Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

GregBnb0
Level 10
Toulon, France

Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

 

 Bonjour tout le monde,

 

Je me suis dis qu'un article concernant la fiscalité spécifique de la location meublée pouvait en interresser certains.

C'est mon activité principale (et ma seule activité) et j'ai remarqué au fil du temps que bien souvent les mêmes questions revenaient quant aux formalités ou au modalités de déclarations fiscales.

 

J'ai essayé de faire quelque chose de simple et d'imagé, en donnat quelques exemples.

Bien sûr, il y aurait beaucoup à approfondir selon les cas particuliers, mais cela donne déjà de bonnes bases sur lesquelles se pencher et des pistes pour chercher de votre coté !

(Ces informations s'adrassent plutôt à un investisseur qu'un propriétaire louant sa résidence principale, les choix fiscaux n'étant pas tout à fait les mêmes).

 

1/ Les formalités :

 

Contrairement à la location vide qui ne demande aucune démarche préalable particulière, la location meublée impose de respecter certaines formalités. Rien de bien compliqué, mais un oubli pourrait entraîner un rappel désagréable de la part de l'administration fiscale.

Dans les 15 jours suivant le début de votre activité, celle ci doit être déclarée auprès des greffes du tribunal de commerce. Ceci est valable pour toutes les catégories de loueurs meublés, qu'ils soient professionnels ou non. Vous remplirez un formulaire "P0" qui vous permettra d'obtenir un numéro SIRET correspondant à votre activité de loueur.
Vous ne serez pas reconnu comme professionnel pour autant mais serez tout de même assujetti à la Cotisation Foncière des Entreprise, ce qui est l'objectif principal de cet enregistrement.
En contrepartie, la taxe d'habitation (qui vous sera probablement appellée) ne sera pas à regler, dans la mesure ou la CFE est acquitée. (une seule CFE, peu importe le nombre de logements.)


2/ L'imposition :

C'est incontestablement le plus grand avantage de la location meublée. Oui, l'imposition est plus favorable dans le cadre d'une location meublée que celui d'une location vide. Il existe deux manières de déclarer ses revenus meublés. Vous pouvez opter pour l'abattement forfaitaire, ou la déclaration au réel.



Choix n° 1: L'abattement forfaitaire

Si vous choisissez de déclarer vos revenus en profitant de l'abattement forfaitaire, il sera plus élevé en meublé (50%) qu'en vide (30%). Cela signifie que le même revenu locatif générera beaucoup moins d’impôts en location meublée car votre assiette d'imposition sera plus basse. Par exemple :


Vous louez vide.
Votre revenu locatif annuel est de 10000.00€.
Votre abattement forfaitaire est de 30%.
Vous serez imposé sur la base de 7000.00€
Si vous êtes imposé à 30%, vous paierez 2100€ d'impôts sur l'année

Vous louez meublé.
Votre revenu locatif annuel est de 10000.00€.
Votre abattement forfaitaire est de 50%.
Vous serez imposé sur la base de 5000.00€
Si êtes imposé à 30%, vous paierez 1500€ d'impôts sur l'année

Quel que soit votre taux d'imposition (complètement fictif pour cet exemple), vous paierez mathématiquement moins d'impôts. La base imposée diminue, le total de l'impôt diminue lui aussi.

L'abattement forfaitaire a pour avantage d'être simple et facilement mise en oeuvre par un investisseur. Il n'y a pas de formalisme complexe dans la déclaration et cela nécessite pas non plus de connaissances comptables poussées. Cela représente une bonne alternative pour démarrer une activité.



Choix n° 2: La déclaration au réel

Si vous choisissez de déclarer vos revenus au réel, seuls les frais que vous avez réellement engagés pourront être déduit de votre résultat. Dans ce cas, la location meublée bénéficie également d'avantages exclusifs et intéressants :



- La déduction des frais de notaire : En meublé, vous pouvez déduire de votre résultat locatif l'intégralité des frais de notaire payés à l'achat. Bien souvent, le montant global représente l'équivalent d'une année de loyer. Année pendant laquelle vous ne paierez donc aucun impôt (CSG/IR) sur vos revenus locatifs. D'autre part, tout déficit (résultat négatif) est reportable sur les 10 années à venir.

