Bonjour tout le monde,

 

Je me suis dis qu'un article concernant la fiscalité spécifique de la location meublée pouvait en interresser certains.

C'est mon activité principale (et ma seule activité) et j'ai remarqué au fil du temps que bien souvent les mêmes questions revenaient quant aux formalités ou au modalités de déclarations fiscales.

 

J'ai essayé de faire quelque chose de simple et d'imagé, en donnat quelques exemples.

Bien sûr, il y aurait beaucoup à approfondir selon les cas particuliers, mais cela donne déjà de bonnes bases sur lesquelles se pencher et des pistes pour chercher de votre coté !

(Ces informations s'adrassent plutôt à un investisseur qu'un propriétaire louant sa résidence principale, les choix fiscaux n'étant pas tout à fait les mêmes).

 

1/ Les formalités :

 

Contrairement à la location vide qui ne demande aucune démarche préalable particulière, la location meublée impose de respecter certaines formalités. Rien de bien compliqué, mais un oubli pourrait entraîner un rappel désagréable de la part de l'administration fiscale.

Dans les 15 jours suivant le début de votre activité, celle ci doit être déclarée auprès des greffes du tribunal de commerce. Ceci est valable pour toutes les catégories de loueurs meublés, qu'ils soient professionnels ou non. Vous remplirez un formulaire "P0" qui vous permettra d'obtenir un numéro SIRET correspondant à votre activité de loueur.
Vous ne serez pas reconnu comme professionnel pour autant mais serez tout de même assujetti à la Cotisation Foncière des Entreprise, ce qui est l'objectif principal de cet enregistrement.
En contrepartie, la taxe d'habitation (qui vous sera probablement appellée) ne sera pas à regler, dans la mesure ou la CFE est acquitée. (une seule CFE, peu importe le nombre de logements.)


2/ L'imposition :

C'est incontestablement le plus grand avantage de la location meublée. Oui, l'imposition est plus favorable dans le cadre d'une location meublée que celui d'une location vide. Il existe deux manières de déclarer ses revenus meublés. Vous pouvez opter pour l'abattement forfaitaire, ou la déclaration au réel.



Choix n° 1: L'abattement forfaitaire

Si vous choisissez de déclarer vos revenus en profitant de l'abattement forfaitaire, il sera plus élevé en meublé (50%) qu'en vide (30%). Cela signifie que le même revenu locatif générera beaucoup moins d’impôts en location meublée car votre assiette d'imposition sera plus basse. Par exemple :


Vous louez vide.
Votre revenu locatif annuel est de 10000.00€.
Votre abattement forfaitaire est de 30%.
Vous serez imposé sur la base de 7000.00€
Si vous êtes imposé à 30%, vous paierez 2100€ d'impôts sur l'année

Vous louez meublé.
Votre revenu locatif annuel est de 10000.00€.
Votre abattement forfaitaire est de 50%.
Vous serez imposé sur la base de 5000.00€
Si êtes imposé à 30%, vous paierez 1500€ d'impôts sur l'année

Quel que soit votre taux d'imposition (complètement fictif pour cet exemple), vous paierez mathématiquement moins d'impôts. La base imposée diminue, le total de l'impôt diminue lui aussi.

L'abattement forfaitaire a pour avantage d'être simple et facilement mise en oeuvre par un investisseur. Il n'y a pas de formalisme complexe dans la déclaration et cela nécessite pas non plus de connaissances comptables poussées. Cela représente une bonne alternative pour démarrer une activité.



Choix n° 2: La déclaration au réel

Si vous choisissez de déclarer vos revenus au réel, seuls les frais que vous avez réellement engagés pourront être déduit de votre résultat. Dans ce cas, la location meublée bénéficie également d'avantages exclusifs et intéressants :



- La déduction des frais de notaire : En meublé, vous pouvez déduire de votre résultat locatif l'intégralité des frais de notaire payés à l'achat. Bien souvent, le montant global représente l'équivalent d'une année de loyer. Année pendant laquelle vous ne paierez donc aucun impôt (CSG/IR) sur vos revenus locatifs. D'autre part, tout déficit (résultat négatif) est reportable sur les 10 années à venir.

