Facciamo chiarezza sul costo del servizio applicato

[Federico77]

Un saluto a tutti, inizio questa discussione per fare chiarezza sulle tariffe che AirBNB applica per il servizio di intermediazione e fare una piccola riflessione sui valori ormai raggiunti.

Partiamo con il considerare che le percentuali indicate sul sito (dal 6% al 12% per i guests, dal 3% al 5% per gli hosts) sono prive di IVA e vanno incrementate del 22%. Quindi le tariffe effettivamente applicate sono le seguenti:

Dal 7,32% al 14;64% per i guests

Dal 3,66% al 6,1% per gli hosts

è bene ricordare che il fatto che siano gli ospiti a pagare la maggior parte delle commissioni non significa che gli host rimangano "incolumi", tali tariffe diminuicono infatti il potere d'acquisto degli ospiti e possono significare una mancata prenotazione; in ogni caso significano sempre un mancato guadagno per l'host che incassa invece Airbnb.

Le reali commissioni variano quindi dal 9,99% al 20,74%.

Almeno nel mio caso le commisioni complessive applicate sono sempre superiori al 18%, anche per prenotazioni di 2 settimane. Questo dato mi sta facendo riflettere molto, perché è di gran lunga il più alto tra tutti gli intermediari presenti sul mercato delle prenotazioni online (altri famosi siti fanno pagare realmente il 3% senza farlo diventare magicamente un 20%).

A questo si aggiungono le nuove policies restrittive che sono state più o meno chiaramente espresse nell'ultima mail riguardante le regole di accettazione degli ospiti. Solo poco tempo fa sono cambiati i termini di cancellazione delle prenotazioni, obbligando tutti coloro che applicano condizioni di cancellazione diverse da quella flessibile a pagare maggiori commissioni.

Incomincio ad essere molto preoccupato e deluso dalla direzione presa da AirBNB e credo di non essere il solo a sentirsi in qualche modo preso in giro. Voi cosa ne pensate?

[Susanna0]

Io conosco solo Booking, cha applica il 18% interamente all'host. Se gestisce il pagamento, si arriva al 20% perchè c'è anche la commissione della carta di credito.

Per chi è un privato senza P.Iva, e non puó detrarre niente, é un costo doppio perchè ci paga su anche le tasse.

Mi piacerebbe capire chi è che applica solo il 3%.

[Federico77]

@Susanna0

ciao susanna, ci altre piattoforme che offrono servizi di intermediazione, cercando su internet le puoi trovare (non scrivo il nome perchè non mi sembra corretto, io non citerei nemmeno booking). Io voglio parlare di Airbnb dato che siamo sul loro sito ;-).

Comunque è vero il vantaggio fiscale nel trasferire i costi sull'ospite, ache se non si tratta esattamente di un costo doppio ma di un risparmio del 21% sul 20% ovvero del 4,2% (un risparmio assolutamente benvenuto, è come pagare il 20% in meno di costi del servizio! )

[Roberto143]

@Federico77

Ad essere corretti, non c'è vantaggio fiscale per chi non ha partita Iva.

L'ammontare da riportare in dichiarazione dei redditi é quello dell'affitto pattuito, sul quale poi si applica la tassazione scelta (cedolare secca al 21% o aliquota marginale sul reddito complessivo).

La commissione del portale, che sia 3% o 20% non può essere detratta, quindi non determina vantaggio fiscale.

Il vantaggio ovviamente sará quello di pagare un 3% piuttosto che il 20%, ma finisce lì.

Purtroppo è abitudine diffusa (anche da parte di molti commercialisti che gestiscono le dichiarazioni per conto degli host), dichiarare il netto ricevuto tramite bonifico da Airbnb, ma questa non è la modalità corretta.

Se non si può scaricare, la commissione di Booking, che viene conteggiata ed addebitata a parte, non sipuò scaricare nemmeno la commissione di Airbnb, anche se questa determina un "netto" (invece di un lordo - commissione).

[Lillo0]

ciao @Federico77, perdonami se ti chiedo una precisazione perchè è la prima volta che faccio la dichiarazione dei redditi. 

Io sono in affitto, pertanto indicherò i miei redditi come redditi diversi da sublocazione perchè non ho partita iva. 

