ritenuta d'acconto e doppia imposizione

[Guglielmo19]

Buongiorno, in relazione alla ritenuta d'acconto (21%) che il portale deve trattenere su tutti i compensi pagati dagli ospiti, mi sembra ci sia il rischio che sulla quota che spetta al portale per i suoi servizi, ci possa essere una doppia imposizione. Mi spiego meglio. Airbnb o altro portale deve trattenere per legge la ritenuta calcolata sull'ammontare complessivo pagato dai clienti. All'host però il portale rigira non la quota intera, bensì la quota decurtata del compenso previsto. Facciamo un esempio. Per un dato appartamento i clienti pagano ad Airbnb nel mese 1.000,00 euro che a sua volta provvederà a girare al proprietario (host) diciamo il 90%, trattenendo il 10% come compensi. In realtà Airbnb trattiene una ritenuta del 21% su 1.000,00 che addebiterà all'host.

Quindi alla fine dei conti il proprietario dell'appartamento subirà una ritenuta del 21% su tutti i compensi (1.000,00), ovvero anche sul 10% di compenso che resta (giustamente) al portale per i servizi di pubblicità etc. 

Alla fine dell'anno il portale (Airbnb in questo caso) dichiarerà nel suo modello Unico i compensi ricevuti (cioè il famoso 10% che trattiene al proprietario e che era stato sottoposto alla ritenuta d'acconto) e che sottoporrà a tassazione. In sostanza in tal modo il Fisco, sul famoso 10% di compenso trattenuto al proprietario, si prende due volte l'imposta: prima con il 21% dal proprietario e poi con le aliquote Ires della società nel modello Unico. Se così sembra funzionare, c'è un evidente doppia tassazione che risulta invece non consentita (giustamente) nell'ordinamento italiano. Qualcuno sa come funzioni esattamente questo perverso meccanismo? saluti Guglielmo

[Marco323]

Ciao Francesco, il caso segnalato da Guglielmo è di una proprietà gestita da una società che si occupa delle gestione a 360% della proprietà. Quindi questa società sulla quota di sua spettanza applica la cedolare  (parliamo di servizi gestione biancheria pulizie gestione della posta airbnb ecc) e la stessa società mette nei suoi bilanci il ricavo di tale attività con emissione di fatture e lo tassa a sua volta.

L'Agenzia Entrate incassa quindi 2 volte dal proprietario e dalla società di servizi.

Vi farò sapere l'esito dell'interpello ripeto è materia complessa ed è anche normale che in fase di attuazione di questa norma si debbano considerare casistiche particolari.

[Francesco720]

Grazie @Marco323. Ma la società che si occupa delle gestioni a 360 gradi non dovrebbe gestire la casa a suo nome? Altrimenti, che gestione è? Sembra una società di servizi che mi aiuta...come mi aiuta la lavanderia a pulire le lenzuola. 

La società di gestione dovrà fare un contratto di locazione a nome del proprietario, pagare le tasse in base a quel contratto ed escludere dal contratto le spese che può escludere in base alla legge ed al contratto con il proprietario. Quindi, in generale, farà fattura per il servizio di pura gestione al proprietario (non detraibile dall'importo della locazione) ed altra (che non rientra nella locazione) all'inquilino per biancheria ed altri servizi all'inquilino.

La casistica particolare ci sarebbe se Airbnb avesse applicato la ritenuta ma siccome ad applicarla è la stessa agenzia di gestione a 360 gradi, deve essere questa, se ha fatto tutto bene, ad applicarla solo sulla parte locazione. Così già fanno aziende di gestione. Ed in un certo senso fa Airbnb, applicherebbe la ritenuta (spero) escludendo la fattura (commissione) dell'host e quindi una parte del prezzo pagato.

Grazie per il messaggio!!

