règle numéro 1 : Ne jamais compter sur la gestion en bon pèr...
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règle numéro 1 : Ne jamais compter sur la gestion en bon père de famille du locataire, aussi sympa soit il, il n en a absolum...
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Bonjour à tous, vu le nombre de questions à ce sujet, voici un petit guide pour vous aider à déclarer vos revenus, qui est en fait un résumé de plusieurs discussions de ce forum.
Ce guide est valable en 2022, il est possible que les choses changent dans les années à venir.
La méthode de déclaration ci dessous correspond au régime d'imposition micro-BIC (aussi dit "au forfait") pour les loueurs en meublé non professionnels (revenus inférieurs à 23 000€/an). C'est le système le plus largement utilisé. Si vous ne savez pas quel régime d'imposition vous avez et que vos revenus locatifs sont inférieurs à 23 000€, c'est généralement que vous avez celui ci 😉 .
Vous devez déclarer la totalité de vos revenus bruts locatifs, sans déduire aucune charges. Les impôts vont ensuite effectuer un abattement de 50% (ou 71% si votre meublé est classé. Voir en bas de post pour le détail sur le classement d'un bien). Cela signifie que vous n'allez payer des impôts que sur la moitié de votre revenus locatif.
Le régime réel est différend, vous déduisez vos charges et êtes imposés sur 100% de vos bénéfices. Il est plus compliqué mais intéressant si vous avez beaucoup de charges. Voir en bas de post le détail sur le choix du régime d'imposition.
LES CAS D'EXONERATION :
Dans certains cas bien particuliers vous êtes exonérés de déclaration d'impôts sur vos revenus de location meublée. Pour cela, les deux conditions suivantes doivent être remplies :
- Vous louez une ou plusieurs pièces de votre habitation principale à des personnes de passage (=chambre privée)
- Les revenus perçus ne dépassent pas 760 € TTC par an
Cela veut dire que si vous avez moins de 760€ de revenus par an en louant votre ou vos chambres privées, dans votre résidence principale, pas besoin de les déclarer. Dès que vous dépassez ce seuil de 760 €, alors, vous devez déclarer la totalité de vos revenus de location meublée.
Mais dans tous les cas, l'immatriculation au greffe reste obligatoire.
Notez aussi que, quel que soit le type de location que vous proposez, si vos recettes sont inférieures à 305€ par an au régime micro-bic, vous ne paierez aucun impôt.
Les recettes sont la somme totale d'argent que vous avez percu, c'est à dire le total de vos loyers sans retirer les charges.
OU DECLARER SES REVENUS AIRBNB AU REGIME MICRO-BIC:
Si vous faites une déclaration papier : vous n'avez qu'a saisir les revenus bruts de Airbnb dans la case 5ND de la déclaration complémentaire d’impôt sur le revenu n° 2042 C pro.
Si vous faites une déclaration en ligne, c'est très simple, cochez la case "Revenus des locations meublées non professionnelles" sur la page de démarrage, quand vous devez choisir vos types de revenus et de charges :
Ensuite, ce sera la case 5ND à remplir :
QUEL MONTANT DECLARER :
Vous devez déclarer les revenus bruts, c'est à dire les loyers perçus, avec en plus, ce que vous avez payé à Airbnb comme frais de fonctionnement. Vous ne devez pas compter la taxe de séjour en revanche, qui n'est pas considérée comme un revenus qui vous est versé.
Quelques précisions sur cette page : https://www.airbnb.fr/d/fiscalite
=> "Quel est le montant qu’Airbnb va transmettre à l’administration fiscale ?
Conformément à la loi, et comme indiqué ci-dessus, Airbnb est tenu de fournir le revenu brut que les hôtes ont généré via la plateforme (cf. le bulletin des finances publiques qui précise : “le montant à indiquer est le montant total brut des transactions incluant la rémunération de la plateforme due par le vendeur”).
En tant qu’hôte sur Airbnb, ce montant comprend :
-
Si vous louez votre logement : le prix de la location, y compris les frais de ménage et frais de service de la plateforme
-
Si vous proposez une Expérience : le prix de l’Expérience et les frais de service de la plateforme C’est ce même montant “brut” qu’il vous faudra reporter dans votre déclaration fiscale annuelle."
Pour savoir quel montant vous devez déclarer, téléchargez le fichier des revenus bruts de l'année concernée ici: https://www.airbnb.fr/users/transaction_history#gross-earnings ; paramétrez de janvier 2021 à décembre 2021.
