[ Festival ] Un viaggio fra i Prezzi Smart

[Francesca]

Questo articolo fa parte  del Festival Internazionale dell'Ospitalità della Community. Il testo originale è stato pubblicato nel Community Center di lingua inglese da @Ann72 e qui tradotto.

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Quando decidi di pubblicare il tuo alloggio su Airbnb, una delle decisioni più difficili da prendere è l'impostazione del prezzo a notte. Ti spiegherò come imposto i miei prezzi e come l'utilizzo di Smart Pricing ha massimizzato le mie prenotazioni e le mie entrate.

In questa casa, ho fissato il prezzo per notte a $ 209 il primo anno (2015). Ho fissato quel prezzo non confrontando gli alloggi nelle vicinanze, ma decidendo che questa bellissima casetta con finiture di fascia alta e un ottimo design d'interni situato su una mezza dozzina di acri non avrebbe dovuto essere troppo bassa, ma avevo bisogno di un prezzo non troppo alto per per attirare le prenotazioni nel primo anno.

Dopo aver raggiunto il titolo di SuperHost, ho aumentato il prezzo a $ 297 nella seconda stagione. Stabilendo un prezzo così alto, volevo comunicare che considero molto la proprietà. Ho lasciato quel prezzo per tre anni e ho avuto un buon numero di prenotazioni e recensioni costantemente eccellenti. Dopo alcuni anni, altri  alloggi Airbnb hanno invaso il nostro mercato locale, ma avevo ancora delle prenotazioni.

L'anno scorso ho avuto meno prenotazioni, in parte perché il calendario è stato bloccato per metà della breve stagione estiva. Durante l'inverno ho deciso di esaminare attentamente i miei prezzi rispetto alle mie spese per la manutenzione della casa. Ho visto due cose: che $ 297 era il "punto debole" - la maggior parte delle mie prenotazioni erano arrivate a quel prezzo - e che un prezzo inferiore non sarebbe stato conveniente.

Ho deciso quindi di provare lo Smart Pricing. Ma sapevo che avrei dovuto fissare il mio minimo al "punto giusto" di $ 297 a notte. Semplicemente non potevo permettermi di accettare un prezzo inferiore.

Se non hai utilizzato i prezzi intelligenti, ecco come procedere.

Vai alla tua scheda e scegli "Prezzi". Accanto a "Prezzo a notte", scegli "Modifica". 

Prima di andare oltre, guarda quella frase in fondo allo screenshot: "Sta a te decidere il prezzo dell'annuncio". Tienilo a mente.

Dopo aver scelto "Modifica", vedrai questa schermata per modificare il prezzo a notte:

 Proprio sotto "Prezzo a notte", vedrai "Smart Price". Attivalo in modo che il segno di spunta sia simile a quello nello screenshot qui.

Quindi vai al prezzo minimo. Vedrai un suggerimento in verde. Il mio dice $ 177 - 40% in meno del mio minimo scelto. È troppo basso, ma parliamo del perché i suggerimenti sono così bassi.

I dati di Airbnb mostrano che prezzi più bassi attraggono più prenotazioni. Questo può essere vero, ma io lo guardo in questo modo: più prenotazioni significa più usura, il che significa che è necessario sostituire o riparare più cose. E questo costa denaro. Ora, supponiamo che io voglia guadagnare $ 5.000 per il mese. A $ 297 a notte, avrei solo bisogno di prenotare 16 notti. A $ 177 a notte, avrei bisogno di prenotare 28 notti. Preferirei avere solo 16 notti prenotate al mio prezzo rispetto a 28 notti prenotate a un prezzo inferiore, a causa dell'usura.

Quindi imposta il prezzo minimo a quello che normalmente faresti pagare. Quindi impostare il prezzo massimo sulla punta in verde.Il prezzoprobabilmente non andrà mai vicino a quel massimo. Ma all'algoritmo piace avere una range su cui lavorare.

Ora dai un'occhiata al grafico nella parte inferiore dello screenshot. I punti verdi mostrano alcune notti prenotate a settembre, ottobre e novembre. (Questo è un luogo di vacanze estive, quindi le prenotazioni diminuiscono dopo ottobre.) Le notti sono state prenotate a $ 297. Quindi guarda i punti neri sotto la linea verde. Mostrano il prezzo suggerito. Ma ecco cosa è strano: il minimo suggerito è $ 177, ma il prezzo suggerito sembra $ 250. Quello è strano. Cosa accadrebbe se cambiassi il minimo in $ 177? Guarda:

Con il minimo fissato a $ 177, tutta le notti non prenotata per settembre, ottobre e novembre sono ora $ 253. 

Eppure guarda la seconda metà di dicembre e la prima metà di gennaio:

I prezzi ora vanno da $ 253 a $ 422 a notte! Va bene, ma poiché vanno da $ 297 a $ 422 a notte quando il mio minimo è fissato a $ 297, lascerò il mio minimo a $ 297, perché non voglio rischiare di ottenere una prenotazione a $ 177 - che potrebbe accadere quando Non sto guardando.

