? 

A me non è mai successo. Io ho impostato un soggiorno massimo di 21 giorni e tutte le volte che qualche ospite voleva prenotare per un periodo più lungo ha dovuto chiederlo in una richiesta di informazioni. Comunque ogni tanto su Airbnb ci sono anche delle falle tecniche.

Rif.: Richiesta di prenotazione di 31 giorni. Problemi e stranezze.

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Milan, Italy
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@Cristiana19 , hai perso quei 100€ perchè le commissioni di Airbnb non sono sempre uguali, lato guest: sono più alte (in percentuale) sugli importi piccoli, e scendono in caso di importi più consistenti.

Per tenere lo stesso totale a loro, alla fine ci hai rimesso tu.

Inutilmente, secondo me: la prenotazione di Airbnb non ha niente a che fare col tuo contratto. Avresti potuto benissimo fare 2 contratti separati anche avendo una prenotazione sola, no?

Rif.: Richiesta di prenotazione di 31 giorni. Problemi e stranezze.

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Venice, Italy
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@Susanna0 Cara Susanna, certamente hai ragione e mi dai una più che plausibile motivazione per quanto accaduto; ho pensato anch'io che fosse qualche inghippo dovuto a una diversa percentuale di commissioni, ma poiché ogni volta che si cambiano le carte in tavola (= modifica della prenotazione) i dati precedenti si perdono del tutto a meno che non si registri ogni singola mossa (e non si è sempre così pronti per farlo, la prossima volta lo farò...) non ricordo e non ho proprio la possibilità di capire. Ho chiesto spiegazioni all'assistenza e attendo una risposta che so non verrà mai.

Per quanto riguarda l'unica prenotazione su Airbnb e i due contratti: per Venezia, ma penso si tratti di questione nazionale, so che le verifiche della PA si fanno proprio incrociando i dati che si ottengono dai siti di prenotazione come Airbnb e i dati che noi forniamo. Se da una parte c'è una prenotazione di 31 giorni e dall'altra due contratti come minimo mi vedo arrivare qualcuno che mi inquisisce e mi multa. Forse ho troppo timore, ma i racconti che arrivano alla mia Associazione di riferimento (ABBAV) sono chiarissimi e inequivocabili. E non intendo, a questo punto per cento euro, rischiare di finire nel mirino per qualcosa che non ho fatto ma che sembra illegittimo.

Certo, rimane un vulnus, secondo me, da sciogliere con Airbnb...

Grazie per il tuo intervento.

Rif.: Richiesta di prenotazione di 31 giorni. Problemi e stranezze.

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Dozza, Italy
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@Cristiana19  sei sicura di essere vincolata ad un periodo inferiore al mese? Ogni regione ha le sue norme per la locazione turistica, e mi pare di aver letto che per il veneto, ad esempio, sono 6 mesi (come per l'emilia romagna); liguria, mi pare sia un anno... Ecc.

Io personalmente faccio sia contratto turistico, ai turisti che capitano in zona, che contratto breve-usi transitori a chi ospito per motivi diversi da quello turistico (esempio per lavoro o altro)...

C'é qualcosa che mi é sfuggito nel nostro marasma normativo?  😱

Rif.: Richiesta di prenotazione di 31 giorni. Problemi e stranezze.

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Venice, Italy
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@Luca1934 Caro Luca, naturalmente posso fare ciò che voglio della mia proprietà, ma a Venezia (e ne sono certissima, è proprio una norma civica sulle locazioni turistiche brevi) gli appartamenti registrati per questo uso (affitti inferiori ai 30 giorni) non possono poi cambiare "regime" a meno di perdere tutte le qualifiche atte ad affittare per locazione breve.

Neppure se decidessi di affittare, che so, per una stagione soltanto a un unico gruppo e poi tornare alla locazione breve. Non è proprio possibile. E poiché i parametri che sono stati introdotti negli ultimissimi anni (ad esempio da circa un anno a questa parte è obbligatorio avere le fosse settiche negli appartamenti privati in locazione turistica breve, cosa che per Venezia è un problema davvero importante; ma non c'è solo questo...) per poter essere registrati in Comune, Regione, Questura, va da sé che prima di rinunciare a questa possibilità, sapendo che poi sarà difficile ritornare nel registro civico a meno di fare importanti e assai costose modifiche alla propria abitazione, io ci pensi trenta volte.

Non so se questa norma sia nazionale, pensando alla bella Italia dei Comuni e dei villaggi, penso di no. Ma per noi veneziani è dirimente.

Non possiamo neppure utilizzare per scopi privati (ospitare amici, parenti..) queste abitazioni, pensa.

Ed è tutto in funzione dissuasiva nei confronti di chi voglia adibire il proprio appartamento alla locazione turistica... 

