guadagni troppo bassi

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Ciao a tutti!

Ho messo da poco la mia casa in affitto sui vari portali. Ho fatto prima uno "studio" per capire il prezzo medio delle case nella stessa zona con caratteristiche simili. Ora mi chiedo: va bene non pretendere di guadagnare cifre folli, però impostando i prezzi medi del mercato sono giunta alla conclusione (ancora prima di iniziare) che il gioco non vale la candela!

Se dal prezzo base sottraiamo:

- le commissioni dei portali che sono in media del 15-18%,

- l'ammortizzazione delle varie spese (condominiali, assicurazione, bollette etc),

- le spese di pulizia che pur se basse ci sono (è vero che alcuni se le fanno da soli, ma non è questa la componente che incide di più),

- ma soprattutto LA CEDOLARE SECCA DEL 21% sul prezzo lordo

.... rimangono tipo 10 euro a notte di guadagno!

Questo impostando già un prezzo leggermente più alto della media dato che la casa è totalmente nuova e arredata con mobili e arredi di alta fascia. Per raggiungere un guadagno netto per cui "ne valga la pena" (che ne so, 40 euro a notte?) dovrei impostare un prezzo enormemente più alto degli altri.

 

Quindi...dato che le commissioni le pagano tutti, l'unica cosa che mi viene da pensare è che la maggiorparte degli annunci non tengano conto delle tasse in dichiarazione dei redditi...altrimenti non capisco proprio come possano proporre quei prezzi accettando di percepire un guadagno così basso.

Voi cosa ne pensate? Grazie, ciao!

13 Risposte

Rif.: guadagni troppo bassi

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Florence, Italy
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@Letizia55 

E' tutto molto relativo: per il pensionato che lo fa a casa propria perchè gli avanza la camera del figlio che è andato a studiare all'estero, anche 10€ possono far comodo. Per chi lo fa come investimento/lavoro è molto più complicato. Purtroppo lo penso anch'io che molti non tengono conto delle imposte. Io personalmente sotto una certa cifra non posso scendere, altrimenti non conviene. E cerco di differenziare per massimizzare i profitti.

Rif.: guadagni troppo bassi

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Milan, Italy
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@Letizia55 , devi partire da quanto affitteresti con un contratto normale 4+4, tutte le spese escluse.
Prendi quell'incasso, e raddoppialo, per i motivi che hai giustamente elencato.
Considera che potresti ragionevolmente affittare metà dei giorni in un mese, quindi dividi per 15 e quello è il tuo prezzo a notte.

Oppure, un altro paragone che puoi fare è cercare un ostello di buona qualità nella tua città, e vedere quanto costa un posto-letto in camerate da 6, ad esempio. Così sai - rapportato alla tua capienza - sotto a quanto non devi mai scendere.

Per esempio io affitto un monolocale per 2 a Milano, e vedo che un ostello costa dai 28 ai 35 euro a persona. Quindi so che sotto i 60 euro non devo scendere mai per nessun motivo.

Non ha importanza se i prezzi che vedi intorno sono più bassi; come notavi giustamente, hai un appartamento bello con mobili di pregio. Il tuo target quindi non è il turista che cerca il prezzo basso, ma quello abituato alle cose belle che è disposto a spendere di più.
Se io guardo le mie statistiche di Airbnb, ho un tasso di occupazione che è quasi doppio rispetto alla media, e il mio prezzo a notte è il 70% più alto della media di mercato.
Quindi...

Rif.: guadagni troppo bassi

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Turin, Italy
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@Susanna0 Grazie mille. Non avevo pensato a questo metodo.

Ma per "quanto affitterei con un contratto normale tutte le spese escluse " intendi già anche esclusa la cedolare secca del 21%?

Inoltre, tu questo calcolo (affitto tradizionale 4+4 raddoppiato / 15) lo usi per ricavare il prezzo finale che il cliente paga o il mio prezzo di partenza da impostare nel mio calendario?

 

Esempio: affitto mensile 500 escluse spese. Per 2 sono 1000. divisio 15 sono circa 66 euro a notte. Tu intendi impostare 66 euro come prezzo di partenza nel calendario (su cui poi il cliente dovrà pagare le spese di pulizia e le commissioni per un totale di circa 80 euro), oppure quei 66 euro sono il prezzo finale che il cliente dovrebbe pagare? (e quindi io dovrei impostare un prezzo dal mio calendario di circa 45 euro?).

Grazie mille per la tua gentilezza.

Letizia

Rif.: guadagni troppo bassi

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Milan, Italy
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Beh, io lo penso sempre come prezzo di partenza mio, @Letizia55 . Nel caso di Booking devo aggiungere il 25%, perchè le commissioni sono tutte a carico mio.
Consideralo un prezzo medio: venerdi e sabato costano un po' di più, i feriali un po' meno, la domenica ancora meno (per me). Poi essendo in città avrai gli eventi speciali in cui il prezzo raddoppia, fiere di portata internazionale ad esempio, o se sei vicina a stadio o teatri o altro per cui hai affluenza specifica, o i periodi caldi (Capodanno, Pasqua, i ponti del 25 aprile -1 maggio, ecc).