Une fois téléchargé, la somme à déclarer est le total de la colonne "Revenus bruts" :
La colonne "revenus bruts" inclut la colonne "montant" (= montant qui vous est versé) et la colonne "frais d'hote" (frais gardés par airbnb), ici 241+9=250. C'est ca que vous devez déclarer. Les frais de ménage sont inclus dans les 241 euros (dans le montant versé).
Les revenus bruts ont normalement été transmis par Airbnb aux impôts, et donc il y a des chances que vous les voyiez déja apparaitre sur votre déclaration quand vous allez la faire. Mais je vous conseille de les vérifier quand même en les calculant vous-mêmes, parfois il peut y avoir des erreurs (comme cette année ou la taxe de séjour a parfois été incluse par erreur dans ces revenus pré-remplis).
Je vous conseille aussi de sauvegarder le tableau pour pouvoir le présenter en cas de contrôle fiscal.
SI VOUS NE PARVENEZ PAS A LIRE LE FICHIER OU A CALCULER LES SOMMES
Plan A : Le fichier téléchargé est un fichier ".csv". Il est possible qu'il s'affiche bizarrement, avec toutes les données dans le première colonne.
Vous trouverez ici un tuto pour ouvrir correctement un fichier csv avec excel : https://support.microsoft.com/fr-fr/office/importer-ou-exporter-des-fichiers-texte-txt-ou-csv-5250ac...
Plan B : Si l'importation ne fonctionne pas, vous pouvez aussi convertir manuellement les données : Ouvrez le csv avec excel, puis sélectionnez la colonne avec les données, et allez dans Données / Convertir . Dans la fenêtre qui s'ouvre sélectionnez "Délimité" puis sur la page suivante "Virgule".
Attention ensuite sur la page suivante, les dates du document sont au format anglophone à savoir MJA : Mois/Jour/Année (Qu'ils sont bizarre ces gens 😉 ) Si vous ne vous servez pas des dates, vous vous en fichez. Mais si vous souhaitez avoir le bon format de dates pour une utilisation du tableau autre que les impôts, alors vous avez la possibilité sur cette page de les convertir au format JMA (Jour/Mois/Année). Pour cela sélectionnez les colonnes avec des dates (date de paiement et date d'arrivée) et le format de date que vous souhaitez. Si vous ne le faites pas, le format restera en MJA mais comme votre excel francophone est surement paramétré en JMA, il pensera que c'est le format JMA. Je m'explique : une date du 12 février 2021, soit 12/02/21 pour nous, est notée 02/12/21 dans le document téléchargé. Si vous ne la convertissez pas en lui disant "02 c'est le mois" alors il importera 02/12/21, et pensera ensuite qu'il s'agit du 02 Décembre 2021.
Convertir les données monétaires pour pouvoir les calculer :
Le tableau qui s'affiche aura des données numériques avec des points au lieu des virgules (encore une bizarrerie de ces anglophones). Par exemple : 15,67 sera affiché 15.67. Cela empêche excel de calculer les sommes car il considère que ce ne sont pas des chiffres. Pour les convertir c'est très simple : Sélectionnez les colonnes avec des données numériques (ou même toute la feuille, ça marche aussi). Une fois cela fait, appuyez sur le bouton "CTRL" et "H" en même temps, c'est le raccourcis clavier pour "remplacer". Vous aurez une petite fenêtre qui s'ouvre. Dans "rechercher" tapez un point "." et dans "remplacer par" tapez une virgule "," puis cliquez sur "remplacer tout".
Pour sommer, allez dans une cellule cellule vide (par exemple tout en bas de la colonne des revenus bruts) et tapez "=SOMME(" puis sélectionner les cellules de la colonne à additionner. La formule ressemblera à "=SOMME(O2:O38)"; O étant ma colonne des revenus bruts; O2 étant la première cellule avec un montant dans la colonne des revenus, et O38 étant la dernière cellule de ma colonne.
Et voilà vous avez vos revenus bruts à déclarer aux impôts !
Plan C : Si ça ne marche pas, ou que vous n'avez plus excel, voilà un moyen de récupérer les données avec google sheets. Il faut avoir un compte google, mais c'est quand même le cas de beaucoup de monde.
