Tuto : Plafond des 23000€ : guide pour choisir un régime d'affiliation et estimer ses cotisations sociales

[Zoé27]

Bonjour !

Voici un tuto pour vous aider à choisir une affiiliation si vous dépassez 23000€ de recettes.

Quand on fait de la LMNP, on entend partout parler du fameux "plafond des 23000€". Mais il existe en réalité deux plafonds de 23000€ distincts, l'un concernant le statut de LMNP, et l'autre le paiement de cotisations sociales. 

Voici quelques explications, et un fichier excel à télécharger pour estimer vos cotisations (détails en fin d'article) 

👉  23000€ de recettes? de revenus? de bénéfices? De quoi parle-t-on? 

Dans les deux cas, le plafond des 23000€ concerne les recettes, c'est à dire tout l'argent que vous avez encaissé (la somme des loyers percus, sans déduire les charges). Cela correspond aussi à vos revenus brut.

Définissons quelques termes avant d'aller plus loin :

Recettes: Somme des rentrées d'argent 

Chiffre d'affaire : somme des factures émises

Revenu brut : recettes

Revenu net : montant obtenu apres déduction de l'abattement fiscal (dans le cas du régime microBIC) ou des charges (dans le cas du régime réel). C'est le montant utilisé pour calculer vos impots, et vos charges sociales.

Bénéfices : revenu net

Habituellement on différencie les recettes et le chiffre d'affaire, car les recettes incluent la TVA et le chiffre d'affaire comprend aussi les factures non encaissées. Mais les LMNP sont exonérés de TVA, et les locataires payent au moment de la prestation. Donc on donc on peut raisonnablement estimer que votre chiffre d'affaire est généralement égal à vos recettes. 

https://www.creerentreprise.fr/difference-recette-chiffre-affaires/

👉  23000€ : le plafond max pour être LMNP? 

Le premier plafond de 23 000€ concerne le statut de LMNP (Loueur en meublé non professionnel) et celui de LMP (loueur en meublé professionnel)

Vous êtes considéré comme loueur non professionnel (LMNP) si au moins l'une des 2 conditions suivantes est remplie (2° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts) : 

• Les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres de votre foyer fiscal sont inférieures à 23 000 €
• Les recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal (salaires, autres revenus)

Dépasser le plafond de 23000€ ne fait donc pas nécessairement de vous un LMP

Exemples : 

• Vous percevez 40 000€ de loyers meublés annuels. Vous avez a coté un emploi salarié, et votre salaire annuel est de 30 000€. Votre conjoint est auto-entrepreneur et ses revenus annuels (des BIC, aussi) sont de 15 000€. Vos revenus cumulés hors location meublée sont donc de 45 000€, donc supérieurs à vos revenus de la location meublée. Vous dépassez le plafond des 23 000€ mais vous restez LMNP. 
• Vous êtes célibataire et avez une activité (salariée ou non salariée) qui vous rapporte 22 000€ annuels. Vos recettes de la location meublée sont de 23 000€, donc supérieures à vos autrs revenus. Vous devenez LMP. 

Le caractère professionnel ou non professionnel est apprécié au niveau du foyer fiscal et appliqué à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal. 

Depuis 2019, il n'est plus obligatoire de s'inscrire au RCS si on est LMP. 

Le "plafond" réel de passage de LMNP à LMP est donc en réalité la somme de vos autres revenus. 

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34102

👉  23000€ : le plafond des cotisations sociales

Dès que vous avez des revenus issus de la location meublée, vous devez payer des charges sociales. 

Les charges sociales sont annexes à vos impots sur les revenus de vos locations. Elles viennent s'ajouter à vos impots, elles ne sont pas inclues dans votre taux d'imposition, vous payez les deux (charges sociales + impots). 

