consigli sui prezzi

[Enzo0]

Ciao,vorrei sapere se i consigli sui prezzi di Airbnb,che si trovano nella tabella mensile,sono personalizzati,se tengono conto del titolo di SuperHost e se vengono distini prezzi per appartamenti e camere singole.

grazie 

Enzo

[Pia-and-Yuri0]

È verissimo, italiani ma sopratutto in special modo i siciliani.... sarebbe meglio ospitare solo stranieri!

[Roberto12]

Sono d'accordo con Silvia. Io credo che questa cosa del consiglio prezzi sia letteralmente sfuggita di mano e sono anche sicuro che con il tempo non potrà altro che danneggiare gli host, soprattutto i super host che con fatica hanno raggiunto certi standard di affitto. Infatti i nuovi host, specialmente se come molti non in regola con le normative locali, affittano a prezzi veramente stracciati per ottenere recensioni e poi continuano a tenere i prezzi molto bassi in quanto comunque per loro non è un'attivita' ma una cosa sulla quale hanno ben poche spese e meno ancora tasse da pagare. Conosco persone che affittano monolocali nei centri storici in piccole citta toscane vicino al chianti tra Siena e Firenze a sole 30 Euro a notte!! Il problema è che questo sta danneggiando le piccole strutture e anche gli altri host di Airbnb che sono in regola con le leggi locali. Per esempio io che l'anno scorso affittavo una camera a 43 euro a notte con colazione, wifi, TV, dvd, e bagno privato ma esterno... bhe' quest'anno la stessa camera ma ristrutturata e con il bagno questa volta interno e stessi servizi offerti ho dovuto venderla a 32 - 35 Euro a notte dato l'aumento della concorrenza e dei prezzi stracciati di appartamenti e camere nella zona. Il mio prezzo consigliato certe volte era di 22 Euro a notte. Considerate che io devo pagare 15 Euro alla signora delle pulizie ogni cambio clienti (10 euro l'ora), la spesa per la colazione e le tasse che regolarmente metto nella dichiarazione dei redditi. Piu' comunque le utenze, per esempio l'acqua, alla fine sono due doccie in piu' al giorno. Per questi motivi io non trovo giusto che Airbnb abbia iniziato a suggerire i prezzi. E' vero che questi non vengano imposti ma è vero anche che molti host alle prime armi che non pensavano neanche di riuscire a affittare i loro appartamenti possono seguire alla lettera certi consigli e quindi danneggiare il mercato dei piccoli. Ovviamente le ville di lusso non avranno gli stessi problemi ma noi piccoli B&B e guests house certo che si. Io sto affittando solo sui Airbnb da ormai tre anni ma se il prossimo anno sara come questo nonostante 5 stelle, il titolo di super host e circa 150 recensioni dovro' per forza aprirmi a altri portali perchè cosi non ci rientriamo con le spese davvero. Spero davvero che siano in molti a pensarla come me e che Airbnb faccia un passo indietro sul suggerimento dei prezzi. 

[Alessandro0]

Personalmente non prendo mai in considerazione i prezzi che propone Airbnb, che trovo anche a volte offensivi. A Roma non si può pensare di ospitare a meno di 30 euro al giorno a persona. Invece vedo nella mia zona prezzi ridicolmente bassi, che fanno solo venire in mente una cosa: abusivismo ed evasione fiscale. Perché altrimenti non si spiega. Quasi quasi, per certi appartamenti che vedo, converrebbe andare a viverci, visto che nel prezzo è compreso l'affitto, le utenze, lenzuola e asciugamani, manutenzione ecc....

[Antonio4]

In linea di massima concordo con voi, ma devo dire che nel mio caso ho notato e valutato due cose.

Anzitutto in vari giorni/periodi Airbnb mi ha consigliato di alzare i prezzi, a natale mi ha addirittura consigliato di salire oltre i 60€ quando il mio prezzo medio è 50. Trovo strano però che per due appartamenti molto simili e nello stesso palazzo mi dia prezzi spesso discordanti.

