Ciao, @Stefano109. Sia che tu risiedi e abiti nello stesso Appartamento e magari vuoi dare una sola stanza all'interno dello stesso, sia che tu non ci vivi e voglia darlo per intero, puoi recarti presso il SUAP del tuo Comune e intraprendere una Locazione Turistica o Pura. A volte serve una Comunicazione di inizio attività, a volte no, a seconda dei Comuni. In ogni caso serve sempre una Registrazione presso il Portale Alloggiati Web (della Polizia di Stato), da fare via PEC o rivolgendosi alla propria Questura di riferimento. Lì comunicherai le presenze degli ospiti, online, per soggiorni non superiori a 30 gg. E scriverai sempre dei Contratti scritti. Ed emetterai Ricevute generiche non fiscali, con Marca o Imposta da Bollo da 2 Euro per importi superiori ai 77,47 Euro (o anche per importi inferiori se lo richiedesse l'ospite stesso per motivi di lavoro), da apporre sulla ricevuta a carico volendo dell'ospite ma fornendola tu. Produrrai, se sei il proprietario dell'immobile, Redditi Fondiari, dunque ipso facto esenti da partita iva e non sarai soggetto a criteri di occasionalità e saltuarietà. Non dovrai chiudere un tot di giorni all'anno e non ci sarà un tetto ai tuoi redditi annui. A volte Regioni e Comuni potranno chiederti anche di comunicare i flussi Istat, altre volte no. A volte il Comune potrà chiederti una Tassa di Soggiorno, altre volte no. Per soggiorni superiori ai 30 gg., anzichè comunicare le presenze tramite il portale Alloggiati Web, semplicemente dovrai Registrare il contratto, e non solo scriverlo, presso l'Agenzia delle Entrate, con tutto ciò che questo comporta (imposta di registro, marca da bollo da 16 Euro, ecc.), e quest'obbligo di fatto ti esimerà dall'altro obbligo, cioè quello (per soggiorni superiori ai 30 gg.) di riempire e consegnare il Modulo Cessione Fabbricato, in quanto sarebbe una sorta di doppione rispetto ai dati inseriti nella registrazione del contratto.
Ovviamente questo se intendi essere una Locazione Turistica o Pura, con tutte le sue limitazioni: niente colazioni, niente cambio di biancheria da letto e da bagno durante il soggiorno degli ospiti, niente pulizia e riordino degli alloggi durante il soggiorno degli ospiti, e così via, cioè niente servizi 'alla persona', quelli tipici alberghieri ed extralberghieri, perchè in tal caso locheresti solo le mura e le suppellettili, il mobilio, e simili, ma senza dare servizi aggiuntivi o detti anche complementari agli ospiti.
Se invece sei interessato a diventare una vera e propria Struttura Ricettiva, se tu abiti e risiedi nell'immobile, l'unica via sarà aprire un Bed and Breakfast, o se non ti interessano le colazioni un affittacamere (che tra l'altro può avere anche più stanze di un b&b), o, se non risiedi nè abiti all'interno dell'immobile e lo dai per intero, una Casa per vacanze o Appartamento Vacanze (ma i nomi delle tipologie variano sensibilmente da Regione a Regione o comunque possono variare). In questo caso tutto sarà più complesso, SCIA, ISTAT, Alloggiati Web, Ricevute o Fatture, Redditi Diversi (commerciali occasionali) o Redditi d'Impresa (commerciali continuativi, imprenditoriali, non saltuari). E a volte queste attività ti impegnano tempo e diventano quasi un lavoro o proprio un lavoro in tutto e per tutto. Per alcune di essere può essere prevista apertura obbligatoria di Partita Iva, in certe regioni.
Insomma, se sarai una Locazione Pura seguirai il Codice Civile, alcune Leggi dello Stato, e qualche limitazione introdotta dalla tua Regione e dal tuo Comune. Se invece sarai una Struttura Ricettiva, seguirai la tua Legge Regionale sul Turismo, l'ultima cioè l'unica in vigore, e alcuni paletti aggiunti dal tuo Comune (a parte Alloggiati Web e Istat che probabilmente saranno normati anche a livello nazionale). Le strutture ricettive naturalmente non c'entrano nulla con i contratti scritti volta per volta, funzionano in modo diverso.
Vai dunque innanzitutto al tuo SUAP comunale (segnalazione certificata di inizio attività o comunicazione semplice di prima apertura se richiesta per la Locazione Pura). Leggiti la tua Legge Regionale (strutture ricettive, turismo). Leggiti alcuni articoli del Codice Civile (diritto privato, locazioni, ecc.) e alcune leggi dello stato tipo il TUIR (fisco) e il TULPS (pubblica sicurezza). Ma PRIMA informati, e POI comincia, e non viceversa, mi raccomando. I controlli guardano al passato e su Airbnb resteranno le tracce di tutto il tuo 'storico', anche quello precedente alla tua messa in regola. In bocca al lupo! Un saluto.
