I prezzi SMART sono davvero smart?

[Paolo466]

Mi rendo conto che affrontando l’argomento prezzi ed in particolare i prezzi Smart stimolerò molti di voi! Personalmente trovo che stabilire il prezzo corretto (attraente per il Guest e allo stesso tempo remunerativo per noi) sia davvero difficile. I property manager hanno strumenti che permettono di avere in tempo reale i trend di mercato con indicazioni rispetto all’andamento di mercato. Gli host più attenti osservano i prezzi degli hotel della zona, i competitor diretti, il calendario degli eventi della zona o il trend storico dei flussi stagionali. Quante volte per timore di avere invenduto ho abbassato i prezzi per poi pentirmi di aver ribassato troppo all’arrivo della prenotazione! In realtà una bussola per i trend di mercato è fornita da Airbnb. Cliccando sui singoli giorni del calendario non occupati, si può visualizzare il prezzo suggerito, il trend degli ospiti che stanno eseguendo ricerche, il trend di disponibilità di alloggi. Il prezzo suggerito è il prezzo medio delle case prenotate nelle vicinanze. Io ho deciso di affidarmi ai prezzi Smart in modo che sia Airbnb a rilevare eventuali trend in aumento dei prezzi. E’ però fondamentale determinare il prezzo al di sotto del quale non siamo disposti ad ospitare che, per il mio listing, è molto più elevato del prezzo minimo suggerito. Non è una regola ma ho ricevuto prenotazioni a prezzi più elevati del minimo stabilito. Ricordo a tutti che i prezzi smart sono influenzati da

1. popolarità del mercato (il numero di persone che cerca alloggio nella nostra zona)
2. tempo di preavviso (quanto manca al check-in)
3.  stagionalità (variazioni prevedibili della domanda di alloggi in base alla stagionalità dell’area)
4.  popolarità dell’annuncio(numero di visualizzazioni e prenotazioni del nostro annuncio)
5. cronologia delle recensioni: il numero delle recensioni positive

Concludendo, non vedo controindicazioni ai prezzi smart a patto di stabilire una corretta tariffa minima che consiglio di stabilire non come la più bassa che accetteremmo ma quella media alla quale vorremmo ospitare: nello scenario peggiore avremo prenotazioni al prezzo minimo che avremo stabilito! Per i periodi in corrispondenza di eventi particolari, credo sia invece meglio fissare un prezzo per evitare ‘svendite’: prezzi smart e fissi possono convivere!

[Angela1056]

@Paolo466 Anch’io ho adottato i prezzi Smart fin quasi da subito e mi sono sempre trovata bene. So che ci sono tanti Host ai quali piace “giocare” con i prezzi: li differenziano per la stagione alta e per quella bassa, per il Weekend e per il periodo delle feste, in concomitanza con eventi particolari, stabilendo sconti per certe date o periodi....

Io invece ho stabilito il mio prezzo minimo e quello massimo e poi il sistema Smart calcola il prezzo sul calendario secondo l’andatura del mercato e altre varianti che hai elencato. Non voglio complicarmi la vita a stare dietro ai prezzi. Affitto anche solo da aprile ad ottobre e comunque il mio alloggio è particolare, ho quasi solamente ospiti stranieri. Le uniche volte che qualcuno ha chiesto uno sconto erano ospiti italiani con i quali poi non ho concluso la prenotazione. 

[Paolo466]

@Angela1056 Grazie per la tua risposta. Siamo assolutamente in linea! Anche nelle esperienze di richiesta sconti!

[Angela1056]

Non è difficile impostare i prezzi Smart e su indicazione di @Francesca provo a spiegare nei dettagli come bisogna procedere. Dalla scrivania si va su “Prezzi” e troverete sotto “Prezzo a notte” anche l’opzione “Prezzo Smart”. Se ci cliccate sopra si apre una schermata come questa:

Qui ho impostato un prezzo minimo e uno massimo, nel mio caso per 2 persone. Airbnb calcola, secondo i parametri elencati da @Paolo466 , il prezzo giornaliero da inserire su ogni giorno del calendario ma non può mai scendere sotto il mio prezzo minimo o superare il mio prezzo massimo.

Come vedete in questo periodo Airbnb mi suggerisce di abbassare il mio prezzo minimo e di aumentare il mio prezzo massimo nei prezzi Smart. Ma io mi guardo bene di dare retta a questi consigli perché non vanno bene per la mia realtà. 

Oltre alla funzione Smart ho impostato nella sezione prezzi anche il prezzo per ospiti aggiuntivi (nel mio caso 25 euro persona/notte dopo 2) e il prezzo per la pulizia finale.

Al prezzo Smart, calcolato da Airbnb per ogni giorno del calendario, si aggiunge quindi un prezzo per ogni ospite aggiuntivo dopo 2 (questo prezzo rimane sempre invariato) e il prezzo per la pulizia finale, più la commissione di Airbnb.

Volendo, sempre nella sezione prezzi, si può anche inserire uno sconto (settimanale, mensile o quant’altro) ma il sistema Smart lo applicherà solamente dopo il prezzo inserito sul calendario.

Spero che sia tutto chiaro....

[Francesca]

Angela di nome e di fatto! Grazie mille ❤️ @Angela1056 

[Francesca]

@Dario0 facci sapere la tua esperienza: se non ricordo male usi i prezzi smart!

Ricordo che @Paola4 non li amava particolarmente... mi sbaglio? 

