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Salve ha tutti,ho effettuato una richiesta di prenotazione per una casa. Il Superhost mi ha risposto con questo messaggio"Gen...
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ciao a tutti,
siamo due host di Modena. ci staimo informando da circa un paio di anni per fare chiarezza circa la procedura prevista per la regolarizzazione delle entrate da Airbnb.
in questi anni abbiamo provato a ricavare l'informazione rivolgendoci a diversi uffici, CAF, commercialisti, camera di commercio, avvocati...ma non siamo riuscite ad avere informazioni utili.
del nostro appartamento mettiamo a disposizione una stanza matrimoniale ed il resto dell'alloggio è in condivisione con il proprietario.
dopo diversi contatti, l'uffico attività produttive del comune di Modena ha suggerito l'inquadremento di questa saltuaria attività come Bed and Breakfast. contestualmente, l'ufficio Tributi, sostiene che l'agevolazione prima casa viene autamaticamente persa e si deve pagare l'IMU.
avete informazioni in merito? come fate a regolarizzare i perottamenti e la relativa dichiarazione fiscale?
grazie
Cecilia
Ciao, @Cecilia73.
Se la stanza dell'ospite è realmente solo una (o anche se l'ospite vive da solo in una casa intera) è prevista anche la possibilità di fare Locazione Turistica o Pura, ex Codice Civile. A patto che tu non fornisca i 'servizi alla persona' di tipo alberghiero ed extralberghiero. In questo caso si tratterà di Redditi Fondiari, esenti Iva, e non avrai limiti nè di giorni di apertura annui nè di reddito prodotto.
Se la stanza dell'ospite è una (o sono due o sono tre) - MA IN QUESTO CASO NON E' PREVISTO CHE L'OSPITE UTILIZZI LA CUCINA E LA SALA A PRANZO E A CENA, PERCHE' NON STIAMO PIU' PARLANDO NE' DI CASE NE' DI APPARTAMENTI IN AFFITTO! -, e intendi fornire (cosa obbligatoria peraltro) i cosiddetti 'servizi alla persona' di tipo alberghiero ed extralberghiero quali ad esempio la Prima colazione, il Cambio biancheria da letto e da bagno DURANTE il soggiorno degli ospiti, il Riordino e la Pulizia degli alloggi DURANTE il soggiorno degli ospiti, il servizio Navetta da e per la Stazione dei Treni, e simili, allora dovrai aprire una Struttura Ricettiva vera e propria (che assolutamente non ti farà perdere le agevolazioni prima casa nè altro, di solito, A PATTO CHE LA MAGGIOR PARTE DEI METRI QUADRI DELLA CASA SIANO ANCHE O SOLO DESTINATI A VOI FAMIGLIA DI PROPRIETARI), o b&b o affittacamere, ma le denominazioni esatte variano da Regione a Regione. Di solito l'Affittacamere, a differenza del b&b, può avere fino a 6 camere e non dovrebbe pensare alle prime colazioni degli ospiti. Se tu vivi all'interno dello stesso immobile, la dicitura Casa Vacanze o Appartamento Vacanze, al contrario, non è molto adatta, perchè NON DOVRESTI NE' RISIEDERE NE' DIMORARE ABITUALMENTE all'interno della stessa casa in compresenza con il tuo ospite. Quindi non usare quella dicitura (parlo dell'ipotesi 'Struttura Ricettiva' ora).
In questo secondo caso i tuoi Redditi saranno DIVERSI (se non apri partita iva) o DA IMPRESA (se apri partita iva). Tieni presente che non sempre è una libera scelta. Nel senso che se non la apri, devi rispettare criteri di Occasionalità, Saltuarietà, Amatorialità, devi chiudere un tot di giorni all'anno (e sarebbe meglio spesso e ogni anno in periodi diversi, altrimenti ti diranno che sei Periodica ma non Occasionale), e ovviamente non sarà giustificabile un introito di più di 6000-10000 Euro senza l'apertura di una Partita Iva, o comunque ti metteresti fortemente a rischio non aprendone una. Sarai infatti, con la Struttura Ricettiva, una Attività Commerciale, o continuativa e stabile e organizzata, o non continuativa, nè stabile, nè organizzata.
In ognuna delle due ipotesi, segui poi tutto quanto già da noi spiegato ed elencato nella apposita Room 'Normative e Tasse', visibile se clicchi di nuovo su ''Accedi'' e se hai almeno 1 annuncio attivo su questo sito. Oppure usa la casella ''Cerca'' per trovare tali discussioni preesistenti.
Qui ti ricordo solo che non è possibile intraprendere la cosa senza prima esserti messa in regola, SIA DAL PUNTO DI VISTA AMMINISTRATIVO SIA DAL PUNTO DI VISTA FISCALE, al di fuori di Airbnb. Un saluto.
Molto interessante la tua risposta David, mi interessa approfondire meglio l'aspetto della soglia di entrate percepite nell'arco di un anno senza partita IVA. Parli di 6-10 mila max., va vi è una soglia specifica da legge ?
Saluti e grazie.
Matteo.
