[GUIDA] MILANO | PROCEDURE PER AVVIO AIRBNB REGOLARE

[Nicolò15]

Ciao a tutti, volevo condividere con voi questo schema che ho appena realizzato dopo aver finalmente terminato tutte le procedure per l'avvio di una CAV regolare a Milano, è un processo un po' lungo ma ce la si può fare!

Cose da avere pre-avvio attività:

- Casella elettronica PEC (posta elettronica certificata, si compra su register.it)

- Firma digitale e dispositivo di firma digitale (si compra su aruba.it)

- Planimetria casa

- Documento di identità

- Visura Catastale (per inserimento dati identificativi dell’abitazione)

1. Chiamare Comune (020202) per informazioni 

2. Andare su: fareimpresa.comune.milano.it —> colonna di sinistra: Elenco attività —> Strutture ricettive non alberghiere —> Casa e appartamenti per vacanze —> modulistica

3. Iscriversi a impresaungiorno.gov.it —> compila la tua pratica SUAP

4. Compilare la pratica, al momento della firma scaricare i file che devono essere firmati digitalmente, con la chiavetta comprata su aruba.it scegliere il file in formato .p7m e “firmarlo”, riallegare il file e inserire il proprio indirizzo di posta elettronica certificata dove si riceverà la “ricevuta” SUAP relativa all’avvio della propria attività con un numero di protocollo.

ATTENZIONE: da questo momento NON è ancora possibile ospitare regolarmente. Per poterlo fare bisogna: 

1. Prendere un appuntamento con la questura di Milano all’ufficio notifiche alloggiati (il responsabile si chiama Carmelo Alfinito) al numero 0262265100. 

2. Una volta preso l’appuntamento recarsi in questura (Via Fatebenefratelli 11) con:

- fotocopia documento di identità fronte-retro

- ricevuta SUAP

- la stampa dei fogli digitalmente firmati in cui sono indicate le generalità della vostra CAV

Vi verranno forniti i dati d’accesso al portale alloggiatiweb.poliziadistato.it dove bisognerà inserire entro 24 ore dall’arrivo dell’ospite tutte le generalità dell’ospite, foto del documento inclusa. 

NOTA BENE: solo ora è POSSIBILE OSPITARE.

ULTERIORI ADEMPIMENTI per condurre un’attività di CAV 100% regolare:

PAGAMENTO IMPOSTA DI SOGGIORNO PER GLI OSPITI:

1. Prendere appuntamento con l’ufficio ragioneria del comune di Milano al numero 020202 (Via Pellico 16, terzo piano, stanza 96 rif. Carla Bastiani) per il pagamento dell’imposta di soggiorno per gli ospiti, comunicando il numero di protocollo/ricevuta SUAP

2. All’appuntamento non bisogna portare nulla se non un documento, vi verrà consegnato un fascicolo con i dati di accesso al sistema GEIS, dove sarà possibile effettuare ENTRO IL 15 DI OGNI MESE il pagamento delle imposte di soggiorno per gli ospiti accolti nella propria CAV e segnalare così anche gli eventuali giorni di “fermo attività” (NOTA BENE: le CAV si comportano come i B&B, devono rispettare 90 giorni di fermo dell’attività all’interno dell’anno solare, sarebbe a dire che per 90 giorni, anche discontinui, non potrete avere ospiti)

3. Ritirare il bollettario (Secondo piano, Stanza 62) dalle 9 alle 12 sempre in Via Pellico 16 per la compilazione delle ricevute agli ospiti

COMUNICAZIONE PREZZI ALLA CITTA’ METROPOLITANA DI MILANO:

1. Chiamare il numero 0277401 (Città metropolitana di Milano, viale Piceno 60) rif. Alberto Cellerino, farsi inviare i documenti per la comunicazione dei prezzi (che dovranno essere esposti nella propria CAV), compilarli e inviarglieli nuovamente via mail.

2. Attendere che ti vengano re-inviati i documenti da esporre nella CAV.

COMUNICAZIONE FLUSSI ALLA CITTA’ METROPOLITANA DI MILANO (ISTAT):

1. Inviare una mail a protocollo@pec.cittametropolitana.mi.it (rif. Susanna Raffa) per richiedere i referenziali di accesso al databse regionale per l’inserimento dei dati istat/comunicazione flussi (DA COMPILARE ENTRO IL 5 DI OGNI MESE)

ALTRE NOTE:

- Attendere sopralluogo della polizia locale concordato via mail entro 60 giorni dall’avvio della SUAP

- Esporre prezzi

- Esporre numeri di emergenza

- Dotarsi di Estintore, chiamata di emergenza, rilevatore di monossido di carbonio e fumo, emergency kit, guida di Milano in Italiano e inglese per gli ospiti

- Esporre le regole della casa, le dotazioni della casa (sia in italiano che in inglese)

[Dario104]

ciao @Nicolò15,

mi unisco anche io per i ringraziamenti. Devo dire che le indicazioni che poni sono perfette, ma fanno paura.

Una domanda riguardo CONTRATTI SCRITTI DI LOCAZIONE. 

Quando arriva un ospite devo fargli firmare un contratto quindi, sai dirmi se online vi sono dei template a riguardo?

O devo chiedere al Comune?

grazie ancora

[Roberto143]

@Dario104

se sei CAV (e purtroppo, in Lombardia, la Regione ti costringe a registrarti come tale) sei una attività ricettiva e quindi non stai facendo una semplice locazione: di conseguenza il contratto non sarebbe necessario (o addirittura improprio).

