si può affittare un immobile destinazione d'uso garage come se fosse un appartamento? grazie

[Giulia215]

Ciao a tutti,

noi abbiamo un bellissimo garage di 48 mq e l'abbiamo arredato come se fosse un appartamento per dei nostri amici che sono venuti a trovarci. C'è venuta l'idea di provare ad affittarlo, ma la destinazione d'uso è garage. Ma poi abbiamo visto che qui si affittano anche casette sull'albero e singole stanze, perciò ci domandavamo se fosse davvero un problema. Dovrei chiedere in comune? A chi potrei rivolgermi?

Vi ringrazio.

[Adolfo5]

@Giulia215 sarà sicuramente bellissimo e migliore di certa roba che viene affittata, ma se devi presentare, come in Liguria, visura catastale per le varie autorizzazioni, la vedo dura...

[Roberto143]

@Giulia215

Ma non scherziamo... 😮

[Virginia135]

@Roberto143

La domanda di @Giulia215 e' una domanda che si fanno in molti (io compresa) perche' si vedono spesso case sugli alberi, tende, furgoncini wolkswagen e quant'altro. Dice che non sono legali? Quindi l'unica cosa che puo' legalmente andare su Airbnb in Italia e' semplicemente un'abitazione/stanza con l'abitabilita'? 

Non riesco a trovare informazioni da nessuna parte! 

[Agnese0]

@Virginia135 non è una questione di "affittare" o "pubblicare" su questo o altri siti il tuo alloggio (qualsiasi sarebbe) tu puoi pubblicare e affittare anche la cuccia del cane 🙂 nessuno te lo vieta... e la piattaforma Airbnb essendo soltanto un intermediario non te lo può dire ne vietare.

È una questione di permessi dal comune in seguito della comunicazione di inizio della tua attività come affitto turistico (comunque breve termine) che devi ottenere dichiarandosi a quale tipo di  categoria vuoi appartenere: casa vacanza, bed&breakfast etc... Senza questa procedura non puoi operare e il comune ti darà il permesso soltanto in caso di un immobile accatastato come "abitazione ", tutto qua.

[Roberto143]

@Virginia135

Non ho una risposta certa.

Il problema non è cosa si può fare su Airbnb, il problema è cosa si può fare (in generale) e ovviamente come viene formalizzato, da un punto di vista normativo e fiscale.

Il noleggio di un furgone è sicuramente possibile.

Non ho idea delle autorizzazioni che bisogna avere per farlo, ma sicuramente è possibile.

Purchè ovviamente non lo si voglia fare con le norme previste per una casa.

Se l'intermediario (Airbnb) mette in contatto delle persone per l'affitto di un furgone, (non spacciandolo per una locazione di una casa), e chi noleggia ne ha titolo (autorizzazione, concessione, licenza, ecc. ecc.) ovviamente sarebbe possibile.

Quello che però mi sembra faccia Airbnb, (o coloro che mettono annunci su Airbnb, che forse Airbnb non si sogna di verificare) è che utilizzando una piattaforma congegnata per affittare case, si affitta di tutto.

E questo ovviamente non va bene.

Anche per una questione di garanzie nei confronti di chi offre e di chi compra.

Se noleggio un furgone (magari uno scassato Volskwagen degli anni 70) e ho un incidente per un guasto? il proprietario era autorizzato al noleggio? era coperto da un'assicurazione per i terzi? il veicolo viene sottoposto a manutenzioni periodiche? ecc. ecc. 

[Lucia14]

anch'io ho un ufficio A/10 molto bello, alto e luminoso: posso affittarlo come ufficio su airbnb?

[Emily352]

@Lucia14

Premesso che AIRBNB è solo un intermediario online che mette in contatto due perfetti sconosciuti, e che le locazioni di immobili adibiti ad attività di lavoro autonomo hanno una durata non inferiore a 6 anni, prorogabili di altri 6 (un turista viene a Venezia per svago e per vedere Palazzo Ducale, il ponte di Rialto, la Tempesta di Giorgione all’Accademia, non per svolgere un’attività abituale professionale), stando al primo comma dell’art.4 (Regime fiscale delle locazioni brevi) del DL 50/2017, gli immobili locati devono essere a destinazione residenziale (finalità abitative): rientrano le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11, esclusi A10 (uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, cantine, soffitte ecc.) nonché le singole camere dell’abitazione.

Riguardo altri tipi di locazione, in termini di diritto privato,  al legislatore non interessa la categoria catastale (la destinazione catastale costituisce una qualificazione fiscale che non rileva nei rapporti contrattuali privati): oggetto della locazione non è il bene in sé stesso, ma la prestazione, ossia la possibilità di godere della cosa a fronte di un corrispettivo.

Se il conduttore è al corrente della diversa destinazione catastale e della sua inidoneità a realizzare il proprio interesse, civilisticamente la categoria catastale non ha alcuna rilevanza sul contenuto negoziale.

I problemi (anche seri) sono sul fronte fiscale.

La categoria catastale può rilevare in sede di registrazione del contratto (inoppugnabile prova di irregolarità) veicolato dal modello RLI (TIPOLOGIA DI CONTRATTO = L1 e CATEGORIA CATASTALE = A10, C1, C2, C6 non vanno d’accordo / cedolare secca preclusa) e se la prospettiva è quella di non procedere alla voltura catastale da uso professionale, negozio, garage, magazzino ad uso abitativo (sempre che sia consentita) per adeguarla al contratto turistico o meno, il mancato allineamento, in termini erariali, è considerato fatto rilevante (art.19, co.15 del DL 78/2010) e comporta pesanti conseguenze di natura sanzionatoria.

