Da dove prendete informazioni affidabili su affitti e fisco?

Francesca
Former Community Manager
Former Community Manager
London, United Kingdom

Da dove prendete informazioni affidabili su affitti e fisco?

 

 

 

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Ciao a tutti, cari host! 

 

Ultimamente sento che c'è parecchio fermento in varie città italiane per ciò che riguarda gli affitti brevi: le norme cambiano, siano quelle urbanistiche o fiscali. E ovviamente la legge non ammette ignoranza: è sempre una propria responsabilità tenersi al passo con tutte le informazioni.

 

Non è sempre facile, bisogna ammetterlo: vuoi la confusione, vuoi la necessità di trovare risposte in tempi brevi, alle volte l'impresa non è semplice. 
Inoltre le fonti vanno vagliate attentamente: una diceria del famoso cugino dell'amico non basta. Bisogna proprio informarsi! 

Leggo addirittura che alcuni commercialisti non si sono tenuti al passo con norme così particolari e alle volte non sanno che pesci pigliare. 

 

Credo valga proprio la pena di condividere le fonti migliori per sapere come muoversi fra gli affitti brevi!

> Quali sono le fonti che consultate per tenervi al passo con tasse e regolamenti? 

 

Grazie mille per la vostra condivisione: spero davvero possa aiutare più host possibili. 

Fra

 


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8 Risposte 8
Marco131
Level 10
Rome, Italy

Negli ultimi anni il mondo dell'extralberghiero e delle locazioni turistiche/brevi è esploso e la normativa è cambiata parecchie volte, e continua a subire degli aggiustamenti. E' vero che ci sono commercialisti che non sono riusciti, o non hanno voluto, tenere il passo, ma è altrettanto vero che alcuni professionisti hanno fiutato l'affare e si sono specializzati proprio in questo campo.

Immagino che molti di noi siano iscritti in qualche gruppo Facebook relativo all'ospitalità turistica dove dentro ci saranno sicuramente dei commercialisti esperti.

Poi devo dire che alcune questioni si possono risolvere anche autonomamente andandosi a leggere le normative, anche se tenere il passo dei cambiamenti non è sempre facile

Alberto1535
Level 10
Bologna, Italy

@Francesca Sono diventato host solo da due mesi. Dirò tante banalità per gli host esperti (che spero non leggano neppure) ma spero di poter dare un contributo a chi (come me) ha appena iniziato.

Racconterò la mia esperienza di host di Bologna che in forma non imprenditoriale fa la locazione di un appartamento ammobiliato per uso turistico (art. 12 Legge regionale 16/2004).

Già questo primo riferimento ci porta  a due fonti:

-la Legge regionale che disciplina la materia e individua esattamente le diverse attività ricettive;

-i Regolamenti del Comune che prevedono quali "passi" occorre fare nei confronti del Comune per poter iniziare la locazione.

Per il Comune di Bologna è sufficiente una Comunicazione di locazione di appartamenti ammobiliati per uso turistico (per via telematica con SPID).

Sempre nel sito del Comune sono reperibili tutte le informazioni per le comunicazioni trimestrali ai fini dell'imposta di soggiorno.

Al riguardo, l'accordo tra Airbnb e il Comune di Bologna ha molto semplificato il problema dell'imposta di soggiorno per l'host: l'imposta di soggiorno viene applicata e fatta pagare all'ospite direttamente da Airbnb (nella misura concordata del 6% del compenso) che provvede anche al riversamento a nome dell'host (meglio di così !). Per cui l'host deve fare solo le comunicazioni trimestrali.

Sul sito della Regione Emilia Romagna ci sono invece tutte le informazioni per quanto riguarda la comunicazione mensile dei flussi turistici (a fini statistici).

Sul sito della Polizia di Stato troviamo tutte le informazioni per la comunicazione telematica degli alloggiati: le sanzioni sono pesanti in caso di omessa comunicazione.

Sulla normativa fiscale resta valida la Circolare dell'Agenzia delle entrate n.24/E del 12/10/2017 (applicativa del D.L. n. 50/2017) "Regine fiscale delle locazioni brevi", consultabile anche attraverso la Guida dell'Agenzia "Locazioni brevi" dell'ottobre 2017.

Le norme fiscali prevedono, tra l'altro, che gli intermediari, se incassano o intervengono nel pagamento del canone di locazione o dei corrispettivi lordi, devono operare una ritenuta nella misura del 21 per cento e conservare i dati dei pagamenti o dei corrispettivi medesimi.

Sul punto la posizione di Airbnb è molto ferma: non opera la ritenuta, quindi l'host riceve il compenso lordo, che poi dovrà inserire nella relativa Dichiarazione dei redditi optando, se del caso, per la cedolare secca del 21%.

La norma fiscale ha anche introdotto l'obbligo della sottoscrizione di un Contratto di locazione breve (per i contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa).

Molto interessante il Contratto tipo redatto dalla Camera di Commercio di Milano (anche con traduzione in lingua inglese).

Io ho semplicemente preso le clausole principali di questo Contratto tipo e le ho riadattate alla locazione tramite Airbnb: nella sostanza le clausole contrattuali riportano esattamente quanto concordato tra l'host e il guest tramite Airbnb (check-in, check-out, prezzo, regole della casa, ecc.).

