A PROPOSITO DEL NUOVO DECRETO LEGGE ...

[Marco376]

Riguardo al nuovo DL (Decreto Legge), al momento dà ancora àdito ad alcuni dubbi. Comunque proverò ad elencare entrambi i diversi punti di vista, e a precisare ciò che è già certo.
 
1) Il DL (Decreto Legge) dovrà essere entro 60 gg. convertito in L (Legge) dal Parlamento, con o senza Modifiche;
 
2) L'A.d.E. ha 90 gg. di tempo per chiarire gli aspetti pratici e tecnici della cosa;
 
3) Il testo riguarda tutti quei contratti stipulati a partire dal 01 giugno, a prescindere dalla data di decorrenza del contratto stesso;
 
4) Secondo alcuni (Pro.loca.tur, Eutekne, e altri siti internet) riguarderebbe esclusivamente le ''locazioni turistiche'' in senso stretto, e solo quelle con contratti scritti di locazione, inferiori ai 30 gg. In più riguarderebbe le ''sublocazioni'' a terzi di immobile non proprio. E altri contratti a titolo oneroso di comodatario ad uso gratuito, ecc. Questo perchè a loro avviso il termine ''locazioni turistiche'' prive di ''servizi'' e ''con servizi'' (fornitura di biancheria e pulizia) resterebbe all'interno delle vere e proprie ''locazioni turistiche'', quelle per intenderci che si basano su contratti scritti, sempre, per legge, anche se inferiori ai 30 gg.;
 
5) Secondo gli stessi soggetti, tali adempimenti riguarderebbero quelle ''agenzie immobiliari'' e quegli ''intermediari immobiliari'' con Sede in Italia e iscritti nel Registro delle Imprese, ma probabilmente anche i portali web del tipo Airbnb e BK, ma lasciano aperti dei dubbi;
 
6) Secondo altri (La Casa Che Avanza, e altri siti internet) riguarderebbe non soltanto le ''locazioni turistiche'' in senso stretto, ma anche le ''locazioni turistiche'' con ''servizi accessori o complementari'', e dunque in senso lato le ''CAV (Case per Vacanze)'' e i ''B&B (Bed and Breakfast)'' a patto che siano occasionali e cioè privi di partita iva o detti anche non imprenditoriali. Questo perchè non esisterebbero a loro avviso ''locazioni turistiche'' in senso stretto caratterizzate dalla fornitura di ''servizi accessori'' e dunque il legislatore non potrebbe che rivolgersi a B&B e CAV; e questo nonostante i loro redditi ''diversi'';
 
7) Secondo gli stessi soggetti, tali adempimenti riguarderebbero non solo quelle ''agenzie immobiliari'' e quegli ''intermediari immobiliari'' con Sede in Italia e iscritti nel Registro delle Imprese, ma probabilmente anche i portali web del tipo Airbnb e BK, sebbene alcuni dubbi restano sulla possibilità che questi ultimi possano rientrare in determinate definizioni viste sopra, anche a causa della loro sede estera;
 
😎 A prescindere da chi siano i soggetti interessati (solo ''locazioni'' e ''sublocazioni'' sotto i 30 gg., oppure anche ''b&b e cav non imprenditoriali'' e ogni altra attività ricettiva extralberghiera priva di partita iva, giacchè ''le imprese con partita iva'' sono chiaramente escluse dal provvedimento, così come anche quelle attività in cui i servizi accessori o complementari diventino prevalenti rispetto alla fornitura di ''alloggio''), è chiaro ciò che succederà a chi sia soggetto interessato, e cioè:
 
a) Quei portali che funzionano con i Contatti Diretti tra guests e hosts e che non impediscono di prenotare al di fuori del portale stesso, assieme a quei portali che non consentono di finalizzare le prenotazioni al di fuori del portale stesso ma che non maneggiano direttamente il denaro dei guests, saranno tenuti esclusivamente a COMUNICARE tempestivamente i dati di tutti i contratti (si vedrà poi se solo quelli ''scritti di locazione'' delle locazioni turistiche o se anche quelli ''verbali da albergo'' di b&b e cav senza partita iva e simili...), a patto che il portale sia a conoscenza di quanti e quali contratti siano stati conclusi ''all'interno'' del portale stesso;
 
