Nutzungsänderung

[Felix418]

Hallo zusammen,

ich möchte eine angemietete Wohnung über AirBnB als Ferienwohnung ganzjährig untervermieten.

Die Wohnung befindet sich im Landkreis Waldshut-Tiengen. Ich habe bereits die Gemeinde sowie den Landkreis (genauer gesagt das Baurechtsamt) bzgl. der Nutzungsänderung kontaktiert.

Als Antwort kam eine Mail mit erforderlichen Unterlagen sowie dem Hinweis, dass dies von einem "zugelassenen Entwurfsverfasser" (z.B. Architekt oder Bauingenieur) erstellt werden muss.

Hat damit jemand bereits Erfahrung gemacht? 

Wie viel kostet sowas? Wie finde ich schnell einen "zugelassenen Entwurfsverfasser"?

Zudem brauchen wir einen Lageplan im Maßstab 1:500 sowie die Bauzeichnungen. Woher bekomme ich diese Unterlagen?

Würde mich sehr freuen, wenn ihr eure Erfahrungen und Tipps teilen und mich damit unterstützen könntet. 🙂

Viele Grüße

Felix

[Christina1568]

Hi Felix, 

bist du inzwischen erfolgreich geworden? Ist denn eine Nutzungsänderung zwingend notwendig, wenn man eine Wohnung über airbnb & Co. vermieten möchte? 

Wenn man das Thema recherchiert, erhält man unterschiedliche Aussagen.

Viele Grüße

Christina 🙂

[Felix418]

Hallo @Christina1568 ,

leider hat die Nutzungsänderung bei diesem Objekt nicht geklappt. Das lag allerdings daran, dass die Eigentümer der Wohnung nicht alle erforderlichen Unterlagen hatten und eine Neuerstellung dieser zu kostspielig gewesen wäre.

Um deine Frage aber genauer zu beantworten: eine Nutzungsänderung ist, soweit ich weiß, notwendig für die Vermietung auf AirBnB erforderlich.  Hierbei am besten darauf achten, dass die Wohnung in einem allgemeinen Wohn- bzw. Mischgebiet liegt. Genauere Infos findest du im entsprechenden Bebauungsplan. Den findest du meistens online. Einfach mal "[Deine Stadt] Bebauungsplan" googlen. Zusätzlich kannst du einfach mal beim Bauamt deiner Stadt anrufen.

Mit dieser Nutzungsänderung bist du rechtlich auf dem sichersten Weg und kannst die Wohnung langfristig für die Kurzzeitvermietung nutzen.

In vielen deutschen Städten (Berlin, München, Stuttgart etc.) gibt es sogenannte Zweckentfremdungssatzungen, die das Vermieten von Wohnraum über AirBnB und sonstige Plattformen verhindern. Um deine Wohnung vor einer solchen Zweckentfremdung zu schützen, reichst du eine Nutzungsänderung ein, um die Nutzung der Wohnung von normalem Wohnraum hin zu gewerblicher Kurzzeitvermietung zu ändern. So kann auch im Nachhinein eine Zweckentfremdungssatzung erlassen werden, ohne dass es deine Wohnung betrifft.

Ob die Vermietung in Sonderfällen (z.B. nur ein Zimmer in der Wohnung oder das Vermieten nur für eine begrenzte Zeit, etc.) auch ohne Nutzungsänderung zulässig ist, weiß ich nicht, glaube jedoch schon. Bei Wohnungen in Misch- und allgemeinen Wohngebieten sind die Regelungen zudem etwas lockerer als in reinen Wohngebieten.

Ich bin kein Jurist, daher kann ich die Frage nicht so pauschal beantworten . Je nach Rahmenbedingungen und Umständen ergeben sich wieder andere Regelungen. Meine grobe Antwort bedient die gewerbliche Sicht, in der ich aktiv bin.

Ich hoffe, das hilft dir mal fürs Erste weiter. 🙂

Viele Grüße

Felix

[Christina1568]

@Felix418 mega, danke dir für die ausführliche Antwort! Das hilft mir sehr. Das ist fast mit das einzige Thema, was mir Bauchschmerzen bereitet bzw. was viel Mühe mit sich bringt, alles andere ist besser händelbar. Und wie du schon gesagt hast, möchte man auch langfristig rechtlich alles korrekt handhaben, sodass man auch ruhig schlafen kann. 

Danke dir! 

[Christina1568]

@Felix418  so nochmals mit Markierung 🙂

[Gerlinde0]

@Christina1568 

Wenn Du @Felix418  anschreibst, musst Du ein @ vor den Namen setzen, damit er es zugeschickt erhält. Dieser Thread ist vom Frühjahr 2022, ich bin mir nicht sicher, ob @Felix418 hier täglich liest, das machen die wenigsten.

[Christina1568]

@Gerlinde0  ah, danke! Total Aufmerksam!

[Juri79]

Hallo Felix,

ich beschäftige mich auch aktuell mit dem Thema.

Hat es bei Dir geklappt mit der Nutzungsänderung?

Ich würde gern mehr über dein Fall hören.

