devo comunicare al condominio che apro un airbnb

Maria201
Level 2
Cassano delle Murge, Italy

devo comunicare al condominio che apro un airbnb

Buonasera stasera si è riunita l'assemblea di condominio con l'intento di negarmi la possibilità di continuare con il mio AIRBNB,

ritengono che avrei dovuto chiedere un permesso. Si lamentano di queste presenze "estranee che turbano la loro serenità" !!

Qualcuno può dirmi se è legale questa decisione e se posso oppormi in qualche modo. Devo rivolgermi ad un legale.

Grazie per il vostro aiuto

Maria

71 Risposte 71

@Alessandro114

 

Grazie per il tuo intervento. Per favore, tienici informati: è una discussione che interessa a molti di noi. Anzi, se avrai riscontro  in questa diatriba non subito, come è immaginabile, sarebbe utile che riaprissi una discussione nuova, visto che questa finirà in coda

Giancarlo (vecchio e navigato musicista, fine psicologo e consumato detective, casualmente SuperHost in Napoli) R.S.V.P.
Paola474
Level 1
Vicenza, Italy

In questo sbagli, paola, ne sono certissima, perchè ho una locazione turistica, pubblicizzata anche sul sito di airbnb. Gli ospiti vanno dichiarati entro le 24 in questura e poi entro i 30 giorni salvati i dati o sul pc o ti stampi e conservi i dati per 5 anni

Marta38
Level 10
Bologna, Italy

@Maria201

“io faccio solo locazione turistica, sono un Airbnb nel vero senso della parola.”…

solo per chiarire, perché a volte si rischia di confonderci… non esiste una categoria “Airbnb”… AirBnB è un portale vacanze, al pari di tanti altri (CaseVacanze, Homeaway, Wimdu, Tripadvisor e chi più ne ha, più ne metta) che pubblicizza soggiorni che possono essere in varie forme, tra l’altro in Italia nemmeno uniformemente codificate, in quanto le Regioni hanno delega sul turismo, ed ognuna ha legiferato in modo diverso.

In termini generici – e quindi inesatti nella sostanza - possiamo però individuare nelle locazioni turistiche, gli affittacamere, i bed&breakfast, le case vacanze le principali categorie di ospitalità extra-alberghiera.

Come già ti ha detto @Paola4, a prescindere dalla tipologia, tutti coloro che fanno ospitalità devono comunicare i nominativi alla Questura, anche per una sola notte.

Anzi, è se il soggiorno è superiore ai 30 giorni che non devi fare la segnalazione, in quanto devi registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate, che provvede direttamente a segnalare i nominativi: quindi il concetto è esattamente l’opposto di quanto dici “… per quello che riguarda la comunicazione alla polizia so che vanno dichiarati gli ospiti solo se risiedono per più di 30 giorni… 

Leggi anche qui: http://www.lacasacheavanza.it/obbligo-di-notifica-allautorita-di-p-s-anche-per-le-locazioni-pure/

 

Per il discorso condominio, in effetti la questione è controversa.

La prima cosa che devi fare è verificare se nel Regolamento di Condominio è previsto esplicitamente che non si possa fare; non tanto la “locazione pura”, quanto bed&breakfast o affittacamere (ma non è il tuo caso).

Per il resto so di amministratori di condominio che, per scoraggiare l’iniziativa (sollecitati ovviamente da condomini preoccupati) cercano di mettere i bastoni tra le ruote richiedendo – come previsto dalla legge in merito all’istituzione dell’Anagrafe Condominiale – i dati degli affittuari.

 

Sicuramente il consiglio di @Paola4, di cercare di tranquillizzare gli altri condomini mi sembra la soluzione più di buon senso ed economica (sotto tutti i punti di vista).  