- Téléchargez le fichier CSV des revenus bruts
- Allez sur https://docs.google.com/spreadsheets/u/0/
- Ouvrez une nouvelle feuille sur google sheets
- Allez dans > Fichier / Importer
- Choisissez "Importer un fichier"
- Normalement, la détection automatique fonctionne bien pour séparer les colonnes. Sinon, choisissez "virgules".
- Votre tableau apparaît sur la feuille google doc. Ne prenez pas peur en voyant les dates, elles ne sont pas au bon format (elles sont en format MJA, et non pas JMA comme nous) mais c'est pas grave. Vous n'en avez pas besoin.
Par contre, il va falloir remplacer les points par des virgules dans les données monétaires (sinon les calculs ne se font pas). Comme vous voyez, certaines valeurs de la conne des revenus bruts sont à droite de la cellule (il croit que c'est des dates), d'autres a gauche, bref c'est le bronx.
- Appuyez sur le bouton "CTRL" et "F" en même temps, c'est le raccourcis clavier pour "recherche". Vous aurez cette petite fenêtre qui s'ouvre. Cliquez sur les trois petits points.
- Dans "rechercher" taper un point. Dans "Remplacer" tapez une virgule . Choisissez "Cette feuille", puis cliquez sur "tout remplacer", puis "ok".
- Vos données monétaires sont maintenant toutes des nombres, vous allez pouvoir en faire la somme ! Allez dans une cellule en dessous de la colonne des revenus bruts et tapez "=SOMME(" puis sélectionner les cellules de la colonne à additionner. Vous pouvez aussi entrer le nom des cellules directement. Par exemple, mes données de revenus bruts vont de la cellule O2 à 038, ma formule est donc "=SOMME(O2:038)".
- Appuyez sur ENTREE, et voilà, vous avez votre revenu brut !
Choisir son régime d'imposition (micro-bic ou réel). Il existe des simulateurs en ligne pour déterminer lequel est le plus avantageux pour vous (par ex: https://www.jedeclaremonmeuble.com/simulateur/)
En gros : Si vous êtes au régime microBIC, les impôts appliquent un abattement de 50% sur vos revenus (71% si votre meublé est classé); et donc vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos revenus Airbnb. Si vous êtes au régime réel, vous pouvez déduire quasiment toutes vos charges, et vous êtes imposé sur ce qui reste (revenus - charges). C'est donc interessant uniquement si vous avez plus de 50% de charges (par exemple, si vous faites des travaux). Cela suppose de tenir une comptabilité et de remplir un formulaire spécial lors de la déclaration d'impôts (2031 SD) qui est un peu (voire très) compliqué pour les non-initiés. Le mieux au début c'est de passer par un site spécialisé de compta en ligne (il y en a des tas) ou par un vrai comptable (bien plus cher), et en plus ces frais sont déductibles. Vous pouvez même adhérer à un OGA (organisme de gestion agréé) en plus qui va vérifier votre liasse fiscale avant de l'envoyer aux impots.
Les charges déductibles ou amortissables en LMNP sont facilement trouvables sur internet, encore une fois (par ex : www.afex-experts-comptables.fr/charges-deductibles-lmnp/)
Le choix du régime d'imposition s'effectue au moment de votre déclaration d'activité.
L'enregistrement auprès du greffe pour déclarer votre activité et obtenir un numéro SIRET : beaucoup de loueurs non professionnels l'ignorent mais c'est en réalité obligatoire, quelle que soit la location (chambre, appart, maison, roulotte...). Cela peut être fait en ligne ici : https://www.infogreffe.fr/formalites-entreprise/formalitesdgfip.html . C'est dû au fait que les revenus de la location meublée sont considérés comme des revenus commerciaux (BIC : Bénéfices industriels et commerciaux), il faut donc déclarer son activité, même en tant que particulier.
La déclaration est à faire en théorie dans les 15 jours suivant votre début d'activité mais si vous avez oublié, ce n'est pas grave, vous pouvez en réalité le faire à tout moment. ATTENTION votre début d'activité doit englober les périodes de dépenses sinon vous ne pourrez pas déduire les factures. Par exemple, si vous avez acheté votre bien en Février, fait des travaux jusqu'en Septembre et commencé à louer en septembre, mettez bien une date antérieure à la date d'achat pour pouvoir déduire vos frais d'acquisition et vos travaux, comme le 15/01 par exemple. https://www.jedeclaremonmeuble.com/lmnp-faq-sur-les-demarches-administratives-du-regime-reel/#:~:tex....