✦  En dessous de 23000€ : des prélèvements sociaux

Si vos recettes sont inférieures à 23000€, vous devez payer des prélèvements sociaux à hauteur 17,2% de vos revenus locatifs imposables:

• Si vous déclarez au micro-BIC, les revenus locatifs imposable sont les revenus retenus par les impots après l'abattement de 50 ou 71% (selon si vous êtes classé).
• Si vous déclarez au réel, les revenus locatifs imposables sont le bénéfice retenu après déduction de vos charges. Si vous êtes en déficit, vous ne paierez pas prélevements sociaux (17.2%x0€=0€)

Vous trouverez plus d'info ici : 

• https://www.jedeclaremonmeuble.com/lmplmnp-location-meublee-quels-sont-les-prelevements-sociaux/
• https://www.clermontauvergnetourisme.com/espace-pour-les-professionnels/informations-pratiques/guide...

Ces prélevements sont prélevés en même temps que vos impots, vous n'avez rien à faire. 

✦  A partir de 23000€ : des cotisations sociales

Depuis 2017, si vos recettes dépassent 23000€, et que vous faites de la location meublée courte durée, alors vous ne paierez plus de prélevements sociaux, mais des cotisations sociales à la place, et vous devrez vous affilier à un régime. Et ce, même si vous êtes LMNP. Cela ne concerne pas les loueurs qui font de la location longue durée ou un bail mobilité. (Article L611-1 - Code de la sécurité sociale)

Si vous avez un mandat de gestion à l'année auprès d'une agence ou une conciergerie et que ce n'est pas vous qui louez le bien, vous êtes aussi dispensés de vous affilier. (réponse ministérielle PELLOIS- AN n°3619 10/07/2018)

Par défaut, les loueurs en meublés sont affiliés à la sécurité sociale des indépendants (SSI; ex RSI). 

Mais vous pouvez choisir de cotiser plutôt au régime général, sauf si vous etes LMP. 

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34102

Voici une infographie du site de comptabilité JD2M pour comprendre en un coup d'oeil

(https://www.jedeclaremonmeuble.com/regime-social-des-loueurs-en-meuble-tout-savoir-sur-le-projet-de-...) : 

👉  Quels sont mes choix d'affiliation? 

Selon vos recettes, vous avez plusieurs choix d'affiliation. Chacun a ses avantages et ses inconvénients, et ses montants de cotisations sociales. 

Le régime général est réputé être un peu plus cher mais offrir une meilleure protection et une meilleure retraite. Faites vos reherches pour savoir lequel vous préférez. Si vous avez une activité salariée à coté de vos locations, qui vous offre déja une protection, votre but sera peut-être de payer le moins de cotisations possibles sur vos locations. Mais si c'est votre actvité principale, alors vous pouvez souhaiter bénéficier d'une meilleure protection. 

Concernant vos choix, vous trouverez les infos officielles sur le site de l'ursaff pour y voir plus clair et en particulier leur plaquette explicative (téléchargeable sur le site): 

https://www.urssaf.fr/portail/home/espaces-dedies/activites-relevant-de-leconomie/quelles-activites/l...

Logement classé :

Logement non classé : 

Il est important de garder en tête que les cotisations sociales ne se substituent pas aux impots, mais viennent à coté. Le choix de votre régime social ne doit donc pas se faire au détriment de votre régime d'imposition. 

Cela a de l'importance car si vous choisissez le régime auto-entrepreneur par exemple, vous êtes forcément au régime micro-fiscal, donc micro BIC. 

Ne pas confondre non plus les abattements des impots vs les abattements des cotisations. Les abattements de 87% et 60% mentionnés dans ce document concernent les cotisations sociales. Votre abattement fiscal au micro-BIC, lui, sera toujours de 71% ou 50% selon votre classement. 

👉  Un outil pour vous aider à choisir 

Pour vous aider à vous y retrouver et à faire un choix, j'ai fais un tableur excel a télécharger dans lequel vous aurez une estimation des impots et cotisations sociales a payer selon votre situation, et la comparaison entre les différentes options. 