Di fatto però, questo è un vero e proprio casino determinato da una legislazione regionale non corretta, che si sarebbe dovuto impugnare subito (ma le leggi regionali possono essere impugnate solo entro 60 gg dalla pubblicazione, oppure successivamente in caso di controversia, tramite ricorso al TAR).

In modo altrettanto improprio, nelle sue FAQ (ma sono solo delle FAQ) la Regione Lombardia dice che questo "mostro" che ha creato (obbligando tutti coloro che vogliono fare semplice locazione a trasformarsi in CAV), può comunque accedere al trattamento fiscale della cedolare secca (opzione previsto solo per le locazioni).

Quindi, per concludere:

- non saresti obbligato a fare i contratti, ma così facendo accetti il fatto di essere CAV fino in fondo, e quindi di utilizzare quel profilo fiscale (redditi diversi); se invece fai anche i contratti e ti comporti comunque da locazione "pura" (senza cioè offrire servizi aggiuntivi) potresti per la Regione essere comunque CAV, ma per lo Stato (l'Agenzia delle Entrate), essere locazione, e quindi inserire i redditi nel quadro fabbricati.

A questo punto, la consulenza di un commercialista potrebbe aiutarti a capire qual'è la soluzione migliore per te (sulla base della tua posizione fiscale, gli altri redditi, le eventuali spese che potresti scaricare ecc.).

Diciamo che hai la possibilità di essere un Giano bifronte 🙂 

(Cav per la Regione, LT per l'AdE).

[Dario104]

grazie tante. Roba da matti!

[Francesca]

Ciao @Dario104 ,

nella community abbiamo un modulo che trovi qui.

Inoltre Airbnb offriva una promozione per creare contratti automaticamente online adatti alla tua situazione. Guarda Lexdo.it in questa pagina: https://www.airbnb.it/d/senzapensieri

[Mark592]

CIAO, ma il rilevatore del monossido di carbonio è quindo obbligatorio?????

[Maria1370]

Scusa tutta questa burocrazia se ogni tanto ospito qualcuno in una stanza del mio appartamento dove vivo? DEvo pure comprare un estintore?

[Roberto143]

@Maria1370

Se ospiti qualche amico a titolo gratuito ovviamente no.

Ma se ti fai pagare...

[Mary497]

Buongiorno, chi sa dirmi per favore qual'è l'imponibile dove viene calcolata la cedolare secca 21%?

Mi spiego con un esempio. Supponiamo il colsto della camera come segue:

costo camera € 50 + € 15 (pulizie)  tot.           € 65,00

comissioni Airbnb (supponiamo 4%)               -     2,60 

20% aiuto co-hot                                                -     13,00

                                                                              --------------------------

                                                               totale       € 49,40  guadagno netto 

la cedolare secca sarà calcolata su € 50, €65 (importo con spese pulizia)  o € 49,40?

E se decido che sia Airbnb a pagare direttamente il co host, cosa cambia?

grazie per la risposta.

[Adolfo5]

@Mary497 viene calcolata su 65€.

non cambia se i soldi al co-host arrivano da Airbnb o no, è solo una ripartizione del denaro che può essere effettuata dalla piattaforma.

[Mary497]

Grazie mille Adolfo per la pronta risposta!

Per cui anche se le spese di pulizia le faccio arrivare direttamente

al co-host, l'imponibile è sempre € 65?

Sicuro? Scusa se ti chiedo, ma ho ricevuto un'offerta come co-host e mi è stato

chiesto  ovviamente di fare un prospetto dei guadagni.

Grazie ancora!

Mary

[Adolfo5]

@Mary497 per quanto ne so confermo quanto ti ho detto prima, l'host paga sul totale dei 65€ dell'esempio. Se non è una società non può dedursi spese, come potrebbero essere quelle del co-host, a sua volta il co-host pagherà le sue imposte su quanto percepirà, percentuale più eventuali compensi per le pulizie.

[Rosamaria23]

Ciao a tutti! Scusate ma qualcuno ha avuto problemi con l'autenticazione su Impresaungiorno? Non riesco ad entrare con la CNS, a qualcuno è capitato?? 😞

[Jim1]

Ciao @Rosamaria23,

Benvenuta nella community!

Ti consiglio di taggare sempre gli utenti nei commenti ogni volta che ti accodi ad una discussione già aperta, così che possano ricevere una notifica e sapere che hai commentato nel post. In caso contrario potrebbero non leggere il messaggio.

Una volta digitata la @ ti si apre una finestra dove puoi selezionare uno o più utenti da menzionare nel commento.

Spero sia utile.

[Marco512]

Ciao @Nicolò15 complimenti per la lista, mi sta aiutando molto nell'eseguire tutte le procedure necessarie per iniziare ad ospitare.

Sapresti per cortesia dirmi quale prodotto conviene acquistare su Aruba.it per la firma digitale?
Ci sono un bel po' di possibilità, ma quale conviene prendere??

Ti ringrazio

Buona serata

Marco

[Giovanni295]

Grazie @Nicolò15 per le informazioni.

Sto aprendo la pratica SUAP. Ho un dubbio quando mi chiede di dichiarare che ho stipulato un'assicuazione per la copertura dei danni fatti dagli inquilini. Visto che ho intenzione di affitare la casa solo tramite airbnb non posso utilizzare quella assicurazione? o ne devo fare un altra? E' una dichiarazione mendace dire che l'ho stipulata facendo riferimento solo a quella di Airbnb?

Grazie

Giovanni