- La déduction des frais d'agence : En meublé, vous pouvez également déduire de votre résultat locatif l'intégralité des frais d'agence payés à l'achat. Une fois encore, le montant représente souvent l'équivalent d'une année de loyer. Egalement reportable sur les 10 années à venir en cas de déficit.

- L'amortissement : Pour simplifier au maximum, un amortissement est une somme que l'on met de coté chaque année en prévision d'un remplacement de matériel lié à son usure normale: On estime la durée de vie de l'objet en années, on divise son prix par le nombre d'années obtenues, puis on enlève chaque année cette somme du résultat imposable.
Par exemple : Un boulanger qui achète un four d'une valeur de 20000.00€ estime sa durée de vie à 10ans. Il pourra déduire chaque année 2000€ de son résultat en prévision du remplacement du matériel dans 10 ans.
Le même mécanisme existe dans le cadre de la location meublée. Evidemment, quelle que soit la durée d'amortissement choisir, elle ne correspondra à rien de "réaliste" comme pour le four du boulanger. On ne remplace pas complètement les bâtiments tous les 30, 40 ou 50 ans. Il s'agit simplement d'un des avantages fiscaux réservés aux meublés, toutefois très encadré et soumis à des règles strictes.
Pour finir, ces amortissements sont reportables chaque année, sans aucune limite de durée.



D'une manière générale, le choix de la déclaration au réel est beaucoup plus complexe dans son application que l'abattement forfaitaire. Elle implique des connaissances comptables poussées et un formalisme de déclaration particulier, puis l'édition d'un bilan et d'un compte de résultat.
Là ou un seul feuillet simple suffit pour l'abattement forfaitaire, pas moins de 8 feuillets complexes sont nécessaires pour la déclaration au réel.
L'utilisation des amortissements implique quant à elle de tenir un registre précis. Il faut d'autre part décomposer les différents éléments qui composent l'appartement (peinture/électricité/cloisons/agencements ...) et les amortir de manière séparée sur des durées distinctes.

Fiscalement plus avantageux, cela implique d'avoir en tête un montage fiscal précis et détaillé ainsi que les services obligatoires d'un comptable.

 

 

Voilà pour les principes généraux, en espérant que cela ait pu aider quelqu'un 🙂

74 Réponses

Re: Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

dans
Perros-Guirec, France
Level 3

Merci @GregBnb0 pour toutes ces infos super utiles !!!...

Concernant la déclaration au réel vous dites que ça peut être intéressant si on a beaucoup de travaux à amortir du fait qu'ils génèrent un déficit reportable sur plusieurs années.

Nous avons fait construire une maison à côté de la nôtre que nous comptons habiter quand nous serons plus âgés et moins mobiles. En attendant nous la louons par AirBnB exclusivement depuis la fin de la construction en juin 2021. Ces locations vont nous générer environ 10 000€ annuels.

Peut-on amortir la construction totale ou seulement certains frais (notaire, terrassement, aménagement terrain, taxes, etc...) ?

Merci d'avance pour vos réponses,

Très belle soirée à vous et plein de locations et belles rencontres à venir,

Jean-Jacques, novice en matière de loueur 😉 

 

Re: Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

dans
Sigottier, France
Level 10

Bonjour @Jean-Jacques84 

 

Si vous optez pour le régime réel, vous pouvez amortir la quasi totalité de vos dépenses de construction. Pour cela, il vous faut dater la création de votre activité de loueur meublé (formulaire P0i ou déclaration sur internet) AVANT le début des travaux et le paiement des premières charges. Mon conseil est de faire débuter cette activité en janvier 2021 comme ça vous êtes tranquille. Il est indiqué que la déclaration doit se faire dans les 15 jours suivant le début d'activité mais ne vous inquiétez pas, c'est juste la théorie. Dans les faits, mieux vaut tard que jamais, et les impôts ne vous diront rien. 