In ogni caso, per chiarirti un po’ le idee, ti suggerisco di leggerti questo articolo: http://www.lacasacheavanza.it/locazione-turistica-facciamo-un-po-di-chiarezza/

 

E ti ricordo che:

  • bisogna accreditarsi in Comune per poter fare questa attività, anche in forma amatoriale ed occasionale (anzi, è obbligatorio sia così, altrimenti devi prendere la partita IVA)
  • come abbiamo detto, devi accreditarti in Questura per la segnalazione degli ospiti;
  • devi sempre fare un contratto di affitto turistico SCRITTO, pena la nullità (e anche per contenere i rischi come proprietario);
  • devi rilasciare la ricevuta dell’importo dell’affitto (marca da bollo di 2 euro se superiore a 77 euro);
  • non puoi erogare servizi aggiuntivi (colazioni, cambio della biancheria, pulizia in presenza dell’ospite, ecc.) altrimenti ricadi nell’attività ricettiva;
  • se il tuo Comune lo prevede, devi raccogliere e riversare l’imposta di soggiorno;
  • devi dichiarare i redditi degli affitti (Quadro RB dei fabbricati) nella dichiarazione dei redditi; volendo, puoi esercitare l’opzione della cedolare secca al 21%
Maria201
Level 2
Cassano delle Murge, Italy

@Marta38 @Paola4

Grazie Marta e grazie a Paola per le loro esurienti risposte.

Marta i tuoi consigli mi sono stati davvero molto utili e sarebbe di grande aiuto comunicarli anche a tutti i nuovi host che spesso non hanno accesso facilmente a queste informazioni e rischiano involontariamente di fare gravi errori.

Lunedì vado in questura e mi accredito per la segnalazione degli ospiti.

Il comune di Bari non si è ancora espresso sugli AIRBNB quindi non mi devo accreditare presso il comune.

Per quello che riguarda la ricevuta immagino di doverla fare per il solo importo che mi viene accreditato e non per la somma che paga l'ospite.

Il contratto lo faccio già firmare

Bari non richiede nessuna tassa di soggiorno

Non erogo nessun servizio particolare

E la dichiarazione dei redditi la compilo proprio come mi suggerisci tu Marta

Resta da capire se il condominio possa comunque impedire la mia attività. In realtà sembrerebbe di no a meno che non impediscano qualsiasi altro tipo di affitto come quello agli studenti!!

Vi terrò informati sugli eventi riproponendo nuovamente il tema principale come mi suggerisce @Alessandro

 

 

Marta38
Level 10
Bologna, Italy

@Maria201

 

Due cose: come giá detto, non parlare di airbnb come se fossero una categoria ricettiva... Parla semmai di appartamenti per turismo o di casa vacanza.

 

Per l'accredito in Questura, credo che tu debba avere un riferimento come struttura (che ti deve fornire il Comune); non credo tu ti possa ccreditare come privato... 

Per il Comune di Bari, dai un'occhiata qui:  http://www.comune.bari.it/portal/page/portal/bari/temiBari/CommercioeImpresa/sportelloUnicoPerLeAttivitProd...

 

Per la ricevuta: deve essere l'importo lordo dell'affitto, non quello che percepisci tu (al netto delle commissioni del portale vacanze) e neanche quello che paga il cliente (maggiorato delle sue commissioni).

Maria201
Level 2
Cassano delle Murge, Italy

@Marta38

Sei davvero gentilissima e ti ringrazio dei preziosi suggerimenti. Ora guardo il link su Bari

Nel frattempo volevo sottoporre alla tua attenzione quello che ho letto  nel link che mi hai mandato in precedenza :

 

" I compensi ricevuti tramite bonifico bancario direttamente dalle piattaforme di booking (come Airbnb) sollevano il proprietario dall’onere di rilasciare ricevuta all’ospite poiché quest’ultimo si ritroverebbe con una doppia, e in alcuni casi identica, ricevuta rilasciata rispettivamente dal proprietario e dalla piattaforma di booking. Nel caso di Airbnb poi bisogna considerare che al momento del pagamento la piattaforma applica un costo del 12% a carico dell’ospite per i costi del servizio e solo un 3% a carico del proprietario. Questo implica che la cifra ricevuta dal proprietario non sarà pari a quella elargita dall’ospite a favore della piattaforma provocando così l’impossibilità da parte del proprietario di determinare l’importo della ricevuta. In questo caso l’ospite riceverà e potrà scaricare da Airbnb la ricevuta fiscale pari all’intero importo pagato. In sede di dichiarazione dei redditi il proprietario presenterà il proprio estratto conto bancario con evidenziate tutte le operazioni bancarie a sue favore ricevute dalla piattaforma."