Secondo ho notato un incremento delle richieste da quando uso i loro consigli e la maggior prova l'ho avuta questo mese dove ho fatto quasi il pieno nonostante la bassa stagione.

Detto questo credo che possa anche convenire mettere qualche giorno a 28€ (a me in genere consiglia questo prezzo solo pochi giorni e quasi mai di seguito) se poi si fa il pieno. alla fine è vero che i consumi aumentano e che parte va anche via in tasse, ma io ho dei costi fissi (dal condominio alla Tasi....) che non variano.

[Stefania2]

Credo che il problema dei prezzi riguardi principalmente chi ha ancora poca visilibilità, come nel mio caso. Per cui Airbnb ti consiglia prezzi molto bassi, a volte che non coprono i costi, ma che ti dovrebbero permettere di promuovere il tuo annuncio.

Il problema è che l'offerta è aumentata così tanto che mi chiedo per quanto tempo si debba offrire l'alloggio a prezzi bassi prima di migliorare il posizionamento del proprio annuncio.

[Stefania0]

spesso chi prenota  lo fa a prescindere dal prezzo, gli è piaciuta la stanza, la casa , punto e basta. La maggior parte delle persone che ho ospitato avevano soggiornato in  altri posti, pagandoli di più o di meno rispetto al mio, sarà un caso? non saprei ,ma la mia opinione è quella che chi viaggia vuole stare in posti gradevoli, confortevoli..... se no sceglierebbero gli ostelli, se valuterebbero solo il prezzo. 

 airbnb mi ha proposto sempre prezzi molto bassi ( 42/50 euro) e solo una volta mi ha consigliato un prezzo più alto, era la settimana di ferragosto. Finora non  mi sono mai adeguata   ai loro prezzi, li ho sempre scelti io e in più non mi sembra neanche corretto per chi ha soggiornato prima e ha pagato un prezzo superiore, probabilmente non ho il fiuto per gli affari, ma va bene così 😉

[Lucia1]

Stefania, ciao, io ci ho messo un anno e mezzo, praticamente ho lavorato a totale rimessa il primo anno, poi sono arrivate le buone recensioni e adesso ho quasi sempre tutto esaurito e anche i prezzi che mi consiglia airbnb sono superiori a quelli che pratico. Ci vuole solo tanta tanta pazienza.

[Maria-Laura0]

Io non aderisco alla politica di Airbnb sui prezzi , offro una casa al top.....come posso mettere dei prezzi da ostello ???!!!! La mia è una casa per affitti estivi, mi baso su quello che sono le richieste nella zona per tipologie simili. Per ora è andata bene anzi, un'ospite che è venuto ad agosto mi ha detto di aver risparmiato ben 700& rispetto all'anno prima tramite un'agenzia del posto. Perciò continuo cosi'.

[Luigi0]

Dai commenti di molti di voi si evince che non tutti  sono a conoscenza  di una pratica o tecnica in uso  presso tutte le compagnie alberghiere più importanti del mondo da molti anni,  questa tecnica per stabilire il prezzo corretto è risultata vincente per ottimizzare le vendite  di posti letto in origine è stata usata sin dagli anni 50 per le compagnie aeree che la usano ancora oggi, si chiama yeld management.