 

 

Ensuite, ça va dépendre :

Si vous avez fait les travaux vous-mêmes, ou par des artisans différents, et que vous avez plein de factures, vous devez lister la totalité des factures et les regrouper par poste, pour vous permettre d'en déterminer la durée d'amortissement. Les durées couramment utilisées sont dispo sur internet, ou souvent suggérées automatiquement par les sites de comptabilité quand vous saisissez vos dépenses :  https://www.jedeclaremonmeuble.com/quelles-sont-les-depenses-de-location-meublee-deductibles-des-imp...

 

Si vous avez fait construire, et que vous avez payé une facture globale, alors vous avez la valeur totale de la maison. Quand vous allez la saisir sur le site de comptabilité que vous choisirez, il répartira lui même la valeur de la maison en différente composantes, avec les durées d'amortissement correspondantes. 

 

Si vous avez commencé la construction avant 2021 et que certaines factures datent de 2020, alors c'est plus compliqué. Demandez à un expert comptable, mais il me semble que vous pouvez décider de prendre la valeur vénale de la maison (estimez la sur meilleursagents.com) comme référence, et ne pas compter les factures. C'est discutable mais c'est une solution. 

 

Attention, pour les "petites" factures, comme la déco, le mobilier intérieur, etc, vous pouvez les déduire au lieu de les amortir. En général, la limite entre amortissement / déduction est de 600 €. Les frais de notaire et les taxes sont déductibles et non amortissable. Voici une liste des dépenses déductibles / Amortissables (vous trouverez plein d'article sur internet à ce sujet) https://www.jedeclaremonmeuble.com/declaration-lmnp-toutes-les-charges-et-les-amortissements-deducti...

 

Pour faire simple, une dépense déductible sera déduite en totalité à l'année N de vos revenus, et baissera donc votre revenu d'un coup. Le déficit généré étant reportable 10 ans, et ensuite perdu si pas utilisé (mais je pense que vous ne tirerez pas le déficit jusqu'à 10 ans, si vous estimez vos revenus à 10 000€/an, ça voudrait dire que votre déficit est supérieur à 100 000€). Un amortissement baissera vos revenus un peu chaque année, sur la durée d'amortissement qui lui est imputée, reportable à l'infini si pas utilisé. Attention, si un jour vous passez au statut LMP (revenus LMNP > 23000€/an) les déficits non utilisés sont perdus, alors que les amortissements restent.

Re: Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

dans
Perros-Guirec, France
Level 3

Merci beaucoup @Zoé27 pour toutes ces infos !

Je vais prendre rendez-vous avec un expert comptable pour avoir des compléments d'information mais vraiment merci beaucoup pour toutes vos réponses très pertinentes !

 

Bonne fin de journée et bel été avec plein de locations !!!

Jean-Jacques

Re: Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

dans
Sigottier, France
Level 10

Bonjour @Jean-Jacques84 
Merci beaucoup. 
Prendre rendez-vous avec un expert est une excellente idée.

 

Je ne sais pas ce qu'il vous dira concernant la nécessité d'avoir un comptable qui réalise votre bilan ensuite (il va surement prêcher pour sa paroisse et vous assurer que vous ne vous en sortirez jamais sans ;)) mais sachez que vous pouvez tout à fait le faire vous même, à l'aide de sites internet spécialisés qui remplissent très bien leur jobs, et qui vous reviennent beaucoup moins cher qu'un comptable. Certains proposent même plusieurs types de formules plus ou moins autonomes. 

Re: Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

dans
Perros-Guirec, France
Level 3

Bonjour,

Merci @Zoé27 

J'y vais avant tout pour des conseils mais effectivement j'irai avant le rendez-vous compulser les sites internet afin de voir ce que je me sens capable de faire ou pas...

Bonne journée,

Jean-Jacques

 

Re: Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

dans
Ixelles, Belgium
Level 1

Bonjour, 

 

Je loue une chambre dans mon appartement.  Dois- je le considérer comme un logement meublé ?  