Un'altra cosa interessante dello screenshot qui sopra è questa: i prezzi intelligenti spesso non aumentano i prezzi per le vacanze. Perché? Poiché le ricerche per le date delle vacanze sono più numerose e in linea con la convinzione di Airbnb che prezzi più bassi significano più prenotazioni, desidera mostrare prezzi più bassi per le ricerche di date più popolari. Molti host che utilizzano Smart Pricing aumentano manualmente i prezzi durante le date delle festività. In questo caso, tuttavia, Smart Pricing ha aumentato le mie tariffe per le vacanze di Natale e Capodanno. Dovrò tenere d'occhio che più mi avvicino a quelle date, tuttavia, perché i prezzi scendono più si avvicinano alle date non prenotate.

Lo scorso gennaio sono passato a Smart Pricing per tutte e tre le mie proprietà. Tutti e tre hanno anche Instant Book attivato, con tutti i requisiti verificati:

Con lo Smart Pricing attivato sul minimo, potresti ricevere un messaggio sulla pagina del tuo calendario che ti chiede se desideri inviare uno sconto speciale per le notti non prenotate. L'offerta di sconto in genere copre circa 10 giorni viene inviato via e-mail agli ospiti che guardano quelle date.

In bassa stagione, quando in genere non ho quasi nessuna prenotazione, ho spesso inviato questa offerta di sconto. In cambio ho ricevuto una mezza dozzina o più di prenotazioni quando in genere non ne avevo.
 

Dall'attivazione di Smart Pricing, l'utilizzo di Instant Book e l'invio di una serie di offerte speciali di sconto, sono successe le seguenti cose:
 
· Il numero medio di prenotazioni al mese è aumentato del 50%
· A maggio, le entrate prenotate per il 2019 erano pari al 100% delle entrate prenotate per il 2018
· Il reddito complessivo dell'anno è aumentato fino al 38% rispetto al 2018
· Numero di notti prenotate è aumentato del 25%
· Il prezzo medio per notte tra tre elenchi è aumentato del 10%
· A questo punto l'anno scorso, avevo 50 prenotazioni; quest'anno finora ho 76 prenotazioni.

Ho concluso che più usi gli strumenti di Airbnb, più alto è il tuo posto in classifica. Le offerte di sconto ottengono più occhi e clic e più occhi e clic aumentano la tua inserzione nelle classifiche. Come mostra il post di Lizzie di un paio di anni fa, Smart Pricing utilizza più di 70 fattori per determinare i prezzi sul tuo calendario. Ma tieni presente quanto segue:
 
· I set di regole per prezzi intelligenti e prezzi non possono essere utilizzati insieme. Tuttavia, puoi utilizzare i set di regole di disponibilità con Smart Pricing.
· I suggerimenti sui prezzi non coincidono con i prezzi intelligenti. Non ho mai usato i consigli sui prezzi e non lo farò mai. Non offrono gli stessi vantaggi dei prezzi intelligenti.
· Ricordati che il prezzo minimo che hai impostato è il prezzo di cui sarai felice se ricevi prenotazioni a quel prezzo. Quindi cerca di non essere deluso quando arrivano le prenotazioni a prezzo minimo. Se desideri prenotazioni a un prezzo più alto, aumenta il minimo.
· Quando guardi il minimo suggerito o leggi un'e-mail da Airbnb che ti suggerisce di abbassare il prezzo, ricorda questo: "Sei responsabile della scelta del prezzo di inserzione". Se non desideri ricevere quelle e-mail da Airbnb, disattiva le notifiche via e-mail nelle tue impostazioni. È la TUA casa o appartamento. Paghi le bollette e conosci il valore di ciò che stai offrendo.
 
Ad essere onesti, Smart Pricing ha funzionato così bene che mi sono quasi stancata di tutte le prenotazioni in arrivo! Ma con le tasse sulla proprietà che incombono all'orizzonte, non potrei essere più felice dei risultati. Perché non provare lo Smart Pricing? Potresti venire sorpreso dai risultati.

[Susanna0]

Grazie @Francesca , dopo aver letto questo articolo mi sono incuriosita e sto provando anch'io i prezzi smart, come suggerito qui, impostando come minimo il mio prezzo normale da giorno feriale e sperando per si alzi per i weekend.
Pare che lo faccia, quindi per ora va bene, stiamo a vedere.

Invece, io non ho nel mio pannello relativo ai prezzi Smart quella voce  "Il prezzo dinamico è attivo per " che lì vedo con l'opzione "quando manca poco tempo";
e neppure quella del Prezzo di base nelle notti in cui non è attivo il prezzo dinamico.

Invece, avevo dei set di regole impostati nel periodi di fine anno, relativo ai check-in e check-out, visto che sarò via, e vedo che sono ancora attivi.

Non ho capito io, oppure qui in Italia è diverso?

[Francesca]

Ciao @Susanna0 

grazie del tuo messaggio! Anche io quando ho letto questo articolo ho subito pensato potesse essere di aiuto a molti e lo ho pubblicato e tradotto con entusiasmo!
Felice che sia utile: spero lo sia anche per altri! 

Quanto alle differenti funzionalità ti invito a postare una domanda nella community: forse qualcuno che utilizza piu' "lingue" puo' darci una mano, oppure chiarire come impostare le funzionalità che nomini. Non ultima la possibilità di chiedere direttamente a  @Ann72 in che modo vengono attivate le funzionalita' che ti interessano... 

In bocca al lupo!

Francy

[Francesca]

Hey @Susanna0

è passato un po' di tempo dal tuo commento: come è andato l'esperimento dei prezzi smart? Come ti sei trovata? È stato difficile? Li usi ancora?

Grazie!