Ciaoo

[Francesco720]

E comunque @Marco323 io veramente non capisco questa faccenda dell'incassa due volte. A me sembra normale. Se una agenzia mi fa una fattura per una commissione su un affitto io non posso detrarre questa fattura dall'affitto. Io pago le tasse sul mio affitto e la società mette nel suo bilancio la sua fattura. Non c'è doppia imposizione. Sono due tasse diverse. Tu poi parli di servizi gestione biancheria, pulizie ecc....ma noi tutti qua paghiamo la lavanderia e ci detraiamo un bel niente dal canone. E anche lì non c'è doppia imposizione. Io pago la mia parta nel canone di locazione, la lavanderia mette a bilancio la sua fattura. Questi sono servizi che normalmente non si possono detrarre a meno che non si facciano pagare direttamente all'inquilino e non mi pare il caso di un annuncio di Airbnb dove tutto è compreso. 

[Daniela2013]

avete avuto risposta all'interpello? mi trovo nella stessa situazione!

grazie

[Francesca]

Ciao @Daniela2013 

il post è un poco datato, dunque ti consiglio sempre di "chiocciolare" (@) le persone a cui ti rivolgi per attirare la loro attenzione (loro ricevono una notifica se nominati). Farlo è semplicissimo: prima del nome inserisci un @: ti si aprirà una tendina dal quale puoi scegliere le persone coinvolte nella discussione. 

Se vuoi inserire una persona esterna alla discussione ricorda di inserire il nome e i numeri e dovrebbe andare in automatico. Ad esempio: @Guglielmo19 @Emily352 @Ermanno6 

[Andrea5603]

@Daniela2013 come hai poi gestito la cosa?

[Ermanno6]

@Guglielmo19 senza giri di parole: hai generato confusione, hai fatto casino. Se apri una discussione è normale cercare di risponderti leggendo ciò che hai scritto nel titolo e nel primo post e lí tu parli solo di airbnb. E le risposte le hai avute tutte, univoche e precise, compresa la mia. E qui non ci piove. 

Dopo qualche msg è uscita fuori questa società finanziaria a cui hai affidato la gestione dei tuoi affari...ma ecco che già non si capisce bene. Bisogna spulciare i tuoi seguenti msg per apprendere che hai con loro un contratto in base al quale tu prendi il 75% del ricavo, ma qui mi fermo. 

Un consiglio: apri una nuova discussione dove spieghi bene bene tutto, fai nome e cognome di questa benedetta società, fai capire quale ritenuta ti hanno applicato, quale CU ti hanno rilasciato (se te l'hanno rilasciata) e cosa c'è scritto nei riquadri che ti ha indicato Emily. È diventato un susseguirsi di risposte sempre più confuse e ad effetto, certamente simpatiche, ironiche etc. ma senza una spiegazione chiara da parte tua non potrai mai avere una risposta chiara.

@Francesco720 @Marco323 @Emily352 @Patrizia16

[Francesco720]

Ciao @Ermanno6,

una risposta chiara ed univoca qui non è il caso di cercarla. Meglio i professionisti. Siamo qui per cianciare :). Ad effetto poi saranno le tue di risposte :). Permetti a tutti di parlare come e quanto pare a loro :). E poi per me la discussione non è confusionaria, è tutto piuttosto chiaro. Forse non capisci te certi punti. Io ad esempio non ho capito bene i post di Emily, troppo tecnici, sono cretino e non ci arrivo, dovrei prendere appunti. Ma li apprezzo moltissimo!

Per fare una discussione interessante però bisognerebbe rispondere alle domande, essere in effetti più chiari e non fare da muro invalicabile. Quindi, io sono curioso di sapere da @Guglielmo19 come può intendere l'annuncio affidato a società di gestione quando invece l'annuncio è a suo nome. C'è una bella differenza tra un contratto di gestione immobiliare, che non tutte le società possono fare, e un contratto di servizi come fornitura biancheria, assistenza agli ospiti, pulizia e check-in. E certo sarebbe interessante capire come si riesce, in pratica, a scaricarsi tutte le spese abbassando l'imponibile del 25% con questo contratto. Queste sono le mie curiosità. E le mie perplessità. Se non si vuol rispondere è semplicemente noioso. Prontissimo certo a correggermi perchè sbaglio tantissimo :).