b) Quei portali che funzionano con prenotazioni concluse solo esclusivamente all'interno del portale stesso e che in tutto o in parte maneggiano direttamente il denaro dei guests, saranno tenuti non soltanto all'adempimento visto sopra di ''comunicazione'' ma anche a fungere da ''SOSTITUTO D'IMPOSTA'', nel caso di opzione Cedolare Secca al 21% scelta dal contribuente trattenendo un 21% e girandolo a chi di dovere, mentre nel caso non si opti per la Cedolare Secca trattenendo una ritenuta d'acconto (secondo alcuni di aliquota variabile in base al proprio reddito, e in base ai normali Scaglioni Irpef, secondo altri, più probabilmente fatta comunque coincidere forfettariamente in modo fisso con un 21%, come nel caso della Cedolare Secca);
 
9) Innovativamente (nel senso di ''diversamente che in passato''), l'opzione Cedolare Secca potrebbe essere scelta anche dalle Sublocazioni a terzi di immobile non proprio, che fino ad ora producevano esclusivamente ''redditi diversi'' e non ''redditi fondiari o da fabbricato''. Secondo alcuni (La Casa Che Avanza, ecc.) innovativamente l'opzione Cedolare Secca potrà essere scelta d'ora innanzi anche dalle CAV e dai B&B non imprenditoriali, almeno limitatamente ai proventi di alcuni portali online, e nonostante i loro redditi ''diversi'';
 
10) In ogni caso sono errate tutte quelle interpretazioni secondo cui il provvedimento aumenterebbe le tasse, perchè è evidente che lo scopo è quello di far pagare tasse anche ad abusivi e irregolari e non di aumentarle a chi già le paga; infatti non è vero che si debba per forza scegliere la cedolare secca, si può tranquillamente continuare a non esercitare l'opzione, e a preferire l'Irpef come prima; per il resto si tratterà di una ritenuta d'acconto di cui poi il commercialista dovrà tenere conto nella determinazione di quanto far pagare al contribuente al momento della dichiarazione dei redditi e dunque dire che si paga due volte o il doppio non corrisponde a realtà, e non è escluso che si vada ''a credito''; così come non corrisponde a verità il fatto che d'ora in poi non si possano più scaricare le spese, innanzitutto perchè l'opzione cedolare secca al 21% non è obbligatoria, e poi perchè il resto dei propri proventi potranno continuare ad essere considerati come precedentemente. Si sa che la Cedolare Secca non deve necessariamente essere scelta ''per tutti'' i contratti, ma volendo anche solo per una parte, e volendo anche solo dunque per una porzione del proprio reddito.
 
I dettagli verranno chiariti in seguito a breve, ma, qualunque sia l'ipotesi corretta, personalmente vedo favorevolmente questa novità. Mi auguro che questa prima informativa a riguardo possa esservi utile, visto che c'era un utente che giorni fa chiedeva informazioni in merito.

[Marco376]

ATTENZIONE, ATTENZIONE: LEGGERE QUI...

http://www.ansa.it/sito/notizie/economia/real_estate/2017/05/04/manovra-orlandiok-norma-airbnbservon...

Riporto anche qui sotto per comodità il testo (della serie: offrire un dito e prendersi il braccio intero!):

(ANSA) - ROMA, 4 MAG - La cosiddetta 'norma Airbnb' che disciplina la tassazione per le locazioni breve "è da accogliere con favore, giacché finalizzata a favorire l'emersione di materia imponibile" quando accanto all'alloggio ci siano servizi come il cambio della biancheria ma si potrebbero ulteriormente definire "criteri oggettivi, quali il numero delle stanze offerte in locazione breve o la durata della attività della locazione breve, la presenza dei quali integrerebbe la sussistenza di una organizzazione di tipo alberghiero, rilevante ai fini Iva". Così il direttore dell'Agenzia delle Entrate nel documento sulla manovra depositato in Parlamento. Per Orlandi "potrebbe valutarsi, inoltre, con favore un'eventuale modifica normativa che preveda l'applicazione della disposizione a tutti i casi in cui, al di fuori dell'esercizio di un'attività d'impresa, vi sia la fornitura di alloggi accompagnata da servizi accessori, come nel caso di attività di bed and breakfast occasionale". (ANSA).