Però a Mestre la speculazione edilizia ha costruito negli ultimi due anni in tutta fretta orribili palazzoni vicino alla stazione, per oltre 40.000 posti letto (hai letto bene, una piccola città, poco meno dei residenti di Venezia) pronti a essere vomitati quotidianamente nel nostro povero centro storico...

Ma questo avviene con il plauso dell'Amministrazione.

Altro che marasma normativo, caro Luca, è un piano preciso e coglie nel segno.

Rif.: Richiesta di prenotazione di 31 giorni. Problemi e stranezze.

a
Dozza, Italy
Level 4

@Cristiana19 molto bizzarra una norma che impedisce ad una attività svolta in modo non imprenditoriale di essere condotta in modo... non imprenditoriale, appunto! A meno il tuo affitto non sia svolto come una vera e propria attività produttiva. La tua narrazione un pó mi spaventa e spero vivamente non sia così anche qua. In comune e regione, dalle risposte da me ricevute, parrebbe proprio che io possa regolarmi di volta in volta in base alla necessità. Unica accortezza, mi dissero una volta in comune, mandare comunicazione in caso accettassi affitti a lungo termine, in caso volessi sospendere temporaneamente le rendicontazioni mensili per la tassa di soggiorno (ma siccome mi pareva un andirivieni inutile di comunicazioni io continuo a rendicontare a zero quando ho contratti registrati per usi temporanei. Oppure pago comunque la tassa soggiorno, che per ora da noi é max 5 euro a persona (e che, su un affitto lungo, non spostano economicamente nulla, ma tolgono tante beghe, appunto)...

Buona giornata. 

Rif.: Richiesta di prenotazione di 31 giorni. Problemi e stranezze.

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Venice, Italy
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@Luca1934 Caro Luca, hai capito bene.

La mia "attività" è di privato proprietario che affitta un suo appartamento per locazione turistiche brevi, nessuna imprenditorialità, come la maggioranza (credo, ma non sono sicura) qui in Airbnb.

Ma a Venezia le norme civiche che regolano (si fa per dire) questo fenomeno sono fra le più restrittive di Italia. E se è vero che qui le locazioni brevi private sono partite alla garibaldina, ovvero pochi erano registrati e la maggior parte era sottobosco anche fiscale, e che quindi era necessaria una regolamentazione, il Comune, molto schierato dalla parte dell'Associazione albergatori, senza capire che utilizzare così gli appartamenti significa mantenere economia cittadina in tutti i sensi e mantenere fisicamente gli stabili senza lasciarli cadere in rovina (come per lo più accade nei centri storici italiani e a Venezia in particolare), ha da anni intrapreso una lotta senza quartiere per scoraggiare in ogni modo la nostra legittima attività.

Il tutto senza alcuna ragione, perché lo spopolamento di Venezia, iniziato da qualche decennio, si deve ad altri fattori e fondamentalmente all'incapacità (per non dire altro di peggiore) della classe politica locale di vedere in Venezia una vera città e non una Disneyland da sfruttare. La speculazione a Mestre di cui ho scritto sopra, gravissima, si deve proprio alle concessioni lasciate a una disgraziata classe imprenditoriale che sfrutta ormai Venezia dalla terraferma (che non ha i limiti del centro storico ed è potenzialmente) e cerca di abbattere le piccole forme di resistenza cittadina. In tutto ciò i Veneziani, non proprio di lunga vista, danno addosso allo straniero e a chi affitta ai turisti, visti come invasori e trattati di conseguenza, salvo poi piagnucolare a ogni avversità che impedisca i flussi turistici. La situazione è del tutto irrazionale.

So che altrove in Italia non è così e che la nostra attività è considerata come una risorsa.

Ma qui è molto difficile continuare.

Un abbraccio e grazie.

Rif.: Richiesta di prenotazione di 31 giorni. Problemi e stranezze.

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Bologna, Italy
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 @Cristiana19, purtroppo anche nel Comune di Bologna non siamo visti come una risorsa. Due esempi.

In tema di Tari la locazione turistica è considerata utenza non domestica e parificata in termini di tassa all'albergo senza ristorante: la tariffa è di 6,30 euro per metro quadro di superficie (abbiamo in locazione due appartamenti per un totale di oltre 200 mq, per cui si fa presto a fare i conti dell'aggravio).

Operiamo nell'ambito di una datata normativa regionale che, unica in Italia, continua a prevedere il divieto di inserire l'offerta di locazioneturistica su portali telematici.

Se a Venezia può risultare difficile continuare, a Bologna che ha flussi turistici modesti e ha le fiere lontanissime dai livelli 2019.......

Speriamo in tempi migliori.

Un caro saluto.

 

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