Lebe in Deutschland, Ferienhaus in Kroatien, Problem Rechnungsstellung der Kosten von Airbnb!

[Oliver837]

Hallo Miteinander,

ich habe ein großes Problem mit der Rechnungsstellung seitens Airbnb.

Ich habe mich als Vermieter richtigerweise mit meinen deutschen Adressdaten bei Airbnb eingetragen.

Mein Ferienhaus, was ich vermiete, steht aber in Kroatien. Da es zwischen Deutschland und Kroatien aber ein Doppel-  Besteuerungsabkommen gibt, muss ich meine Einnahmen vom Ferienhaus in Kroatien versteuern. So weit, so gut!

Mein kroatischer Steuerberater macht also meine Steuererklärung gegenüber dem kroatischen Finanzamt.

Jetzt gibt es ein Problem bei der Rechnungsstellung der Kosten von Airbnb. Airbnb stellt mir eine Rechnung der Vermittlungskosten inkl. Mwst. an meine deutsche Adresse, obwohl meine Leistung in Kroatien erbracht wird.

Das kroatische Finanzamt akzeptiert Kosten von Airbnb nur in zwei Varianten.

1.) als Reverse-Charge Rechnung an meine Adresse, allerdings ohne Mwst. und mit Angabe meiner kroatischen Steuernummer. Reverse-Carge Rechnung wir hier gut erklärt (https://www.finanzamt.nrw.de/steuerinfos/unternehmen/umsatzsteuer/umkehrung-der-steuerschuld)

2. Eine Rechnung an die kroatische Adresse des Ferienhauses mit Angabe der kroatischen Mwst. (25%)  und der kroatischen Steuernummer.

Ich hatte mehrmals Kontakt mit dem Airbnb Service. Bisher konnte mir aber vom Service niemand helfen das Problem zu lösen. Auch kein Tipp zu entsprechenden Einstellungsmöglichkeiten um solch eine Rechnung (Variante 1 oder 2) zu erhalten.

Da ich die Airbnb Rechnungen nicht beim kroatischen Finanzamt einreichen kann, geht mir dadurch natürlich sehr viel Geld verloren!

Da ich bestimmt nicht der einzige bin, der das Problem hat, suche ich dringende Lösung!

Meine Rechnungsadresse kann ich, so zumindest mein Wissensstand, nicht auf Kroatien ändern. Airbnb, so wurde mir gesagt, möchte die postalische Adresse haben, an der ich gemeldet bin. In Kroatien bin ich natürlich, leider, nicht postalisch gemeldet!

Freue mich auf Lösungen!

[Juliane]

@Oliver837 

Ich kann deine Notizen auch nicht einsehen. Aber jetzt ist die Lösung ja auch hier, also alles gut. Danke nochmal! 😁

[Oliver837]

An alle, die meine Lösung bzw. Antwort interessiert. Hier ist sie:

Hallo Christian,

ja, zu diesem Punkt ist der Service von Airbnb leider sehr schlecht! Ich weiß auch nicht warum Sie in diesem Bereich nicht die entsprechende Anleitung erneuern bzw. ergänzen.

Ich hatte dazu intensiven Kontakt mit meinem kroatischem Steuerberater, der zum Glück fliesend deutsch spricht. Er sagt, jeder Neuvermieter, den er als Kunden dazu bekommt, hat am Anfang diese Probleme mit Airbnb. Er hatte aber auch keine Lösung, weil er sich mit Airbnb, und deren Plattform, nicht auskennt.

Nun zu meiner Lösung:

Im Kundenkonto in Airbnb gibt es unter dem Bereich Konto/Steuern den Unterpunkt Mwst.! Dort steht, das man diesen Punkt aktivieren soll, wenn  man Rechnungen mit Mehrwertsteuer erstellen will.
Da bin ich ewig drumrum geeiert. Ich dachte, ich bin Privatvermieter, und ich möchte ja keine Mwst. erheben!
Aber irgendwann war mir das zu blöd und ich habe diesen Punkt aktiv gesetzt und meine kroatische Steuernummer eingetragen.

Und plötzlich war es möglich, das Airbnb sogenannte Reverse Charge Rechnungen erstellt. Sprich, eine Rechnung mit kroatischer Steuernummer und ohne Berechnung der Mwst.
Diese akzeptiert, so mein Steuerberater, auch das kroatische Finanzamt.