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Commento utilissimo e semplice! Grazie @Susanna0 sempre gentile e utile!

 


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Rif.: guadagni troppo bassi

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Milan, Italy
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E comunque, non è detto che tutti quelli che tengono prezzi bassi non paghino le tasse: io sarò ingenuamente ottimista, ma secondo me tanta gente non sa fare i conti.
A fine mese, o a fine anno, scopriranno di dover pagare le spese condominiali, le tasse, le bollette, i canoni vari, e che non è rimasto niente anche se credevano di guadagnare chissà che, oppure seguivano i suggerimenti di Airbnb come se fossero per il loro bene invece che per il bene di Airbnb com'è logico.
Questi torneranno al 4+4 dicendo che Airbnb non funziona. Va bene.

Rif.: guadagni troppo bassi

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Sai @Susanna0 credo anche io che un sacco di gente non sappia da dove partire: per questo credo che la community - che poi è fatta dei suoi preziosi membri  - abbia un importantissimo ruolo di informazione! 

 


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@Fornarina0 grazie per la tua testimonianza.

Infatti appena ho visto i prezzi smart che mi proponeva il sistema mi sono messa a ridere: 20 euro a notte (andrei in negativo!!!!) e prezzo massimo più basso di quello che vorrei impostare come prezzo  standard (tenendo conto delle spese e delle caratteristiche che offro).

Ora Airbnb mi fa notare quotidianamente che nelle date che ho aperte alcune persone hanno guardato l'annuncio ma hanno prenotato case con prezzi di 20-30 euro più bassi, per "spingermi" ad abbassarli.

Mi sa che farò come te.

Se posso approfitto della tua gentilezza e ti scrivo in privato per chiederti quali sono gli altri siti che stai utilizzando, dove riesci a impostare prezzi in linea con il livello della tua casa.

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Rome, Italy
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@Letizia55 

premesso che le imposte si pagano su qualsiasi reddito (e peraltro il 21% della cedolare secca é una aliquota più favorevole di quella minima dell’irpef normale), é corretto tenerne conto nello stabilire il prezzo dell’affitto.

pensare che ci sono persone che non la pagano (sono i così detti “evasori”) e di conseguenza fare la stessa cosa ci porta tutti alla rovina.

alcune spese restano tali anche se non si affitta (imu, tasi, condominio, tari, ecc); altre (es bollette consumi) variano in funzione dell’andamento degli affitti.

Detto questo (per impostare un minimo di conto economico, giusto per capire quale dovrebbe essere il valore minimo, al di sotto del quale avremmo una perdita invece di un guadagno) sarebbe opportuno inserire altre “leve” oltre quella del prezzo.

É vero che i portali attuano strategie di riduzione dei prezzi (prezzi “smart”, dove smart starebbe per “intelligente”, ma che di intelligente non hanno nulla, in quanto elaborati da un algoritmo che confronta solo le cifre, senza tener conto degli altri aspetti), ma sta a noi seguirli o andare per la nostra strada, puntando magari più sulla qualitá che sul mero prezzo.

Questo dilemma non c’è solo per gli affitti turistici, ma in tutti i prodotti/servizi che stanno sul mercato.

Dalle auto all’abbigliamento, dai mobili agli alimentari, se fosse solo una questione di prezzo avremmo solo Fiat Panda e non Ferrari, abiti dozzinali e non di sartoria, mobili Ikea e non di antiquariato, ecc. con le infinite sfumature che ci stanno nel mezzo.

Se ritieni che il tuo appartamento valga (casa nuova con arredi di fascia alta), proponi un prezzo in linea con il tuo livello: dovresti cambiare così il target a cui ti rivolgi, magari tagliando fuori lo studente squattrinato, ma tirando dentro la coppia benestante, che desidera per la sua vacanza un appartamento decente e non una casa rimediata alla bene e meglio, mettendo a reddito la casa ottenuta in ereditá dalla nonna.

Prova a valutare le tue scelte di acquisto, e cerca di capire se cerche sempre e comunque il prezzo più basso, oppure per alcuni beni, preferisci spendere qualcosa in più.

Ovviamente, se hai queste qualitá in piú, devi lavorare per metterle in evidenza (foto e descrizione innanzi tutto), magari investendo qualcosina in più (ad esempio un servizio fotografico professionale, una maggiore cura nei dettagli (quadri, libri, suppellettili, ecc.) in modo da differenziarti e far percepire la differenza.

E poi, affittare 300 giorni l’anno a 30 euro é meglio o peggio di affittarne 150 a 60 euro?

Affittare anche per una notte, é meglio o peggio di affittare minimo una settimana?

Le due tipologie di ospiti, cercherebbero la stessa cosa? Sarebbero disposti a pagare lo stesso prezzo?

 

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Turin, Italy
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@Salvatore199 Grazie mille per la tua risposta.

