Conviene affittare?

Antonino91
Level 3
Mascali, Italy

Conviene affittare?

Salve! In questi giorni sto facendo dei calcoli, per vedere quando e quanto è conveniente affittare con Airbnb. Mi piacerebbe condividere le mie considerazioni, ed avere suggerimenti. 

 

Partiamo dal presupposto che siate in regime di cedolare secca e che affittiate un'intera abitazione. Le spese di pulizia e cambio lenzuola le consideriamo addizionate a parte ad ogni locazione, quindi non verranno computate. Supponiamo anche che applichiate termini di cancellazione moderati, per cui la commissione Airbnb è del 4%. 

Consideriamo le spese fisse annuali: luce, gas, Imu, Tari, condominio. Spese che si pagherebbero anche tenendo l'abitazione chiusa, quindi senza considerare i consumi di luce e gas dovuti all'occupazione. Diciamo che siano X=1400. 

Consideriamo le spese aggiuntive annuali fisse che si hanno perché si sta affittando. Per esempio: internet, assicurazione, manutenzione ordinaria.  Diciamo che siano Y=1000.

Consideriamo poi i costi giornalieri in caso che l'abitazione sia affittata, diciamo 5 EUR di elettricità e 1 EUR di gas, per un totale di z=6. 

 

Diciamo v il valore che volete vi resti al giorno al netto della commissione di Airbnb e della cedolare secca.

Se Airbnb incassa 112 dagli ospiti, e vi passa 100 EUR  meno 4 di commissione, voi paghereste 21 euri di cedolare sui 100, per cui ricevereste effettivamente 75 euri con cui dovete pagare le spese (non deducibili in regime di cedolare) ed avere il vostro lucro. Quindi, il valore v2 a cui fissare il prezzo, se vogliamo un valore v al netto di cedolare e commissioni, deve essere v2=v/0,75 = 4 v/3. Ad ogni prenotazione, poi, se spendiamo per esempio 30 per pulizie e cambio lenzuola, dobbiamo aggiungere 40 EUR fissi per coprire tali spese. 

Se ci aspettiamo di affittare l'abitazione per, diciamo, G=200 giorni l'anno, per andare in pari dovremmo ricevere, in media, v=(X+Y)/G+z al giorno, al netto di commissioni e cedolare secca. In questo esempio v=18. Il valore minimo medio a cui annunciare è quindi v2=v/0,75= 24.

Ma potrebbe essere conveniente anche annunciare ad un prezzo inferiore a 24. Chiaramente, in questo esempio, il valore dell'affitto non può mai essere inferiore ai 4x6/3=8 EUR giornalieri, o andreste in perdita. Consideriamo però che qualunque valore v2 superiore a 8, anche se di poco, ci aiuta ad abbattere i costi fissi, che avremmo comunque. Se in periodo di bassa stagione, per esempio, chiedere 24 EUR giornalieri (+ pulizie) non portasse alcuna prenotazione, ma chiedendo 18 EUR riusciste ad affittare l'abitazione per 10 giorni al mese, vale la pena abbassare il prezzo. Notate come questo prezzo possa sembrare in perdita se considerate le spese mensili: incassereste appena 135 EUR al netto di cedolare e commissione, a fronte di 60 EUR di consumi, più (X+Y)/12 = 200 EUR di spese fisse al mese. Tuttavia, queste spese fisse le avreste comunque. Facendo questo prezzo, state sborsando 125 EUR per il mese di bassa stagione, anziché 200, quindi di fatto state risparmiando 75.  Infine, se comunque alla fine dell'anno andate in perdita, non è detto che non convenga affittare. Diciamo che alla fine dell'anno, dopo aver pagato la cedolare e le spese, abbiate perso 200, quindi il vostro lucro netto è negativo, N=-200. Se non aveste affittato l'abitazione, avreste speso comunque X=1400. Di fatto state risparmiando 1200. 

 

In generale, se N è il lucro netto alla fine dell'anno, positivo o negativo,  dovete valutare poi se lo sforzo ed il tempo investiti valgano gli N+X euro risparmiati/guadagnati. 

 

Riassumendo, se volete sapere se conviene o no affittare l'abitazione:

1) Calcolate le spese annue fisse X e quelle aggiuntive Y, e i consumi giornalieri z. 

2) Fate una stima di quanti giorni l'anno G potreste affittare l'appartamento. 

3) Calcolate (X+Y)/G+z e moltiplicate per 4/3; questo è il valore v2 che dovete chiedere in media per andare in pari. 

