Gewerbefläche als Gastgewerbe nutzen / Umwandeln Berlin

[Marcel1916]

Hello, my dears,

Who here has experience in converting a commercial space into a hospitality business and legally renting it out as a holiday home? Is that possible? 

I have heard that for some commercial areas you can apply for a change of use to a hospitality area. 

As far as I know, you have to inquire about this at the housing office and also apply for a change of use at the building authority.

Is this always approved? What are the chances in Kreuzberg? 

What are the costs involved?

According to my information, this is the only way to rent out an "apartment" or commercial space all year round via Airbnb without it falling under the misuse law, as can happen with a condominium.  

Thank you

Best regards

Marcel [...]

[Personal data removed for security reasons]

[Marcel1916]

Nachtrag:  Ist die Vermietung dann automatisch ein Gewerbe (weil Gewerbefläche/Gastgewerbe) oder kann die Vermietung noch als Vermögensverwaltung eingestuft werden?  Dies wäre sehr wichtig zu wissen, weil ich sonst den Verkauf der Immobilie später versteuern müsste, weil die Immobilie dann in das Gewerbe (Betriebsvermögen) fällt. Dies wäre meines erachtens nach der Größte Nachteil.

Vielen Dank!

[Ralf5 · Accepted solution]

@Marcel1916 ,

ich bin weder Steuerberater noch Rechtsanwalt und an Deiner Stelle würde ich mich dort erst mal erkundigen. Dennoch schreibe ich mal anschließend, wie ich dies einschätze.

Du bist Eigentümer einer gewerblichen Immobilie, ja?

Und wie wird diese Gewerbeeinheit momentan genutzt?

Oder handelt es sich um eine neu erworbene Immobilie?

Also, wenn Du beispielsweise als Eigentümer selbst in dieser Immobilie ein Ladengeschäft oder ein Gewerbe betreibst, dann hättest Du ja hierfür bereits ein Gewerbe angemeldet und könntest diese Räumlichkeiten zu Übernachtungszwecken anbieten - vorausgesetzt das Hauptgewerbe besteht weiter. Die Vermietungsumsätze würden dann ebenfalls über dieses Gewerbe als Nebeneinkünfte versteuert werden.

Ich habe schon Inserate gesehen, wo in der Beschreibung drin stand "Unterkunft wird nur zur Übernachtung von 20.00 Uhr bis 08:00 Uhr zur Verfügung gestellt, danach muss die Unterkunft verlassen werden, da Publikumsverkehr herrscht oder Bürobetrieb (oder was auch immer)" Natürlich muss man bei solchen Konstellationen einen erheblichen Abschlag auf den Übernachtungspreis gewähren.

Wenn diese gewerbliche Immobilie jedoch nur als Lagerraum, Ausstellungsraum oder ähnliches genutzt wird ohne feste Öffnungszeiten, dann wärst Du wesentlich flexibler, was die Vermietung angeht, allerdings muss meines Erachtens die Nutzung für das eigentliche Gewerbe immer noch im Vordergrund stehen.

Da es sich um gewerbliche Immobilie handelt, ist das Wohnungsamt hierfür nicht zuständig, aber die Nutzung der Immobilie ist eventuell an anderer Stelle vorgeschrieben (Teilungserklärung, Kaufvertrag, Bauverordnung).

Ich weiß nicht, ob es zulässig ist, eine gewerbliche Immobilie dauerhaft in eine Airbnb Unterkunft umzuwidmen, mir wäre es zu riskant...!

Umwandlung in eine Wohnung wäre evtl. möglich, dann unterliegt die Immobilie allerdings der Zweckentfremdungsverordnung und das wolltest du ja vermeiden.

Umwandlung bzw. Nutzung als Gastgewerbe ist m.E. auch nicht sinnvoll, da hierfür wohl die Anmeldung eines Gastgewerbes erforderlich ist (Hotel, Boutique-Hotel, Hostel, Pension ö.ä.).

Wenn du zu freien Berufen zählst (Notare, Anwälte, Steuerberater, Gutachter, ö.ä.) und Dir ein Büro dort einrichten würdest, dann musst Du kein Gewerbe anmelden und dann könntest Du auch nebenbei vermieten ohne der Zweckentfremdungsverordnung zu unterliegen, allerdings müsste auch hier m.E. Deine freiberufliche Tätigkeit im Vordergrund stehen. Und auch hier würde diese Immobilie mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit vom Finanzamt deinem Betriebsvermögen (als Freiberufler) zugeordnet werden.

