Salve! In questi giorni sto facendo dei calcoli, per vedere quando e quanto è conveniente affittare con Airbnb. Mi piacerebbe condividere le mie considerazioni, ed avere suggerimenti.
Partiamo dal presupposto che siate in regime di cedolare secca e che affittiate un'intera abitazione. Le spese di pulizia e cambio lenzuola le consideriamo addizionate a parte ad ogni locazione, quindi non verranno computate. Supponiamo anche che applichiate termini di cancellazione moderati, per cui la commissione Airbnb è del 4%.
Consideriamo le spese fisse annuali: luce, gas, Imu, Tari, condominio. Spese che si pagherebbero anche tenendo l'abitazione chiusa, quindi senza considerare i consumi di luce e gas dovuti all'occupazione. Diciamo che siano X=1400.
Consideriamo le spese aggiuntive annuali fisse che si hanno perché si sta affittando. Per esempio: internet, assicurazione, manutenzione ordinaria. Diciamo che siano Y=1000.
Consideriamo poi i costi giornalieri in caso che l'abitazione sia affittata, diciamo 5 EUR di elettricità e 1 EUR di gas, per un totale di z=6.
Diciamo v il valore che volete vi resti al giorno al netto della commissione di Airbnb e della cedolare secca.
Se Airbnb incassa 112 dagli ospiti, e vi passa 100 EUR meno 4 di commissione, voi paghereste 21 euri di cedolare sui 100, per cui ricevereste effettivamente 75 euri con cui dovete pagare le spese (non deducibili in regime di cedolare) ed avere il vostro lucro. Quindi, il valore v2 a cui fissare il prezzo, se vogliamo un valore v al netto di cedolare e commissioni, deve essere v2=v/0,75 = 4 v/3. Ad ogni prenotazione, poi, se spendiamo per esempio 30 per pulizie e cambio lenzuola, dobbiamo aggiungere 40 EUR fissi per coprire tali spese.
Se ci aspettiamo di affittare l'abitazione per, diciamo, G=200 giorni l'anno, per andare in pari dovremmo ricevere, in media, v=(X+Y)/G+z al giorno, al netto di commissioni e cedolare secca. In questo esempio v=18. Il valore minimo medio a cui annunciare è quindi v2=v/0,75= 24.
Ma potrebbe essere conveniente anche annunciare ad un prezzo inferiore a 24. Chiaramente, in questo esempio, il valore dell'affitto non può mai essere inferiore ai 4x6/3=8 EUR giornalieri, o andreste in perdita. Consideriamo però che qualunque valore v2 superiore a 8, anche se di poco, ci aiuta ad abbattere i costi fissi, che avremmo comunque. Se in periodo di bassa stagione, per esempio, chiedere 24 EUR giornalieri (+ pulizie) non portasse alcuna prenotazione, ma chiedendo 18 EUR riusciste ad affittare l'abitazione per 10 giorni al mese, vale la pena abbassare il prezzo. Notate come questo prezzo possa sembrare in perdita se considerate le spese mensili: incassereste appena 135 EUR al netto di cedolare e commissione, a fronte di 60 EUR di consumi, più (X+Y)/12 = 200 EUR di spese fisse al mese. Tuttavia, queste spese fisse le avreste comunque. Facendo questo prezzo, state sborsando 125 EUR per il mese di bassa stagione, anziché 200, quindi di fatto state risparmiando 75. Infine, se comunque alla fine dell'anno andate in perdita, non è detto che non convenga affittare. Diciamo che alla fine dell'anno, dopo aver pagato la cedolare e le spese, abbiate perso 200, quindi il vostro lucro netto è negativo, N=-200. Se non aveste affittato l'abitazione, avreste speso comunque X=1400. Di fatto state risparmiando 1200.
In generale, se N è il lucro netto alla fine dell'anno, positivo o negativo, dovete valutare poi se lo sforzo ed il tempo investiti valgano gli N+X euro risparmiati/guadagnati.
Riassumendo, se volete sapere se conviene o no affittare l'abitazione:
1) Calcolate le spese annue fisse X e quelle aggiuntive Y, e i consumi giornalieri z.
2) Fate una stima di quanti giorni l'anno G potreste affittare l'appartamento.
3) Calcolate (X+Y)/G+z e moltiplicate per 4/3; questo è il valore v2 che dovete chiedere in media per andare in pari.
4) In bassa stagione potete chiedere meno di v2 ma comunque più di 4z/3.
5) Se durante tutto l'anno Airbnb vi ha ripassato il valore R, pagherete quasi 0,22*R (* = moltiplicazione) di cedolare secca, perché R è al netto del 4% di commissione, e pagate la cedolare anche sulla commissione. Avreste speso comunque X in un anno. Il risparmio/guadagno netto, rispetto a non affittare, sarà quindi A=0,78*R - Y - G*z.
6) Se A è negativo, o se è positivo ma non giustifica tempo e lavoro impiegati, non conviene affittare.