E’ solo una FAQ scellerata diffusa - senza alcun fondamento normativo - dalla direzione regionale lombarda. La legge regionale della Lombardia non ha mai equiparato gli immobili concessi in locazione per finalità turistica con le CAV: è solo la Direzione regionale che ha sciaguratamente interpretato in tal senso. Il nostro è il Paese in cui non esistono fatti, ma solo interpretazioni, e si vede…
Il contratto di locazione per finalità turistica trova riconoscimento per la prima volta solo nella legge 431 del 1998 che però non dà alcuna indicazione circa la disciplina applicabile: tale lacuna sarà poi colmata tredici anni dopo nel 2011 dal D.Lgs. 79, in parte abrogato l’anno dopo dalla Corte costituzionale. Le locazioni brevi sono state poi fiscalmente disciplinate lo scorso anno dal DL 50.
I redditi che derivano da questi contratti sono redditi immobiliari e, pertanto, se sono stipulati da persone fisiche, possono essere cedolarizzati. Se però vuoi vedere il bicchiere mezzo vuoto: sì cedolare secca, ma senza possibilità di dedurre alcuna spesa.
Possibilità di erogare servizi accessori molto limitata: solo quelli strettamente connessi con l’utilizzo dell’immobile (fornitura di biancheria e pulizia, utenze, wi-fi, aria condizionata ecc.).
Altra galassia lontana anni luce dalle locazioni turistiche sono le CAV, le quali sono a tutti gli effetti delle vere e proprie strutture ricettive extralberghiere che, al pari dei Bed & breakfast, non rientrano nell’ambito delle locazioni brevi. In tutti i casi, sia coloro che svolgono questa attività continuativamente in forma imprenditoriale, sia coloro che la conducono saltuariamente in forma non imprenditoriale sono tenuti ad adempiere ad alcuni basilari adempimenti amministrativi richiesti dalla loro Regione.
Le CAV consentono di offrire al guest una miriade di servizi accessori non strettamente connessi con l’utilizzo dell’immobile non inclusi nelle locazioni brevi: oltre il cambio della biancheria e il riassetto dei locali (comuni con quest’ultime), può essere fornita la colazione, un servizio di trasporto, noleggio di auto, tour con guide turistiche ecc.: quindi, un ambito più ampio di una locazione breve che avvicinano le CAV a un soggiorno organizzato in un albergo (che ovviamente non fa firmare alcun contratto di locazione ad un turista).
Purtroppo dove si registra maggior confusione è proprio tra le locazioni turistiche e le CAV. Tale contrasto - che in passato si era già presentato, ma continua a persistere tuttora, tra le locazioni (turistiche o meno) di singole stanze e gli esercizi di affittacamere – è determinato dal fatto che le prestazioni rese all’ospite sono molto simili (specie con le nuove regole sugli affitti brevi del DL citato: le locazioni brevi includono ora anche servizi di fornitura di biancheria e pulizia dei locali).
E’ quindi evidente la necessità di individuare precisi ed oggettivi elementi differenzianti le due fattispecie, senza equivoche ingerenze da parte delle Regioni nel diritto privato e nelle relative attività contrattuali, proprio perché l’inquadramento in una categoria o nell’altra ha ricadute civilistiche, tributarie, amministrative molto diverse tra loro.
In Lombardia purtroppo è capitato che la Regione ha varato una legge (impugnata il 16 marzo scorso dal Consiglio dei Ministri davanti alla Corte costituzionale per “invasione” della competenza riservata allo Stato) ricomprendendo – secondo la Direzione Regionale - nell’attività ricettiva di CAV “gli alloggi o porzioni degli stessi dati in locazione per finalità turistiche per una durata non superiore ai 30 giorni ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n°431”.
In Lombardia non c’è logica. Non c’è razionalità. Solo confusione. In sostanza, chi intende locare un proprio appartamento per finalità turistiche dovrebbe “cavettizzarsi”, trasformandosi – in base ad una legge regionale - da locatore in albergatore.
In attesa dei primi responsi giurisprudenziali, è comunque possibile dire alcune cose e fornire qualche macro indicazione.
La prima (la più importante). La cessione in godimento di un appartamento ammobiliato in forma di CAV (imprenditoriale o meno), unitamente all’inclusione di alcuni servizi accessori eterogenei, aventi natura specificatamente alberghiera, a fronte di un corrispettivo in danaro, conferisce al contratto eventualmente stipulato dal gestore una connotazione causale del tutto estranea al modello locativo: il titolare di una CAV non può fare sottoscrivere un contratto di locazione. Perché?
Perché il rapporto instauratosi tra lui e il suo cliente (non è, quindi, un inquilino che paga un canone locativo, ma un cliente che paga un prezzo praticato “nell’esercizio in modo ben visibile nei locali di ricevimento del pubblico”) rientra nella categoria giuridica dei contratti atipici a contenuto misto, non disciplinati organicamente né dal codice civile né tantomeno dalla legge 431/’98.
Nella medesima categoria rientrano, con talune differenziazioni, i contratti atipici di alloggio Bed & breakfast, altra tipologia ricettiva in genere a carattere familiare (ma alcune Regioni prevedono l’attività di Bed & breakfast anche in forma imprenditoriale) e i contratti atipici di affittacamere, altra tipologia ricettiva in genere imprenditoriale (ma alcune Regioni prevedono l’esercizio di affittacamere anche in forma non imprenditoriale): la solita anarchia regionale irrefrenabile.
Siamo fuori dal perimetro delle locazioni brevi: quindi, no equiparazione locazioni brevi (la cui competenza legislativa è fuori dubbio di carattere statale) e forme ricettive Bed & breakfast (vedi circolare 24/E/2017, pag.7) e CAV (la cui disciplina è trasferita alle Regioni che si sono differenziate nelle singole normative). Non solo. Siamo fuori dall’ambito della cedolare secca. Perché?
Perché i redditi delle CAV imprenditoriali non hanno caratteristica di reddito fondiario, ma rientrano tra i redditi da impresa, mentre quelli derivanti da una attività sporadica, non continuativa di CAV non imprenditoriale, con interruzione obbligatoria dell’attività non inferiore a 90 giorni all’anno in Lombardia (per superare il periodo di inattività occorre aprire una CAV imprenditoriale) o di un Bed & breakfast a carattere familiare non vanno inseriti nel quadro RB del modello Redditi PF o B del modello 730 (Redditi da fabbricati), in quanto non sono ascrivibili a redditi fondiari derivanti da una rendita immobiliare - come si legge in rete e come taluni CAF in Lombardia maldestramente suggeriscono di fare per non perdere il “treno” della cedolare secca - bensì nel quadro RL (Altri redditi) del modello Redditi PF (rigo RL 10 = redditi diversi) o D (Altri redditi) del modello 730 (rigo D4 = redditi diversi), ossia quelli derivanti da una attività commerciale svolta occasionalmente, righi che contengono ora la nuova casella “Cedolare secca”, se non fosse che la suddetta casella non può essere utilizzata in tale fattispecie. Perché?
Perché tale casella può essere valorizzata solo in due casi: sublocazione breve (quindi, non lunga) e locazione breve (quindi, non lunga) stipulata dal comodatario, fattispecie queste sì equiparate per legge alle locazioni brevi. Se però vuoi vedere il bicchiere mezzo pieno: no cedolare secca, ma deduzione dai proventi percepiti tutte le spese sostenute, purchè documentate, per generare questi proventi.
Morale di questa triste storia: la solita italica chiarissima confusione.
