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Bonjour à tous,
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Lorsque l'on met un appartement en location, on a souvent tendance à se concentrer sur les revenus à venir plutôt que sur les charges. Voici la liste des principales charges à prendre en compte dans le cadre d'un investissement locatif saisonnier, détaillées le plus simplement possible (la liste n'est pas exhaustive selon le contexte, bien sûr) :
Taxe foncière :
Être propriétaire, cela se paie. La taxe s'applique à tous les propriétaires et tous les types de locaux (appartement, garage, terrain, commerce ...)
Montant : Variable selon les villes et la surface.
Impôt sur le revenu :
L'Impôt sur le revenu concerne aussi vos revenus locatifs. Se calcule sur la base de votre bénéfice annuel.
Montant : Variable selon votre taux marginal d'imposition (je détaillerais ce point si vous le souhaitez), pouvant aller de 14% à 41%, généralement autour de 30% de votre bénéfice net.
CSG :
La Contribution Sociale Généralisée concerne tous les revenus locatifs et se calcule sur sur la base de votre bénéfice annuel.
Montant : 15.5% de votre bénéfice net.
Charges de l'immeuble :
En tant que co-propriétaire, vous êtes également responsable financièrement de l'entretien régulier de l'immeuble (ménage/assurance/syndic...). Les charges prennent en compte le coût de l'entretien au prorata de vos millièmes.
Montant : Variables selon les copropriétés, de 20€ à 80€ mensuel en moyenne (plus dans les copropriété avec jardins/piscine/ascensseur/concierge...). Attention, trop peu de charges signifient également peu d'entretien de la copropriété ...
Vacance locatives :
Dans l'idéal, un appartement est loué en permanence toute l'année et le calendrier est rempli. Dans la réalité, il est tout de même assez rare que le taux de remplissage soit toujours optimal, surtout en basse saison. Cela n'est pas véritablement une "charge" mais plutôt un manque à gagner qu'il faut prendre en compte.
Montant : Prévoir 80/90% de remplissage en saison et 50/65% hors saison (dans l'eventualité où l'objectif est de louer un maximum, toute l'année)
Assurance PNO:
L'Assurance Propriétaire Non Occupant est absolument indispensable dans le cadre d'une location meublée/saisonnière. Elle prendra en charges les éventuels dommages lorsque l'appartement sera vide d'occupant. Mais AUSSI tous les dommages qui sont liés aux "embelissements" qui sont la propriété du bailleur dans le cadre d'une location meublée : peintures, plâtres et revêtements non collés... Et ce, même en présence d'un occupant.
Sans cette assurance, en cas de dégât des eaux par exemple, l'assurance ne prendra pas en charge le sinistre.
Dans le cadre spécifique d'une location saisonnière, la prime peut être amenée à être majorée. Ce type de service n'est également pas proposé par tous les assureurs.
Montant : de 80 à 150€ annuel.
Entretien de l'immeuble :
Définition : Au delà des charges, un immeuble vieilli avec le temps et nécessite régulièrement des réparations ou une rénovation. Ces réfections se matérialisent par l'intermédiaire d'appels de fonds exceptionnels qu'il est important de prévoir dans le calcul de vos charges. Quelques exemples :Rénovation de toiture, de façade, de l'interphonie, réparation de la porte d'entrée, changement de la serrure, réfection de la peinture du hall, remplacement des boites aux lettres ...
Montant : Très variable. Je budgetise 500€ annuel pour ma part.
Entretien de l'appartement :
Tout comme l'immeuble, un appartement vieilli avec le temps. Si vous pourrez utiliser le dépôt la caution de votre locataire pour couvrir la casse, vous ne pourrez en revanche pas vous en servir pour réparer tout ce qui relève d'une usure "normale" (peintures qui jaunissent, mobilier qui s'use, cumulus qui tombe en panne, plâtres qui craquellent ...)
Montant : Variable. Je budgetise également 500€ annuel pour ma part. (je réalise moi même mes travaux)
CFE :
La Cotisation Foncière des Entreprises est une taxe réservée aux locations meublées (les locations vides n'y sont pas soumises), c'est l'équivalent de l'ancienne "Taxe professionnelle", elle s'applique à toutes les locations meublées convenablement déclarées, qu'elles soient professionnelles ou non.
Montant : Variable selon les villes et le bénéfice net. Pour exemple, 350€ de minimum de taxation concernant Toulon.
Eau / Electricité / Internet / Produits d'entretient / Lavage du linge :
Sont un poste de dépense assez lourd et incontournable (internet mis à part, peut être).
Montant : Variable selon la taille et la capacité du logement, prévoir 100/200€ (plus selon les situations/saisons/capacité)
Ces informations ont pour objectif de vous donner une vue d'ensemble de l'intégralité des charges à prévoir dans vos calculs. Afin d'être le plus précis possible il s'agira d'affiner au maximum les montants en fonction du bien que vous aurez choisi, du type de copropriété et de son emplacement.
En espérant que cela puisse aider,
Je vous souhaite à tous une agréable journée 🙂
Gregory