Ahi ahi ahi... Ciao! ; )

[Marco376]

PS: notare come l'A.d.E. parla di ''cambio biancheria'' volendosi pertanto necessariamente inoltrare in terreni inesplorati... : )

[Tiziana73]

Grazie David, 

direi a questo punto che l'articolo 70 della legge che hai inoltrato (per la regione Toscana) faccia un pò più al nostro caso e alla nostra situazione.

In effetti noi non fornimo ne cambi di biancheria (asciugamani/lenzuola), ne pasti.

A disposizione gli ospiti infatti hanno "solo" camera e bagno.

Ma non voglio qui focalizzare il talk sul mio singolo caso.

Comunqe, come dici tu, rimaniamo in attesa di ulteriori conferme da parte segli organi competenti!!

Grazie e state bene!!

Enjoy!

[Flavio39]

Ciao a tutti, vorrei sottoporvi la seguente domanda:

nel lasso di tempo in cui il decreto legge verra' trasformato in legge come ci si deve comportare in merito alla denuncia degli alloggiati????

[Roberto143]

@Flavio39

Sono due aspetti diversi.

Il DL interviene per l'aspetto fiscale (e comunque, in generale, non dovrebbe spostare nulla rispetto all'attualità); la segnalazione degli alloggiati è un aspetto normativo e di pubblica sicurezza che prescinde dal pagamento delle tasse, dal profilo fiscale, ecc.

Quindi va fatta sempre e comunque.

Per farla devi ottenere le credenziali dalla Questura.

La Questura, a seconda del Comune/Regione, potrebbe chiederti la comunicazione/SCIA di inizio dell'attività da presentarsi in Comune. 

[Marco376]

@Flavio39, il DL non cambia nulla riguardo l'obbligo di comunicazione delle persone alloggiate ai fini della Pubblica Sicurezza. Questo obbligo c'è già e chi non lo sta rispettando rischia una cospicua sanzione ma soprattutto si va sul penale, fino a 3 mesi di reclusione. PRIMA di intraprendere una qualsiasi forma di ospitalità, si deve chiedere al proprio SUAP comunale se è necessaria una SCIA (di solito no, tranne in Lombardia e a Milano) o se basta una Comunicazione semplice di prima apertura, per poi richiedere le Credenziali di Accesso (Username e Password) al Portale Alloggiati Web della Polizia di Stato, o in alcune regioni (Umbria, Campania, ecc.) al momento solo il Portale Alloggiati Web senza previa comunicazione al Comune. Disattendere agli aspetti fiscali è rischioso, ma molto meno che disattendere alla comunicazione delle persone alloggiate entro 24 ore dall'arrivo o, in caso di soggiorni di 1 sola notte, tempestivamente al primo arrivo. Attenzione!

[Marco376]

PS: le tasse (o il 5/15% della P. Iva agevolata a Forfait, calcolato sul 40% del totale, o il 21% della Cedolare Secca per locazioni turistiche, opzione alternativa ai normali scaglioni irpef sul 95% del reddito totale, o dal 23 al 43% secondo in normali Scaglioni Irpef ad esempio nel caso di redditi diversi, o ciò che si deve previa apertura di P. Iva Ordinaria) si pagano già, e l'utilizzo di portali intermediari tipo Airbnb e Booking NON esime, neppure ora (nè esimeva in passato), dal pagamento delle tasse.

Pertanto anche sotto questo punto di vista, nelle more della conversione in legge del Decreto Legge, non c'è alcun cambiamento rispetto al passato, e si continuano a pagare le tasse come si era tenuti a fare già prima. Chi non lo faceva, era semplicemente un evasore fiscale. Ciao.  

[Lorenzo71]

Salve da quello che ho capito però leggendo i vari articoli, parrebbe che i soggetti intermediari tenuti a trattenere una quota pari al 21% a titolo di acconto o di imposta che sia, diventeranno dei sostituti d'imposta e quindi avranno l'obbligo di comunicare annualmente gli importi trattenuti ed i soggetti a cui hanno trattenuto tali somme tamite le C.U.

