Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

GregBnb0
Level 10
Toulon, France

Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

 

 Bonjour tout le monde,

 

Je me suis dis qu'un article concernant la fiscalité spécifique de la location meublée pouvait en interresser certains.

C'est mon activité principale (et ma seule activité) et j'ai remarqué au fil du temps que bien souvent les mêmes questions revenaient quant aux formalités ou au modalités de déclarations fiscales.

 

J'ai essayé de faire quelque chose de simple et d'imagé, en donnat quelques exemples.

Bien sûr, il y aurait beaucoup à approfondir selon les cas particuliers, mais cela donne déjà de bonnes bases sur lesquelles se pencher et des pistes pour chercher de votre coté !

(Ces informations s'adrassent plutôt à un investisseur qu'un propriétaire louant sa résidence principale, les choix fiscaux n'étant pas tout à fait les mêmes).

 

1/ Les formalités :

 

Contrairement à la location vide qui ne demande aucune démarche préalable particulière, la location meublée impose de respecter certaines formalités. Rien de bien compliqué, mais un oubli pourrait entraîner un rappel désagréable de la part de l'administration fiscale.

Dans les 15 jours suivant le début de votre activité, celle ci doit être déclarée auprès des greffes du tribunal de commerce. Ceci est valable pour toutes les catégories de loueurs meublés, qu'ils soient professionnels ou non. Vous remplirez un formulaire "P0" qui vous permettra d'obtenir un numéro SIRET correspondant à votre activité de loueur.
Vous ne serez pas reconnu comme professionnel pour autant mais serez tout de même assujetti à la Cotisation Foncière des Entreprise, ce qui est l'objectif principal de cet enregistrement.
En contrepartie, la taxe d'habitation (qui vous sera probablement appellée) ne sera pas à regler, dans la mesure ou la CFE est acquitée. (une seule CFE, peu importe le nombre de logements.)


2/ L'imposition :

C'est incontestablement le plus grand avantage de la location meublée. Oui, l'imposition est plus favorable dans le cadre d'une location meublée que celui d'une location vide. Il existe deux manières de déclarer ses revenus meublés. Vous pouvez opter pour l'abattement forfaitaire, ou la déclaration au réel.



Choix n° 1: L'abattement forfaitaire

Si vous choisissez de déclarer vos revenus en profitant de l'abattement forfaitaire, il sera plus élevé en meublé (50%) qu'en vide (30%). Cela signifie que le même revenu locatif générera beaucoup moins d’impôts en location meublée car votre assiette d'imposition sera plus basse. Par exemple :


Vous louez vide.
Votre revenu locatif annuel est de 10000.00€.
Votre abattement forfaitaire est de 30%.
Vous serez imposé sur la base de 7000.00€
Si vous êtes imposé à 30%, vous paierez 2100€ d'impôts sur l'année

Vous louez meublé.
Votre revenu locatif annuel est de 10000.00€.
Votre abattement forfaitaire est de 50%.
Vous serez imposé sur la base de 5000.00€
Si êtes imposé à 30%, vous paierez 1500€ d'impôts sur l'année

Quel que soit votre taux d'imposition (complètement fictif pour cet exemple), vous paierez mathématiquement moins d'impôts. La base imposée diminue, le total de l'impôt diminue lui aussi.

L'abattement forfaitaire a pour avantage d'être simple et facilement mise en oeuvre par un investisseur. Il n'y a pas de formalisme complexe dans la déclaration et cela nécessite pas non plus de connaissances comptables poussées. Cela représente une bonne alternative pour démarrer une activité.



Choix n° 2: La déclaration au réel

Si vous choisissez de déclarer vos revenus au réel, seuls les frais que vous avez réellement engagés pourront être déduit de votre résultat. Dans ce cas, la location meublée bénéficie également d'avantages exclusifs et intéressants :



- La déduction des frais de notaire : En meublé, vous pouvez déduire de votre résultat locatif l'intégralité des frais de notaire payés à l'achat. Bien souvent, le montant global représente l'équivalent d'une année de loyer. Année pendant laquelle vous ne paierez donc aucun impôt (CSG/IR) sur vos revenus locatifs. D'autre part, tout déficit (résultat négatif) est reportable sur les 10 années à venir.

