Si @Paolo365, in sostanza è così.
Non specificamente per la cedolare secca o per i redditi da affitto.
Le imposte si pagano ogni anno, ma altrettanto si paga l'anticipo per l'anno successivo.
Se sei "in corso d'opera" non ti accorgi più di questo aspetto, perché sostanzialmente le imposte che devi pagare quest'anno le hai già anticipate l'anno scorso, quindi paghi solo l'anticipo per l'anno prossimo e la differenza (in più o in meno) tra l'imposta effettiva e quella versata in anticipo.
Se l'importo del reddito è sostanzialmente stabile negli anni (con differenze minime), la cosa nel corso degli anni è indolore e soprattutto non ci si accorge di nulla.
Tranne ovviamente il primo anno.
Non ricordo se l'anticipo per l'anno successivo sia il 95% (come dici) oppure il 100%.
Se opti per la cedolare secca, l'ammontare su cui calcolare l'imposta è il 100% (quindi 10.000) e l'imposta quindi sarà pari a 2100, + 2100 per il 2019.
Se invece opti per l'aliquota ordinaria, l'ammontare su cui calcolare l'imposta sarà 9.500 (10.000 x 95%) e quindi l'imposta sarà differente in base all'aliquota relativa al tuo imponibile fiscale (dal 23% al 43%).
Ponendo sia il 23% l'imposta sarà 2.185 e quindi pagherai 2.185+2.185. (*)
L'anno prossimo, (cioè quest'anno) i redditi potranno essere superiori (poniamo 15.000), inferiori (poniamo 5.000) o uguali (10.000) all'anno precedente.
Sempre ipotizzando la cedolare secca per semplicità, nei tre casi la tua imposta sarà rispettivamente:
3.150,
1.050
o nuovamente 2.100.
Tu avrai già pagato l'anticipo dei 2.100, quindi l'imposta da pagare l'anno prossimo sarà:
- 3.150 meno 2.100 (anticipo) = 1.050 + anticipo 2019 (3.150) = 4.200
- 1.050 meno 2.100 (anticipo) = -1.050 (credito d'imposta) + anticipo 2019 (1.050) = 0
- 2.100 meno 2.100 (anticipo) = 0 + 2.100 (anticipo 2019 (2.100) = 2.100
(*) essendo la cedolare "secca", su quel reddito non si possono applicare deduzioni e/o detrazioni, e il calcolo è sul 100% del reddito; se invece si opta per l'aliquota ordinaria, data dal reddito imponibile, l'ammontare degli affitti è forfettizzato al 95% ed inoltre puoi applicare detrazioni o deduzioni.
Se, ad esempio, negli anni passati hai effettuato una ristrutturazione e puoi portare in detrazione il 50% dei costi sostenuti, la cedolare secca, apparentemente più conveniente (aliquota 21% contro 23-43%) può non esserlo più.
Ma comunque, siccome la scelta dell'opzione si fa semplicemente barrando una casella nel quadro fabbricati, il CAF o il commercialista, una volta compilata TUTTA la dichiarazione, potrà dirti qual'è l'opzione più conveniente, sulla base dei tuoi dati effettivi (spese mediche, interessi su mutuo, ristrutturazioni, familiari a carico, ecc.)