Viele Grüße 

Juri

[Patricia741]

@Marie-Josefine0 

https://community.withairbnb.com/t5/Community-Updates/Willkommen-Neu-in-der-Community-stelle-Dich-ku...

https://community.withairbnb.com/t5/Tipps-Tutorials/bd-p/tipps-tutorials 

z.B. key word in die Suchmaschine eingeben

[Patricia741]

@Marie-Josefine0 

crossposting ist ungeschickt ...... weitere Infos über

@Till-and-Jutta0    oder @Juliane58 

ansonsten bekommst du keine oder doppelte Antworten

viel Erfolg bei diesem Unterfangen....
wer versorgt die zukünftige Unterkunft, es bleibt nicht beim Mietvertrag.......

[Marie-Josefine0]

Danke! Bin neu hier im.Forum und hatte diesen Beitrag hier nur durch Zufall gefunden 😊

[Christa0]

@Marie-Josefine0 , falls sich die Wohnung in Hamburg befindet. Hast Du Dich unabhängig von der Zustimmung Deines Vermieters bereits über das Zweckentfremdungsverbot in Hamburg informiert?Hamburgisches Wohnraumschutzgesetz - HmbWoSchG - hamburg.de

[Marie-Josefine0]

Danke! Aber ja  das weiss ich bereits. Suche auch eine Wohnung auf dem Land und nicht in Hamburg & Co. 🙂

[Marie-Josefine0]

Hi Felix, leider kann ich dir die Frage auch nicht beantworten und verwirrt mich auch noch mehr, da ich dasselbe wie du vorhabe, aber ich stehe noch ganz am Anfang. Ersteinmal muss ich eine Wohnung finden, bei welcher der Vermieter zustimmt... :-!

Wie konntest du deinen Vermieter überzeugen? 😄

Liebe Grüße aus Hamburg,

Marie 🙂

[Felix418]

Hi @Marie-Josefine0 ,

meine Antwort kommt zwar etwas spät, aber besser als gar nicht 😄

Falls das bei dir immer noch ein Thema ist, dann kann ich dir folgendes sagen: Einfach kontaktieren! 

Ich bin aktuell wieder auf Suche nach passenden Wohnungen. Einige Vermieter antworten gar nicht, manche sagen ab und ein paar sind aber interessiert. Letztendlich muss man einfach über die Masse gehen und möglichst viele Vermieter kontaktieren. Irgendwann wird (hoffentlich) eine passende Wohnung dabei sein.

Die Überzeugung kann man dabei an verschiedene Argumente knüpfen, wie z.B. dass die Wohnung regelmäßig (nach jedem Gast) professionell gereinigt wird, dass du Interesse an einer langen Laufzeit hast, jede Buchung / jeder Gast von dir überprüft wird und letztendlich kannst du natürlich auch eine höhere Miete oder Kaution bzw. eine Gewinnbeteiligung anbieten.

Einfach von Vermieter zu Vermieter schauen. Manche sind direkt von dem Modell überzeugt, andere sind skeptisch.

Viele Grüße

Felix

[Udo6]

@Felix418 

Mein Kenntnisstand, die Nutzungsänderung muss entweder der Eigentümer selbst oder eine von ihm bevollmächtigte Person beantragen. 

Hat der Landkreis Waldshut-Tiengen ein Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEVS)?

[Felix418]

Ich habe nichts zu einem Zweckentfremdungsverbot im Landkreis gefunden. Auch die Ämter, die ich angefragt habe, haben nichts davon erwähnt. 

Die Wohnung liegt in einem reinen Wohngebiet. Dort sieht die Baunutzungsordnung das Betreiben von Beherbergungsbetrieben nicht vor.

Nach Anfrage beim Baurechtsamt habe ich die Rückmeldung bekommen, dass ein Antrag auf Nutzungsänderung gestellt werden muss. 

[Sabine-Ingrid0]

@Felix418  dazu müsste ggf der Bebauungsplan geändert werden (sofern vorhanden) ... was sehr unwahrscheinlich ist, da Einzelinteresse i.d.R. kein Änderungsgrund ist und die Nachbarn auch noch Einspruchsrecht haben.

Wie oben schon mehrfach erwähnt wurde müsste eine Nutzungsänderung der Eigentümer  beantragen... diese Nutzungsänderung muss aber wiederum mit dem Bebauungsplan konform sein... womit wir wieder am Anfang sind.

Also erstmal in den Bebauungsplan schauen, wenn da nicht drinsteht dass Ferienwohnungen möglich sind, wird das auch nichts werden, besonders nicht in reinen Wohngebieten.

[Gerlinde0]

@Felix418 

"Zudem brauchen wir einen Lageplan im Maßstab 1:500 sowie die Bauzeichnungen. Woher bekomme ich diese Unterlagen?"

Der Eigentümer der Immobilie hat solche Unterlagen bestimmt. Wenn er mit Deinem Vorhaben einverstanden ist, kannst Du Dir vielleicht davon Kopien machen lassen.

[Till-and-Jutta0]

Erfahrungsgemäß muss bei Wohnraum-Arbitrage auch der Eigentümer einer Nutzungsänderung zustimmen.