- La déduction des frais d'agence : En meublé, vous pouvez également déduire de votre résultat locatif l'intégralité des frais d'agence payés à l'achat. Une fois encore, le montant représente souvent l'équivalent d'une année de loyer. Egalement reportable sur les 10 années à venir en cas de déficit.

- L'amortissement : Pour simplifier au maximum, un amortissement est une somme que l'on met de coté chaque année en prévision d'un remplacement de matériel lié à son usure normale: On estime la durée de vie de l'objet en années, on divise son prix par le nombre d'années obtenues, puis on enlève chaque année cette somme du résultat imposable.
Par exemple : Un boulanger qui achète un four d'une valeur de 20000.00€ estime sa durée de vie à 10ans. Il pourra déduire chaque année 2000€ de son résultat en prévision du remplacement du matériel dans 10 ans.
Le même mécanisme existe dans le cadre de la location meublée. Evidemment, quelle que soit la durée d'amortissement choisir, elle ne correspondra à rien de "réaliste" comme pour le four du boulanger. On ne remplace pas complètement les bâtiments tous les 30, 40 ou 50 ans. Il s'agit simplement d'un des avantages fiscaux réservés aux meublés, toutefois très encadré et soumis à des règles strictes.
Pour finir, ces amortissements sont reportables chaque année, sans aucune limite de durée.



D'une manière générale, le choix de la déclaration au réel est beaucoup plus complexe dans son application que l'abattement forfaitaire. Elle implique des connaissances comptables poussées et un formalisme de déclaration particulier, puis l'édition d'un bilan et d'un compte de résultat.
Là ou un seul feuillet simple suffit pour l'abattement forfaitaire, pas moins de 8 feuillets complexes sont nécessaires pour la déclaration au réel.
L'utilisation des amortissements implique quant à elle de tenir un registre précis. Il faut d'autre part décomposer les différents éléments qui composent l'appartement (peinture/électricité/cloisons/agencements ...) et les amortir de manière séparée sur des durées distinctes.

Fiscalement plus avantageux, cela implique d'avoir en tête un montage fiscal précis et détaillé ainsi que les services obligatoires d'un comptable.

 

 

Voilà pour les principes généraux, en espérant que cela ait pu aider quelqu'un 🙂

75 Réponses 75

Bonsoir @Nathalie Et Gille

Dans la plupart des cas, il n'y a pas de TVA.

 

Les LMNP (loueurs meublés non professionels) dont je fais partie, déclarent au réel s'ils le souhaitent, avec un numéro de SIRET, sans s'acquitter de la TVA (sauf cas particulier comme détaillé plus bas).
Si leur revenu dépasse les 33200€, ils n'ont par ailleurs pas d'autre choix que de déclarer au réel.


Toutefois, les LMNP sont pas inscrit au RCS et ne peuvent pas non plus éditer de relevé de situation INSEE ou d'extrait KBIS. Contrairement au LMP.

Pour autant, même non professionels, les LMNP ont un n°SIRET qui leur est attribué ... Dans le but de leur appeller une CFE. (à condition, bien sûr, qu'ils se déclarent auprès des greffes du tribunal de commerce comme ils sont noralement tenus de le faire)

 


Voici la source concernant l'attribution du SIRET :
https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/location-meublee

En tant que loueur en meublé, professionnel ou non professionnel, vous devez accomplir certaines démarches (obtention d'un numéro SIRET,…) et êtes redevable de la Contribution Foncière des Entreprises (CFE). Selon les situations vous pouvez être également redevable de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) et la TVA.

 

Voici la source établissant les cas de non-exonération de la TVA:

https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/cfe-cvae-et-tva

Les locations meublées sont exonérées de TVA, sauf s’il s’agit de :

  • prestations d'hébergement fournies dans certains hôtels de tourisme classés, villages de vacances classés ou agréés et résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l'hébergement des touristes ;
  • prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ;
  • locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l'exploitant d'un établissement d'hébergement qui remplit les conditions fixées aux 2 cas ci-dessus ;
  • prestations d'hébergement fournies dans certains villages résidentiels de tourisme, lorsque ces derniers sont destinés à l'hébergement des touristes.