Ho riportato tutte le clausole contrattuali nelle Istruzioni per il check-in indirizzate al guest, come pure ho indicato nelle Regole della casa l'obbligo di legge della sottoscrizione di questo contratto.

Sugli aspetti assicurativi sono già presenti le due garanzie di Airbnb.

A maggior tutela ( non essendo un esperto di clausole assicurative) ho preferito stipulare una copertura assicurativa (diverse compagnie offrono prodotti simili).

Alberto1535
Level 10
Bologna, Italy

@Francesca Aggiungo un aspetto interessante per l'Emilia Romagna (di altre Regioni non conosco la normativa, ma può darsi che sia simile) che riguarda la massima capacità ricettiva dell'abitazione.

Qualora venga richiesta alla Regione la classificazione ("due soli"  o "tre soli") dell'appartamento, si superano i limiti nazionali di capacità abitativa e si applicano i ben più ampi limiti regionali (deliberazione G.R. 802/07).

IsabellaEValerio0
Level 10
Cuneo, Italy

@Francesca ,

Hai ragione : non è facile, le fonti vanno vagliate attentamente e seguire il consiglio del cuggino può portare ad avere problemi ( anche grossi ).

 

Un punto fermo rimane il proprio commercialista ( che deve essere preparato in materia ), ma alla base deve esserci comunque un minimo di conoscenza, anche per riuscire a dialogare con lui ( o lei, nel mio caso ) a porre le domande giuste e a comprendere le risposte. 

Per alcune questioni mi sono rivolta anche al mio geometra.

 

Ma il grosso della mia " cultura " me la sono fatta sul web ed è sul web che diventa fondamentale fare attenzione alle fonti, perché la materia è complessa e spesso gli articoli sono completamente o parzialmente errati, perché scritti da persone poco preparate.

 

Ho iniziato qui sulla community,  seguendo gli interventi ( di alto livello ) di alcune persone molto competenti ( che sono diventate le mie fonti certe e attendibili ).

 

Su web,  per la locazione turistica, questo è, a mio avviso,  il sito più attendibile per fare chiarezza :

 

 https://www.google.com/url?sa=t&source=web&rct=j&url=https://www.lacasacheavanza.it/locazione-turist...

 

Per le leggi e i regolamenti regionali bisogna consultare direttamente i siti regionali.

 

Molto utile per tenersi aggiornati sui regolamenti e le leggi e per capire le differenze tra locazione turistica e strutture ricettive è il gruppo facebook " 50 sfumature di alloggio : dalle strutture ricettive alle locazioni brevi " 

 

Ecco, queste per me sono le fonti migliori! 

Gruppo facebook Locazione Turistica o breve

 

Pensandoci ho inserito il link del sito " la casa che avanza " e ho citato l' utilissimo gruppo 50 sfumature, ma non ho fatto i nomi dei miei pilastri qui sulla Community. 

I loro interventi valgono per me quanto una consulenza di un professionista ( forse di più !) .

Sicuramente manca qualcuno all' appello, ma le mie fonti attendibili qui sono @Roberto143 ,  Orvieto in Centro, @Emily352 e @Salvatore199 ... Spero di tornare a vederli da queste parti, ma in ogni caso i loro post rimangono consultabili all' interno della Community 🙂

Gruppo facebook Locazione Turistica o breve
Francesca
Former Community Manager
Former Community Manager
London, United Kingdom

 

Grazie mille @IsabellaEValerio0 anche tu hai spesso dispensato saggezza in questo spazio! Un'altra cosa che raccomando quando si cerca su Internet, oltre al vagliare le fonti, è la data! Spesso alcune informazioni sono datate e sono state sorpassate da altre più fresche e pertinenti. 

Grazie anche a @Alberto1535 : ogni esperienza di host è valida! Chi cerca info è spesso a differenti livelli e sicuramente tu sei un passo avanti ad altri. Poi so che la regione Emilia Romagna è stata spesso un luogo complesso per le tante info ed eccezioni. 

@Marco131 vero! Il commercialista furbo sa dove andare a cercare: se dovessi dare qualche consiglio su come scegliere un professionista al passo con gli affitti brevi, che cosa consiglieresti? 

Grazie mille per le vostre informazioni sempre davvero preziosissime! 
Fra

 


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Marco131
Level 10
Rome, Italy

@Francescala prima cosa, secondo me, è conoscere un minimo (anche più di un minimo) la materia andandosi a leggere le normative di riferimento e magari confrontandosi con dei colleghi, solo così ci si può poi confrontare con un professionista e capire se questo conosce o meno la materia.

Donatella26
Level 10
Mondolfo, Italy

@Francesca io dopo aver dato un'occhiata qui nella Community ho cercato conferma nel sito dell'Agenzia delle Entrate, per la tassazione; per l'imposta di soggiorno mi aggiorna il Comune quando qualcosa cambia; per gli obblighi di inserimento sul Portale Alloggiati e sul Portale della Regione mi hanno aiutato direttamente le istruzioni stesse dei siti; ora sta per cambiare il sito della Regione Marche e mi hanno mandato il link per partecipare all'incontro on line dove spiegheranno le novitá.

Con un po' di pazienza...

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