Ce tableau vous aidera aussi à choisir entre le régime fiscal réel et micro-BIC, même si vous gagnez moins de 23000€ de recettes. 

Il vous faut le télécharger et l'ouvrir avec excel, cela ne fonctionnera pas sur google sheet : https://bit.ly/affiliationLMNP

Pour plus d'info, je vous recommande par ailleurs l'excellent guide édité par Clermont auverge tourisme qui traite de presque toutes les questions qu'un hote peut se poser : https://www.clermontauvergnetourisme.com/espace-pour-les-professionnels/informations-pratiques/guide...

et le site https://lestutoslmnp.blogspot.com/ 

[Damien-Et-Claudine0]

Je suis exactement dans le même cas que vous et cela me rassure grandement !

Merci d'avoir partager le retour de l'URSSAF.

Bonne journée

[Fabrice45]

Bonjour @Zoé27 , bonjour à tous,

Merci beaucoup pour ce post, énormément d'informations utiles et précieuses.

J'ai du mal à trouver des informations concernant mon cas, peut-être vous ou une personne ici pourra m'apporter un peu d'aide.

Pour le contexte : 

C'est ma première année de location saisonnière, la conciergerie qui gère mon appartement sous mandat utilise airbnb pour récupérer directement sa com + les ménages, via la plateforme. 

Encaissant uniquement les nuitées, cela m'a induit en erreur, persuadé que cette somme était ma recette.. 😗

Je dépasse donc les 23 000 de recette, mes revenus sous ce seuil, je passe donc de LMNP à LMP.

Jusqu'ici, tout va bien.. Là ou ça me semble (peut-être) se compliquer, c'est que je suis intermittent du spectacle.

Se pose donc pour moi :  le cumul et la cohabitation du LMP et du statut intermittent du spectacle. 

En effet, mon statut d'intermittent implique que chaque mois, je reporte à pole emploi mes cachets et/ou "salaires, revenu professionnel" autre (type micro-entreprise ) . Si la LMP est réellement considéré comme "professionnel" au vue de pole emploi, que je dois déclarer cela en "salaire", cela va totalement impacter mes droits. 

Or, ne me considère pas "professionnel" du secteur, j'ai un métier autre.

Et surtout je ne gère pas moi même cette locations, ce qui je crois comprendre, n'implique donc pas le besoin d'affiliation au cotisations sociales car il y aurait double imposition.. (lu le texte, cela est bien effectif?)  

Ma question est longue.. mais assez simple : pensez-vous que le LMP géré par un tiers sous mandat (conciergerie, moi n'étant donc pas  affilié aux cotisation sociales),  m'obligerait à déclarer ces revenus chaque mois à pole emploi spectacle comme, salaire, paye, ou revenu dit "professionnel" ? 

En espérant avoir peut-être un peu d'éclaircissement, merci à vous 🙂

PS: Après discussion avec un comptable, j'ai eu une réponse assez imprécise me disant que le passage de LMNP à LMP ne voulais pas forcément dire professionnel et que c'était surtout cette question de seuil / fiscalité. Pour lui il y aurait pas de problème, mais m'a stipulé : "ce n'est que mon avis, à vérifier"

[Zoé27]

Bonjour  @Fabrice45 

Je n'ai pas la réponse, c'est une question très spécifique. Mais vous pouvez déja vous demander : 

Le contrat que vous avez avec votre conciergerie, c'est un bien un "mandat de gestion"? Votre conciergerie a-t-elle bien une carte G? 

Si la réponse est non à l'une de ces deux questions alors la réponse a votre question est que vous n'êtes pas considéré comme étant géré par un tiers. 

Par contre si la réponse est oui, alors la réponse est moins facile.

Vous pouvez effectivement considérer que vous ne devez pas vous affilier, quitte à vous faire rappeler à l'ordre plus tard, avec le droit à l'erreur vous n'aurez pas de sanction mais la somme de cotisations à verser pourra être conséquente pour rattraper le retard. 