[Dario0]

Sono molto d'accordo con @Paolo466 , certo non posso fare a meno di notare che Airbnb tenda, almeno nel mio caso, ad utilizzare sempre il prezzo minimo impostato o ad aggiungere al massimo pochi euro.
Altro consiglio che posso dare, per evitare di svendere il proprio alloggio, è quello di attivare i prezzi smart per tutto il calendario ma poi andare a regolare manualmente le date più richieste per essere sicuri di vendere bene le date importanti. Ricordiamoci sempre che vendiamo un bene limitato!

[Francesca]

Come sei economico, @Dario0 😄 

Grazie mille dell'aiuto!
Fra

[Donatella26]

@Angela1056 @Paolo466 @Francesca @Dario0 io sono al mare e stabilisco a priori il prezzo di luglio e agosto, per gli altri mesi a volte ho attivato i prezzi smart a volte no ma, sinceramente, non ho avuto grandi differenze né nelle prenotazioni né nei ricavi: tutto sommato i prezzi smart fanno risparmiare tempo a patto di impostare un prezzo minimo congruo

[Maria-Rossella0]

@Francesca , ecco qui i motivi per cui applico i prezzi smart!

All'inizio (2015) o prezzi smart non mi piacevano assolutamente e facevo da sola, guardando un pò i prezzi di situazioni simili nel mio quartiere, ma era molto impegnativo, magari dovevi cambiare i prezzi più giorni a seconda di tante variabili (tempo, sole, prezzi intorno, ecc) e presto mi sono stufata! Ho parlato a lungo con un'altra host di Firenze  che faceva esattamente come faccio io ma, da molto tempo, usava gli smart ed era sempre a tappo..... Ho provato e....meraviglia...non mi sono sbattuta più, i prezzi erano perfettamente allineati con il mercato del periodo, in un caso ho modificato e fatto un'offerta, ma è stato splendido.....fino al 2019 le mie estati non hanno avuto nessun buco ed è andato tutto a meraviglia! Anche il 2020, già a fine gennaio, era a tappo fino a settembre...poi è arrivato il covid....e tanti saluti. Qualcosina, ma poco. M sono ripresa un pò a fine anno con un'azienda di Pordenone che aveva l'appalto per lavori in autostrada e venivano ogni settimana (ora sono tre settimane che tacciono...), un insegnante di Milano con cattedra qui a Genova (ovvio che viene solo quando non sono in DAD e infatti, da questa settimana a data da destinarsi...niente) e quasi tre settimane con universitari iraniani in attesa di trovare una casa, poi trovata. Da gennaio ad ora poche cosette ma soddisfacenti e ora due/tre settimane con studenti Pakistani. 

TUTTA questa noiosa descrizione per dire che, se avessi avuto prezzi decisi da me, non credo avrei avuto niente ma con gli SMART (che si aggiornano spesso) un pochino di soddisfazioni le ho avute.

E, salvo chissà cosa, continuerò con gli Smart....la concorrenza è veramente troppa e non si può seguire il mercato giorno per giorno. Fra le altre cose c'è da dire che non ho grandissime pretese, mi basta rientrare dalle spese, avere un pò di margine da impiegare in cosette importanti e farmi conoscere sempre di più.....vedi mai che, in futuro, abbia altre possibilità di accoglimento e se il mio nome e il mio modo di fare saranno conosciuti, penso che potrei fare un bel...botto e così mi sto organizzando. Fra l'altro, gli ospiti, con il Covid  che ha piallato tutti, non hanno più quella gran disponibilità e, per poter lavorare, è assolutamente necessario andargli incontro!!

E poi, sapete, io sono cresciuta con il detto (allora solo toscano, ora internazionale!!) "il poco si conta, il niente...no!".

[Francesca]

Grazie @Maria-Rossella0 @Donatella26 @Dario0 @Angela1056 ! È davvero molto interessante quello che mi scrivete: mi pare di capire che vanno usati con cautela: ovvero sapere bene come impostarli. Se lanciate una ricerca per "Prezzi smart" vedrete che sono stati odiati per molto tempo! 

[Dario0]

ciao @Francesca , ho inoltre appena scoperto che con i prezzi smart attivi, non si possono usare i set di regole che permettono di alzare o abbassare il prezzo e di modificare la durata minimo del soggiorno per un dato periodo.
Anche disattivando i prezzi smart per il periodo di tempo in cui si voglia applicare un set di regole, per la parte del prezzo, il set di regole non sarà preso in considerazione.
Discorso forse troppo tecnico, non so se sono riuscito a spiegarmi bene.
Di sicuro chi è incappato nello stesso problema adesso avrà la sua spiegazione.
Alla prossima!

[Francesca]

Molto interessante questo consiglio, ti ringrazio davvero! Ti chiedo una cortesia, posta questa notiziona (immagina l'host che sta impazzendo per capire perché il set di regole non si applica!!) in un post a sé. Avrà visibilità e sarà più facile da vedere. Puoi farlo velocemente cliccando QUI

Ancora grazie

Fra

[Maria-Rossella0]

@Francesca, sì, io sono molto soddisfatta dei prezzi smart e certo, ci sono cose importanti che bisogna  seguire, ma non è affatto complicato ed è ben spiegato. Per quanto riguarda il ripristinare i prezzi normali, non so quali siano i limiti ma capisco che bisogna organizzarsi ben prima!!

Ciao a tutti e grazie!