Ho letto che alcuni commercialisti fanno dichiarare il netto ricevuto tramite bonifico da Airbnb, e che questa non sarebbe la procedura corretta , ma perchè? 

Se per favore poptresti chiarirmi questo punto te ne sarei grato , perchè cosi mi ritroverei a pagare il 21% su una somma maggiorata di un 3% di commissioni di Airbnb che io non incasso, mi sembra allucinante. 

Grazie mille in anticipo per la risposta 

[Federico77]

Ciao @Lillo0, non avendo la partita iva non puoi dedurre i costi dai ricavi per determinare l'imponibile. Il 21% è appunto una "cedolare secca" per cui la paghi sul totale del canone a cui affitti, senza considerare nessuno dei costi che sostieni (commissione di Airbnb compresa).

Es. affitti a 100€ e te ne arrivano 97€ come bonifico perchè airbnb ha trattenuto la sua parte. Tu devi pagare il 21% di 100€ ovvero 21€. Così come se spendessi 10€ di riscaldamento non li porteresti in deduzione e pagheresti comunque il 21% di 100€.

[Mirco17]

Grazie, finalmente un esempio per capirci qualcosa. Io invece che ho partita iva faccio fattura 97 euro al cliente giusto?

[Francesca]

Ciao @Mirco17 benvenuto nella community. 

Ti consiglio di postare una nuova discussione perché questo post è un po' vecchio e nascosto. Potresti non trovare la visibilità di cui hai bisogno. Inoltre se vuoi essere sicuro che @Federico77 ti legga dovresti "chiocciolarlo": riceverà una notifica! 

Scrivimi pure se hai bisogno di informazioni!

Fra

[Patrizia318]

Buongiorno @Federico77 @Roberto

se posso vorrei unirmi a questo interessante e utile gruppo di confronto.

Vorrei partire con un attività di b&b con partita IVA (giusto una camera per cominciare!) in una casa che stiamo ristrutturando dove finalmente abbiamo spazio e verde a sufficienza.

Zona: provincia di Belluno.

Ogni consiglio è prezioso e ogni suggerimento è ben accetto anche in funzione di come e dove farsi pubblicità ed ottenere un ritorno (prima o poi anche economico magari!!!) 

Grazie e un saluto a tutti.

patBL

[Fabio315]

Bad_and_breakfast.it ha un costo fisso annuale minore di 200,00€, è un portale in crescita. Io sto piano piano eliminando tutti gli altri portali a commissione, Air B&B è il primo che ho eliminato come host e cerco di evitarlo anche da guest. il motivo principale è che nonostante sia costosissimo come dimostrato da Federico applica tutte quelle assurde restrizioni alzando le commissioni come se fossero multe. Siccome la struttura è la mia come anche la gestione, preferirei decidere io le mie condizioni.

Booking è uno strumento di lavoro estremamente serio e professionale, con un servizio clienti anche telefonico eccellente e disponibile (niente a che vedere con Air B&B) gli unici difetti (non trascurabili) di essere costoso 15% (è quanto pago io) e il ritardo nei pagamenti, li effettua solo il 15 del mese successivo al check-out che significa, in caso di check-out il primo del mese, aspettare 45 giorni per avere il pagamento.

Bad_and_breakfast.it attualmente mi fornisce circa 85% della clientela, io vi consiglio di provare quello (che tra l'altro paga le tasse in Italia). 

[Orvieto-In-Centro0]