- La déduction des frais d'agence : En meublé, vous pouvez également déduire de votre résultat locatif l'intégralité des frais d'agence payés à l'achat. Une fois encore, le montant représente souvent l'équivalent d'une année de loyer. Egalement reportable sur les 10 années à venir en cas de déficit.

- L'amortissement : Pour simplifier au maximum, un amortissement est une somme que l'on met de coté chaque année en prévision d'un remplacement de matériel lié à son usure normale: On estime la durée de vie de l'objet en années, on divise son prix par le nombre d'années obtenues, puis on enlève chaque année cette somme du résultat imposable.
Par exemple : Un boulanger qui achète un four d'une valeur de 20000.00€ estime sa durée de vie à 10ans. Il pourra déduire chaque année 2000€ de son résultat en prévision du remplacement du matériel dans 10 ans.
Le même mécanisme existe dans le cadre de la location meublée. Evidemment, quelle que soit la durée d'amortissement choisir, elle ne correspondra à rien de "réaliste" comme pour le four du boulanger. On ne remplace pas complètement les bâtiments tous les 30, 40 ou 50 ans. Il s'agit simplement d'un des avantages fiscaux réservés aux meublés, toutefois très encadré et soumis à des règles strictes.
Pour finir, ces amortissements sont reportables chaque année, sans aucune limite de durée.



D'une manière générale, le choix de la déclaration au réel est beaucoup plus complexe dans son application que l'abattement forfaitaire. Elle implique des connaissances comptables poussées et un formalisme de déclaration particulier, puis l'édition d'un bilan et d'un compte de résultat.
Là ou un seul feuillet simple suffit pour l'abattement forfaitaire, pas moins de 8 feuillets complexes sont nécessaires pour la déclaration au réel.
L'utilisation des amortissements implique quant à elle de tenir un registre précis. Il faut d'autre part décomposer les différents éléments qui composent l'appartement (peinture/électricité/cloisons/agencements ...) et les amortir de manière séparée sur des durées distinctes.

Fiscalement plus avantageux, cela implique d'avoir en tête un montage fiscal précis et détaillé ainsi que les services obligatoires d'un comptable.

 

 

Voilà pour les principes généraux, en espérant que cela ait pu aider quelqu'un 🙂

75 Réponses 75
Yuliya-and-Mathieu0
Level 10
Vallauris, France

@Philippe767

 

Dépasser de 2000€ ne vaut pas le coup. Vous devrez vous affilier à la sécurité sociale des indépendants (même si vous restez LMNP) et payer des cotisations avec dans la plupart des cas une cotisation plancher d'environ 1000€. Énormément de tracas pour peu de bénéfice. 

 

Philippe767
Level 2
Paris, France

merci pour votre retour

Denis-Et-Laurence0
Level 2
St-Laurent-du-Var, France

Bonjour Grégory

J'ai lu toutes vos infos très intéressantes sur la fiscalité et je constate que vous êtes calé en la matière

J'ai essayé d'avoir une information particulière et personne jusqu'à présent n'a su me donner de réponse...peut être pourriez vous m'aider...je suis en lmp (RCS et SIRET) avec déclaration de tva, et loue deux appartements sur Nice Récemment la ville a mis en place un système ou l'on doit se faire enregistrer par la mairie et demander un changement d'usage (?) pour pouvoir louer son bien : un numero d'enregistrement est donné et doit être mis sur la plate forme de location (valable pour les lmnp ou lmp je pense)  Ensuite le problème survient lorsque vous avez un deuxième bien (ou plus) car vous êtes soumis au principe de la "compensation" (ou comment une mairie peut s'enrichir !!!) Ce dernier s'applique aux particuliers dont je ne fait pas partie....Après avoir été me renseigner auprès de la Mairie et autres organismes de l'urbanisme, je n'ai eu aucune réponse valable et n'ai pas pu avoir un deuxième numéro d'enregistrement pour mon deuxième bien....

Merci pour votre réponse...Vous me seriez d'un grand secours !!!

Laurence

Nathalie-Et-Gilles0
Level 10
Paris, France

@Denis-Et-Laurence0 

 

Pour contacter @GregBnb0  , il faut mettre un @ et choisir le nom dans la liste.

 

La compensation est rattachée a une surface d'habitation en échange d'une surface commerciale.