 

 Ps: Je n'ai pas compris la fin de votre message, vous avez déclaré "au réel en micro BIC" ? 

 Je vous souhaite une très bonne soirée,

Gregory

Antoine74
Level 5
Provence-Alpes-Côte d'Azur, France

@GregBnb0 bonjour, pouvez vous me confirmer si le plafond de LMNP est de 23000 euros.

Si l'on dépasse cette  somme passe t on en LMP ?

Merci

Bonjour Greg,

 

Vous dites : "L'utilisation des amortissements implique quant à elle de tenir un registre précis. Il faut d'autre part décomposer les différents éléments qui composent l'appartement (peinture/électricité/cloisons/agencements ...) et les amortir de manière séparée sur des durées distinctes"

 

J'ai fais moi même les travaux dans un appartement que j'ai acheté.

J'ai essentiellement des factures Leroy Merlin.

Cloisons/agencement/Electricité/etc sont mélangées.

Est-ce que je dois trier toutes les dépenses par post ?

 

Cdt

Alain

Kirstie
Community Manager
Community Manager
London, United Kingdom

Merci beaucoup d'avoir créé ce guide @GregBnb0 - il est un très bon aperçu de la fiscalité pour les hôtes! Je l'ai ajouté à la liste des guides des membres de la communauté 🙂

 

Kirstie

Cathy174
Level 1
La Rochelle, France

Un grand merci pour ces précisions. Je débute  le locatif en meublé. Après 10 ans en vide. 

 

Cathy. La. Rochelle. 

 

Pour classé. Mon appt de. Standing ou doije m adressé. Autre que l office du tourisme. Vous pouvez me renseigné.  ?  

 

Merci. 

GregBnb0
Level 10
Toulon, France

Bonsoir @Cathy174,

 

Je suis content si j'ai pu vous aider, mais ça n'est pas grand chose !
Je me suis dit que ça pourrait peut être éviter quelques mauvaises surprises à ceux qui démarrent 😉

Le classement des locations de tourisme est effectuée par un organisme indépendant et... Privé. Donc payant (et en situation de monopole absolu). 

Je ne pense pas que je serais de très bon conseil sur le sujet, je n'ai jamais cherché à faire classer mes appartements. Je me suis malgré tout documenté par curiosité sur le sujet et j'ai eu l'occasion de lire les critères (parfois cocasses) qui déterminent les classement en étoiles.

 

Vous trouverez les docuents ici : https://www.classement.atout-france.fr/documents-et-textes-de-reference#Meublé

 

Ce qui va suivre n'est qu'un avis purement personnel mais ...

Je trouve cela assez inutile, cher, et contraignant (dans le contexte d'une location Airbnb).

Les avantages sont essentiellements fiscaux, mais la déclaration au réel avec une gestion correcte est plus avantageuse dans de nombreux cas. Je ne suis pas certain que cela apporte une image de standing par ailleurs.
Et puis ... J'ai un surtout peu de mal avec les classements qualités payants ^^

 

Cela dit, dans certains contextes, cela peut rester avantageux.

Si vous possedez l'appartement depuis longtemps et qu'il y a peu à déduire, par exemple.

Ou si vous souhaitez le proposer par l'intermédiaire de l'office du tourisme de votre ville.

Cela s'étudie au cas pas cas, mais c'est un calcul qui vaut la peine d'être fait 🙂

Je vous souhaite une très bonne soirée et suis content si j'ai pu vous aider un peu,

Gregory

Catherine511
Level 1
Saint-Jean-de-Boiseau, France

Un. Grand. Merci. 

Voys etes pour moi une source précieuse.  

 

Cdt. 

 

Cathy. La. Rochelle 

Martine244
Level 3
Burgundy, France

Le classement par Atout France est bien indépendant et c'est le seul reconnu pour les grandes villes !

