Facciamo chiarezza sul costo del servizio applicato

[Federico77]

Un saluto a tutti, inizio questa discussione per fare chiarezza sulle tariffe che AirBNB applica per il servizio di intermediazione e fare una piccola riflessione sui valori ormai raggiunti.

Partiamo con il considerare che le percentuali indicate sul sito (dal 6% al 12% per i guests, dal 3% al 5% per gli hosts) sono prive di IVA e vanno incrementate del 22%. Quindi le tariffe effettivamente applicate sono le seguenti:

Dal 7,32% al 14;64% per i guests

Dal 3,66% al 6,1% per gli hosts

è bene ricordare che il fatto che siano gli ospiti a pagare la maggior parte delle commissioni non significa che gli host rimangano "incolumi", tali tariffe diminuicono infatti il potere d'acquisto degli ospiti e possono significare una mancata prenotazione; in ogni caso significano sempre un mancato guadagno per l'host che incassa invece Airbnb.

Le reali commissioni variano quindi dal 9,99% al 20,74%.

Almeno nel mio caso le commisioni complessive applicate sono sempre superiori al 18%, anche per prenotazioni di 2 settimane. Questo dato mi sta facendo riflettere molto, perché è di gran lunga il più alto tra tutti gli intermediari presenti sul mercato delle prenotazioni online (altri famosi siti fanno pagare realmente il 3% senza farlo diventare magicamente un 20%).

A questo si aggiungono le nuove policies restrittive che sono state più o meno chiaramente espresse nell'ultima mail riguardante le regole di accettazione degli ospiti. Solo poco tempo fa sono cambiati i termini di cancellazione delle prenotazioni, obbligando tutti coloro che applicano condizioni di cancellazione diverse da quella flessibile a pagare maggiori commissioni.

Incomincio ad essere molto preoccupato e deluso dalla direzione presa da AirBNB e credo di non essere il solo a sentirsi in qualche modo preso in giro. Voi cosa ne pensate?

[Salvatore199]

@Giuseppe651 

Non é chiaro cosa intendi per “... aumenti anche casuali e con svariate incomprensibili variabili. Costi anche ben oltre il 20%...”

Potresti argomentare meglio?

Per il resto credo che, oltre all’aspetto di variabilità insito nella natura stessa del turismo, il costante incremento dell’offerta (ormai chiunque abbia uno sgabuzzino lo mette su Airbnb) contribuisca non poco al calo di prenotazioni che in molti rilevano.

O ci si distingue nell’offerta (ma non lavorando sul prezzo, ma caso mai sulla qualità) o si é destinati ad essere sempre meno visibili.

[Giuseppe651]

Parto dal presupposto che per me... non si tratta di una attivita’ primaria, come presumo per la maggior parte delle persone impegnate su questa piattaforma..  pertanto tutte le varie considerazioni.  conoscenze approfondite, strategie e tecniche sul turismo ... difficilmente potranno essere lette in modo puntuale ed appropriato.  Riuscire ad aggiornare non e’ difficile e non porta via molto tempo, tuttavia ho visto un notevole calo di richieste con la nuova gestione.    Ho visto una approssimazione molto spannometrica quando si invita al ribasso dei prezzi.  In Italia esistono molte micro aree che, se pur in un contesto abitativo piccolo, si differenziano dallo stesso anche di molto.  Puo’ esserci una casa sul lago e, a 30 metri un’altra casa (magari molto simile) che pero’ non vede il lego oppure il mare .

Puo’ esserci l’appartamento che affaccia sul  Colosseo .., oppure il medesimo appartamento ...sullo stesso pinerottolo che guarda verso il cortile interno.

ecco, ho notato che queste differenze sostanziali per il proprietario,  non sono ancora lette da airbnd nella idonea misura.   Inoltre il costo della transazione e’ troppo alto.  Gli immobili di qualita’ e che danno maggiori risultati in piattaforma dovrebbero essere piu’ agevolati.

[Salvatore199]

Quindi @Giuseppe651 , se ho ben capito, ti riferivi ai prezzi suggeriti da Airbnb, non a componenti del costo del soggiorno aggiunte casualmente...

In questo caso ti dico (e puoi verificarlo dalle innumerevoli conversazioni sul tema che potrai ritrovare facendo una ricerca), che i prezzi suggeriti da Airbnb sono da evitare assolutamente, sia perchè vengono stabiliti da un software (che chiaramente non può prendere in considerazioni le variabili che citavi tu), sia perchè, fino a prova contraria, sei tu che devi stabilire quanto vale la tua casa, nessun'altro.

