Baurechtliche Nutzungsänderung (Konstanz/Bodensee)

Jakob89
Level 2
KN, Germany

Baurechtliche Nutzungsänderung (Konstanz/Bodensee)

Hallo zusammen, 

 

ich brauche eure Hilfe bzw. würde mich freuen, wenn ihr eure Erfahrung teilen könntet.

 

Folgende Situation: Meine Frau und ich sind in eine Wohnung gezogen, in der bereits jahreslang eines der Zimmer sehr erfolgreich über airbnb vermietet wurde. Vormieter und seinerzeit auch der Eigentümer, als er die Wohnung noch selbst bewohnte haben "einfach vermietet" - Kontrollen oder ähnliches waren kein Thema.

In Konstanz wurde nun aber das bestehende Zweckentfremdungsverbot um eine Registrierungspflicht erweitert, ergo müssen alle Inserate über eine offizielle Registrierungsnummer gekennzeichnet werden, im Hinblick auf eine bereits beschlossene Bettensteuer wurden auch schärfere Kontrollen angekündigt.

Ihr ahnt es schon, um diese Registrierungsnummer zu erhalten muss eine baurechtliche Nutzungsänderung erfolgen - ein auf den ersten Blick angsteinflößender Ritt durch die unterschiedlichsten Behörden scheint uns zu erwarten. Neben den aktuell noch fehlenden Bauzeichnungen/Lageplänen und ähnlichem wurde mir am Telefon auf Nachfrage mitgeteilt, dass man sich dann auch mit dem Brandschutz und (zweiten) Fluchtwegen zu beschäftigen hat - was ich teilweise schon richtig absurd finde.

Nun meine Frage: Hattet ihr solche Situationen ebenfalls und wie seid ihr damit umgegangen?

 

Vielen Dank für euren Input, Jakob

10 Antworten 10
Till-and-Jutta0
Host Advisory Board Alumni
Stuttgart, Germany

@Jakob89 Verstehe ich das richtig: Beabsichtigt ist nur 1 Zimmer in der eigengenutzten Wohnung?

Nach bisheriger Erfahrung bleibt dann - da die Beherbergungsfläche einschl. anteiliger Gemeinschaftsflächen nicht mehr als 50 % beträgt - die Wohnnutzung erhalten. Ergo muss bzw. kann auch nichts umgenutzt werden, und eine einfache Registrierungsnummer genügt. Eine Zweckentfremdungsgenehmigung ist nicht erforderlich, siehe auch https://hsc-bw.jimdofree.com/zweckentfremdung/baden-w%C3%BCrttemberg/konstanz/

 

Info von Airbnb: https://www.airbnb.de/help/article/3340

 

Die Links auf www.konstanz.de funktionieren bei mir grad nicht.

 

Weitere Betroffene findest du vielleicht auch im Homesharing Club Baden-Württemberg: https://www.facebook.com/groups/537514966690302

 

[keine Rechtsberatung, nur Erfahrungsaustausch]

Till-and-Jutta0
Host Advisory Board Alumni
Stuttgart, Germany

Hallo ihr beiden 😉 

... und vorab vielen Dank für eure Hilfe.

 

Soweit war ich auch schon und dachte: "Ja easy, Registrierungsnummer beantragen und gut ist."

Aber hier fängt genau der Trouble erst an. Für die Erteilung einer Registrierungsnummer muss die Unterkunft eben baurechtlich geändert werden (Umnutzung in eine FeWo bzw. in unserem Fall ein Ferienzimmer), lediglich die Zweckentfremdung ist aufgrund der "weniger als 50% der Fläche-Thematik" irrelevant.. Dies geht aus div. Mails und Telefongesprächen, die ich bereits mit der Stadt geführt habe, hervor.

 

Ordnungspolitisch ist das kompletter nonsens und nicht nachvollziehbar, da keiner eine Nutzungsänderung (aka Bauantrag) einreichen wird, der "nur" ein bisschen Airbnb-Vermietung nebenher machen will. Anstatt die Leute damit zu ermutigen, durch diese Pflicht zur Registrierung eher Kurtaxe oder zukünftig Bettensteuer abzuführen, werden sie von einem Bürokratiemonster eher abgeschreckt und vermieten entweder gar nicht oder weiter unregistriert.

Till-and-Jutta0
Host Advisory Board Alumni
Stuttgart, Germany

Krass. Das weckt Erinnerungen an die ungute Zeit in Frankfurt, wo ein Ordnungsinstrument politisch missbraucht wurde und zuletzt gar nichts mehr ging. Ebenso in Barcelona: Dort ist keinerlei private Kurzzeitvermietung mehr gestattet, auch nicht als Privatzimmer in der eigenen Wohnung.

 

Ich hatte mir hier eigentlich eine Harmonisierung auf EU-Ebene erhofft, bin bislang aber enttäuscht. Hast du schon die Umfrage ausgefüllt?

Hallo Jakob,

 

ich stand vor ähnlicher Fragestellung.

Ich habe dann direkt bei der Kämmerei Abt. Steuern eine Registrierungsnummer für die Bettensteuer beantragt, ohne zusätzliche Baurechtsamts Anträge.