D'autre part, je suis locataire et je loue avec l'accord de mon propriétaire.  

 

Merci 

Re: Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

dans
Criquebeuf-en-Caux, France
Level 10

@Leonardy0bonjour, non une chambre chez l'habitant n'est pas considéré comme un meublé de tourisme, ce qui n'exclut pas le respect des règles ci-dessous

Les exploitants de chambres chez l’habitant restent néanmoins soumis aux mêmes obligations fiscales et sociales qui incombent aux exploitants de chambres d’hôtes, ainsi qu’aux dispositions réglementaires applicables aux établissements recevant du public, en matière de sécurité et d’accessibilité et doivent se conformer aux procédures d’autorisation qui leur sont applicables.

Les propriétaires qui exercent cette activité de façon habituelle doivent être inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS) et remplir les obligations de transparence vis-à-vis du consommateur prévues par les textes dédiés (affichage des prix, remise de note,…) au même titre que les exploitants de chambres d’hôtes.

Re: Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

dans
Provence-Alpes-Côte d'Azur, France
Level 5

Bonjour à tous , je cherche à savoir si je dépasse 23000 euros, en tant que LMNP en location saisonnière,  devrais je payer des cotisations sociales.

 

 

 

 

 

 

 

 

Re: Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

dans
Criquebeuf-en-Caux, France
Level 10

@Antoine74oui vous serez redevables des cotisations URSAFF si vous dépassez 23000€ bruts.

Re: Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

dans
Provence-Alpes-Côte d'Azur, France
Level 5

Vu que mon appartement est classé,  donc j'ai un abbatement de 71% sur mes revenus,  pensez vous quil soit interessant de dépasser de deux ou trois mille euros le seuil de 23000 euros ?

il me semble que les cotisations sociales sont une grosse charge.

Et je serais taxé sur la totalité de mes revenus ou avec déduction de l'abatement de 71% ?

Merci

Re: Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

dans
Achères-la-Forêt, France
Host Advisory Board Member

Bonjour @Antoine74 ,

 

Le taux de cotisations en location de meublé de tourisme classé  est de 6% du montant brut perçu l'abattement est uniquement pour le fisc. Et il s'appliquera sur la partie de chiffre d'affaires au delà de 23K€ la première année où vous franchissez le seuil. En revanche, une fois déclenché, vous payez au 1er euro les années suivantes. 

https://www.urssaf.fr/portail/home/espaces-dedies/activites-relevant-de-leconomie/quelles-activites/...

 

Delphine

Re: Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

dans
Provence-Alpes-Côte d'Azur, France
Level 5

@Delphine348  les années suivantes cela peut faire bcp à payer non ?

 

Re: Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

dans
Lyon, France
Level 6

Attention il me semblait avoir vu que si vous dépassés les 23k, non seulement vous devez payez les cotisations sociales,(pour la part de revenu supérieur à 23k la 1ère année civile, puis dès le 1er euros la 2ème année)mais que surtout c'était définitif: si vous repassez en dessous des 23k l'année suivante, vous devrez quand même continuer à cotiser. Quelqu'un peut il me le confirmer?

Re: Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

dans
Achères-la-Forêt, France
Host Advisory Board Member

Bonjour @Yoann29,

 

c’est exactement ça malheureusement pas de retour en arrière sur les cotisations Urssaf.

Delphine

Re: Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

dans
Achères-la-Forêt, France
Host Advisory Board Member

@Antoine74 les années suivantes, cela fera 6% du chiffre d'affaires brut. Ce qui peut changer c'est votre statut fiscal quand vous dépassez 23000 euros. Si le revenu des locations courtes durée dépasse le montant de vos autres revenus dans votre foyer fiscal, vous devenez LMP Loueur Meublé Professionnel et dans ce cas, vous aurez un niveau plus élevé de cotisations sociales. Dans ce cas, il est judicieux de voir un expert comptable pour adapter votre façon d'exercer votre activité peut-être en créant une société par exemple 

Delphine
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