Il costo della transazione è in linea con quello praticato dagli altri portali (più o meno dal 15% al 20% del soggiorno); ripartiti in misura diversa tra proprietario e locatore a seconda del portale.

Per questo è essenziale la valutazione del proprietario, che deve cercare di attribuire un valore corretto (spese comprese) per il suo alloggio.

Poi, ribadisco il fatto che l'offerta è incrementata notevolmente in questi ultimi anni, per cui con un'offerta così ampia sperare di poter affittare con la stessa frequenza degli anni passati (in particolar modo se, come hai precisato, non è la tua attività primaria) è un po' un sogno.

[Patrizia16]

@Giuseppe651 

Dice: "Gli immobili di qualita’ e che danno maggiori risultati in piattaforma dovrebbero essere piu’ agevolati."

Purtroppo nel caso di ABB non funziona proprio cosi... un immobile affittato a 1000 euro al giorno rende 100/120 di commissioni...

Mentre 10 immobili affittati a 100 euro al giorno rendono 160/180 euro di commissioni..  

le commissioni Guest sono proporzionali all'importo totale dell'affitto e variano dal 10/12% al 16/18%...

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[Laura3128]

Ciao, sono Laura, sto iniziando una ristrutturazione totale di un appartamento molto grande, e ne creerò 2. Ho intenzione di renderli lussuosi e domotizzati. C'è richiesta di appartamenti di standard elevato? 

[Danilo129]

Salve a tutti, sono un host da qualche mese.. qualcuno sa spiegarmi come mai Airbnb ti rilascia le fatture solo dei costi del servizio? Mentre il tuo compenso è visibile e scaricabile con un file csv (excel).

In dichiarazione dei redditi cosa devo dichiarare, la fattura dei costi del servizio o il compenso, che sarebbe un foglio di excel?

[Salvatore199]

@Danilo129 

Airbnb é solo un intermediario.

Tu affitti e percepisci un reddito da affitto, che ovviamente devi dichiarare. Così come devi dichiarare qualsiasi reddito da affitto, che sia breve, medio o lungo.

Airbnb invece svolge un servizio per te (pubblicizzazione e incasso), e ovviamente ti rilascia fattura per questo servizio.

Guarda Airbnb come vedresti l’agenzia imobiliare sotto casa, a cui hai affidato l’incarico di trovarti un inquilino per la tua casa.

L’agenzia ti trova l’inquilino, e tu le paghi la sua commissione. Che ovviamente ti fattura ma che tu non dovrai metterla in dichiarazione.

in dichiarazione invece metterai l’affitto che ti paga l’inquilino.

Così é un po’ più chiaro?

[Danilo129]

Buongiorno grazie della risposta, sarebbe più chiaro se la sua risposta non andasse in conflitto con la legge 50/2017, e cioè che l'inquilino paga direttamente all'intermediario e non al proprietario e di conseguenza è l'intermediario che deve trattenere la ritenuta del 21 % da versare allo stato. Cosi dice la legge. 

[Roberto143]

@Danilo129 

Non c’è nessun conflitto con il DL 50/2917.

[Salvatore199]

@Danilo129 

Non capisco dove la risposta andrebbe in conflitto con la legge citata.

Airbnb “dovrebbe” effettuare la trattenuta sui pagamenti ricevuti, ma cosa cambia ai fini di cosa bisogna dichiarare come contribuenti?

[Danilo129]

Io non voglio fare polemiche e, anzi ringrazio airbnb per l'opportunità che dà a molti di guadagnare qualche soldino in più avendo a disposizione un immobile, però non capisco perché il proprietario deve rispettare la legge e airbnb no

[Salvatore199]

@Danilo129 

Infatti non si capisce.

Airbnb (ma non solo Airbnb, anche altri intermediari esteri, come Booking, Tripadvisor, Homeaway, ecc non effettuano la trattenuta) dovrebbe essere sanzionata per il mancato rispetto della legge.

Va però chiarito che l’obiettivo del decreto é quello di contenere l’evasione fiscale da parte dei locatori contribuenti evasori.

La trattenuta che dovrebbero effettuare gli intermediari, avrebbe consentito di percepire almeno il 21% di imposta, considerato che purtroppo una parte di locatori non dichiara i redditi e quindi evade completamente l’imposta.

Ma non é che l’intermediario deve pagare l’imposta al posto del contribuente.

Il reddito lo percepisce sempre il locatore, non Airbnb.

Airbnb percepisce dolo le commissioni per il servizio svolto, che fattura, e su cui si spera, paghi le sue imposte.

[Danilo129]

Grazie a tutti