Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

GregBnb0
Level 10
Toulon, France

Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

 

 Bonjour tout le monde,

 

Je me suis dis qu'un article concernant la fiscalité spécifique de la location meublée pouvait en interresser certains.

C'est mon activité principale (et ma seule activité) et j'ai remarqué au fil du temps que bien souvent les mêmes questions revenaient quant aux formalités ou au modalités de déclarations fiscales.

 

J'ai essayé de faire quelque chose de simple et d'imagé, en donnat quelques exemples.

Bien sûr, il y aurait beaucoup à approfondir selon les cas particuliers, mais cela donne déjà de bonnes bases sur lesquelles se pencher et des pistes pour chercher de votre coté !

(Ces informations s'adrassent plutôt à un investisseur qu'un propriétaire louant sa résidence principale, les choix fiscaux n'étant pas tout à fait les mêmes).

 

1/ Les formalités :

 

Contrairement à la location vide qui ne demande aucune démarche préalable particulière, la location meublée impose de respecter certaines formalités. Rien de bien compliqué, mais un oubli pourrait entraîner un rappel désagréable de la part de l'administration fiscale.

Dans les 15 jours suivant le début de votre activité, celle ci doit être déclarée auprès des greffes du tribunal de commerce. Ceci est valable pour toutes les catégories de loueurs meublés, qu'ils soient professionnels ou non. Vous remplirez un formulaire "P0" qui vous permettra d'obtenir un numéro SIRET correspondant à votre activité de loueur.
Vous ne serez pas reconnu comme professionnel pour autant mais serez tout de même assujetti à la Cotisation Foncière des Entreprise, ce qui est l'objectif principal de cet enregistrement.
En contrepartie, la taxe d'habitation (qui vous sera probablement appellée) ne sera pas à regler, dans la mesure ou la CFE est acquitée. (une seule CFE, peu importe le nombre de logements.)


2/ L'imposition :

C'est incontestablement le plus grand avantage de la location meublée. Oui, l'imposition est plus favorable dans le cadre d'une location meublée que celui d'une location vide. Il existe deux manières de déclarer ses revenus meublés. Vous pouvez opter pour l'abattement forfaitaire, ou la déclaration au réel.



Choix n° 1: L'abattement forfaitaire

Si vous choisissez de déclarer vos revenus en profitant de l'abattement forfaitaire, il sera plus élevé en meublé (50%) qu'en vide (30%). Cela signifie que le même revenu locatif générera beaucoup moins d’impôts en location meublée car votre assiette d'imposition sera plus basse. Par exemple :


Vous louez vide.
Votre revenu locatif annuel est de 10000.00€.
Votre abattement forfaitaire est de 30%.
Vous serez imposé sur la base de 7000.00€
Si vous êtes imposé à 30%, vous paierez 2100€ d'impôts sur l'année

Vous louez meublé.
Votre revenu locatif annuel est de 10000.00€.
Votre abattement forfaitaire est de 50%.
Vous serez imposé sur la base de 5000.00€
Si êtes imposé à 30%, vous paierez 1500€ d'impôts sur l'année

Quel que soit votre taux d'imposition (complètement fictif pour cet exemple), vous paierez mathématiquement moins d'impôts. La base imposée diminue, le total de l'impôt diminue lui aussi.

L'abattement forfaitaire a pour avantage d'être simple et facilement mise en oeuvre par un investisseur. Il n'y a pas de formalisme complexe dans la déclaration et cela nécessite pas non plus de connaissances comptables poussées. Cela représente une bonne alternative pour démarrer une activité.



Choix n° 2: La déclaration au réel

Si vous choisissez de déclarer vos revenus au réel, seuls les frais que vous avez réellement engagés pourront être déduit de votre résultat. Dans ce cas, la location meublée bénéficie également d'avantages exclusifs et intéressants :



- La déduction des frais de notaire : En meublé, vous pouvez déduire de votre résultat locatif l'intégralité des frais de notaire payés à l'achat. Bien souvent, le montant global représente l'équivalent d'une année de loyer. Année pendant laquelle vous ne paierez donc aucun impôt (CSG/IR) sur vos revenus locatifs. D'autre part, tout déficit (résultat négatif) est reportable sur les 10 années à venir.

- La déduction des frais d'agence : En meublé, vous pouvez également déduire de votre résultat locatif l'intégralité des frais d'agence payés à l'achat. Une fois encore, le montant représente souvent l'équivalent d'une année de loyer. Egalement reportable sur les 10 années à venir en cas de déficit.