Oggi alberghi di lussso e voli aerei  sono accessibili a prezzi diversi ogni giorno in alcuni casi i prezzi cambiano di ora in ora con il variare della richiesta .Per utilizzare  questo strumento ,  che reputo ottimo,  visto che viene fornito a noi host senza alcun costo aggiuntivo ,  è importante saperlo  usare. Ho visto che qualcuno si sente offeso per aver avuto proposto un prezzo basso? il prezzo minimo puo è essere deciso dall'host , come pure quello massimo. I prezzi  di riferimento che sono suggeriti da Airbnb sono i prezzi che vengono determinati dal mercato di riferimento stesso, che viene attentamente osservato da Airbnb. Quanti di voi fanno una analisi ogni giorno di quelli che sono i prezzi pubbicati da tutti gli host nella vostra area o città ? credo che nessuno lo possa fare bene e completamente tutti i giorni. Questa tecnica di pricing è ripeto già usata con successo da decenni quindi prima di abbandonarla consiglio di approfondire l'argomento. Mi sono permesso di fare questo commento perche ho gestito più alberghi di grandi dimensioni per importanti catene internazionali quindi conosco molto bene questo argomento e sono stato felice quando ho visto che è stato implementato da Airbnb , Ciao a tutti Luigi 

[Enzo1]

Ciao Luigi, è davvero un piacere incontrarti qui dopo la cena di giovedì 12 all'open di Parigi:)

Le tue considerazioni sono giuste e frutto della tua notevole esperienza/preparazione. Sono però perplesso sui risultati della funzione "smart pricing" nella pratica e nella mia realtà.

Ho fatto una semplice verifica sul campo; ho eliminato il mio prezzo minimo per vedere che prezzi mi venivano consigliati ed ho avuto ad esempio 40 euro per tutto il mese di gennaio.

Quindi ho fatto una ricerca nella mia città per un'alloggio simile al mio , in un ipotetico periodo di gennaio ed ho avuto come risultato che solo 4 su 133 alloggi privati presenti in città hanno un prezzo giornaliero uguale o inferiore ai 40 euro consigliati (alloggi con poche/nulle recensioni di host neofiti in cerca di visibilità).

Quindi lo smart pricing mi ha praricamente impostato il prezzo più basso del mercato per la mia tipologia di alloggio.... per curiosità ho provato a rilanciare la ricerca impostando il mio prezzo standard in quel periodo (49 euro) e di alloggi più economici del mio ne ho trovati solo 20 su 133, percui già mi ritengo "conveniente" per cui non valuto il fattore "prezzo"  quello su cui lavorare per incrementare l'appeal.

 Sinceramente penso che lo smart pricing potrebbe anche essere utile per il calcolo di un prezzo "last minute"  (giusto per cercare di chiudere i buchi nel mese in corso), ma accettare prenotazioni con anche 3-4 mesi di anticipo solo perchè il prezzo è tra i più bassi sulla piazza mi sembra eccessivo.

Sai cosa ritengo che sarebbe utile? un indicatore del numero di guests transitati tramite airbnb nella tua zona in un determinato periodo. Se in un giorno ci sono 100 guest airbnb nella tua città, e nessuno di loro ti ha scelto sebbene tu abbia uno dei prezzi più convenienti, beh allora avresti un segnale tangibile che qualcosa nel tuo annuncio non funziona bene e andrebbe rivisto.

Saluti dalla Puglia:)

[Federica1]

Ciao Luigi,

è un piacere ascoltare un parere motivato da un esperto del settore, anche se non lo condivido e te ne indico i motivi.

Ho avuto per anni una agenzia di viaggi a Torino e, almeno sulle compagnie aeree il tuo ragionamento le ha portate tutte, o quasi, alla bancarotta non potendo offrire una gamma di servizi extra (ovvio il pricing non è l'unico motivo)!

Le politiche di prezzo di un grande albergo incoraggiano l'acquisto di una stanza a basso prezzo, ma queste strutture hanno una quantità di servizi supplementari in cui il cliente spenderà (Spa, ristoranti, servizi in camera ecc) consentendo il recupero del mancato introito della camera. E' la stessa politica degli armatori sulle navi da crociera, prezzi bassi al limite del risibile per saturare le cabine tanto una volta sulla nave fra escursioni, bevande ed extra si rientra allegramente dell'ipotetico sconto offerto.