Surtout si vous prévoyez de ne plus dépasser les 23000€ à l'avenir, j'aurais tendance à vous dire de "faire l'autruche" et de voir ce qui se passera...! 

En revanche je ne connais rien au statut d'intermitent donc à savoir si les revenus des locations meublées comptent ou pas, je ne sais pas. Le mieux est peut-être de poser directement la question à pole emploi, ou bien à votre SIE ou votre centre des impots.  

J'ai du mal à imaginer que vous soyez le seul intermittent dans ce cas là. Avez vous essayé de poser la question sur un des groupe facebook? Vous y aurez de tout comme réponse mais au moins vous trouverez peut être une personne dans une situation similaire à la votre. 

[Fabrice45]

Bonjour @Zoé27, 

Merci beaucoup d'avoir pris le temps de me répondre.

Effectivement je vais déjà me pencher sur la question de la carte G, cela peut en effet être un risque à prendre. Basculant en LMP cette année, je compte bien justement jouer le jeu et dépasser les 23 000, donc vaut mieux y réfléchir à 2 fois, au risque de me faire rattraper...

Si je comprends bien, étant au réél avec mon LMNP et comptant y rester en LMP, les cotisations sont calculées sur le bénéfice (après déduction des charges + amortissement) et non sur les recettes ?

.. Avec un minimum de 1200 euros.. 

Pour l'intermittence, c'est clair que je ne dois pas être le seul. Très peu d'infos sur ce régime + LMP sur la toile. Auriez-vous peut être 1 ou 2 groupes facebook à me communiquer afin de me renseigner ? 

Merci

[Zoé27]

@Fabrice45 effectivement si vous êtes au réel avec un très faible bénéfice voire un déficit il vaut mieux opter pour le régime des travailleurs indépendants, afin que les cotisations soient calculées sur le bénéfice et non sur le CA (avec un forfait minimal en cas de déficit comme vous le mentionnez)

Cependant, je vous recommande de comparer tout de même votre situation avec le calculateur car vous pouvez être au réel pour les impots mais choisir l'un des régimes qui se base sur le CA pour le calcul des cotisations, et cela peut être plus intéressant, surtout si votre bien est classé. C'est aussi à réfléchir selon les investissements prévus sur le bien à l'avenir (le déficit éventuel va-t-il s'épuiser bientot ou perdurer encore des années). 

Les 2 principaux groupes facebook pour la LCD sont : 
https://www.facebook.com/groups/1820983154865197

https://www.facebook.com/groups/359389397873531/

Mais il en existe peut-être pour les intermitents (sans lien necessaire avec la location) ou vous aurez des réponses plus sensées, issus de personnes ave de une expérience similaire à la votre. Sur les groupes LCD c'est un peu n'importe quoi, chacun a son avis sur tous le sujets et le clame haut et fort même s'il est faux, donc méfiez vous des réponses que vous aurez, et pensez bien à toujours vérifier. (A vous lire, vous avez l'air sensé et capable donc vous n'avez peut être pas besoin de cet avertissement)

 En cherchant "intermitents du spectacle" sur facebook j'ai trouvé 2 groupes : https://www.facebook.com/groups/intermittents.du.spectacle/
https://www.facebook.com/groups/INTERMITTENT/

Et une fois que vous aurez les réponses, n'hésitez pas à venir les partager ici, voire même écrire un article/tuto sur le forum!

[Sabrina722]

@Fabrice45changez de comptable car la réponse est simple : si vous petes LMP, les reveus que vous percevez sont des revenus professionnels. donc à déclarer à pôle emploi, ainsi qu'à l'ursaff.

un LMNP perçoit des revenus non pro considérés comme revenus du patrimoine

[Celine540]

Bonjour @Zoé27,

Merci beaucoup pour cet article fort intéréssant.

J'ai 18k de CA de logements meublés longue durée (donc LMNP), je vais mettre en location un nouvel appartement en air bnb qui générera minimum 25k de revenu et dépassera donc mes revenus salarié en additionnant avec les 18k.