 

Quindi mi sembra di capire che NON devo rilasciare ricevuta!

 

Scusami se ho fatto copia incolla dello stralcio dell'articolo 😞

Marta38
Level 10
Bologna, Italy

Personalmente non sono d'accordo.

Ho giá contattato l'autore dell'articolo (peraltro bravissimo e preparatissimo) per segnalare - mio avviso - l'inesattezza di quanto riportato.

Sto aspettando risposta.

Timsuggerisco comunque di leggerti i vari articoli di quel sito perché sono veramente fatti molto bene.

Detto questo, ritengo che la ricevuta vada fatta, se non altro per maggiore tutele in caso di accertamenti fiscali (il contratto d'affitto, la ricevuta e gli estremi dei bonifici di incasso dovrebbero essere i documenti da fornire).

Ovviamente valuta tu come comportarti. 🙂

 

Maria201
Level 2
Cassano delle Murge, Italy

Grazie infinite @Marta0
Vi farò sapere lunedì cosa mi dice la Questura e il comune di Bari
Buona serata a tutti 🙂
Marta38
Level 10
Bologna, Italy

@Maria201

 

Ci dovevi far sapere.

Com'é andata?

Maria201
Level 2
Cassano delle Murge, Italy

@Marta38

Si infatti vi ho scritto, ma forse nella chat sbagliata!

La prima cosa che ho fatto è stata leggere il regolamento di condominio che,  sebbene datato al 1960 è ancora valido per legge e nel quale risulta che non si possono  destinare gli alloggi ad uso di affittacamere, locande o alberghi.

A ciò si aggiunge l'ultima sentenza della cassazione n. 109 del 7 gennaio 2016 la quale ha disposto che non si può destinare un appartamento ad attività alberghiera, affittacamere o utilizzi similari se il regolamento di condominio vieta destinazioni di uso diverse da quella abitativa.

Questa sentenza però non parla di "AFFITTI TURISTICI " ed è proprio a questo che mi sono aggrappata con l'aiuto del mio avvocato.

L'Affitto turistico è disciplinato dalle norme sulla locazione (cod. civ. e successive leggi) e non è una attività imprenditoriale, inoltre  non sposta  "l'uso abitativo" dell'appartamento e NON DEVE ESSERE AUTORIZZATO dall'assemblea di condominio. Del resto il trarre una rendita economica degli immobili rientra nell'ordinario esercizio del diritto di proprietà (costituzionalmente sancito) e non potrebbe essere vietato dai condomini !

Attenzione però perché l'affitto turistico non prevede la somministrazione di servizi, quindi NO colazione e NO spese di pulizia se non si vuole essere tacciati di essere affittacamere o avere un b&b.

Di conseguenza ho dovuto rivedere il mio annuncio eliminando il servizio di colazione che offrivo (anche se comunque faccio sempre trovare qualcosa ai miei ospiti) e ho dovuto eliminare le spese di pulizia aumentando un po’ i prezzi!

Compilo le schedine alloggiati  e uso un  contratto per affitti turistici nel quale dichiaro l'importo ricevuto al netto delle spese di commissione di AIRBNB.

Naturalmente ciò succede se si vive in un condominio di persone malvagie e invidiose!!

Spero di esservi stata utile 🙂

Matteo-and-Rachida0
Level 3
Venice, Italy

Molto interessante questa discussione. Premesso che in mancanza a tutt'oggi di una legge nazionale che regolamenti definitivamente tali locazioni turistiche, ho letto anch'io varie opinioni.

Per esempio: chi afferma che il contratto in realtà non serve, in quanto se la locazione è inferiore ai 30gg. non va registrata e la stessa ricevuta di prenotazione che rilascia Airbnb riporta le condizioni di arrivo e partenza dell'ospite, il compenso pattuito, le regole della casa (che ovviamente sono scritte dall'host), quindi tutto quello che vi si scrive in un contratto.