- L'amortissement : Pour simplifier au maximum, un amortissement est une somme que l'on met de coté chaque année en prévision d'un remplacement de matériel lié à son usure normale: On estime la durée de vie de l'objet en années, on divise son prix par le nombre d'années obtenues, puis on enlève chaque année cette somme du résultat imposable.
Par exemple : Un boulanger qui achète un four d'une valeur de 20000.00€ estime sa durée de vie à 10ans. Il pourra déduire chaque année 2000€ de son résultat en prévision du remplacement du matériel dans 10 ans.
Le même mécanisme existe dans le cadre de la location meublée. Evidemment, quelle que soit la durée d'amortissement choisir, elle ne correspondra à rien de "réaliste" comme pour le four du boulanger. On ne remplace pas complètement les bâtiments tous les 30, 40 ou 50 ans. Il s'agit simplement d'un des avantages fiscaux réservés aux meublés, toutefois très encadré et soumis à des règles strictes.
Pour finir, ces amortissements sont reportables chaque année, sans aucune limite de durée.



D'une manière générale, le choix de la déclaration au réel est beaucoup plus complexe dans son application que l'abattement forfaitaire. Elle implique des connaissances comptables poussées et un formalisme de déclaration particulier, puis l'édition d'un bilan et d'un compte de résultat.
Là ou un seul feuillet simple suffit pour l'abattement forfaitaire, pas moins de 8 feuillets complexes sont nécessaires pour la déclaration au réel.
L'utilisation des amortissements implique quant à elle de tenir un registre précis. Il faut d'autre part décomposer les différents éléments qui composent l'appartement (peinture/électricité/cloisons/agencements ...) et les amortir de manière séparée sur des durées distinctes.

Fiscalement plus avantageux, cela implique d'avoir en tête un montage fiscal précis et détaillé ainsi que les services obligatoires d'un comptable.

 

 

Voilà pour les principes généraux, en espérant que cela ait pu aider quelqu'un 🙂

75 Réponses 75
GregBnb0
Level 10
Toulon, France

Bonjour @Janick0,

 

A ma connaissance, la CFE est effectivement lié aux municipalité. Leur montant varie en effet selon les villes.

Je ne connais pas de villes qui se privent d'une telle source de revenus, mais il est possible que cela existe.

 

En revanche, la TH n'est pas due si vous ne vous réservez pas la possibilité d'occuper le logement dans l'année, quelle que soit la ville.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F42

Vous êtes imposable que vous soyez propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit.

La taxe est due même si vous n'occupez pas le logement ou si vous y faites de brefs séjours.

En tant que loueur meublé, vous n'êtes ni occupant, ni logé à titre gracieux, ni locataire et vous ne vous réservez pas non plus la possibilité de faire de "brefs séjours" dans le logement (si vous louez toute l'année, bien sûr. Faute de quoi vous serez bien redevable de la taxe.) 

 

La CFE peut faire partie des éléments amenant à prouver que vous n'occupez effectivement pas le logement, mais je vous rejoins sur le fait que cela n'est pas un élément probant en soi. 

Pour ma part, un dégrevement m'a été accordé avec comme base probante mon avis de CFE, la copie de mon agenda des réservations, mon attestation d'enregistrement comme LMNP (loueur meublé non professionnel) et la page de mon bilan comptable concernant l'appartement.

 

Faute de pouvoir prouver de manière raisonnable que je ne me laissais pas de possibilité d'occuper le logement, j'aurais effectivement du règler CFE et TH.
Disons qu'un enregistrement comme loueur meublé non professionel auprès des greffes du tribunal de commerce et l'acquittement d'une CFE est un bon commencement de preuve ^^

Violaine2
Level 3
Langoat, France

bonjour à tous!

 

sujet très interessant et oh combien compliqué...

nous possédons un petit immeuble de 6 logements loués à l'année scolaire aux étudiants (abattement 50%) puis en été à des hôtes sur airbnb (classé meublé de tourisme abbatement 71%)

les impots m'ont obligé à prendre un siret au début de notre activité, puis bien entendu à déclarer les revenus dans les cases qui vont bien.

arrive les complications avec eux lors de la réception de la TH la première année... je déclare tous les locataires à nouveau.

puis la deuxième année... dégrevement à chaque fois... la on me dit que je dois la CFE ok pas de soucis

et l'année dernière je recois la TH puis la CFE... BONHEUR...

Il est très compliqué de comprendre toutes les modalités quand vous êtes seule face à l'administration et que Mr X n'est jamais dispo, vous vous retrouvez à érer de services en services entre celui des particuliers et pro avec des termes techniques.

 

conclusion: il s'avère de ce que j'ai compris que si CFE payée il n'y a pas de TH pour le locataire (dixit le service des pros)

 

par contre j'ai entendu parler en début d'année d'un projet de loi obligeant les propriétaires dépassant un certain seuil à devoir s'affilier au RSI. J'en ai parlé à la comptable à mon travail qui me dit un coup oui un coup non un coup je ne sais pas c'est pas clair...

est ce que ca parle à quelqu'un?