Par ailleurs, le classement en meublé de tourisme vous permet d’augmenter le plafond annuel des recettes de 33 100€ à 82 800€ et en micro bic d'avoir un abattement de 71% sur ces revenus au lieu de 50%.
Cela garantit à la clientèle que certains critères de confort sont respectés et malgré une taxe de séjour plus élevée, c'est une bonne publicité que je mets en titre dans mes annonces. 

Cela fait des années que mes deux locations saisonnières sont classées en 4 étoiles, en 2017 la dépense de 219 € pour Levallois par le seul reconnu (Auris/Atout France) et 150 € pour Roffey par la préfecture de l'Yonne s'amortit sur 5 ans, la dépense est négligeable.

Le classement est aussi sérieux et sévère que pour les hôtels et tous les 5 ans j'ai des sueurs froides en attendant le résultat de la visite qui dure 1h30 pour un 3 pièces.

Pour mon gîte en Bourgogne fin 2017, Il fallait atteindre 206 points pour être agréé 4 étoiles , j'en ai eu 208, grâce aux produits d'entretien verts, qui ont compensé le fait que dans 2 chambres sur 8, il n'y avait pas d'interrupteurs en va et vient (il y avait bien sûr une lampe de chevet par personne)
Par contre la dimension des lits (les doubles de ce meublé de tourisme font 160x200 ou 180x190 ou 200) n'entrait pas dans les critères ce qui est absurde, pour moi c'est le point le plus important pour déterminer le nombre d'étoiles. De nombreux hôtels 3 étoiles (et certains en 4 étoiles) proposent encore des lits en 140. En voyage, avant de réserver, je pose la question, car chez moi je dors en 160 ou 180 !!!

Janick0
Level 3
Sallanches, FR

Bonjour Cathy

 

Vous trouverez la liste des organismes de classement sur le site d'Atout France.

J'essaie de vous la donner ici: https://www.classement.atout-france.fr/fr/c/document_library/get_file?uuid=fb94b56e-d858-4f67-b1a0-b...

 

N'hésitez pas à faire jouer la concurrence. Et si vous êtes en zone limitrophe au niveau de votre département, allez voir dans les départements voisins. 

Marie-Thérèse0
Level 2
Montgermont, France

Bonjour Grégory, merci pour vos informations claires. J’ai une lacune sur la taxe d’habitation : J’aurai aimé avoir des précisions sur la taxe d’habitation que paient mes locataires en location meublé (contrat résidence principe du locataire). Nous avons un petit immeuble ancien de 6 studios, nous avons un comptable, un Siret et nous réglons la CFE cotisation foncière des entreprises, mon logement est déclaré au réel avec amortissement. Un studio est loué en Airbnb donc pour celui-là pas de taxe d’habitation c’est la taxe de séjour qui remplace, que je déclare. Pour nos autres studios loués en meublé en résidence principale pour le locataire, je sais que mes locataires paient cette taxe d’habitation savez-vous si cela est normal s’ils ont un contrat de location meublé et si je paie la CFE ?

Bonjour @Marie-Thérèse0,

 

Je suis content si ces informations ont pu vous aider 🙂

Dans le cas d'une location meublée annuelle à titre de résidence principale, celui qui paie la taxe est l'occupant du logement au 1er Janvier de l'année, même s'il déménage le 10 Janvier.
En l'occurence, vos locataires sont bien redevables de la taxe d'habitation.

 

Source ici :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F42

 

"Vous êtes imposable que vous soyez propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit.

La taxe d'habitation est établie pour l'année entière d'après votre situation au 1er janvier. Même si vous déménagez en cours d'année, vous restez imposable à l'adresse où vous habitiez au 1er janvier."