[Giò-E-Dan0]

Vemi unisco a questa interessante discussione, aggiungo che il problema..e parlo di Venezia è uno:

a) se apri un affittanza turistia e ti registri , e dici di avere un C/2 te lo vietano

b) oppure fai come moltissimi che affittano qui su airbnb dal magazzino, al pulmino alla tenda o altro ..  il rischio è che se dovessero fare un giro di controlli perchè ad esempio Venezia sta collassando per il troppo turismo i primi che andrebbero a "sterminare" sarebbero i proprietari dei C/2

aimè siamo in Italia, vi assicuro che son tenuti meglio i piani terra C/2 che gli appartamenti..ma per pochi cm di finestra mancante, non è possibile farlo  diventare categoria A e di conseguenza affittabile

poi non si capisce perchè per il codice civile si puo' perchè la categoria catastale non è richiamata, ma per le leggi fiscali no..

che schifo

in compenso fioriscono hotel su hotel... vabbè

[Affari-Miei0]

Ciao @Giò-E-Dan0,

per fortuna in tutti i paesi civili esistono delle leggi che chiariscono cosa è un appartamento abitabile in maniera sicura e quindi come deve essere un appartamento che si affitta a delle persone che appunto vi abitano. In Italia ci sono queste leggi e quando non c'erano era più facile lucrare sulla sicurezza altrui ammassando poveri inquilini in scantinati dove certo ogni tanto ci sono pure morti. Infatti le leggi vogliono ad esempio che ci siano degli spazi per ogni abitante e finestre adeguate proprio perchè se non ci sono non potrebbe esserci in alcuni casi  sufficiente aria sana per respirare. Se il tuo alloggio C/2 o A/10 ha le caratteristiche per essere abitabile puoi fare un cambio di destinazione per accertare tutto ciò ed altro per evitare quindi di mettere in situazioni pericolose gli inquilini che sono persone con bambini e famiglia. Non c'è niente di assurdo in tutto ciò se non che i cambi di destinazione in molti comuni sono macchinosi ed in generale comportano dei costi molto alti. 

Per sfortuna, o fortuna di alcuni Host disattenti ma in realtà criminali secondo legge e per me anche morale, qui dentro i controlli sono molto scarsi a riguardo, se non nuli, ed io vedo on-line ad esempio un annuncio che ho segnalato anni fa e parecchie volte che si intitola uso ufficio. Se un appartamento è uso ufficio qui non ci deve stare perchè appunto qui si vendono alloggi per vivere e dormire. E non ci deve stare per le stesse regole di Airbnb che quando vuoe ed interessa mette sul piatto mentre altre volte mi pare se ne dimentichi con grande ed irresponsabile superficialità. 

Ciao e buona fortuna!

[Dario219]

 Dopo tanti tentativi ho finalmente trovato un intervento qualificato e qualificante supportato da riferimenti legislativi.  Sono un ingegnere e i miei clienti affittano villette(n.18) per brevi soggiorni in Sicilia. Sono accatastate come villini A/7. Ci stiamo chiedendo se la categoria sia adeguata alla destinazione e sono non sia, invece, necessario acatastarle nella categoria D/2 come "Alberghi e pensioni (con fine di lucro)".

Grazie della risposta

[Francesca]

Ciao @Dario219, 

visto che la discussione è un po' datata ti suggerisco di attirare l'attenzione di uno dei partecipanti menzionandolo. Io suggerisco @Emily352 che su queste cose tecniche mi sembra ferratissima! 

A presto, F

[Emily352]

@Dario219

Siamo in ambito locativo breve (il relativo contratto, cedolarizzabile, non deve per forza essere registrato), regolato, civilisticamente, dalle disposizioni del codice civile e, fiscalmente, dall’art.4 del DL 50/2017 (Regime fiscale delle locazioni brevi): scrivi “[…] i miei clienti affittano villette (n.18) per brevi soggiorni”.

Riguardo i rapporti di locazione per finalità turistiche, la legge regionale siciliana sul comparto turismo tace, senza gravare le attività private di ulteriori vincoli conformativi. Rimane comunque l’obbligo per gli affitti brevi di comunicare in via telematica (portale “Alloggiati web” della Polizia di Stato) i dati degli ospiti  (deroga sugli affitti lunghi, in cui la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate che poi invia i dati al Ministero, assorbe la comunicazione in Questura, salvo soggetti extraUE o apolidi): il recente decreto sicurezza, convertito in legge, estende agli affitti brevi tale obbligo (la circolare del Ministero dell’Interno n°4023/2015, sia pure in senso conforme al decreto sicurezza, era priva di efficacia vincolante sia per i cittadini che per i giudici, non avendo forza di legge).

Gli immobili locati (che non rientrano tra le strutture ricettive, come gli alberghi, gli agriturismi, le case e appartamenti per vacanze ecc.) devono essere a destinazione catastale abitativa (art.4, co.1 del decreto legge citato; circolare Agenzia delle Entrate 24/E/2017, pag.6): rientrano le sole unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A/1 a A/11, esclusa A/10 e le relative pertinenze (box, cantine, soffitte ecc.) e le singole stanze dell’abitazione. Sono, pertanto, escluse le unità aventi, ad esempio, categoria D2.

[Francesca]

Grazie mille @Emily352! 

[Ro56]

@Emily352 e’ possibile affittare un piccolo annesso agricolo come Airbnb?