 

je ne crois pas être considérée comme pro (même si j'ai un siret, je ne suis pas assujétis à la TVA) mais je dois m'adresser aux services pro aux impôts... un vrai casse tête cette administration

GregBnb0
Level 10
Toulon, France

@Violaine2,

 

Voici quelques petites précisions qui je l'espère pourront vous aider.

 

Le système actuel est en effet un peu "bizarre" ou tout du moins assez difficile à comprendre.

Il existe deux statuts concernants les loueurs meublés LMNP (non pro) et LMP (pro). Je vais essayer d'expliquer ça simplement :

 

Le LMP (Loueur Meublé Professionnel) et le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) possèdent tous les deux un numéro de SIRET. Ils sont tous les deux exonéré de TVA, sauf à proposer certains service en plus de la location (voir liste plus haut dans le lost).

 

 

 

Dans ce cas, pourquoi existe il des LMP et des LMNP ?

 

Car le LMNP ne cotise pas aux caisses d'assurance maladie ni retraite. Il est "officiellement" sans emplois et ne rentre dans aucune case lorsqu'il s'agit de réaliser un emprunt bancaire par exemple (même si cela reste possible).

Le LMP est incrit auprès du Registre du Commerce et des Société, cotise auprès des organismes sociaux. C'est un commercant comme un autre.

 

 

 

Mais si un LMNP n'est pas pro, pourquoi a t'il un N° de SIRET ?

 

Essentiellement pour lui appeller une CFE (Cotisation Foncière des Entreprise) qui se déclanche automatiquement pour tout possesseur de N° SIRET. Pour autant, ne numéro SIRET là n'apparait dans aucun registre accessible par un particulier, il n'est pas non plus possible d'obtenir un relevé d'identification au répertoire SIRENE, donc impossible d'ouvrir un quelconque compte pro auprès de certaines entreprises (METRO, forum du batiment... etc). C'est plutôt un "numéro d'enregistrement" administratif.

 

 

 

Mais qui choisi si on est LMP ou LMNP ?

 

C'est là que se situe le flou juridique. 

La seule information que donne l'administration, sont les conditions requises pour bénéficier du LMP (supposé plus avantageux), à savoir :  https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F32805

 

  • l'un au moins des membres du foyer fiscal doit être inscrit au RCS en tant que LMP, y compris lorsque l'activité est exercée sous le régime micro social simplifié (ou régime de l'auto-entrepreneur).
  • les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises) par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l'année civile, y compris en cas de clôture d'exercice en cours d'année (plafond ajusté au prorata en cas de création d'activité en cours d'année),
  • ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC...).

 

Il faut donc : Un CA supérieur à 23000€ ET que ces 23000€ représentent plus de la moitié des autres revenus. ET ET ET ... S'inscrire au Registre du Commerce et des Société.

C'est LA qu'est le flou. Rien ne dit en effet qu'il soit obligatoire de s'inscrire si on rempli déjà les deux premiers critères.

En cas de controle, c'est à "la libre interpretation de l'administration fiscale, qui pourra considérer que vous êtes LMP "dans les faits" et vous demander de vous immatriculer". C'est la réponse qui m'a été faite par un avocat fiscaliste, confirmée par mon comptable.

Pas d'obligation légale ... Mais source possible de négociation à venir avec l'administration fiscale pour le LMNP qui ne souhaite pas devenir LMP, alors qu'il le pourrait.

 

 

Il y aurait plus encore à dire, mais j'espère que ce sont déjà de bonnes bases qui vous auront aidées 😉
Très bonne journée à vous,

Gregory

@GregBnb0 

Il y a un truc qui me parait bizzare, vous dites à @Christiane106, qu'elle peut deduire ses frais d'essnce et autoroute , quand elle vient faire les check in check out !

 N'est ce pas uniquement dans le cas, ou elle serait declarée " aux frais reels " que l'on peut deduire ce genre de frais ? Et pour etre en frais reels, il me semble qu'il faut avoir de grosses depenses, ( genre rénovation ) pour que ça soit rentable ...

à moins que ça soit un truc special reservé à la location de la,residence principale ?

Bonsoir @Béatrice0

 

Vous avez tout a fait raison. Il n'est évidemment possible de déduire que si votre déclaration est au réel, pas de déduction possible lorsqu'on choisi l'abattement (comme pour l'impôt sur le revenu). 

 

50% d'abattement ou 71% pour les logements classés, c'est beaucoup. 

Malgré tout, la somme de tout ce qui est deductible (incluant frais de notaire, frais d'agence et amortissement comptable de l'appartement) font que bien souvent, au réel, la déduction est de 100% et l'imposition à 0 (IR et CSG). 