Da es zwei unterschiedliche Behörden sind, war das für die Steuer Behörde kein Problem. Die hatte sich nicht für Nutzungsänderungs Anträge etc. der anderen Behörde interessiert und vergab mir eine Nummer. 

Vielleicht ist das ein Versuch wert. Oder hast Du es schon probiert und es hat sich schon wieder was geändert?

Bei mir handelt es sich, wie bei Dir nur um ein Zimmer. Dafür diesen behördlichen Wirbel zu machen, ist wirklich nicht nachvollziehbar.

 

Viel Glück und liebe Grüße

Hiltrud

 

Hallo Hiltrud, 

vielen Dank für deine wertvolle Antwort.
Das werde ich direkt ausprobieren und berichten wie es lief.

 

LG,

Jakob

Hallo Hiltrud, 

 

gesagt - getan. Leider nicht erfolgreich gewesen.

Für mich stellt sich nun eine Frage: Mir wurde der Hinweis gegeben, dass ich parallel zur Anmeldung "Tourismus- und Klimaschutzabgabe" (Bettensteuer, ehemals Kurtaxe) eben die Registrierungsnummer und Ferienwohnungsgenehmigung beim Baurechtsamt einholen muss.

Hast du denn dann überhaupt eine solche Erlaubnis oder führst du einfach die Bettensteuer ab und dir fehlt weiter die benötigte Registrierungsnummer?

 

Weil mir stellt es sich so dar, dass ich um die Baurechtliche Änderung nicht drumrum komme - so sinnlos dies auch scheint.

LG,

Jakob

Hallo Jakob,

 

bei der Anmeldung der Kurtaxe bei der Stadtkasse, Abteilung Steuer habe ich eine Nummer erhalten, von der ich ausgehe, dass das die Registrierungsnummer ist. Unter dieser Nummer führe ich jedenfalls die Kurtaxe ab. Möglicherweise hat sich der Ablauf aber geändert. Schade.

Eine Zweckentfremdung wurde damals beim Baurechtsamt ausgeschlossen. Eine zusätzliche Nutzungsänderung hatte ich aber nicht beantragt. Auch mich hatten die unverhältnismässigen Anforderungen abgeschreckt.

Das war vor ca. 6 Jahren.

Dies mag ein Fehler gewesen sein. Aber Ich wüsste nicht, wie ich es nun nachträglich ändern könnte.

 

Halt mich gerne auf dem Laufenden, es würde mich interessieren wie es weitergeht.

 

Liebe Grüße Hiltrud

 

 

Hallo Hiltrud, 
ach das ist schon etwas länger her - dann hast du nach der seit letztem Jahr geltenden Registrierungspflicht "Bestandsschutz" - die notwendige Registrierungsnummer kannst du unter Angabe deiner Nr. für die Kurtaxe beim Baurechtsamt bekommen.

 

Für alle, die bisher nicht vermietet haben ist es deutlich schwieriger - siehe meine bisherigen Ausführungen.

 

LG,

Jakob

Jakob89
Level 2
KN, Germany

Nach fast einem Jahr mal ein Update zu meinem Fall:

Ich habe das Spiel der Stadtverwaltung Konstanz durchgespielt und - tadaaaa - sowohl eine Baugenehmigung (zur Nutzungsänderung des Wohnraums) als auch darauf aufbauend eine Registrierungsnummer zur offiziellen Ferienvermietung bekommen.

Aber: Das Ganze hat nun nahezu ein Jahr gedauert und hat uns mehr als 500 € (Baupläne, Kosten Baugenehmigung etc.) gekostet.

Die Schwierigkeit allgemein war, den Nachweis zu erbringen, dass in einem vermieteten Teil der Wohnung der Brandschutz (vor allem Rettungswege, unterschiedlich je nach Gebäudetyp) eigehalten wird. Am Einfachsten ist dies möglich, in dem man den Gästen Zutritt zum Rest der Wohnung gewährt, in unserem Fall zur Küche, von wo aus im Brandfall der zweite Rettungsweg abgeht.

ALs dies nachgewiesen war kam die nächste Hürde: Es muss ein zusätzlicher Stellplatz nachgewiesen werden. Dieser muss weder gemietet noch im Eigentum sein sondern sich nur auf dem Grundstück selbst befinden. Zugang zu öffentlichen Parkplatzen reicht nicht aus. Glücklich in unserem Fall auch: Es gibt ausreichend (bei der Stadt nicht bekannte) Stellplätze auf dem Grundstück - Besucherparkplätze.

 

Nun hieß es noch warten - und es hat sich gelohnt.

Wir dürfen nun offiziell 5,6% des Übernachtungspreises als Klimaschutz- und Tourismus-Abgabe einbehalten und an die Stadt abführen. 

 

Die Sinnhaftigkeit der genannten Hürden ist vor dem Hintergrund immer weiterer in Konstanz genehmigter und gebauter Hotels stark infrage zu stellen. 

Abschließend ein Zitat aus einem Gespräch im Bauamt: "... ich weiß, dass Ihnen die Auflagen sinnlos vorkommen. Ich habe nun mal die Vorgabe, soviel neue Ferienwohnung wie möglich zu verhindern. Dass ich gleichzeitig Bauanträge für 5 Hotels freigeben muss tut hier nichts zur Sache"

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