Was aber von Airbnb sehr schlecht ist, ist folgender Punkt. Airbnb hinterlegt bei einer Buchung direkt zum Zeitpunkt der Buchung eine Rechnung über die Kosten. Auch wenn die Anreise noch Monate entfernt ist. Sie wird dann zwar auch erst zu diesem Zeitpunkt abgerechnet, aber erstellt ist diese Rechnung sofort. Auch wenn noch keine Leistung erfolgt ist.

Als ich die Lösung gefunden hatte, hatte ich bereits 4 Buchungen für die Zukunft. Und ich wollte diese Rechnungen auf die richtige Steuersituation angepasst haben. Airbnb hat sich, trotz massiver Anforderung, bis zuletzt geweigert, diese 4 Rechnungen umzustellen. Sie würden die Rechnungen immer sofort erstellen und niemals nachträglich ändern!

Irgendwann hatte ich dann keine Lust mehr und habe aufgegeben. Das ist absolut schlechter Kundenservice gegenüber von Vermietern, die ja Airbnb immerhin den Umsatz sichern.

Konnte dann die 4 Rechnungen nicht steuerlich ansetzten, aber zumindest habe ich jetzt eine Lösung.

Da immer mehr Onlinshops auch die Möglichkeit der Reverse Charge Rechnung anbieten, kannst Du hier (https://ec.europa.eu/taxation_customs/vies/#/vat-validation) überprüfen, ob deine Steuernummer europaweit gemeldet ist. Das macht die Sache dann einfacher.

So, jetzt weißt Du alles!

[Michael3255]

Hallo, danke das du deine Lösung hier noch gepostet hast. Man kann nur jedem Raten sich vor "Betriebsstart" mit all diesen Bürokratiehürden zu beschäftigen. Wenn ich das richtig verstehe geht das aber nur wenn du eine EU-Steuer-ID / MwSt.-ID hast, was ja möglich ist auch als Privatvermieter. Diese hast du also, sonst geht das nicht, oder?

[Juliane]

Ich gebe @Oliver837 mal ein @ dazu. Vielleicht hat er deinen Kommentar und Frage noch nicht gesehen? 🤔

[Oliver837]

Hallo @Michael3255!

Also ich habe nur eine normale UST.-ID in Kroatien beantragt . Aber die werden normalerweise innerhalb der EU qualifiziert. Das wird mit einer deutschen UST.-ID nicht anders sein.

In der Vermietung macht eine UST.-ID also meiner Meinung nach Sinn! Sonst hat man viele Nachteile!

Sprich, unter dem Link, den ich bereits gepostet habe, kannst Du sehen ob deine UST.-ID europaweit bekannt ist. Das wird zum Glück in der EU vereinheitlicht und macht das Thema Mehrwertsteuer viel einfacher.

Wieder was gutes von der EU. Auch wenn viele irrigerweise meinen die EU wäre schlecht für uns.

Der Vorteil ist auch, das Du in vielen Shops einkaufen kannst, ohne direkt die Mehrwertsteuer begleichen zu müssen. Das klärt bei mir mein Steuerberater mit dem Finanzamt. Also es läuft über das Jahr alles zusammen und Ende des Jahres wird ein Strich drunter gemacht und alles gegeneinander aufgerechnet!

[Michael3255]

Mir ist das reverse-charge Verfahren schon klar betrifft eben nur MwSt. Deinen Post hatte ich  nur so verstanden das ohne die Steuer-ID allgemein die Kosten in Kroatien nicht abzugsfähig sind das würde mich interessieren unabhängig von der Umsatzsteuer.

[Oliver837]

Das Thema musste ich auch erst lernen.

Um eine UST.-ID kommst Du in Kroatien nicht herum. Sonnst kannst du keine bezahlte MwSt.. ansetzen.

In Kroatien läuft das bis zu Einnahmen von 40 Tsd. Euro (bitte überprüfen, macht meine Steuerberater vor Ort) folgendermaßen ab.

Auf deine Einnahmen durch Vermietung bezahlst du keine Einkommenssteuer sondern 13 % MwSt.. Dieser Steuer werden die MwSt.. gegenüber gestellt, die durch Kosten bezahlt hast. Z.B. MwSt. auf Strom, Wasser, Müll, Reparaturen, Anschaffungen, AirBnb Provision, eingekaufte Dienstleistungen (Garten- und Reinigungsservice) usw. Also auf alle Rechnungskosten die mit der Vermietung zu tun haben.
Nicht akzeptiert werden Rechnungen mit Lebensmittel oder Getränken, auch kein Alkohol.
Diese Mehrwertsteuersummen werden gegenüber gestellt und abgerechnet.