Inoltre il contratto dovrei farlo nella lingua dell'ospite, ogni volta o in inglese  o nella lingua dell'ospite.

La ricevuta lo stesso, ho letto anch'io che la ricevuta non andrebbe fatta, in quanto ti paga Airbnb, non il cliente.

 

 

Marta38
Level 10
Bologna, Italy

@Matteo-and-Rachida0

 

- Il contratto scritto va fatto sempre, a prescindere dalla durara dell'affitto;

- se é superiore ai 30 giorni devi registrarlo all'Agenzia delle Entrate;

- la ricevuta: io suggerisco di farla (con bollo 2 euro), altri dicono che non é necessario.

A questo punto valuta tu come comportarti; nel farla (la valutazione) pensa anche a ciò che ti potrebbe venir chiesto in caso di ispezione dei Vigili o della Finanza o in caso di accertamento dell'Agenzia delle Entrate e decidi per il meglio. 🙂

Pensa, valuta, se come giustificativo puoi portare la stampa di una scheda  scaricata dal sito web di una Societá estera... se può essere considerato un documento fiscalmente valido .

 

Roberto

 

Cosa vuol dire con "altri dicono che non é necessario"? 

Già questo è un vuoto normativo. O è obbligatoria, oppure no.

 

 

Orvieto-In-Centro0
Level 10
Orvieto, Italy

Ciao, @Maria201. Intervengo solo per segnalare che ''il mio Airbnb'' non significa nulla, non esiste nella normativa italiana, nazionale, regionale, e locale comunale, una tipologia ricettiva che abbia questa denominazione. Forse conviene che quando tratti col Condominio questa materia parli di Locazione Pura o Turistica, oppure, se sei una Struttura Ricettiva, di b&b, casa / appartamento vacanza, o affittacamere, ecc. So che se non c'è un espresso divieto già precedente al tuo inizio attività il Condominio non può opporsi ad attività tipo b&b, e simili. Ovviamente se quando hai comprato un immobile c'era già scritto chiaramente questo divieto, allora non puoi risolvere facilmente il problema. Ho letto solo il tuo scritto e non anche quello di altri, per cui magari avrò ripetuto cose già dette. Inoltre: il fatto che gli lasci sempre comunque qualcosa, secondo me non va bene, è un rischio, se la colazione non si può dare, è bene non cercare di aggirare i divieti con delle modalità diverse ma simili. Inoltre il problema non sono tanto le Pulizie Finali, quanto invece le Pulizie e il Riordino DURANTE il soggiorno degli ospiti, e il Cambio biancheria da letto e da bagno DURANTE il soggiorno degli ospiti, il servizio di Prima Colazione, il servizio Navetta, e insomma tutti quei servizi detti 'alla persona', cioè di tipo Alberghiero ed Extralberghiero. Al contrario, una vera e propria struttura ricettiva (e dunque non come te locazione semplice) non dovrebbe secondo me su Airbnb mai separare le Spese di Pulizia finale dal costo del soggiorno, perchè non si tratta di un servizio aggiuntivo o complementare per una vera struttura ricettiva, bensì di una ovvietà che rientra nei Requisiti Minimi (e nel caso di un b&b o simili anche la Pulizia quotidiana e il riordino dovrebbero essere la norma). Un saluto.

buongiorno a tutti!

leggo con interesse questo post in quanto vorrei aprire un B&B in casa mia in condominio ma vorrei fare le cose per bene ed evitare problemi legali e di convivenza con il condominio. pertanto, anche su consiglio del mio amministratore, vorrei chiedere a ciascun condomino la autorizzazione per poterle poi portare in assemblea e deliberare contro al regolamento che vieta la locazione teporanea. V chiedo se ualcuno ha mai già scritto ai condomini e cosa gli avete scritto, perchè vorrei ispirarmi a storie possibilmente andate a buon fine  ma anche negative per scrivere la mia lettera nel modo giusto. grazie a tutti voi.

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