Ciaoo

[Patrizia16]

@Emily352 @Ermanno6 @Francesco720 @Guglielmo19 @Marco323

Dopo l'emanazione della normativa 50/2017  l'Agenzia delle Entrate ha rilasciato una circolare che spiegava per bene i vari adempimenti..  tra cui e se ho ben capito.... Guglielmo si avvale di un mediatore/agenzia/intermediario che gestisce a 360° la proprietà, tant'è che gli applica la ritenuta del 21% come di legge..l'AdE ha previsto questo e dice:

La comunicazione dei dati e l’effettuazione della ritenuta sono a carico dell’intermediario al quale il locatore ha affidato l’incarico, anche quando lo stesso intermediario si avvale, a sua volta, di altri intermediari. Per esempio, l’agente immobiliare che ha ricevuto dal proprietario dell’immobile l’incarico di locarlo è tenuto a comunicare i dati del contratto ed effettuare la ritenuta, anche se inserisce l’offerta di locazione su una piattaforma on line. Infatti, in questa situazione, la piattaforma rende la prestazione di mediazione all’agente e non al proprietario dell’immobile. Il ricorso alla piattaforma on line è, in pratica, un modo di esercitare l’attività di intermediazione nei confronti del locatore. Sarà cura dell’agente, in questo caso, informare il gestore della piattaforma della veste in cui opera, in modo da non fargli operare la ritenuta sul canone e comunicare i dati del contratto concluso…

.

[Patrizia16]

@Emily @Ermanno @Francesco @Guglielmo @Marco

Altri punti salienti della stessa circolare recitano:

Infine, per l’applicazione delle nuove norme è irrilevante il fatto che il contratto sia concluso direttamente dal proprietario dell’immobile o tramite un soggetto che esercita attività di intermediazione immobiliare, o che gestisce un portale telematico, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. Quando nella stipula del contratto di locazione interviene un intermediario immobiliare, il decreto n. 50/2017 ha dettato nei suoi confronti precisi adempimenti…

PER QUALI CONTRATTI DI “LOCAZIONE BREVE” SI PUÒ SCEGLIERE LA CEDOLARE SECCA  la durata non deve superare i 30 giorni  la data di stipula non è anteriore al 1° giugno 2017  non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale  devono riguardare solo le unità immobiliari (locate anche per finalità turistiche) a uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10), situate in Italia, e loro pertinenze  possono prevedere anche servizi accessori alla locazione (fornitura biancheria, pulizia locali, wi-fi, utilizzo utenze telefoniche)  le parti (locatore e conduttore) possono essere solo persone fisiche che stipulano il contratto al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa può trattarsi anche di sublocazione, comodato a titolo oneroso, locazioni di singole stanze di un’abitazione, sempre della durata massima di 30 giorni  possono essere conclusi direttamente dalle parti o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici..

La base imponibile

L’aliquota dell’imposta sostitutiva (21%) va applicata sull’intero importo del canone indicato nel contratto, senza considerare l’abbattimento forfettario del 5% previsto nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione. Per i contratti di sublocazione e quelli a titolo oneroso mediante i quali il comodatario concede il godimento dell’immobile a terzi, l’imposta sostitutiva si applica ai corrispettivi lordi derivanti dagli stessi contratti. In pratica, se il contratto prevede, oltre al pagamento del canone di locazione, anche un corrispettivo per la fornitura di altri servizi, calcolato forfettariamente, la base imponibile della cedolare sarà costituita dall’intero importo corrisposto dal locatario. 6 ottobre 2017 Le spese per i servizi accessori non concorrono a formare il corrispettivo lordo solo quando: • sono sostenute direttamente dal conduttore • sono riaddebitate dal locatore al conduttore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.

[Francesco720]

@Patrizia16,

grazie! La piattaforma rende la prestazione di mediazione all'agente se l'annuncio è intestato all'agente. In questo caso all'agenzia di gestione a 360 gradi. Per offrire il servizio di gestione immobiliare bisogna avere degli specifici permessi che non tutti hanno. Altrimenti si potrebbe essere un altro Airbnb estero ma che offre check-in, pulizie e altro. Le sue fatture non si detraggono dall'imponibile, dovrebbe fatturare una parte direttamente agli ospiti e forse funziona anche se non esiste un reale contratto di gestione immobiliare, ma invece per offerta di servizi come pulizia, check-in, lenzuola, gestione posta ecc. ecc. 