Als weitere Möglichkeit, hier private Einkünfte zu erzielen, sehe ich die dauerhafte Vermietung an einen Gewerbetreibenden.

Wie gesagt, all dies sind nur Überlegungen und bevor ich hier irgend etwas starten würde, würde ich Dir dringend raten, Dich professionell beraten zu lassen.

[Marcel1916]

Vielen Dank @Ralf5  Mir ist klar, dass es sich lediglich um eine Einschätzung geht und ich mich mit einem Steuerberater, Anwalt und beim Stadplanungsamt absichern muss. Ich will ja alles offiziell und richtig machen aber das ist gar nicht so leicht 🙂

1. Ich möchte die Immobilie kaufen. In der Teilungserklärung steht nur "Praxisräume". Vorher war eine Physiopraxis drinnen. Siehe ausserdem Foto aus der Teilungserklärung

2. Die Nutzung der Gerwerbefläche könnte ich in Form eines Büros selber nutzen. Ich bin aktuell Gymnasiallehrer, habe eine GbR, eine vermietet Immobilie (Langzeit) und ein kleines Gewerbe. Theoretisch könnte ich mir das Büro ja auch mit einem Freund / Bekannten teilen oder? Ich habe nur sorge, dass wen ich das Gewerbe/die Wohnung dann via Airbnb vermiete, ich gegen die Nutzungsauflage verstoße, weil eben Personen drinnen wohnen/übernachten. Würde ich das dann als "Workspace" in Airbnb ankündigen müssen anstatt "Appartement"? 

Zu: "Umwandlung bzw. Nutzung als Gastgewerbe ist m.E. auch nicht sinnvoll, da hierfür wohl die Anmeldung eines Gastgewerbes erforderlich ist (Hotel, Boutique-Hotel, Hostel, Pension ö.ä.)."

--> Was sind hier die Probleme (abgesehen von Steuer bei verkauf weil die Immobile dann zum Betreibsvemrögen zählt und Steuer auf die Wertsteigerung)? Ich weiss, dass ich dann quasi ein Frühstück oder so anbieten muss. 

[Ralf5]

@Marcel1916 ,

danke für die Rückmeldung

1. Wenn in der Teilungserklärung "Praxisräume" steht, dann müssen alle Mit-Eigentümer einer anderweitigen Nutzung zustimmen bzw. muss dies dann in einer Eigentümerversammlung beschlossen werden - und eine einmal erteilte Zustimmung (zur Nutzungsänderung) ist auch nicht für die Ewigkeit und bereits 1 Jahr später kann auch wieder komplett anders entschieden werden. 

2.  Wenn ich in dieser Konstellation über Airbnb vermieten würde, dann würde ich die Unterkunft weder als "ganze Unterkunft" noch als "Privatzimmer" anbieten, sondern als Gemeinschaftsunterkunft, auch wenn dies verwirrend klingen mag, aber nur so kann eine Nutzung als Büro und zur Unterbringung definiert werden, eine passendere Kategorie gibt es nicht. 

Letzter Punkt: die größte Schwierigkeit ist wohl, hier eine entsprechende Genehmigung zu erhalten, da bekanntlich Ferienwohnungen in Großstädten nicht erwünscht sind, und für einen  Pension oder ein Hotel sind die Räumlichkeiten vermutlich zu klein.

Außerdem: wenn ich eine Immobilie in Berlin kaufen wollte, dann habe ich ja ein Ziel vor Augen:

bei einer Wohnung ist dies, dass ich entweder selber mal dort einziehen will oder ich kaufe nur als Kapitalanlage und vermiete die Wohnung

Bei einer Gewerbeeinheit verhält es sich ähnlich, entweder ich möchte dort ein Geschäft / Büro / Praxis eröffnen oder ich kaufe als Wertanlage und dann vermiete ich.

Etwas in Berlin zu kaufen, um dort ein Airbnb Business aufzuziehen ist sicherlich der schlechteste Weg, zumal ja hier irgendwelche Gesetzeslücken genutzt werden bzw. sich das Ganze in einer gewissen Grauzone befindet, was sich aber aufgrund der ständigen Gesetzesanpassungen auch wieder schnell ändern kann.

Wenn ich ein Airbnb Business aufziehen möchte, dann gibt es Tausend bessere Orte als Berlin.

Egal in welcher Konstellation, ich würde es lassen.