E' questo lo strumento atto a far emergere il sommerso, proprio per questo io un cambiamento lo vedo eccome.

[Marco376]

@Lorenzo71, anche io lo vedo eccome, e come tutti i già regolari lo approvo! Io neanche uso Airbnb, ma Airbnb se continua come finora danneggia anche chi non lo usa personalmente, è questo il guaio. C'era un film con Nino Manfredi ''Cafè Express'' dove era celebre una battuta ''tu pare che niente fai' ma invece scasse u' c....' '', che mi sembra molto appropriata in questo caso (e dove il ''tu'' ovviamente NON è riferito a te utente della piattaforma)... Ciao, ; ) : )

[Flavio39]

ciao David, ma airbnb chiedera' preventivamente quale regime fiscale applicare a ciascun host?? se io optassi per pagare le tasse in base al mio scaglione di reddito e non con la cedolare secca (o viceversa) come dovrei comunicarlo ad airbnb???

Grazie, ciao

[Marco376]

@Flavio39, ciao. Le modalità le stabilirà entro 90 gg. (a partire dalla conversione in Legge del DL, Decreto Legge) l'A.d.E., e comunque non credo sarà necessario comunicare preventivamente nulla, in quanto per chi non scegliesse opzionalmente la Cedolare Secca al 21% si potrebbe comunque prevedere, come già si scrive sul DL, una ''ritenuta d'acconto'' di pari entità sebbene riferita a Redditi Fondiari o da Fabbricato secondo l'Irpef sul 95% del reddito complessivo. Cioè a mio avviso intanto preleverebbero a tutti un 21%, sia che fosse sotto forma di Cedolare sia che fosse sotto forma di ritenuta d'acconto (infatti vorrebbero includervi anche b&b e cav non imprenditoriali! E le sublocazioni!), e solo successivamente in sede di Dichiarazione dei Redditi si farebbero i dovuti calcoli. Inutile ipotizzare, però, fin d'ora, sul nulla di certo. Ciao ; )

[Francesca-E-Bruno0]

@Marco376@Roberto143

In una lettura veloce di questa discussione, ho visto diversi vostri post e mi sembra che voi abbiate approfondito più di altri la questione del prelievo del 21%.

Vorrei quindi chiedervi un parere, e mi scuso se per caso aveste già scritto qualche cosa in materia.

E mi scuso anche con altri che avessero scritto cose altrettanto utili, ma da me non lette.

Il problema del nuovo decreto legge non è la norma, è ovvio e sacrosanto che le tasse andavano e andranno pagate.

Il problema è il modo in cui AIRBNB e gli altri portali gestiranno questo prelievo e soprattutto in che modo ci consentiranno di fare correttamente le nostre dichiarazioni dei redditi.

Io sono  titolare di un unico account in cui, ad un primo singolo annuncio, abbiamo aggiunti altri quattro annunci per un totale di cinque appartamenti che
1) fanno capo a più proprietari, anche se nell'ambito della stessa famiglia,
e 
2) i cui redditi ricadono in regimi fiscali differenti: cedolare secca, redditi di immobili a tassazione ordinaria o redditi diversi, redditi di impresa in regime forfetario (case vacanza gestite in forma imprenditoriale).

E' evidente che il 21% prelevato dovrà essere gestito nella dichiarazione dei redditi di ciascun titolare di questi  redditi  in maniera differenziata.

Ma come potremo fare?

Non credo proprio che questo nostro sia un caso unico.

Ho cercato di ottenere un chiarimento in materia dall'assistenza AIRBNB, ma al momento non mi è stata data alcuna indicazione su come saranno gestite queste situazioni.

In un primo tempo ci è stato detto che Il prelevo del 21% sarebbe stato effettuato complessivamente per ogni account. Risposta disperante.

Successivamente ci è stato detto che il prelievo sarebbe stato fatto per singolo metodo di pagamento, cioè conto corrente, relativo a ciascun appartamento. Risposta leggermente più articolata.

Ma neanche in questo modo sarebbe  possibile riferire con certezza, in sede di dichiarazione dei redditi, il prelievo al reddito prodotto da ogni appartamento.