Ma se l'annuncio è a nome mio...il canone è il prezzo che propongo...punto e basta. Penso...

Ciaoo

[Patrizia16]

@Francesco720

Se non c'è una gestione/intermediazione immobiliare perchè gli applica la ritenuta???

Cmq questa è la risposta alla domanda in iziale..

L’aliquota del 21% va applicata sull’intero importo che il conduttore è tenuto a versare al locatore, inclusa, se prevista, la provvigione dovuta dallo stesso locatore all’intermediario e senza l’abbattimento forfettario del 5% che si applica nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione. 

[Francesco720]

Ciao @Patrizia16,

grazie per il messaggio. Si può essere intermediario (Airbnb) e dover pagare la ritenuta oppure gestore ed anche intermediario (ad esempio agenzia immobiliare che gestisce immobili altrui) e dover allo stesso modo pagare la ritenuta. La gestione può generare aspetti fiscali molto diversi dall'offrire servizi a un proprietario. Se si dà in gestione un appartamento, il gestore opera a nome del proprietario con un mandato ed il proprietario c'entra niente con la gestione del bene. Se tutto fatto bene ed il contesto lo consente, il gestore con sua decisione offre servizi agli ospiti e questi non rientrano nella locazione che è di "competenza" del proprietario. Se invece un proprietario per le sue locazioni ha bisogno di un assistente (che lava lenzuola, stira, risponde ai messaggi ecc..), questo è un suo dipendente che decide lui di assumere ed i suoi costi dalla locazione non li detrae: allo stesso modo non detrae i costi di una azienda che offre quegli stessi servizi. Se scegli un servizio non c'è gestione seppur questo servizio ti possa assistere a 360 gradi nella gestione. E chi offre questi servizi potrebe anche offrire intermediazione ma non è detto che offra gestione.

Per me. E per questo per me era in qualche modo cruciale nella discussione capire a chi è intestato l'annuncio. Certo posso sbagliare :).

Ciaooo

[Ermanno6]

@Francesco720 [***hidden***] non capisco perché te la prendi, dire risposte ad effetto non è mica offensivo, lo saranno anche le mie che problema c'è?

Io non ho colpe se non comprendi quasi mai i miei msg. Le risposte chiare e univoche, compresa la tua, ci sono e si riferiscono al primo msg di @Guglielmo19 dove non fa alcuna menzione di questa società finanziaria ma si riferisce solo ad airbnb. Hai capito ora? [***hidden***]

Il consiglio di aprire una nuova discussione con un post chiaro serve a tutti per continuare la discussione e permettere di continuare a parlare con maggior cognizione di causa. 

Scusa, sarà un difetto professionale, a scuola se non mi capiscono rispiego, come ho fatto qua, però poi basta...

[Francesco720]

Ciao @Ermanno6,

hai ragione. Scusami. No, io li comprendo. Io ho dato la risposta anche in caso di finanziaria: cambia niente. Se bastasse quella per diminuire i nostri imponibili, saremmo tutti ricchi. Avevo capito. Tu non avevi capito. E per me risposte univoche non ci sono anche all'inizio. Nonostante riferimenti di legge, parole e parole siamo niente di professionale ed i casi che ci espongono li conosciamo come più superficialmente non si potrebbe. Bisogna andare da un professionista. Per me. 

Ciaoooo,

p.s. rispettami di più e non mi dire ci sei o ci fai. Per me non avevi capito te. Come anche quando parlai di Amazon paragonandola ad Airbnb. Ad esempio. In ogni caso pace, si può anche non capire. Io tante cose non le capisco ma non mi piace se qualcuno mi prende in giro dicendo che non capisco mai i suoi messaggi. Forse ècosì, non sono certo io a dover giudicare la mia capacità di capire, rispettami allora di più perchè gli scemi minorati che non comprendono vanno tutelati e non attaccati, poveretti. Grazie!!