Inoltre i costi fissi di queste strutture (personale, energia, ammortamenti ecc) le obbligano a generare flussi di cassa notevoli anche senza guadagni o al limite della perdita! Morale, un piccolo proprietario non ha necessità di incassare 1500 euro al mese dal suo alloggio spendendone 1450 pur di riempirlo 28 giorni al mese, gli conviene lasciarlo vuoto!

Per chi ha un numero limitato ( a volte una sola unità) questo discorso non regge. Nel mio piccolo ho calcolato che una camera con colazione non mi costa meno di 40 euro al giorno, senza calcolare ammortamenti per acquisto e spese di ristrutturazione ( pagando le giuste tasse). Se ci metto dentro qualcuno permetti che 10 euro netti mi rimangano di margine (quindi ne devo chiedere 15 al cliente) e che altri 5/10 li debba mettere in ammortamento per spese dovute a piccoli danni (il bicchiere rotto, lo scarico intasato ecc.) o in considerazione che ad ogni stagione occorre ridipingere le camere? Siamo a 65 euro a notte, quasi il doppio di quanto propone Airbnb!

Inoltre nel mio piccolo B&B riesco ad ottenere comunque prenotazioni alle condizioni che desisero ( magari in quantità minore del possibile) con altri sistemi di prenotazione (Booking.com per non far nomi), sono consapevole di offrire un servizio eccellente ( con riscontri eccellenti), quindi nel mio piccolo mi voglio permettere di lavorare con un giusto riconoscimento (guadagno) e non svendere a 5 euro al giorno.

Un saluto a tutti

[Alessandro64]

Ciao Luigi sono Alessandro un host di MIlano da qualche mese.Interessante la tua analisi ma ho parlato proprio oggi coi tecnici di airbnb perche' volevo capire se i prezzi smart tengono anche conto delle richieste ed offerte degli altri host nella zona o no, e la risposta e' stata di no. Pero' sarebbe veramente bello avere un servizio cosi invece di correre dietro ai propri alloggi di riferimento per vedere che prezzi praticano in quel periodo ed eventualmente adeguare la propria offerta!

Ciao

[Valentina1]

I prezzi suggeriti sono da ostello e rischiano di incoraggiare un abbassamento generalizzato dei prezzi.Ho provato a seguire i prezzi suggeriti ma in bassa stagione non cambia niente anche perché i siti 'alberghieri' fanno offerte bassissime .

E' anche vero che i danni sono frequenti sopratutto con chi spende poco ,incredibile ma vero, e che per non ricevere cattive recensioni ce ne facciamo carico . Personalmente preferisco non affittare e mantenere prezzi dignitosi 

[Antonio2]

Ringrazio Luigi per la spiegazione tecnica e può essere anche condivisibile, se però come qualcuno ha già scritto si applica a relatà molto grandi.

Io rimango dell'opinione che ad Airbnb, visto che non costa proprio nulla, conviene più che un'appartamento venga venduto e non rimanga vuoto. Anche se viene affittato per 20 € al giorno ha sempre la percentuale che si porta a casa, con il minimo sforzo. E se questo lo si moltiplica per tutti gli host le cifre son sempre ragguardevoli.

Se però si vede la cosa dal lato nostro, oltre a rischiare una rincorsa al ribasso che non fa bene a nessuno, alla fine ci sono molte cose da valutare tra cui la più importante è quella che si rischia di svilire una proprietà e la sua qualità e quando parlo di qualità mi riferisco anche a quella delle persone che uno ospita. Ecco perchè secondo me, come ho spiegato in altri post, ci dovrebbe essere una quota sotto la quale non si dovrebbe scendere. Poi ovviamente ognuno fa quel che vuole, può anche regalarla la casa ...

A.

[Stefania2]

Sicuramente il metodo offerto da Airbnb per calcolare il prezzo è ottimo ed è finalizzato a massimizzare l'incontro tra domanda e offerta.

La convenienza ad aderire al prezzo proposto varia da host a host perchè dipende da tanti fattori. Ognuno deve fare le sue valutazioni.