Infatti mancano sia l'ìdentificativo catastale dell'unità immobiliare sia l'identificativo fiscale del titolare del reddito.
Da notare che questi elementi  già dobbiamo dichiararli ai comuni per versare  la tassa di soggiorno riscossa.
Dal 1° giugno AIRBNB ha o, meglio, avrebbe dovuto cominciare a trattenere il prelievo - perchè in realtà non lo ha fatto - e ancora non ha dato risposte su come pensa di organizzarsi.

In attesa, ho pensato che potrebbero esserci due possibili soluzioni alla situazione che indicavo.

Prima, l'inserimento dei citati elementi identificativi nei singoli annunci, consentendo di attribuire in maniera inequivoca il prelievo del 21% al reddito di ciascuna singola unità immobiliare e al suo titolare, e poi ciascuno se lo gestisce nella forma che ritiene più opportuna  nella propria dichiarazione dei redditi.

Seconda, AIRBNB consente, a chi voglia farlo, di scorporare il proprio account con più annunci in diversi account ciascuno relativo ad un annuncio, senza però perdere, come mi pare che succederebbe se lo si facesse ora, le prenotazioni già effettuate, tutta la storia, le recensioni, ecc ecc. 

In questo modo AIRBNB si limiterebbe a effettuare il prelievo e a trasmettere quanto deve all'Agenzia delle entrate, ma ciascun titolare di account potrebbe avere una sorta di certificazione sulla titolarità dell'unità, del reddito e del relativo prelievo.

Vorrei un parere vostro o di altri e vorrei anche cercare di capire come è possibile contattare qualcuno dei decisori di AIRBNB e non solo i ragazzi dei call center. Grazie

[Roberto143]

@Francesca-E-Bruno0

Come abbiamo avuto modo di precisare più volte - ma é sempre opportuno ribadirlo - qualunque supposizione si possa fare oggi, é e resta solo una supposizione, perché bisognerà attendere le indicazioni operative che l'AdE dovrà, una volta approvato il DL, definire entro 90 giorni.

Detto questo, possiamo fare quindi qualche ipotesi.

Io credo che i portali saranno costretti a richiedere un aggiornamento del profilo a ciascun account,  con l'indicazione del  codice fiscale e , credo anche una sottoscrizione di una autorizzazione ad effettuare il prelievo (autorizzazione obbligatoria: o accetti o togli l'annuncio).

Posizioni con P.IVA non so se giá devono averla dichiarata... eventualmente dovranno farlo obbligatoriamente.

A questo punto sará poi responsabilitá del titolare dell'account, far coincidere l'annuncio (sul quale il portale andrá ad applicare la ritenuta), con il soggetto fiscalmente titolare della proprietá, o in qualitá di proprietario, o di usufruttuario o, visto l'allargamento della cedolare secca, anche ai titolari di comodato o subaffitto.

insomma, credo che dovrete ripartire l'attuale posizione, in più account, ognuno con le proprie caratteristiche fiscali, in modo da consentire ad Airbnb di applicazre la ritenuta d'acconto solo ai soggetti giusti, e non applicarla, ad esempio, ai titolari di partita iva.

fine della supposizione. 

Io comunque non mi fascerei la testa, se non provando ad informarmi bene sulle modalitá di trasferimento dei dati da un account ad un altro, per essere pronti al momento in cui si partirá effettivamente.

[Francesca-E-Bruno0]

@Roberto143

Grazie per il tuo parere.

Seguirò il suggerimento di non fasciarmi la testa, considerato anche che ormai fa piuttosto caldo.

Ma confesso che parlavo a nuora perchè suocera intendesse.

In effetti, per quanto mi riguarda, la questione vera è:

come creare dei nuovi account spostandovi gli annunci da un account già esistente, ma senza le penalizzazioni che attualmente sembrano esserci?

AIRBNB potresti, per favore, darci una risposta, cedolare secca o no ?

Grazie

[Roberto143]

@Francesca-E-Bruno0

La suocera da qua non ti sente.

Questa è una Community di host come te.

Per parlare alla suocera devi chiamarla direttamente... sai come sono le suocere!  🙂