Buonasera a tutti,
alla luce di alcune richieste ricevute dalla nostra associazione italiana locazioni turistiche mi permetto di allegare alcune riflessioni inerenti eventuali dubbi in materia di locazioni turistiche...
COSA SI INTENDE PER LOCAZIONE TURISTICA.
La locazione turistica è la concessione di unità immobiliari (ad uso abitativo) per finalità c.d. “turistiche” contraddistinta da precarietà, voluttuarietà e durata limitata nel tempo.
L’errore tipico è di voler confondere queste attività con altre c.d. “ricettive extralberghiere” come i Bed & Breakfast; nel primo caso viene concesso il solo godimento dell’immobile, mentre nel secondo vengono forniti una serie di servizi ulteriori quali la colazione, la pulizia delle camere ed il cambio biancheria.
NORMATIVA DI RIFERIMENTO
- Articoli 1571 e seguenti del Codice Civile.
- Articolo 1 co. 2 lettera c) L. 09.12.1998 n. 431;
- Articolo 53 D.Lgs. 79/2011 (CODICE DEL TURISMO) il quale, richiamando il principio secondo cui “Gli alloggi locali esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione” sottolinea l’estraneità di questo istituto rispetto ad altre attività “extra alberghiere”.
SERVE UN CONTRATTO SCRITTO…?
“Se la locazione non supera i 30 giorni non serve contratto scritto…”
Nulla di più sbagliato!
L’errore nasce da un errata interpretazione del principio secondo cui non è necessaria la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate nel caso in cui la locazione non superi i 30 giorni…
Come già spiegato siamo, comunque, dinanzi ad un contratto consensuale ad effetti obbligatori che determina il sorgere in capo al conduttore di un diritto personale di godimento.
Ai fini di legge l’art. 1, comma 4 della Legge n. 431/1998 va letto in combinato disposto con le disposizioni del successivo art. 13, comma 5 (locazione di fatto), che ha introdotto l’obbligo di usare la forma scritta senza alcuna specifica esclusione.
All’atto pratico il contratto andrà redatto a seconda del tempo di permanenza dell’ospite:
• LOCAZIONE TURISTICA LUNGA (“contratto casa vacanze”): in questo caso nel contratto devono essere presenti, fra l’altro, clausole sulle modalità di pagamento del canone, sulla sua rivalutazione in corso di contratto e sul deposito cauzionale;
• LOCAZIONE TURISTICA BREVE (“contratto brevi vacanze”) cioè della durata non maggiore di 15/30 giorni: il contratto dovrà contenere, tra l’altro, clausole specifiche relative al recesso, all’entità delle spese accessorie e all’utilizzo degli eventuali spazi accessori;
• LOCAZIONE TURISTICA BREVISSIMA (“contratto week-end”): il contratto dovrà contenere una pattuizione forfetaria dei consumi utenze (luce, acqua, gas ecc.).
REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO
Come detto, se la locazione supera i trenta giorni, vi è l’obbligo di registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate.
Sia sul contratto, che sulla ricevuta di pagamento del canone di locazione deve essere apposta una marca da bollo.
D.P.R. 26.04.1986 N. 131 Tariffa Parte II – Atti soggetti a registrazione solo in caso d’uso – art. 2-bis.
Va sottolineato che l’Agenzia delle Entrate (Circolare 26/2011) ha specificato che il termine dei 30 giorni deve essere computato avendo a riferimento tutti i rapporti di locazione che uno stesso soggetto ha intrattenuto nel corso dell’anno con quel locatario….superati i 30 giorni scatta l’obbligo!
L’INQUILINO PUO’ DIVENTARE LOCATORE TURISTICO?
Anche l’inquilino può sfruttare un immobile come locatore turistico.
E’ necessario che il contratto “proprietario-conduttore” contempli la c.d. clausola di sub locazione; in caso contrario si può incorrere in una grave violazione del contratto “base” con importanti rischi per gli interessati.
Sottolineiamo sempre più spesso tale aspetto dal momento che tale pratica (non autorizzata) pare essere tutt’ora in corso da parte di alcuni.
DICHIARAZIONE DEI REDDITI….CEDOLARE SECCA, SI O NO?
La risposta dipende dalla qualifica del locatore.
PROPRIETARIO – LOCATORE
Siamo dinanzi a redditi c.d. “fondiari” (art. 25 co. 1 TUIR).
E’ possibile agevolarsi della cedolare secca (aliquota al 21% da calcolare sull’canone complessivo) a condizione che il rapporto avvenga fra privati.
E’ possibile applicarla anche per la locazione di singole stanze (circolare 26/2011 dell’Agenzia delle Entrate).