4) In bassa stagione potete chiedere meno di v2 ma comunque più di 4z/3. 

5) Se durante tutto l'anno Airbnb vi ha ripassato il valore R, pagherete quasi 0,22*R (* = moltiplicazione) di cedolare secca, perché R è al netto del 4% di commissione, e pagate la cedolare anche sulla commissione. Avreste speso comunque X in un anno. Il risparmio/guadagno netto, rispetto a non affittare, sarà quindi A=0,78*R - Y - G*z. 

6) Se A è negativo, o se è positivo ma non giustifica tempo e lavoro impiegati, non conviene affittare. 

7 Risposte 7
IsabellaEValerio0
Level 10
Cuneo, Italy

Ciao @Antonino91 ,

Ti confesso che a quest'ora, dopo una giornata di lavoro, mi sono completamente persa nei tuoi conteggi...

Io il mio calcolo sulla convenienza o meno, della locazione turistica lo faccio un po' più semplice.

Intanto non prenderei in considerazione l' ipotesi della casa sfitta, che dal punto di vista " investimento " è una pura follia, ma partirei con il considerare quanto potrei incassare da un affitto tradizionale : supponiamo € 10000 annui al lordo di tasse e spese.

Per avere convenienza con la locazione turistica dovresti secondo me incassare almeno il doppio, quindi € 20000 lordi all'anno , per coprire le maggiori spese ed il tuo lavoro, altrimenti tanto vale ripiegare sull ' affitto tradizionale.

 

Gruppo facebook Locazione Turistica o breve

Ciao @IsabellaEValerio0 . Sì, io ho considerato solo una alternativa. Uno dovrebbe considerare anche, come dici tu, l'affitto tradizionale (che però non è una vera alternativa in località turistiche spopolate fuori stagione, come nel mio caso). Ed anche la vendita dell'abitazione. In quest'ultimo caso, devi considerare che risparmi le spese fisse, e che investendo il valore della vendita al netto di tasse varie, a seconda delle tue abilità, riesci ad ottenere un rendimento.  

@Antonino91 ,

Ci sono tante situazioni diverse, e come dici tu, non tutte le case sono facilmente diversamente affittabili ( e anche facilmente vendibili).

In questi casi  e' comunque sempre meglio riuscire almeno a coprirsi le spese, piuttosto che tenere le case vuote e quindi in effetti la locazione turistica può essere una buona alternativa anche se non porta ad alti rendimenti. Ciao!

Gruppo facebook Locazione Turistica o breve
Francesca
Former Community Manager
Former Community Manager
London, United Kingdom

 

Ciao @Antonino91 

complimenti per la tua analisi! Trovo molto interessante ed utile chiedersi a quale prezzo sia necessario fissare il proprio prezzo per rientrare con le spese e le proprie fatiche! Facci sapere cosa hai deciso.

Grazie a @IsabellaEValerio0 per il suggerimento.

 


___________________________


Hey, hai un dubbio o una domanda?

Pubblicala cliccando >>QUI<< troveremo la risposta insieme.

Dai un’occhiata alla nostra netiquette, le

Linee guida della community

Antonino91
Level 3
Mascali, Italy

Ciao @Francesca. Io ho deciso di affittare su Airbnb, anche perché devo avere almeno un anno di dati per poter fare una stima affidabile. 

Francesca
Former Community Manager
Former Community Manager
London, United Kingdom

 

Hey @Antonino91 

in che modo tieni traccia dei tuoi conti?

Terrai fisso il tuo prezzo durante questo anno?

 

 


___________________________


Hey, hai un dubbio o una domanda?

Pubblicala cliccando >>QUI<< troveremo la risposta insieme.

Dai un’occhiata alla nostra netiquette, le

Linee guida della community

Antonino91
Level 3
Mascali, Italy

Sicuramente non manterrò il prezzo fisso, ma guardo il valore di mercato di abitazioni simili e mi baso su quello. Ho un foglio Excel, su cui annoto prenotazioni, pernottamenti, valore ricevuto al lordo di cedolare e commissioni, e spese.

Appena posso, farò anche i conti cedolare secca vs irpef ordinaria. A seconda delle spese deducibili, potrebbe convenire la seconda opzione (ma sicuramente il vostro commercialista tirerà per la prima). 

Leggi gli articoli del Centro Risorse

Preparare la casa per gli ospiti
Consigli di host Airbnb Plus: come qualche premura può fare la differenza
Assistere gli ospiti durante il loro soggiorno