Elle s'applique a tous , pas seulement aux particuliers donc OUI vous etes concernée.

 

Vous etes aussi concernée par le numero d'enregistrement de la mairie.

 

Enfin la mairie ne touche pas un sou des contreparties revendables.

C'est un marché privé de vente et d'achat de commercialité (comme la bourse).

Il est opaque et il est tenu par les gros investisseurs immobiliers (organismes HLM et banques) qui font leurs petits échanges entre eux.

Mais comme à la bourse, un petit investisseur peut participer.

@Nathalie-Et-Gilles0 

Un grand merci pour l'info et votre réponse Nathalie et Gilles

Je ne suis pas une adepte des forums....mais je constate que cela peut être bien utile !!!

Donc, si j'ai bien compris avec un statut en LMP le principe de compensation s'applique à partir du 2ème bien ?

Si c'est le cas, pourriez vous me dire comment cela se passe ?

GregBnb0
Level 10
Toulon, France

@GregBnb0 ne fait plus le service après vente bénévole pour Airbnb 🙂

 

Je vous invite à vous diriger vers les services fiscaux compétent, ou contacter le 0184884000 pour un complément d'information. 

Nathalie-Et-Gilles0
Level 10
Paris, France

@GregBnb0 

 

Tu l'envoies vers Airbnb pour la réglementation niçoise et la loi francaise?

Je pouffe de rire 🤣

GregBnb0
Level 10
Toulon, France

@Nathalie-Et-Gilles0,

Normalement, c'est comme ça que cela devrait se passer ^^

 

Concrètement, chaque fois que j'ai le bonheur de les contacter par téléphone, c'est moi qui leur apprend leurs CGV voire même leurs propres procédures.

 

J'ai eu des discussions récemment à la limite du surréaliste. On m'a quand même dit :

 

"Vous avez raison, ce sont les CGV. Mais je refuse de les appliquer car je suis humaine. Appellez un autre agent !". 

 

Voilà voilà. 

Denis-Et-Laurence0
Level 2
St-Laurent-du-Var, France

@GregBnb0 

 

Merci pour votre réponse

Je suis passée par la mairie, le service d'urbanisme dédié, les services fiscaux, mon comptable, un avocat et bien sûr Airbnb....mais personne ne semble avoir de réponse précise...c'est le flou total

Rien n'est stipulé concernant ce système de compensation et le statut en LMP....

Yuliya-and-Mathieu0
Level 10
Vallauris, France

@Denis-Et-Laurence0

 

Vous êtes un particulier et non une personne morale et de toute façon les personnes morales doivent aussi se conformer au principe de compensation et ce dès le premier bien (sinon c'est trop facile il suffirait de créer une Sarl pour chaque bien).

 

Étrange que personne ne sache vous répondre car votre situation est plutôt simple. 

Caroline914
Level 2
Lille, France

Es

Emilie
Community Manager
Community Manager
London, United Kingdom

Bonjour @Caroline914

 

Je ne sais pas si votre message est le résultat d'une faute de frappe ou erreur de manipulation peut-être, mais si vous avez des questions n'hésitez pas à nous en faire part dans un nouveau sujet afin que les autres membres puissent vous conseiller. 🙂

 

Emilie_0-1620658603503.png

 

Bonne journée, 

 

Emilie

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Merci de jeter un oeil aux Principes du Community Center/ Please follow the Community Guidelines

@Emilie Bonjour, je sous-loue une chambre dans mon logement en tant que particulier, dois-je obtenir un siret?

de plus, j'ai lu que le montant des revenus airbnb ne doit pas dépasser le montant de notre loyer, sachant que je loue à la nuitée . Ce calcul se fait-il sur l'année? ou par mois? car certaines périodes creuses comme l'hiver les réservations se font plus rares...

Merci par avance de votre réponse, cordialement, Laurence

Sabrina722
Level 10
Criquebeuf-en-Caux, France

@Laurence945la sous location doit être acceptée par le propriétaire et la co-pro.

 et pour le reste de votre question : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744

@Sabrina722 

 

Merci! je viens de découvrir votre message!

En fait je touche l'ass et je cherche à savoir si mes revenus auront un impact sur l'ass.

Pôle emploi reste assez flou à ce sujet... 

 

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