Je vais donc basculer LMP ce que je ne souhaite pas. EN parallèle je dispose d'une SAS immobilière, je me pose la question de louer l'appartement en meublé classique à ma sas avec clause de sous location (je resterai ainsi sous mes revenus du travail) et que la SAS se charge de la location en LCD. Ce schéma vous parait il cohérent et réalisable?

Merci à vous

Céline

[Zoé27]

Bonjour @Celine540 
Je ne connais pas bien les montages avec des sociétés (SAS par ex) donc je ne peux pas vous répondre. 

Par contre, je me demande pourquoi vous ne voulez pas passer LMP?

Beaucoup de gens pensent que c'est la fin du monde alors que dans le fonctionnement et les cotisations ca ne change presque rien, étant donné qu'un LMNP aussi paie des cotisations sociales une fois dépassés les 23k€ (sui ne sont honnetement pas aussi énormes que beaucoup de monde semble le croire, surtout considérant qu'elles viennent remplacer les prélevements sociaux que vous avez sous les 23k€...), et le LMP peut même etre plus avantageux (déficit imputable sur le revenu global, plus value de cession...)

Renseignez vous bien avant de compliquer la chose en faisant un montage (qui sera aussi soumis à des impots)

https://www.instagram.com/p/CwpIeLEJbPL/?utm_source=ig_web_copy_link&igshid=MzRlODBiNWFlZA==

[Jérémy-Et-Kévin0]

Bonjour,

Nous avons dépassé le seuil des 23 000€ en 2023. J’ai essayé de créer un compte sur le site des auto entrepreneur. Mais ça ne fonctionne pas… Inscription impossible. Quelqu’un a t’il réussi à s’inscrire ? 

Le problème ne proviendrait pas de mon code APE ? 6820A 

je suis meuble de tourisme classé, de courte durée.

Merci par avance,

Kevin

[Lisa]

Bonjour @Jérémy-Et-Kévin0,

Je ne saurais pas vous renseigner, mais @Zoé27 le pourra peut-être. 

Zoé, saurais-tu ce qui pourrait causer ce souci pour Kévin ?

Bonne fin de journée à tous,

Lisa

[Jérémy-Et-Kévin0]

Merci pour ton retour.

J’ai contacté l’URSSAF donc je dois attendre de déclarer mes revenus aux impôts et je recevrai à ce moment là un courrier de l’URSSAF pour choisir mon régime. 

Bonne journée

Kevin 

[Lisa]

De rien, et je suis ravie que cela soit le cas ! J'espère que cela sera vite résolu alors @Jérémy-Et-Kévin0 😊

Bonne journée,

Lisa

[Zoé27]

Bonjour @Jérémy-Et-Kévin0 

C'est dur de savoir quelle peut être la cause du soucis sans poser la question à l'urssaf, mais il est possible que ce soit votre code APE (6820A = location longue durée), même si je trouve cela étrange. 
Pour changer le code APE il faut contacter l'insee. Mais demandez peut petre d'abord à l'urssaf pour etre sur. 

Et si vous ne comptez pas dépasser 23k l'an prochain, ne dites rien à personne et vous verrez s'ils vous relancent sur le dépassement des 23K.

[Joel290]

Bonjour, 

@Zoé27 merci pour tout ce contenu très intéressant et détaillé. 

J'essaie de réaliser mon affiliation à la Sécurité Sociale des indépendants (SSI). Le site de l'Urssaf indique que la procédure se déroule dorénavant via le Guichet Unique de l'INPI. 

Je ne trouve aucune notice ou guide concernant cette procédure d'affiliation SSI. Est-ce que l'un d'entre vous l'a déjà fait ? Ou faut-il attendre de faire sa déclaration d'impôt pour ensuite réaliser l'affiliation ?  

Merci d'avance pour vos réponses 🙂

[Zoé27]

@Joel290 Je ne sais pas je suis désolée