 

Il arrive parfois cependant que l'appartement soit temporairement vide en date du 1er Janvier.

dans ce cas vous pourriez être redevable dans certaines communes de la taxes d'habitation sur les logements vacants (THLV)

 

 

toutefois, la THLV n'est pas due uniquement sous certaines conditions :

 

source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17293

Exonérations

Vous n'avez pas à payer la THLV dans les situations suivantes :

  • Logement vacant indépendamment de votre volonté (par exemple, logement mis en location ou en vente au prix du marché, mais ne trouvant pas preneur ou acquéreur)
  • Logement occupé plus de 90 jours de suite (3 mois) au cours d'une année
  • Logement nécessitant des travaux importants pour être habitable (par exemple, réfection complète du chauffage). En pratique, le montant des travaux doit dépasser 25 % de la valeur du logement.
  • Résidence secondaire meublée soumise à la taxe d'habitation

 

Une copie d'une annonce publiée ou de toute démarche effectuée après d'une agence dans ce but par exemple, peuvent vous exonérer du paiment de la THLV. Ou s'il est innocupé suite à de lourds travaux de rénovation visant à améliorer le confort, vous pouvez fournir les factures le justifiant.

 

En espérant vous avoir aidé,

Je vous souhaite une très bonne soirée,

 

Gregory

Christiane106
Level 1
Paris, France

Bonjour,

J'ai commencé à louer mon appartement (quand je n'y suis pas) en mai et ça marche vraiment très bien.

Quelqu'un peut-il me dire comment je dois déclarer les revenus au fisc .

C'est mon appartement principal ; je ne compte pas de frais de ménage (d'ailleurs dans ce cas les locataires sont très respectueux).

Je nettoie et fais les arrivées moi même mais pour ce faire je dois faire l'aller et retour en voiture soit 320 km en tout.

 1)Puis je déduire les frais  d'essence et d'autoroute 

2) s'agissant de mon logement principal (dans le 92) combien de temps puis je le louer par année ?

3) ma commune a 35 000 habitants: dois je déclarer cette location en mairie ?

 

Remerciements anticipés

christiane

 

 

 

Bonsoir @Christiane106,

 

Vous avez tout d'abord quelques formalités déclaratives pour être en règles (voir le 1er post)

Pour le reste :

 

1) Vous pouvez raisonnablement déduire frais d'essence et autoroute, à hauteur de leur montant réel. Il n'est pas possible d'appliquer de barème kilométrique. Le fisc est cependant un peu chatouilleux sur le sujet, je vous conseillerais de tenir quelque chose ressemblant à un mini-registre de vos déplacements pour les justifier en cas de besoin (votre calendirer des réservations peut voir y aider par exemple)

 

2) Très bonne question.
Dans la mesure ou vous déclarez convenablement votre revenus, je ne pense pas qu'il y ait de limite, quand bien même il s'agit de votre résidence principale. La notion de limite est plutôt lié au montant à ne pas dépasser pour bénéficier d'une exonération. Quand il s'agit de payer, je ne pense pas que le fisc s'en offusque.
Toutefois, je n'ai jamais loué ma résidence principale et ne voudrais pas vous induire en erreur. Allo impot service vous le confirmera de manière certaine : 0 810 467 687
https://lannuaire.service-public.fr/centres-contact/R20684

 

3) Appellez votre Mairie.

Cela dépend des communes. Chez moi (Toulon) aucune autorisation n'est demandée pour mon activité, mais une taxe de séjour existe. Dans d'autres commune, il faut une autorisation ET reverser une taxe de séjour.

En espérant vous avoir aidé,

Très bonne soirée à vous,

 

Gregory

Merci infiniment.Vous êtes très clair et très généreux en conseils.

Bonne semaine

christiane

Janick0
Level 3
Sallanches, FR

Merci Grégory pour ces infos. Après avoir lu les differentes questions, je peux ajouter que la CFE ou/et la taxe d'habitation est "commune dépendante". Certaines communes font payer la CFE, d'autres, la TH ( surtout si le logement est une residence secondaire occupée quelques mois par an), et enfin, certaines font payer...les deux! Se renseigner en mairie ou auprès du centre des impôts pour infos; qu'il existe un site qui reference exclusivement les logements classés ( c'est plutôt pas mal, car les classés sont enfin mis en valeur et pas noyés dans la masse ), et qu'il ne faut pas hésité à faire jouer la concurrence pour la visite de classement!

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