Laddove non si intenda beneficiare di tale facoltà il relativo reddito andrà inquadrato fra quelli fondiari con applicazione dell’imposta per scaglioni (possibile beneficiare della deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario – DPR 917/1986)
CONDUTTORE (INQUILINO)-LOCATORE
Non è possibile l’applicazione della cedolare secca (non è un reddito fondiario).
Il reddito va determinato alla luce della differenza fra quanto incassato nell’anno ed il canone di locazione riconosciuto al proprietario e, quindi, inserito fra le voci “redditi diversi” (art. 67 co. 1 lett. H TUIR).
DEVO RILASCIARE RICEVUTA DEI PAGAMENTI?
Bisogna sempre consegnare una ricevuta di pagamento al momento del pagamento.
Nel caso in cui l’importo incassato superi i 77,49 € andrà apposta, altresì, una marca da bollo di 2 € sull’originale per il cliente annotando sulla copia del gestore la voce “Bollo apposto sull’originale”
…E SE IL PAGAMENTO AVVIENE TRAMITE IL WEB?
Nel caso in cui il portale di riferimento si limiti ad emettere ricevuta per le sue spettanze (provvigione), sarà onere del gestore emettere regolare ricevuta secondo i principi già visti in materia.
TASSA DI SOGGIORNO
Quasi tutti i Comuni prevedono l’obbligo di riconoscimento della Tassa di Soggiorno. Sarà necessario rivolgersi al relativo sportello per conoscerne l’entità e la modalità di dichiarazione e versamento.
COMPETENZA REGIONALE, PROVINCIALE E COMUNALE
Come detto la locazione Turistica è regolata solo ed esclusivamente dal Codice Civile con possibilità per alcune Regioni di specificare o limitare alcuni aspetti.
Alcune Regioni, alla luce della potestà concorrente in materia di turismo, tendono ad applicare alcune limitazioni al fine di differenziare chi eserciti la relativa attività a livello imprenditoriale rispetto a chi persegua l’esercizio del proprio diritto di proprietà.
Le Province possono richiedere la comunicazione (di solito tramite internet) dei flussi di ospiti a fini statistici.
I Comuni possono richiedere la tassa di soggiorno.
COMUNICAZIONE ALLA QUESTURA….
Anche le locazioni turistiche hanno l’obbligo di comunicare alle Questura competente (come già B&B, affittacamere, agriturismo, hotel etc. etc…) i nominativi degli ospiti.
Tale principio, finalizzato alla Pubblica sicurezza, mira ad evitare che si possa creare una zona d’ombra a causa di un vuoto normativo (Ministero dell’Interno, circolare interpretativa del 26.06.2015).
La relativa formalità dovrà avvenire tramite il servizio “AlloggiatiWeb”.
Selezionare la propria Questura ed accedere all’area “Carta dei Servizi” per scaricare i i moduli on-line
Nell’attesa che il vostro immobile sia inserito nel database della Questura è possibile comunicare i dati degli alloggiati, (sempre entro le 24 ore dall’arrivo o all’arrivo stesso per soggiorni inferiori alle 24 ore), attraverso le Schedine Alloggiati da comunicare via fax o consegnare personalmente.
SEGNI DISTINTIVI DELL’ATTIVITA’
Non è possibile l’uso di insegne, al contrario (ad es.) dei B&B.
SERVIZI SI, SERVIZI NO….
Come detto non è possibile offrire servizi aggiuntivi ai propri ospiti; ciò non toglie che sia possibile fornire la biancheria (copriletto, lenzuola, coperte) a condizione che ciò non avvenga nel corso della permanenza dell’ospite.
Detto in altri termini…tutto deve già essere lì!
Tale principio è chiaramente desumibile da una nota pronuncia della Suprema Corte di Cassazione (Ord. 6501/2014) – In ordine al rapporto fra la locazione turistica ed altre figure di attività “extra alberghiere” la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di osservare come “In materia di IVA, in ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della “res locata” (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria), il rapporto, specialmente se si inserisca in un attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 10 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633”.
ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA
La normativa in materia di certificazione energetica non fa distinzione in base alla durata del contratto di locazione.
L’art. 6, comma 3 del D.Lgs. n. 192/2005 prevede per i nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari l’inserimento di un’apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla prestazione energetica degli edifici.
PUBBLICITA’, SI O NO…?
E’ ammesso l’utilizzo di piattaforme di booking come AirBnb
LOCAZIONE TURISTICA E COMODATO D’USO
Capita sovente che il camodatario di immobile ad uso gratuito gestisca l’immobile con finalità turistiche. Pur non essendovi alcun divieto bisogna ricordare (Risoluzione n. 394 del 22/10/2008 dell’Agenzia delle Entrate) che il relativo reddito avrà natura fondiaria ed andrà imputato al proprietario.
Ecco come trasformare l’appartamento in opportunità con la locazione turistica!