 

C'est un calcul à faire bien sûr, mais ça vaut vraiment la peine de se poser la question 🙂 

@GregBnb0

Merci Gregory, de clarifier, pour @Christiane106, sinon, elle risque de se retrouver dans l'embarras si elle déduit ses frais d'essence et autoroute, sans etre " au reel " . 

@Beatrice30, la différence entre le réel et l'abattement est notée en préambule ... Mais vous avez raison, il est tout de même utile de le rappeller 🙂

Violaine2
Level 3
Langoat, France

Bonjour Gregory,

 

Effectivement ce sont bien ces conditions que j'avais lu qui obligeraient à basculer sous le régime du RSI mais personne n'est capable à ce jour de me donner plus de complément d'informations. (je travail à côté et cotise au régime général)

J'avais pris contact avec le service pro des impôts de mon secteur, réponse: "je ne sais pas, prennez contact avec le RSI"

Depuis il y a eu les élections avec apriori à terme la disparition à venir de celui ci. Bref fiscalement parlant c'est le flou sur ce domaine et très peu clair.

Comme on le dit si bien "nul n'est censé ignorer la loi", google est mon ami ^^

merci pour ces informations Gregory

GregBnb0
Level 10
Toulon, France

@Violaine2,

 

Le plus important, c'est la notion "d'obligation".

Actuellement, la loi est ainsi faite que rien ne vous oblige à vous immatriculer en tant que LMP. C'est une "possibilité", sous réserve de répondre à certaines conditions préalable.

 

A l'origine, le statut de LMP était un statut recherché, pour diverses raisons :

 

- Exonération de plus value immobilière au bout de 5 ans (cela entraine d'autres inconvénient cependant)

- Possibilité d'attribuer les déficits de la location sur des déficits d'autres nature (par exemple, pour celui qui a également une activitée salariée en parallèle. S'il génére un déficit de 10000€ sur son activité LMP et que ses salaires sont aussi de 10000€, son imposition totale est ramenée à 0. Même si ce sont des revenus de nature différente)

- Biens non assujetis à l'ISF (bien professionels)

 

Mais à ce jour, de plus en plus de personnes font le choix de rester LMNP, ce qui pose quelques soucis en matière de cotisations retraite et maladie ... Car ces LMNP sont complètement en dehors du système.
Cela ne posait pas de soucis particulier avant l'émergence d'Airbnb et consorts, car les LMNP pouvaient difficilement vivre uniquement de leur activité, il s'agissait d'un complément ou d'une location occasionelle.

 

Mais aujourd'hui ... Nombreux sont ceux qui font le choix volontaire du LMNP et ne cotissent donc nulle part, ne payant même aucun impôt avec un montage correct et tout à fait légal.

 

Je pense que le projet de loi va tenter de corriger cela et faire en sorte que la "possibilité" devienne une "obligation" pourceux qui souhaitent vivre de cette activité. Les particuliers pourrons toujours louer leur bien, ou leur domicile, mais pas toute l'année ni en dépassant un certain plafond ... A moins d' s'immatriculer.

C'est le même principe que la réforme qui a eu lieu pour les vrais/faux vendeurs particuliers sur Leboncoin ou Ebay. Vendre un canapé, une voiture, ou sa maison à l'occasion, c'est autre chose que faire le commerce à grande echelle de matériel de bricolage ou de brocante 😉

Bonjour @GregBnb0,

merci pour ce post très interessant!

Je me suis fait la même reflexion concernant le statut de LMNP qui n'a aucune autre activité en parallèle. Sais tu comment cela se passe pour la couverture maladie par exemple?

Sous quel régime peut on légalement s'inscrire pour bénéficier d'une couverture sociale?

GregBnb0
Level 10
Toulon, France

Bonsoir @Yoann29,

 

Quelques pistes :

 

Secu LMNP = P.U.M.A

Si volonté de passer pro (sous conditions de revenus générés),
LMP = Cotisation auprès du RSI comme tout professionnel)

Philippe767
Level 2
Paris, France

Merci Gregory pour ces renseignements. Je vais probablement depasser le plafond cette année de 2000€ environ. Cette somme sera inférieure a la moitié de mon revenu fiscal de reference. Donc je ne suis pas obligé de me déclarer professionnel si je comprends bien??   Est il mieux d’arreter mes locations avant d’arriver au montant du plafond?? Merci beaucoup de ta reponse. Philippe

Nathalie-Et-Gilles0
Level 10
Paris, France

bonjour @Philippe767 

 

si vous voulez que @GregBnb0 voit votre question, il faut utiliser le @ devant le nom.

merci!! Avez vous une idée sur le sujet?

Anonymous
Non applicable

@Philippe767  non, mais vos revenus seront imposable aux cotisations et transmis a ACCOSS

 

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