Folgende Bedingungen müssen erfüllt sein. Jede Rechnung muss die eigene UST.-ID enthalten. Keine Ausnahme! Und es muss eine Reverse-Charge Rechnung oder eine Rechnung mit Angabe und Höhe (25%) der kroatischen MwSt.. sein.

Von daher macht eine Anschaffung mancher Dinge für das Haus erst nach der Kategorisierung noch mehr Sinn. Denn diese Rechnung kann dann schon entsprechend angesetzt werden. Rechnungen vor der Kategorisierung fallen da leider nicht darunter!

Bei Fragen melden!

[Michael3255]

Ja das mit der MwSt also reverse-charge Verfahren ist mir wie gesagt vertraut. Meine Frage zielte auf das allgemeine Ansetzen von Kosten zur Steuerminderung ab. Aber wenn es wie du schreibst keine Einkommensteuer auf die Einnahmen der Vermietung in Kroatien gibt fallen sonst keine Steuern an auch nicht in Deutschland? Das wäre interessant. Der Investitionsvorteil der Vorsteuerabzugsberechtigung bei der MwSt ist klar.

Beste Grüße

[Oliver837]

Hallo Michael3255,

wie gesagt. Bis zu der Grenze von um die 40Tsd  wird das mit der Mehrwertsteuer geregelt. Das ist sozusagen das vereinfachte Verfahren. Anders sieht es aus wenn diese Grenze gerissen wird. Dann kommst Du schon in den Bereich von Einkommenssteuer.
Da ist aber ein Steuerberater vor Ort der bessere Ansprechpartner um dir das zu erklären.

Durch das übliche Doppelbesteuerungsabkommen, die viele EU-Länder miteinander haben, ist deine vorrangige Steuerpflicht, für Einnahmen in Kroatien, auch in Kroatien.

Es wird nicht nochmals in Deutschland versteuert.
Allerdings kann es zu einem Progressionsvorbehalt bei deiner Steuererklärung  kommen. Da ist aber auch hier dein Steuerberater der bessere Ansprechpartner!

[Juliane]

Danke euch beiden, @Oliver837 und @Michael3255, für die Diskussion. Gerne würde ich sagen, mir sei jetzt alles klar, aber ich sage mal: Ich bin froh, dass ich das nicht verstehen muss. 😅

Ich denke aber, es hilft anderen sicherlich auch weiter und lädt womöglich auch zu weiteren Fragen ein. 👍

[Oliver837]

Tja, zeig mir ein Land das ein einfaches Steuerrecht hat!

@Juliane

[Juliane]

@Oliver837 

Haha! Wie wahr! 🤣

[Vesna96]

Hallo Oliver, 

Deine Ausführungen scheinen mir nicht ganz richtig zu sein. 

Bis zu einem Jahresumsatz von 40.000€ (ab 2025: 60.000€) wird man als Vermieter von Ferienwohnungen in Kroatien pauschal besteuert. Pro Bett und Jahr 40€ (ab 2025: 150-300€). Wenig Aufwand, keine Möglichkeit, Kosten gegen zu rechnen. Man kann auch wählen, ins MWSt System zu wechseln, und dann  Kosten geltend machen, muss aber MwSt (kroatisch PDV) einziehen und braucht einen Buchhalter. Erst ab 60.000€ muss man ins Mwst System. 

Die pauschale Steuer ist in Kroatien abgegolten und muss bei der Einkommenssteuererkläung in Deutschland nicht zwingend angegeben werden. 

[Vesna96]

Man zahlt allerdings in Kroatien 25% PDV auf die Provision.

Die 15% kosten den Vermieter also 18,75%.

Hinzu kommt NEU 2025 die Grundsteuer auch für Vermietung am Wohnsitz (kategorisierte Wohnflächen) von 5-8€/m².

[Juliane]

Danke @Vesna96 für deine informativen Einblicke dazu!

Ich gebe @Oliver837 mal ein @ mit, damit er auch eine Nachricht bekommt, dass du ihn erwähnt hast. Oder hast du bereits die Antworten von Vesna gelesen? 😁