Ciao, @Matteo-and-Rachida0. Quello che ho scritto qui in effetti è l'esito di mesi e mesi di ricerche e studi e sto ancora puntualizzando alcuni aspetti, ma alcuni punti sono stati chiariti:
- Non troverai scritto in nessuna Legge (a livello nazionale, statale, valida per tutti) un Reddito Massimo Annuo da non superare nell'arco di un anno;
- Non troverai scritto in nessuna Legge (a livello nazionale, statale, valida per tutti) un Numero Massimo di Giorni di Apertura da non superare nell'arco di un anno;
- Il fatto che non vi sia scritto ti renderà sicuro e tranquillo ed esente da sanzioni in caso di accertamento? Purtroppo no;
- E' utile la lettura di alcuni Articoli del Codice Civile, 1082 e sgg., e la lettura del DPR noto per trattare il 'criterio di imprenditorialità' e il 'criterio di non imprenditorialità', così come la lettura del TUIR, Testo Unico delle Imposte sui Redditi, oltre che la lettura delle molteplici Leggi Regionali sulle Strutture Ricettive (perchè è di questo che io sto parlando, cioè di Redditi Diversi, o da Impresa, e non certo dei Redditi Fondiari derivanti da Locazioni Turistiche o Pure);
- A livello regionale in molte regioni si obbliga AMMINISTRATIVAMENTE alla chiusura di un tot di giorni all'anno (da 60 a 90 a 100 a 120 gg.), ma tale CHIUSURA OBBLIGATORIA ha valenza SOLO amministrative e non rende sicuri dal punto di vista Fiscale ipso facto;
- A livello FISCALE, invece, nei controlli, come evidenziato sul sito ANBBA e sul Blog di Stefano Calandra dedicato al turismo e sul sito AIBBA, e su molti altri siti di esperti, vi sono MOLTEPLICI PARAMETRI o CONCAUSE o INDIZI che, sommati insieme, possono determinare l'apertura forzosa di una Partita Iva e la constestazione di evasione dell'Iva per gli anni passati:
elevato turn over degli ospiti, dedicare più metri quadri agli ospiti che a se stessi, essere troppo organizzati, avere troppa pubblicità (su ogni mezzo, anche online), essere continuativi e abituali e NON saltuari occasionali amatoriali, ecc.
Tutto sta dunque a delimitare in Leggi nazionali preesistenti il significato del termine CONTINUATIVO STABILE ORGANIZZATO da un lato e invece quello del termine SALTUARIO OCCASIONALE NON STABILE E NON ORGANIZZATO dall'altro lato.
E tali concetti risultano molto Discrezionali, Soggettivi e Valutabili dalla G.d.F. e dall'A.d.E. CASO PER CASO.
Pertanto, in assenza di precisi parametri QUANTITATIVI e in presenza di soli parametri QUALITATIVI (purtroppo, aggiungo), tutti gli esperti - anche in considerazione della Prestazione da Lavoro Occasionale, con limiti a 5000-6000 Euro, e anche per un discorso di MERA CONVENIENZA ECONOMICA nostra a livello di conseguenti Tasse! (e recentemente anche a seguito di nuovo disegno o proposta di legge relativa alla soglia massima di 10000 Euro per guadagni senza partita iva da piattaforme digitali) - concordano nel ritenere i 6000 Euro o al massimo i 10000 Euro come LA SOGLIA OLTRE LA QUALE SI COMINCIA A RISCHIARE IN CASO DI CONTROLLI E OLTRE LA QUALE LA CONVENIENZA AD APRIRE UNA PARTITA IVA (ALMENO QUELLA AGEVOLATA A FORFAIT) SI COMINCIA A FAR SENTIRE, rispetto alla normale Tassazione che segue i diversi Scaglioni IRPEF (che oltre una certa soglia di guadagni diventerebbe insostenibile per le nostre tasche).
Ma si sta parlando di REDDITI DIVERSI, e della soglia perchè diventino REDDITI DA IMPRESA, e non certo di REDDITI FONDIARI, non soggetti a criteri di occasionalità e saltuarietà. Ma scrivere di questo argomento impiegherebbe fino a stanotte. Per ora preferisco pranzare. Un saluto.
Le indicazioni di @Orvieto-In-Centro0 sono relative ai redditi diversi, non ai redditi fondiari di cui alla LOCAZIONE TURISTICA.
Per questo motivo è opportuno rispettare quanto più possibile quello che è possibile fare e quello che NON è possibile fare nella locazione turistica per non essere confusi con attività ricettive.
Tra cui, tornando alla nostra "diatriba", fare regolare contratto di affitto (con tutte le specifiche possibili e immaginabili affinchè sia a tutti gli effetti un contratto di affitto, anche se di due giorni: riferimenti agli articoli del c.c., ribadire espressamente la NON fornitura di servizi accessori, ecc.).
Roberto
Ciao @Cecilia73
personalmente non sono un esperto come @Orvieto-In-Centro0, però posso darti anche io un piccolo suggerimento.
Prova a contattare la Community degli host di Bologna tramite il loro Home Sharing Club, loro hanno creato anche un gruppo dedicato specificatamente a queste problematiche, per cercare di navigare in questa palude.
Magari, fatte le dovute distinzioni, in quanto tu sei a Modena, potranno aiutarti.
Ciao