Tassazione - Cedolare secca

[Davide96]

Buongiorno a tutti

Avrei bisogno di un consiglio sulla tassazione: da alcuni mesi affitto su AirBnb, facendo gestire il mio appartamento di Milano ad una socità che si occupa della pagina su AirBnB, della pulizia e del check in/out.

La domanda a questo punto è duplice: posso usifruire lo stesso della cedolare secca anche se i guest non hanno un contratto direttamente con me?

E inoltre, la tassazione la dovrai applicare sul totale degli affitti, sul totale nettato delle commissioni di questa società o sul totale nettato delle commissioni della società e le commissioni di AirBnB?

Sentito due commercialisti che mi hanno dato risposte completamente opposte....

Vi ringrazio per il supporto

[Orvieto-In-Centro0 · Accepted solution]

@Davide96, generalmente i Redditi Fondiari o da Fabbricato assoggettabili a Cedolare Secca al 21% li genera quel proprietario di immobile che lo loca direttamente in tutto o in parte a terzi, l'avvalersi di collaboratori esterni POTREBBE secondo il Fisco mutare la natura intrinseca dei tuoi redditi da redditi fondiari a redditi da impresa, ma, se così fosse te ne saresti già accorto perché ti avrebbero fatto aprire una P. Iva! Se NON ne hai aperta una, e i redditi prodotti finora non sono stati neppure considerati Redditi Diversi, a meno che non vogliamo pensare ad un errore del Commercialista, non c'é nulla che impedisca l'applicazione della Cedolare Secca. Ma attenzione, credo sugli importi al LORDO sia delle commissioni di agenzie esterne sia delle percentuali dei costi del servizio per l'host di Airbnb. Perché se non hai P. Iva il problema é tutto tuo e solo tuo e non puoi avere il diritto di scaricare come spese dalle tasse i tuoi costi vari per intermediari e pubblicità. Tuttavia i commercialisti ci sono apposta per risponderti meglio di come faremmo noi hosts come te! Ciao! 

[Orvieto-In-Centro0]

@Davide96, inoltre NON puoi applicare la Cedolare Secca al 21% se non sei il proprietario dell' immobile e avendolo tu in affitto lo sublochi a terzi. O ancora se ce l'hai in Comodato d'uso gratuito perché in Tal caso i redditi andranno in capo al vero proprietario e non a te! Infine, la Cedolare Secca é solo un'opzione e non é escluso che nel tuo caso possa essere invece conveniente calcolare in base ai normali Scaglioni IRPEF sul 95% del Reddito totale, con cioè un 5% di sconto. Caso per caso va anche valutata la convenienza tra queste due opzioni. Per rendere tutto più chiaro e più semplice non c'é dubbio che per te come per tutti la gestione DIRETTA di un bene di proprietà sarebbe la soluzione migliore, ma se non puoi... Ciao! 

[Daniela278]

Ciao,

vorrei anch'io diventare Host, ma il mio commercialista, non sa ancora (mi ha detto che si deve documentare) le regole da seguire.

Per quanto riguarda la cedolare secca, come funziona per gli affitti brevi, senza stipulare contratto di locazione ?

Grazie

Daniela

[Davide96]

Grazie 1000 per le risposte. Concordo che la cedolare vada applicata sul lordo e mi sembra comunque la strada prudenzialmente piu' certa. I commercialisti purtroppo su questa tematica non hanno una visione certa ed univoca: ne abbiamo interpellati due e, pur condividendo la posssibilità di applicare la cedolare, uno optava per utilizzare la base al lordo delle commissioni, l'altro invece era per pagare sul netto... insomma qualche dubbio lo hanno anche loro mi sembra.

Grazie per il valido supporto

ciao

d

[Savino1]

Qualche tempo fa ho letto i consigli che dava il Sig. Roberto, host con molta esperienza, in merito a quel che riguardava la parte fiscale del reddito generato con le locazioni turistiche. Il Sig. Roberto consigliava:

- di fare fattura dove veniva diviso l'importo riscosso parte come guadagno è una percentuale credibile in spese (esempio di luce gas acqua ecc.) poi in fase di dichiarazione redditi si poteva scegliere la cedolare secca o la tassazione normale, ma ora con le nuove disposizioni,se non ho capito male, che obbligano AIRBNB a fare da intermediari tra noi host e il fisco trattenendo  la cedolare secca dai nostri compensi e versarla direttamente al fisco noi come facciamo a recuperare le spese di luce gas e acqua?  Non ritengo giusto pagare le tasse anche sulla parte che non è un guadagno ma una spesa- come possiamo fare? - prego datemi dei chiarimenti

- 

[Daniela278]

Grazie della domanda! Sarei interessata anch' io a ricevere dei chiarimenti...sulle nuove normative!

[Cinzia32]

Nonostante tutte le novità della manovrina, di cui c'è un gran chiacchierare sul web, a tutt'oggi mi vedo accreditare l'importo per l'affittanza detratto unicamente dai costi del servizio per l'host di Airbnb. E la trattenuta del 21% della cedolare secca? non c'è traccia...

Quindi verso io al 16 del mese successivo alla locazione il 21% dell'importo lordo?

Ho parlato del problema con due operatori dell'Agenzia delle Entrate, con lunghe attese e molti dubbi. Ora attendo una possibile risposta dell'operatore che si è reso disponibile a studiare il caso...che immagino proprio non essere l'unico!

Qualcuno di voi ha approfondito il problema? Ha ricevuto informazioni valide?

[Francesco192]

Ciao @Cinzia32,

non esiste un caso. Se sei un privato, la casa è tua, la affitti regolarmente come locazione turistica e se non ti ha trattenuto qualcuno la cedolare secca, la devi pagare esattamente come la pagavi prima come. Quindi direi non il 16 di ogni mese. Se sei un intermediario immobiliare o altro, le questionni sono diverse. 

Ciao e buona fortuna

[Cinzia32]

Grazie della risposta! Così mi è stato confermato anche dalla gentilissima operatrice dell'Agenzia delle Entrate che mi ha ricontattata  dopo aver approfondito l'argomento. Ciao e buona fortuna anche a te!