Faire classer son meublé ou pas :Tous les biens mis en loc ne peuvent pas être classés (il doivent être des "meublés de tourismes", c'est une catégorie bien définie dans la loi : https://www.entreprises.gouv.fr/fr/tourisme/conseils-strategie/meubles-de-tourisme -> Voir la FAQ a la fin, très interessante, qui précise par exemple que les hébergements insolites ne peuvent pas être classés)
Si vous déclarez vos revenus au régime réel, il n'y a pas grand intérêt a faire classer votre meublé (vous ne bénéficierez pas de l'abattement de 71%. Les avantages restants sont la taxe de séjour réduite, et la visibilité par un office du tourisme éventuellement). Plus d'infos sur les avantages du classement sont dispo... sur internet! https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/louer/location-de-vacances-les-avantages-de-faire-class...
Plus d'infos sur le classement : https://www.jedeclaremonmeuble.com/classement-meuble-de-tourisme/
- La taxe CFE :
La CFE est une taxe qui vient, pour certains loueurs, se substituer à la taxe d’habitation. Cela signifie que vous paierez soit l’une, soit l’autre, sauf dans certaines communes (mais c’est rare) qui ont voté la double imposition pour certaines situations. Pour vous renseigner, vous pouvez vous rapprocher des services municipaux.
Il existe certains cas d’exonération :
- La première année d’activité, vous êtes exonéré de CFE, et l’année suivante, la base d’imposition (qui sert dans le calcul de la CFE) est réduite de moitié.
- Si vous percevez moins de 5000€ de loyers, vous êtes exonérés
- Sauf avis contraire de votre commune - Si vous louez tout ou une partie de votre "habitation personnelle" (principale ou secondaire) vous n’y êtes pas soumis – on est là dans le cas ou vous vous réservez l’usage du logement occasionnellement, par exemple pour aller un weekend au ski. Car alors dans ce cas, ce logement est considéré comme résidence secondaire.
Si votre logement est 100% locatif et que vous ne vous en gardez jamais la jouissance, alors vous êtes redevable de la CFE, et non pas de la TH.
Les délibérations locales peuvent choisir d’assujettir à la CFE les habitations personnelles dans tous les cas, ou selon si elles sont classées ou pas. Dans ce cas, vous devez payer les deux impôts, la CFE et la TH.
En résumé :
- Le bien est uniquement destiné à la location (même longue durée) => Vous ne payez pas la taxe d’habitation. Au-dessus de 5000€ de loyers annuels, vous paierez la CFE.
- Vous utilisez parfois le bien pour vous-même en dehors des périodes de location => Vous êtes soumis à la taxe d’habitation. Sauf délibération locale contraire, vous n’êtes pas soumis à la CFE. Si votre commune à voté pour, vous pouvez payer les deux. Pour indiquer la situation aux impôts, c’est dans le formulaire 1447-C-SD que vous aurez à remplir après votre déclaration d’activité, cochez la case 12, indiquant que c'est votre habitation personelle.
Si la situation change en cours de route vous devez en avertir les impôts et faire éventuellement une demande d’exonération, ou de dégrèvement partiel.
De combien est la CFE ? Le montant varie selon les communes, mais il est courant que pour les LMNP, la cotisation minimum s’applique (et c’est quasi toujours le cas pour les locations meublées longues durée). A titre indicatif, en 2022, le forfait minimum pour la CFE était entre 227 et 542€ (selon la commune). La CFE est donc souvent moins élevée que la TH pour les résidences secondaires.
Pour en savoir plus : https://www.entreprises.gouv.fr/fr/tourisme/conseils-strategie/meubles-de-tourisme et https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/je-fais-de-la-location-meublee-dois-je-payer-de-la-...
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006306151/2022-12-20/
Règles pour la taxe d’habitation :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/546-PGP.html/identifiant=BOI-IF-TH-10-20-20-20201222
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006069577/LEGISCTA000006179806/
- Les prélèvements sociaux : Dès que vous avez des revenus issus de la location meublée, vous devez payer des prélèvements sociaux à hauteur 17,2% de vos revenus locatifs imposables.
Vous trouverez plus d'info ici : https://www.jedeclaremonmeuble.com/lmplmnp-location-meublee-quels-sont-les-prelevements-sociaux/
Autre site explicatif très clair sur la déclaration d'impôts des revenus airbnb: https://www.weareclimb.fr/blog/impots/declarer-airbnb-impots
Un guide édité par les impôts: https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/media/1_metier/1_particulier/EV/1_declarer/141_autres...