@Federico77, in effetti i due principali sono Booking (18%) e Airbnb (percentuali da te ricordate, con una piccola precisazione, che non è detto che i Costi del Servizio dell'Host vengano rimessi propriamente di tasca sua, nel senso che, per evitare ciò, basterebbe aggiungerli al Prezzo Reale che faremmo al Guest se prenotati direttamente, e dunque non puoi aggiungere quel 3-5% più Iva al 22% come reale perdita da parte dell'Host, almeno se l'Host ha partita Iva ordinaria e scarica tale costo come spesa dalle tasse... certo, si potrebbe dire lo stesso per Booking e il suo 18% se aggiuntivo rispetto al Prezzo Reale, ma solo per chi ha partita Iva ordinaria, anche lì). Di fatto però chi usa solitamente la Piattaforma Airbnb (salvo rare eccezioni di Hotel, Agriturismi, ecc.)? Gestori o Proprietari o Titolari o privi di partita Iva o con Partita Iva agevolata A Forfait (e dunque con spese fisse forfettariamente calcolate al 60% del lordo annuo, almeno in questo nostro settore di attività, e che dunque non possono aggiungere altri importi come spese a piacimento da detrarre dalle tasse), cioè Locazioni Turistiche o Pure e Extralberghieri del tipo piccoli B&B e Affittacamere e Case Vacanze, spesso non imprenditoriali. In questo caso, il più frequente, la differenza tra Airbnb e Booking è abissale, a causa del fatto che sul 18% di Booking noi paghiamo le tasse come se li avessimo guadagnati, e lo stesso sul 3-5% di Airbnb (ma almeno si tratta di cifra del tutto diversa ed inferiore). Dunque parlare male di Airbnb mi sta bene, ma non certo per esaltare il suo competitor principale, Booking, che ha altrettante se non più gravi pecche. Ciao.

[Federico77]

@Orvieto-In-Centro0

ciao David, ti ringrazio per la tua considerazione. Sono d'accordo con il discorso da te fatto sul grande vantaggio per che non ha P. IVA ed usa AirBNB (che rappresenta la stragrande maggioranza degli utenti, me compreso), si risparmia il 21% (ced secca) sulla commissione che se fosse ipotizziamo al 18% sarebbe il 4% circa da pagare in più (22% totale). Il punto è però che io non mi riferivo a booking, ci sono tanti competitors e booking è decisamente tra i meno convenienti, tantomeno voglio parlare male di airbnb. Non so perchè tu abbia interpretato il mio messaggio come un'esaltazione di booking, che peraltro trovo una piattaforma ricattatrice e non uso.

Quello su cui voglio porre l'attenzione è la necessità di valutare quelle che sono le reali tariffe, poco trasparenti a mio avviso, e la direzione verso la quale stiamo andando. Oggi Airbnb applica quasi solo la tariffa massima (almeno nel mio caso), le regole diventano più restrittive e le tariffe in generale aumentano. Questo in una situazione di tariffe già alte. Capisco la necessità di generare utili ma questa non mi sembra la strada giusta.

[Susanna0]

Ok, ma tu fai un paragone con un portale che mette solo un 3%, e che non sappiamo chi sia.

Per fare un paragone, bisognerebbe valutare tutti gli aspetti.

Anche Wimdu costa poco, se non sbaglio, ma è poco su niente, nel senso che non c'è utenza, non c'é richiesta, non ci sono guadagni.

Non capisco perchè non vuoi nominarlo, visto che ne stiamo parlando.

[Orvieto-In-Centro0]

E soprattutto, @Federico77, quelli citati sul sito La Casa Che Avanza (una lunga lista che prende un'intera pagina web) per lo più sono Portali utili alle Locazioni Turistiche o Pure, ma quasi nessuno è utile anche alle Strutture Ricettive... quelli utili alle strutture ricettive vere e proprie COSTANO (con percentuali molto alte su ogni prenotazione andata a buon fine e molto più alte che su Airbnb, che pur tuttavia non è così utile per le Strutture Ricettive), tranne UNO (che non nomino per non fare pubblicità), italiano e a costo fisso annuale medio-basso, che tra i siti italiani è l'unico a funzionare. Inutile iscriversi sugli altri italiani. Per le locazioni turistiche o pure invece c'è tutta la lista presente sul sito La Casa Che Avanza, ma non è il tipo di cosa che può interessare a noi Extralberghieri (tranne a qualche Casa Vacanze o Appartamento Vacanza, o tranne a qualche appartamento di Agriturismo). Per i nominativi, basta guardare su Google. Ciao.

[Orvieto-In-Centro0]

@Federico77, ho pensato a Booking, perchè prima di te ci sono stati molti altri precedenti... non sei il primo a fare questo tipo di discorsi, dunque siamo un pò prevenuti... e poi perchè è l'unico che funziona agli stessi livelli o anche di più (per le strutture ricettive di fatto molto di più, per le locazioni pure un pò meno rispetto ad Airbnb). Dunque non prendertela, ma veniamo da discussioni simili durate qualche mese, da prima di te. Ciao.