Quello che dici è giusto e infatti corrisponde a quello che sto facendo: fregarmene dei prezzi smart e impostare prezzi consoni con quelle che ritengo siano le caratteristiche che offro (casa nuova interamente arredata e studiata appositamente per gli affitti brevi, arredi di stile, tutti i servizi a disposizione, vista, garage etc). In questo modo spero di attirare una particolare fascia di clientela disposta a pagare il giusto per il tipo di spazio offerto.

Il punto che mi spinge a pensare che molti non tengano in considerazione il discorso tasse è che case con caratteristiche ottime, molto belle, in centro, spaziose, curate, luminose e con tutte recensioni ottime riescano comunque a tenere prezzi bassissimi (e non sono i costi di pulizia ad incidere).

E quindi, per stare all'esempio che hai fatto tu, non è come paragonare una panda e una ferrari, MA DUE FERRARI però una delle due costa la metà dell'altra. E' ovvio quindi che a parità di offerta, se fossi il cliente sceglierei quella che costa meno.

Il fatto che mi porta a farmi queste domande è appunto che la concorrenza sui prezzi non è con case "rimediate alla bene e meglio" ma con case altrettanto di fascia alta. 

Una casa in centro, in un palazzo storico, arredata bene, spaziosa e che offre tutti i servizi deve avere PER FORZA un certo livello di costi mensili (già solo spese condominiali, imu, tari etc). Non capiso quindi come QUESTE tipologie di case possano mantenere prezzi così bassi, coprire tutte le spese, pagare le tasse e guadagnarci qualcosa per cui ne valga la pena mantenere questa tipologia di affitto..

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Rome, Italy
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@Letizia55 

Purtroppo l'evasione fiscale, insieme alla corruzione, è tra i mali più significativi del nostro Paese.

E, ovviamente, l'evasione c'è in tutti i settori... figuriamoci se non c'è anche negli affitti (turistici o brevi).

E pensare che la misura della cedolare secca al 21% (quindi inferiore all'aliquota irpef minima del 23%) è stata introdotta nel 2011 proprio per cercare di incentivare l'emersione del nero nel settore. 

Ma certa gente non si accontenta di pagare solo il 21% (rispetto ad un 23%-33%-43%), vuole tutto, punto e basta.

E scommetto anche che la maggior parte di questi personaggi si lamenta di come vanno le cose in Italia. 😞

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certo, scrivi pure quando vuoi.
P.s.; a me airbnb è arrivata a proporre 27euro per una casa a trastevere, a 150 mt da santa maria in trastevere, e a 100 mt dalla Farnesina e da Ponte Sisto, e meno 1km dal campidoglio , soggiorno, cucina camera da letto bagno, soffitti in legno, palazzo del 1500, camino, 4 posti letto, aria condizionata, wi fi, etc etc etc, bene volete sapere la conclusione? l'ho affittata ad 80 e gli inquilini nella recensione tra le altre cose hanno scritto che il prezzo era buono ed era un'ottima occasione per chi vuole soggiornare nel centro di roma a prezzi economici. pensate voi il senso delle proposte airbnb. io qui non affitot più volentieri se non per pochi mesi l'anno , ma non faccio più proprio casa vacanze, perchè non mi conviene più comunque, ma lo scrivo qui anche per gli altri: voi i prezzi corretti li potete mettere anche qui, su airbnb, se volete usare questa piattaforma, anzi li dovete mettere, perchè vedrete che ricomincerete ad affittare a prezzi normali. per 20 euro non si paga nemmeno la lavanderia e questo vuol dire chei prezzi airbnb non sono affatto i prezzi di mercato e del resto, provateci voi ad affittare un appartamento in centro a roma tipo il mio a 27 euro e vedrete che non ci riuscite, ma nemmeno al doppio. se volete usare questa piattaforma, coa che io non faccio anche per altri motivi relativi alle condizioni cui sono sottoposti i proprietari, comuqnuelo potete fare ma dovete stabilire voi i prezzi e ignorare del tutto quelli che airbnb suggerisce, e capire che li suggerisce perchè se ad un certo punto su airbnb le case si regalano, tutti si rivolgono ad airbnb e abbandonano gli altri portali. in questa guerra tra portali nessuno difende i vostri interessi, dovete farlo voi.

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@Letizia55 Se affitti a pochi spicci la tua casa attirerai solo balordi e straccioni, quelli che affittano a pochi euro non si curano della propria casa né della gente che attirano né di eventuali situazioni spiacevoli cui espongono il condominio. Se tu vuoi attirare gente per bene, devi essere incurante delle proposte di prezzo di Airbnb e mettere un prezzo mediamente - alto, ovviamente la tua casa deve essere corredata di belle foto, essere in una buona posizione e offrire qualcosa di più che possa giustificare il prezzo superiore. Per le case a poco prezzo, non ti domandare qual'è il loro modus operandi, preoccupati invece di come far sì che il tuo gioco valga la candela. P.s. Sì, esiste una grande possibilità che il tuo ottimismo sia mal riposto:)

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